建设工程项目管理操作手册.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流建设工程项目管理操作手册.精品文档.目 录第一章 概 述5一、项目管理的定义、目的和手段5二、现代项目管理知识体系5三、项目管理的模式5四、我国的基本建设程序和相应的工作6第二章 项目规划和建议书阶段7一、工程项目的前期策划7二、编制项目建议书7三、项目建议书的审查7四、项目建议书的报批7五、上海市项目建议书的报批71、国家资金（主要指国债项目等）国内投资重大基本建设工业项目72、国内投资社会性重大基本建设工业项目73、国内投资工业项目74、固定资产投资基本建设项目（包括市建设财力）75、科技、信息、高技术产业固定资产投资市建设财力项目76、

2、国家高技术产业发展项目77、科技、信息、高技术产业固定资产投资（内资、外资）项目78、新建4万吨以上（4万吨）燃油锅炉项目79、农业产业性项目（设计进口关税、许可、配额及上市等）710、使用国家专项资金（财力、国债等）投资的农业项目711、使用市财力的农业项目712、国内投资农业项目713、外商直接投资农业项目714、教育等社会事业领域固定资产技资市财力建设项目715、教育等社会事业领域固定资产投资非市财力建设项目716、旅游住宿设施（宾馆、旅馆）、景区（点）新建、改建项目717、外商直接投资工业项目718、固定资产投资项目申请投资许可证7第三章 项目可行性研究阶段7一、可行性研究报告的作用7

3、二、可行性研究报告编制工作程序7三、可行性研究报告的编制依据7四、可行性研究报告的结构和内容7（一）工业项目可行性研究报告的结构和内容7（二）城市基础设施项目可行性研究报告的结构和内容7（三）公共建筑项目可行性研究报告的结构和内容7（四）房地产项目可行性研究报告的结构和内容7五、可行性研究报告的评价7（一）可行性研究报告的评价内容7（二）对工业建设项目可行性研究报告的评价要点7（三）对非工业建设项目可行性研究报告的评价7六、可行性研究报告的报批7七、审批程序和要求7八、审批事项和工作时限7九、建设项目选址意见书的审批7十、建设工程规划设计要求的审批7十一、建设工程设计方案的审批7十二、建设用地

4、规划许可证的审批7十三、建筑工程执照费的征收标准7十四、附相关法规条文和规定7第四章 勘察设计阶段7一、建设工程项目办理程序（工程报建至施工许可证）7二、建设工程项目报建7三、勘察招标7四、设计招标7五、设计管理7六、施工图审查7七、建设工程规划许可7八、建设监理招标代理7第五章 开工准备阶段7一、建设项目开工应具备条件7二、开工前的施工准备7三、建设工程安全质量报监须知7四、建设项目专项审查7（一）建设项目环境保护送审7（二）建设项目卫生防疫审查7（三）建设项目消防审核7（四）建设项目民防审查7（五）绿化工程审查7（六）建设项目劳动安全卫生监察7五、建设工程配套建设申请7（一）建设项目供电申

5、请7（二）建设项目上水申请7（三）建设项目排水申请7（四）建设项目燃气申请7（五）建设项目道路管线掘路申请7（六）建设项目电信申请7（七）住宅项目的专业配套7（八）建设项目的智能化申请7六、建筑施工许可证7第六章 施工阶段7一、施工阶段项目管理前提条件7二、项目管理的内容7第七章 竣工验收阶段7一、竣工验收的条件7二、组织竣工验收和备案7三、生产准备和组织7四、固定资产移交和产权登记7第八章 建设项目后评估7一、项目后评价的目的7二、项目后评价的任务7三、项目后评价的一般原则7四、项目后评价的依据7五、项目后评价的范围和内容7六、项目后评价程序7七、项目评价的方法7八、项目后评价进度7九、项目

6、后评价报告7十、项目后评价案例7第九章 招标代理7一、设计承发包7二、勘察承发包7三、监理承发包7四、施工承发包7第十章 投资控制7一、建设项目可行性研究阶段的投资（工程造价）管理7二、建设项目设计阶段的投资控制7三、工程建设招标投标阶段的投资控制7四、工程建设施工阶段的投资控制7五、工程建设竣工决算阶段的投资控制7第十一章 合同管理7一、合同管理目标7二、项目合同体系建立7三、项目合同管理组织7四、项目合同管理工作流程7五、项目合同总体策划7六、合同订立原则7七、合同谈判7八、工程建设监理委托合同管理7九、工程勘察、设计合同管理7十、工程建设施工合同管理7十一、工程建设物资采购合同管理7十二

7、、合同后评价7第十二章 筹融资管理7一、短期资金筹集7二、长期资金筹集7（一）BOT融资方式7（二）ABS融资方式7（三）风险投资基金参股方式7三、企业筹资策略7四、与金融结合的方式7第十三章 风险管理7一、项目风险管理目标7二、各阶段的项目风险和风险分类7三、项目风险管理模式7四、项目风险管理系统7五、项目风险管理组织7六、项目风险管理策划7七、项目风险识别7八、工程项目风险评估与分析7九、项目风险对策规划7十、项目实施阶段的风险控制7十一、项目风险管理绩效评价7第十四章 文档信息管理7一、目的7二、适用范围7三、项目文件信息的分类7四、项目信息的组织管理7五、信息管理流程图7六、文件信息的

8、归档管理7七、信息（文件）的编码与分类7八、文档资料查询与借阅服务7九、施工、监理档案的规定7十、文档移交7十一、档案管理的日常检查7十二、归档文件范围及归档期限7第十五章 保险与索赔管理7一、保险管理7二、索赔管理7第十六章 附 录7参 考 文 献7第一章 概 述 项目管理是项目实施过程中重要的环节之一，项目管理工程师必须了解和掌握项目管理的基本知识、工作方法、工具与技术，同时，项目管理工程师应非常了解和熟悉我国现行的基本建设程序，以及基本建设程序中各阶段、各项工作的具体要求和相关的规定，熟练掌握实务操作技能。一、项目管理的定义、目的和手段1、项目管理（Project Management）

9、是运用各种知识、技能、方法和手段，为满足或均衡项目有关各方对项目的要求与期望所开展的各种管理活动。一般项目的相关利益者需要满足或均衡的要求与期望主要涉及以下几个方面：（1）对项目本身的要求与期望； （2）项目有关各方各自不同的要求和期望； （3）项目已识别的需求与期望； （4）项目尚未识别的需求与期望； 2、项目管理的根本目的是满足或超越项目有关各方对项目的要求与期望。项目管理的根本目的是要努力使一个项目的所有相关利益者，如业主、用户、承包商或实施者、项目所在的社区、项目的政府管理部门等，各不相同的要求和期望能够很好的综合平衡，并最终使项目合理地、最大限度地满足这些不同的要求和期望，甚至超越这

10、些要求和期望。这既是项目管理的难点所在，也正是项目管理的挑战性之所在。3、项目管理的根本手段是运用各种知识、技能、方法和工具去开展各种各样的管理活动。二、现代项目管理知识体系按照美国项目管理协会（PMI）提出的现代项目管理知识体系涉及九个知识领域。即：1、项目集成管理。包括：项目集成计划的编制、项目集成计划的实施和项目总体变更的管理与控制。2、项目范围管理。包括：项目的起始、项目的范围规划、项目范围的定义、项目范围的确认、项目范围变更的管理与控制。3、项目时间管理。包括：项目活动的定义、项目活动的排序、项目活动的时间估算、项目工期与投产计划的编制、项目作业计划的管理与控制。4、项目成本管理。包

11、括：项目资源规划、项目成本（造价）的估算、项目成本（造价）的预算、项目成本（造价）的结算和决算的管理与控制。5、项目质量管理。包括：项目质量规划、项目质量保障、项目质量控制。6、项目人力资源管理。包括：项目组织的规划、项目人员的获得与配备、项目团队的建设等。7、项目沟通管理。包括：项目沟通的规划、项目信息的传递、项目作业信息的报告、项目管理决策等。8、项目风险管理。包括：项目风险的识别、项目风险的定量分析、项目风险的对策设计、项目风险的应对与控制。9、项目采购管理。包括：项目采购计划管理、项目采购工作的计划管理、采购询价管理、供应来源的选择、招标投标与合同管理、合同履行管理。三、项目管理的模式

12、1、国际工程项目管理常用模式（1）通用的项目管理模式（design-bid- build） 也称为“设计-招标建造”模式，是国际上最为通用的，世行、亚行和国际工程师联合会（FIDIC）合同条件下均采用这种模式，是一种传统模式。（2）建筑工程项目管理模式（construction management，CM）常用的有两种形式，代理型建筑工程管理（Agency-CM)和风险型建筑工程管理（At-Risk CM)（3）设计-建造与交钥匙（design-build & turnkey)（4）设计-采购-施工模式(engineering-procurement-construction,EPC)（5）设

13、计-管理模式(design-manage)（6）项目管理模式(project management,PM)（7）项目管理承包模式（project management contractor ，PMC）（8）建造-运营-移交模式（build-operate-transfer,BOT)还包括“建造拥有-运营-移交”模式（build-own- operate-transfer，BOOT） 和“建造拥有-运营”模式（build-own- operate，BOO）等（9）项目总承包模式（10）动态联盟模式（Partnering） 2、我国的建设项目管理代建制为了在建设项目管理中达到投资效益最大化，解决以

14、往政府投资建设项目中的“三超”（超投资、超规模、超标准）现象，2004年7月22日国务院颁布了关于投资体制改革的决定，明确提出对非经营性政府投资项目加快实行代建制。项目代建制的实施，可以通过充分发挥代建企业的专业优势和积累的工程经验，可切实保证对工程成本、进度和质量的有效控制。代建制是指政府投资项目经过规定的程序，选择社会专业化的项目管理单位，负责对非经营性政府投资项目进行投资管理和建设实施，项目建成后交付使用单位的制度。代建企业作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，促使政府投资工程“投资、建设、管理、使用”的职能分离，通过专业化项目管理最终达到控制投资、提高投资效益和管理水平

15、的目的。四、我国的基本建设程序和相应的工作我国的基本建设程序最初是1952年由政务院正式颁布的，随着各项建设事业的不断发展和管理体制的改革，基本建设程序也在不断地变化，逐步地完善和科学化。现行的基本建设程序为三个时期：建设前期（即投资前期）、建设时期（即投资时期）和生产时期。并将其划分为七个阶段：规划和项目建议书阶段、可行性研究阶段、勘察设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段和项目后评价阶段。建设项目的全过程管理，在每一个阶段的主要工作及相关的工作参见附图1-1。1、规划和项目建议书阶段：主要是投资机会研究和项目建议书编制及其评估等（也可称为项目初步可研阶段）。机会研究的主要任务是为建

16、设项目的投资方向提出建议。在我国，应根据国民经济发展的长远规划和行业地区规划、经济建设方针、建设任务和技术经济政策，在一个确定的地区或部门内，结合资源情况、市场预测和建设布局等条件，选择建设项目，寻找最有利的投资机会。项目建议书是由投资者（目前一般是项目主管部门或企、事业单位）对准备建设的项目提出的大体轮廓性设想和建议。主要确定拟建项目必要性和是否具备建设条件及拟建规模等，为进一步研究论证工作提供依据。1984年起国家明确规定，所有国内建设项目都要经过项目建议书这一阶段，并规定了具体内容要求。投资机会研究阶段对投资和成本估算精度要求一般控制在30%左右，研究所需时间大致为小型项目12个月，大型

17、项目13个月，所需研究费用小型项目约占投资总额的0.2%1.0%，大型项目约占投资总额的0.1%1.0%。项目建议书经国家计划部门审定同意后，对于投资规模较大、工艺技术较复杂的大中型建设项目，需要先进行初步可行性研究，进一步明确建设项目的生命力。这一阶段的主要工作目标是：（1）分析投资机会研究的结论，并在占有详细资料的基础上做出初步投资估算。（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。（3）鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。如通过所获资料的研究确定该项目设想不可行，则立即停止工作。（4）初步可行性研究是介于机会研究和详细可行性研究之间的中间阶段，其研究内容和结构基本相同，主

18、要区别是所获资料的详细程度不同，研究的深度不一样。对建设投资和生产成本的估算精度要求一般控制在20%左右，投资估算可采用因子法、工程系数法和投资比例法等方法，研究所需时间大致为46个月，所需研究费用约占投资总额的0.25%1.5%。2、可行性研究阶段（包括可行性研究报告评估）：根据项目建议书的批复进行可行性研究。对项目在技术上、经济上和财务上进行全面论证、优化和推荐最佳方案。详细可行性研究工作可以由项目投资者委托工程项目管理咨询公司来完成。详细可行性研究简称可行性研究，这是建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济、社会和商业方面的评价依据。因此，这个阶段是进行详细深入的技术经济分析论

19、证的阶段。其主要目标是：（1）必须对各种可能选择的技术方案，进行深入的技术经济分析和比选工作，并推荐一个以上可行的投资建设方案。（2）着重对投资总体建设方案进行企业财务效益和国民经济效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比选，确定一个能使项目投资费用和生产成本降到最低限度，以取得显著经济效益和社会效益的最佳建设方案。（3）确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。为编制和审批项目设计文件提供可靠根据，并作为项目投资决策的基础和重要依据。（4）可行性研究是项目的定性阶段，也是项目决策研究的关键环节，并为下一步的工程设计提供设计基础资料和决策依据。因此，在此阶段要求建设投资和生产成本的计算精度要求一

20、般控制在10%以内，研究工作所花费时间小型项目36个月，大型项目812个月或更长，所需研究费用小型项目约占投资总额的1.0%2.0%，大型项目约占投资总额的0.2%1.0%。项目评价工作是由投资决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、工程项目管理咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评价阶段。项目评价的主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，对最终决策该项目投资是否可行，确定最佳投资方案。项目评价的主要内容是：项目建设必要性评价、建设条件的评价、技术评价、经济效益评价（包括企业财务效益、国民经济效益和不确定性分析），以及项目总评价等五个方面。3、

21、勘察设计阶段。根据项目可行性研究报告的批复，项目进入勘察设计阶段。这是项目决策后进入建设实施的重要阶段。设计阶段主要工作通常包括扩大初步设计和施工图设计两个阶段，对于技术复杂的项目还要增加技术设计文件。以上设计文件和资料是国家安排建设计划和项目组织施工的主要依据。项目设计的主要作用是：（1）实现先进的科学技术与生产建设相结合；（2）建设项目的使用功能与其价值的有机结合；（3）作为安排建设计划、设备的采购安装和组织施工的依据；（4）作为编制招标标底及投资控制的依据；（5）设计阶段的项目费用估算，将使业主明确实施建设所需的费用，可作为其筹措资金的依据和用于授权及实施成本的控制。4、开工准备阶段。项

22、目开工准备阶段的工作较多，主要工作包括申请列入固定资产投资计划，开展各项施工准备工作，如项目的报建、各类建设项目专项审查、各种建设工程配套建设申请、施工总承包商的招标、施工监理的招标、材料设备的招标与采购等等。这一阶段的工作质量，对保证项目顺利建设具有决定性作用。这一阶段工作就绪，即可编制开工报告，申请正式开工。5、施工阶段。对建筑安装企业来说，是产品的生产阶段。在这一阶段中，还要生产准备工作。6、竣工验收阶段。这一阶段是项目建设实施全过程的最后一个阶段，是考核项目建设成果，检验设计和施工质量的重要环节，也是建设项目能否由建设阶段顺利转入生产或使用阶段的一个重要阶段。7、后评价阶段。竣工验收合

23、格后转入生产时期。近几年随着建设重点要求转到讲求投资效益的轨道，国家开始对一些重大建设项目，在竣工验收若干年后，规定要进行后评价工作，并正式列为基本建设程序之一。项目后评价是建设项目完工、投产后的一项重要工作，是有利于提高项目决策管理水平的不可缺少的重要手段。后评价是通过对项目全面的总结评价，吸取经验教训，改进和完善项目决策水平，达到提高投资效益的目的。同时，也可为项目执行管理层提供咨询服务。图1-1 现行建设项目基本建设程序和相应的主要工作 建设时期 建设前期（投资前期） 建设时期（投资时期） 生产时期建设阶段 规划和项目建议书阶段 可行性研究阶段 勘察设计阶段 开工准备阶段 施工阶段 竣工

24、验收阶段 后评价阶段建设工作 投资机会性研究 编制可研报告 提交勘察报告 编制开工报告 施工组织与管理 组织竣工验收 项目后评价 项目建议书编制 可研报告的评估 初步设计 建设项目报建 （投资、进度、质 和备案 项目建议书评估 （技术设计） 建设项目报监 量、合同、安全、项目完工报告 施工图设计 建筑工程施工许可证 资料等管理） 生产准备和组织相关工作 环评及报批 项目立项评估 设计方案比选 七通一平 项目协调 项目立项审批 设计管理 建设项目专项审查 阶段验收 建设项目选址 设计方案审批 （环境影响评价和环保意见书（即规 专业设计配合 设施、卫生防疫、消防、划意见书） 扩初设计评审 民防、绿

25、化、劳动安全 项目融资 施工图审查 卫生、道路交通、市容建设用地规划 建设工程规划 环境、抗震、河道管理） 许可证 许可证 项目配套建设申请（供电、上水、排水、燃气、管线、 电信、住宅专项、智能化）工程造价 投资估算 投资估算 设计概算 施工图预算 承包合同价 工程结算、决算招标投标 项目代建招标 项目代建招标 勘察、设计招标 施工、监理、材料、设备招标第二章 项目规划和建议书阶段项目管理的策划可分为工程项目策划与项目管理服务的策划。工程项目策划的灵魂是设计任务书，项目管理服务策划的结果是项目管理规划。这两者是从建设方的需求分析为依据而编制的。前者是讲工程实物该是什么样的，有什么用；后者是讲为

26、得到这个实物要通过怎样的过程和手段来实现。一、工程项目的前期策划项目前期的策划任务主要是从功能、标准、资金、投资、效益和进度的角度协助业主定义所要开发的项目，选择合适的项目管理过程以符合项目目标的需要，使用规定的标准提升产品标准和计划以符合项目需求，并采用组织、技术、经济和合同等多种手段平衡范围、时间、费用、质量、资源和风险之间相互冲突的要求，保证产品的质量，从而符合项目利益相关者的需求和希望。前期策划的最终结果是合成由业主签字认可的项目需求，并在项目操作过程中进行更新。1、环境调查和分析环境调查和分析包括软环境调查和分析、硬环境调查和分析，软环境也就是市场环境、政策环境（如法律法规、法定程序

27、等）、宏观经济环境等；硬环境包括建设环境（能源、基础实施等）、建筑环境（风格、主色调等）、自然环境等。编制环境调查分析报告。2、项目定义和论证项目定义和论证着重于研究开发或投资目的/宗旨/指导思想，对项目的规模、组成、功能和标准、总投资、开发或建设周期进行分析。主要由以建筑师为主的设计人员协助项目定位组进行此项工作，经过与业主的深入讨论，挖掘业主的潜在需求，明确业主对最终产品关于使用功能、风格定位等方面的具体要求，编写并逐步完善设计任务书。3、组织策划项目组织策划的内容主要包括：确定项目结构分解及编码体系；建立组织结构、任务分工、管理职能分工；建立各项工作流程，如投资控制工作流程、进度控制工作

28、流程、合同与招投标管理工作流程、质量控制工作流程等；协助建立各项管理工作制度，如人事任免制度、岗位设置、岗位职责、合同管理制度、质量管理制度、设备及材料采购管理制度等，作为项目管理规划的一部分。4、管理策划针对项目特点和所处的软硬环境，对项目体和项目内部的管理方法和运作手段进行策划，制定客观可行的管理方法，包括沟通方法、授权机制等，并作为项目管理规划的组成部分（1）合同策划合同策划根据合同性质分为工程承包合同、设备材料采购合同、服务采购合同等几类合同的策划。策划内容包括合同承发包模式的框架策划（如总分包模式、平行发包模式等）、合同发包标段的划分、总分包管理界面的制定、合同价格的计算方式等，使之

29、成为指导合同管理的方针。（2）经济策划经济策划是指在项目初始阶段进行经济目标的分析和确定，并制定成本控制的原则，其关键是应与项目技术策划联系起来，在技术可行、保证功能与质量的的前提下，优化经济目标并制定用款计划。（3）技术策划前期策划阶段的技术策划主要体现在对整体规划、建筑外形、内部空间布置、功能分区面积配比、结构构造、机电设备选型、建筑群的组合以及与周围环境的相互联系等方面提出清晰、明确、详细的概念，对设计任务书的编制起指导作用。（4）风险分析在项目前期策划阶段应尽可能进行风险分析，对项目环境因素、组织和管理流程、项目范围说明及项目管理计划等进行分析，运用历史数据、专家判断、风险检查表等方法

30、手段识别项目潜在风险，制定相应的风险管理计划，采取有效措施降低风险、控制风险或转移、回避风险。二、编制项目建议书1、基本建设项目项目建议书的主要内容需论证介绍的内容：建设规模、产品方案、外部协作配套条件、投资估算、资金筹措、经济分析、引进的必要性和主要技术、设备及外资筹措的方式、偿还能力、偿还责任、国内外市场情况及外商的初步承诺等。（1）建设项目提出的必要性和依据。（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。（3）资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析。（4）投资估算和资金筹措设想。（5）项目进度安排。2、更新改造项目项目建议书的主要内容（1）限额以上项目的项目建议书1）项目

31、提出的目的、必要性和依据：a. 企业概况和生产技术现状；b. 与国外技术的差距；c. 引进技术项目，要说明引进的理由、联合引进的科研单位及其技术现状、与企业的分工、承担消化吸收的能力及目标设计等。2）产品方案和引进技术消化吸收方案a. 对市场需求的初步预测；b. 对改造规模的初步意见。3）资源情况包括建设条件、协作关系和可能从哪些国家、厂商引进的初步意见。4）投资估算和资金筹措办法a. 建设期内总投资额估算；b. 偿还贷款能力的大体预测；c. 利用外资项目要说明利用的方式和可能性。5）改造的主要内容和进度的初步安排6）经济效益和社会效益的初步估算（2）限额以下项目的项目建议书（可简化，但至少应

32、包括以下基本内容）1）企业概况及需要改造理由；2）技术改造及技术引进的主要内容；3）改造后预期达到的技术经济效果；4）投资概算及资金来源；5）经济效益和社会效益的初步估计。3、外商投资项目的项目建议书的主要内容（1）中方合营单位；（2）合营目的；（3）合营对象；（4）合营范围和规模；（5）投资估算；（6）投资方式和资金来源；（7）生产技术和主要设备； （8）主要原材料、水、电、运输等需要量和来源；（9）人员的数量、构成和来源；（10）经济效益，并着重说明外汇收支的安排；（11）主要附件1）项目建议书的审查2）项目建议书的报批（按项目类别）3）申报材料4）办理程序5）项目立项批准三、项目建议书的

33、审查对项目建议书审查的重点应放在以下几方面：（1）项目是否符合国家的建设方针和长期规划，以及产业结构调整的方向和范围；（2）项目的产品符合市场需要的论证理由是否充分；（3）项目建设地点是否合适 , 有无不合理的布局或重复建设 ；（4）对项目的财务、经济效益和还款要求的初略估算是否合理 , 是否与业主的投资设想一致 ；（5）对遗漏、论证不足的问题 , 要求咨询单位补充修改。四、项目建议书的报批项目建议书审查完毕后 , 要再按照国家颁布的有关文件规定、审批权限申请立项报批。 （1）大中型及限额以上的工程项目大中型及限额以上项目建议书的审批见表2-1。（2）小型或限额以下的工程项目小型或限额以下的工

34、程项目建议书, 按隶属关系, 由各主管部门或省、自治区、直辖市的计委审批。以下两图分别是：一般房地产开发的具体工作程序、固定资产投资项目审批流程。施工放线办理工程决算整理竣工资料归档组织工程竣工验收竣工工程预验组织结构签订验收结构施工中隐蔽工程预验组织桩基验收组织设计勘察部门验槽组织规划部门验线项目财务成果考核开具进户通知单、商品房出售商品房销售填报工程竣工单，办理交换手续商品房价格报批商品房预售审核施工图工程预算造价售后服务建立管理服务机构建立房屋档案建立服务制度回访住户及时解决住户困难物业管理前期工作工程管理房屋销售七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标组织施工单位进场组织设计交底审查施

35、工组织设计施工准备编制小区开发组织设计办理施工执照拆迁建筑设计规划设计方案选定设计招标地址勘查勘察普查征地规划方案申请项目报告可行性研究年度计划项目设想投资立项计划调整后评估投产使用竣工验收施工领取开工证领取投资许可证办理四源、电信、供电等报装手续办理招标手续办理开工前审计办理质量监督登记交纳建材发展补充基金和粘土空心砖限制使用费交纳投资方向调节税领取开工审批表领取建设工程规划许可证列入年度投资计划审定初步设计方案委托设计领取工商营业执照领取企业批准证书起草、送审合同、章程审定上水、下水、供气、供热、供电、电信等市政方案审定规划设计方案三通一平拆 迁交纳地价款签订土地出让合同办理地价评估办理建

36、设用地规划许可证取得土地使用证或建设用地批准证书集体土地征用提出用地申请委托评估，申报、审批可行性研究报告中外合营项目公司名称登记申请选址定点申请规划设计条件做规划方案落实上水、下水、供气、供热、供电、电信源头供应等方案落实环保“三废”治理方案编制可行性研究报告委托咨询，申报、审批项目建议书编制项目建议书申请规划要点项目的酝酿提出办理财政登记办理海关登记办理统计登记办理外汇管理登记办理税务登记大中型及限额以上项目建议书的审批 表2-1审批程序审批单位审批内容备 注初 审行业归口主管部门资金来源；建设布局；资源合理利用；经济合理性；技术政策终 审国家计委建设总规模；生产力总布局；资源优化配置；资

37、金供应可能性；外部协作条件投资额超过2亿元的项目,还需报国务院审批五、上海市项目建议书的报批1、国家资金（主要指国债项目等）国内投资重大基本建设工业项目（1）申办材料项目由建设单位提出, 申办对象审核后报市计委, 附上齐全的资料：1）项目建议书的上报文；2）项目建议书(预可行性研究报告)。（2）办理程序项目由建设单位提出,申办对象审核后报市计委, 市计委会同有关职能部门审核后, 行文上报国家计委。2、国内投资社会性重大基本建设工业项目 ( 主要指涉及上市、增配股、工商登记等需市计委审批的项目（1）申办材料项目由建设单位提出, 申办对象审核后报市计委, 附上齐全的资料:1）项目建议书的上报文；2

38、）项目建议书(预可行性研究报告。（2）办理程序项目由建设单位提出, 申办对象审核后报市计委, 市计委会同有关职能部门审核后, 行文出批复意见。3、国内投资工业项目（1）申办材料项目由建设单位提出, 经申办对象审查后报市计委, 附上齐全的资料 : 1）项目建议书的上报文；2）项目建议书( 预可行性研究报告 )。（2）办理程序项目由建设单位提出 , 经申办对象审查后报市计委:1) 3000万元以上(5000万元以上原材料属于国家鼓励类不需要综合平衡的或3000万元以下l000万元以上(5000万元以上10000万元以下原材料的工业项目, 由市计委会 有关职能部门审查后, 行文出批复意见。2) 30

39、00万元以上(5000万元以上原材料)非国家鼓励类或属国家鼓励类但需综合平衡的工业项目, 由市计委会有关职能部门审核后, 市计委行文上报国家计委。4、固定资产投资基本建设项目（包括市建设财力） （1）申办材料项目建设单位编制项目建议书。（2）办理程序由市审批的地方大中型基本建设建议书由建设单位提出, 经主管委办、区县、局审查后报市发展计划委员会审批。市计委根据项目单位提出的投资方向、目标和项目建设条件, 会同市有关部门和委内相关处室, 研究项目是否符合总体规划、是否具备建设条件, 分析项目的经济和社会效益。在进行充分的前期研究后, 批复项目建议书。5、科技、信息、高技术产业固定资产投资市建设财

40、力项目（1）申办材料 1）建设项目应符合上海产业发展的规划、国家与本市相关政策和法规；2) 项目的预可行性研究报告须经有资质的设计咨询机构编写；3) 项目建议书由申报单位提出, 并经各区、县计委或有关主管部门审核后上报市计委；4）按要求编写项目建议书。（2）办理程序项目建设单位提出, 经主管部门、区县计委预审后报市计委审批。6、国家高技术产业发展项目（1）申办材料1）建设项目应符合国家和本市高技术产业发展规划、国家与本市相关政策和法规； 2）项目的预可行性研究报告须经有资质的设计咨询机构编写；3）项目建议书由申报单位提出, 并经各区、县计委或有关主管部门审核后上报市计委, 经市计委审核后, 转

41、报国家计委；4）编写项目建议书的要求: 产业关联度分析 市场前景 项目的意义、必要性，国内外现状和技术发展趋势 项目技术基础: 成果来源及知识产权情况,已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限；技术或工艺特点,与现有或工艺比较所具有的优势；该重大关键的突破对行业技术进步的重要意义和作用；项目建设方案、规模、地点、进度；项目承担单位的性质和股本结构、在本行业中的所处位置、生产经营状况、银行资信以及项目负责人情况、项目组织方式等；原材料供应及外部配套情况；投资估算与资金筹措；经济效益初步分析。（2）办理程序项目建设单位提出, 经主管委办、区县( 控股集团公司 )预审后报市计委。7、科技、信息、高技

42、术产业固定资产投资（内资、外资）项目（1）申办材料1）建设项目应符合上海产业发展的规划、国家与本市相关政策和法规；2）项目的预可行性研究报告须经有资质的设计咨询机构编写；3）项目建议书由申报单位提出, 并经各区、县计委或有关主管部门审核后上报市计委；4）按要求编写项目建议书。（2) 办理程序项目建设单位提出, 经主管部门、区县预审后报市计委审批。超过限额的项目或重大项目由市计委上报国家计委和有关部门审批,经国家计委批复后再进行项目可行性研究。8、新建4万吨以上（4万吨）燃油锅炉项目（1）申办材料报批项目建议书应编报项目预可行性研究报告。（2）办理程序1）建设单位按计划渠道向有关委、办、局或区

43、( 县计划管理部门上报符合审批条件的项目建议书及项目预可行性研究报告。 2）有关委、办、局或区( 县 )计划管理部门提出初审意见并报市计委。3）市计委经综合平衡后审批。9、农业产业性项目（设计进口关税、许可、配额及上市等）（1）申办材料项目由建设单位提出, 申办对象报市农委审核后转报市计委, 附上齐全的资料：1) 项目建议书的上报文；2）项目建议书（预可行性研究报告） 。（2）办理程序项目由建设单位提出, 申办对象报市农委审核后转报市计委, 市计委会同有关部门审核后行文出批复意见。10、使用国家专项资金（财力、国债等）投资的农业项目（1）申办材料项目由建设单位提出,申办对象报市计委审核, 综合平衡后转报国家计委, 附上齐全的资料:1) 项目建议