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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流承租优先购买权的有关问题.精品文档.承租优先购买权的有关问题承租人优先购买权是当今各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。中华人民共和国合同法第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。其特征有：1、仅限于房屋租赁场合; 即房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适
2、用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。2、出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十四条第(三)项的规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。3、租房人行使优先购买权的基础即“同等条件”问题。租房人享有的只是优先购买的机会而非优惠，即租房人在出租人出卖租赁
3、物时只是在同等条件下享有优先购买租赁物的权利，而非购买租赁物享有优惠条件。何谓同等条件，不能简单的以同等价格代替，“同等条件”包括价格、数量、支付方式、交易时间等主要内容， “同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。4、承租人优先购买权例外：由于出卖人与第三人之间还可能存在一些特殊身份、情感因素等，租房人将不得主
4、张优先购买权。A、房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。B、家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。5、租房人的优先购买权与物权登记的冲突问题 中华人民共和国物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。即不动产物权的变动自记载于不动产登记薄时发生效力。若出租人已将租赁物卖给第
5、三人并办完了权利转移手续，租房人是否还享有优先购买权？从保护当事人利益、维护交易安全以及物权登记的公信力出发，物权变动后，租房人不再享有优先购买权。6、租房人的优先购买权与善意第三人的冲突问题 租房人的优先购买权是一种法定权利，只要受到侵害就应予以保护。善意取得制度亦是法定的，为了保障交易安全，对善意买受人的利益也应保护。物权法第一百零六条明确规定了不动产可以善意取得，所以优先购买权与之的冲突难免发生。根据我国城市房地产管理法等法律法规，房屋租赁实行登记备案制度，当事人签订、变更、终止合同的，应当向房地产管理部门登记备案。当然是否登记备案均不影响租赁合同的效力。但是登记备案是一种公示方式。如果
6、租赁合同没有登记公示，其结果是第三人在买受租赁物时不知道租赁物上有优先购买权，或者第三人明知有租房人存在但基于对登记内容的信赖而与出租人发生交易，均应视为善意。若租赁合同已经登记公示，第三人的买受行为将被视为恶意。7、当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权？在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租
7、赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承
8、租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，
9、承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。相关法律中华人民共和国合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。第二十四条规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院
10、不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。中华人民共和国物权法 第九章所有权取得的特别规定第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。