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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流我国近期商品房价格原因分析249845.精品文档.本科毕业论文（设计）题目： 我国近期商品房价格原因分析 毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明本
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3、由本人承担。作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名：日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日注 意 事 项1.设计（论文）的内容包括：1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2）原创性声明3）中文摘要（300字左右）、关键词4）外文摘要、关键词 5）目次页（附件不统一编入）6）论
4、文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论7）参考文献8）致谢9）附录（对论文支持必要时）2.论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。3.附件包括：任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4.文字、图表要求：1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4）图表应绘制于
5、无格子的页面上5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5.装订顺序1）设计（论文）2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订指导教师评阅书指导教师评价：一、撰写（设计）过程1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计
6、）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）指导教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价：一、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是
7、否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）评阅教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日教研室（或答辩小组）及教学系意见教研室（或答辩小组）评价：一、答辩过程1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良
8、 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩： 优 良 中 及格 不及格教研室主任（或答辩小组组长）： （签名）年 月 日教学系意见：系主任： （签名）年 月 日摘
9、要改革开放以来，我国房地产发展，从计划到市场。逐步确立和完善了我国的房地产市场体系。随着我国市场经济的蓬勃发展，房地产市场也进入繁荣阶段。但紧随而来是我国商品房价格持高不下，由此而出现了一系列社会问题。本文主要针对近年来社会关注的热点问题房地产价格。在了解我国房地产价格的同时，针对我国房地产价格过高，提出了影响我国房地产价格过高的主要原因。包括房地产市场的供给需求，建筑成本，政治经济等其他因素。在论文的最后，针对房地产价格上涨的主要因素,笔者根据自身对房地产市场的理解，用理性的头脑，多种角度分析,试提出了若干调控与稳定商品房价格的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。关键词：房价;房
10、价上涨;原因;对策 AbstractSince the reform and opening up, Chinas real estate development, from plan to market. Gradually establish and perfect our countrys real estate market system. Along with our country market economy of booming development, the real estate market also into prosperity stage. But followe
11、d is Chinas commodity house prices remain high, thus and appear a series of social problems. This article mainly aims at in recent years hot social concern problem - the real estate prices. To understand Chinas real estate prices at the same time, in view of Chinas real estate price is too high, and
12、 has proposed the influence Chinas real estate prices too high main reason. Including the real estate market supply and demand for, the construction cost and other factors. In the end of the paper, in view of the real estate prices of the main factors. According to the understanding of their own on
13、the real estate market, with rational mind, a variety of Angle analysis. Try to put forward several control and stability of the price of commercial housing countermeasures and Suggestions, in order to help the healthy development of the real estate market in China.Keywords: house prices;rising hous
14、e prices,;causes; countermeasures目录1引言11.1问题的提出11.2论文研究的主要理论基础11.2.1供求理论11.2.2价值规律11.3研究的方法和内容21.3.1研究方法21.3.2研究内容22我国房地产价格的基本态势32.1房价收入比32.2房价增长指数32.3中外房价水平对比42.4商品房空置率43我国商品房价格偏高的原因分析63.1商品房供不应求是导致价格上涨的首要原因63.1.1我国当前商品房市场需求仍占主导地位63.1.2城市化发展63.1.3超前住房73.1.4投机型需求73.2建筑开发成本上升推动房价上涨83.2.1地价上涨抬高房价83.2.
15、2建筑材料成本的增加83.2.3货币流通规律对建筑开发成本的影响93.3人口的增长93.4腐败因素103.5其他因素103.5.1预期心理103.5.2住房周边硬件条件的完善103.5.3城乡建设113.6结论114减缓房价快速上涨的建议124.1稳定市场和平衡供求124.2调整住房结构及完善保障制度124.3充分利用有限的土地资源124.4加强宏观调控及引导消费134.5加快城乡发展与减缓人口增长134.6建立健全房地产市场体制和遏制投机需求13结语14致谢15参考文献161引言1.1问题的提出在社会经济的发展中，房地产业是国民经济发展的主导产业，对促进我国国民经济的发展起着龙头作用。上世纪
16、末我国经济陷入通货紧缩。为拉动经济增长，摆脱低迷状态，我国推行城镇住房制度改革。2000年后，我国政府实施住房消费改革。以促进房地产业的发展，从而拉动内需，带动全国经济的增长。由于政府多方政策的作用，我国房地产业和房地产市场得到飞速发展，居民居住条件得到很大改善，也使我国房地产市场进入一个投资开发的高潮期。然而近年来，我国各地区商品房价格持续攀升，涨幅显著。2005年房价平均收入比7.3,2008年为6.78,2009年为8.3,2010年为7.6,2011年也达到了7.5。由以上数据可以看出，房价已经超出我国居民的承受能力。因我国贫富差距过大，个别地区和高收入群体不能以平价收入比划分。此时，
17、房价过高已不言而喻。由此，深入了解我国商品房价格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨，对促进我国房地产市场的健康稳定发展，拉动我国经济的又好又快发展及构建和谐社会具有重要意义。1.2论文研究的主要理论基础1.2.1供求理论 商品的价格是由商品市场的供给与需求关系决定的，当需求量大于供给量时，市场就会出现供不应求，价格上升；当需求量小于供给量时，市场就会出现供过于求，价格下降。这是市场价格变化的具体规律。马克思指出：“需求按照和价格相反的方向变动如果价格跌落，需求就会增加；相反，价格提高，需求就会减少”。所以房地产供求失衡影响着商品房的价格。1.2.2价值规律 价值决定价格，
18、商品的价格是商品价值的货币表现，一般由商品的价值量决定，并通过市场价格围绕价值上下波动。房地产价格是由土地价格和建筑物价格构成。建筑物价格不变时，土地价格上涨必然导致商品房价格上涨；同理，当地价不变时，建筑物造价的大幅上涨，使房地产开发成本提高，对房价上涨提供了动力。1.3研究的方法和内容1.3.1研究方法 论文以立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为依据；定性分析与定量分析，宏观与微观相结合，定量分析为主，定性分析为辅。努力探求房价与其价值背离，价格过高的内在原因。1.3.2研究内容论文通过对我国房地产价格形态的认识，并对导致商品房价格上涨因素如供求关系的紧张，建筑成本
19、的增加及社会其他等因素的定型与定量分析，解析了商品房价格上涨的原因。在此基础上试提出了几点稳定商品房价格上涨的政策及建议。2我国房地产价格的基本态势 在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条，复苏，繁荣，衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长，低物价”，“高增长，低物价”，“高增长，高物价”，“低增长，高物价”四种组合2。实际上房地产业也有类似的循环发展规律。至2000年以来我国的房地产业由“低增长，低物价”逐步发展至2007年的高峰。虽然因2008年世界经济危机有所减缓，到今天的相对“低增长”和高物价。据2009年全国主要城市地价状况分析报告国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测发布
20、的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元每平方米，涨幅达25.1%为2001年以来最高水平。列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示，9年间2008年是唯一出现房价下降的一年，降幅为1.89%。对于商品房价格的不断上涨，远超居民所能承受的范围。现从房价收入比，房价增长指数，中外房价水平比及住房空置率来分析了解我国当前的房价现状。2.1房价收入比 看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百性带来了深重的负担，还是处于一个可接受的水平。国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地
21、方或城市每户居民平均房价与每户居民平均年收入之比。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍。如果超过6倍，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。而我国房地产市场的房价收入比至2000年后一直大于6倍并逐年波动增长。虽然全国房价收入比在2002年和2008年间有所下滑，但房价收入比始终大于6倍。由此从全国平均水平来看，在2000以后我国实际住房价格已经超出现实经济发展水平所能承受的范围。而在我国个别城市中，房价收入比远高于全国平均水平。仅以2011年为例，深圳为15.6倍，厦门为12.5倍，杭州为12.5倍，上海为12.4倍，北京为11
22、.6倍等高出合理水平很多。2.2房价增长指数 2000年以来，全国商品房市场一直处于蓬勃向上的发展过程中。全国房屋平均销售价格明显处于稳定上升趋势，尤其与居民生活密切相关的住房价格增速更快。在国家加强了对房地产行业的监管力度，为遏制房价过快上涨，2010年4月，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价上涨的通知2011年我国进行收取房产税试点改革，并在全国实施。表明了中央加大对房地产业调控的力度与决心，都无法阻止房地产价格进一步上涨。从2000年到2006年，我国住房价格变化状况如下：表1 2000 2006年，我国房价指数与居民消费价格指数变化表（%）年份20002001200220032004
23、20052006房价指数101.4105104105.7109.4108.4106.4居民消费价100.4100.799101.6104.8102.2103.7数据来源：根据国家统计局编2006年中国统计局鉴 对比2000年至2006年住房价格指数与同期物价指数变化。前者增幅明显高与后者很多，即使在居民消费品物价下降的情况下，商品房价格也始终增长。如在2002年，居民消费品物价指数相比上年下降1.7个百分点，出现负增长，但同期商品房价格仍有增长。可以看出从2000年以来，住房价格的增长一直高于同期物价上升，增幅明显。2.3中外房价水平对比运用房价-家庭收入，或“旧房痛苦指数”，中国的北京、上海
24、等一线城市，可以轻易位列世界最前列。即时从绝对水平来看，中国城市的房价与发达国家相比，也处于较高的水平。到2009年6月底，北京四环以内的平均新房售价，已经超过每平方米18000元，即使在五环之外的大兴区，房价也超过了每平方米10000元，广州一手房和二手房平均价格超过了10000元，主城区房价平均在二万以上，深圳关内的房价达到了每平方米11000元。高昂的房价水平远远脱离了城市居民的收入水平。2008年4月，美国中位数新房性价20.62万美元，平均售价27.69万美元，按现行官方汇率，分别折合人民币140.96万元和189.29万元，仅相当于北京主城市80至90平方米的小户型毛坯房价格。由此
25、不难看出，作为发展中国家，我国的商品房某些地方价格远大于美国中位数新房售价。虽然仅为特殊地区，但不可否认我国商品房价格存在严重的不合理性。2.4商品房空置率国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26，大大超过国际公认的10的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时侯了。近年来，空置率到了危险边缘，国内房地产投资一直保持了近30的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总
26、量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。3我国商品房价格偏高的原因分析 房价是房地产市场运行的集中体现，从经济学上看。商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动，供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，即中低价位普通商品房供应量下降，使得商品房市场或价格上扬。二是成本推动，主要来自建材涨价，土地取得成本增加，品质提升三个方面。三是炒作带动，房地产开发量大，房
27、屋价格上升快，以至于房地产价格与居民收入越来越不相匹配，房屋价格已明显超出一部分中等收入居民的购买能力。一些楼盘还供不应求，说明存在一定的投机行为。其他一些因素对房地产价格的影响都是通过对以上等因素的影响来实现的。3.1商品房供不应求是导致价格上涨的首要原因房地产的供求状况是国民经济发展的重要反映。无论是供过于求，还是供不应求，都不利于国民经济发展和改善人民生活条件。而近年来，随着我国社会经济的发展，人民生活水平不断提高，居民对居住要求与需求也日益提高。在我国很多大城市中，都出现了商品房供不应求现象。导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲使供求关系紧张。而影响我国商品房住房总体需求快速增长
28、的因素是多方面的。主要包括当前商品房市场供求地位，城市化发展需求，超前住房需求，投机型住房需求等都直接或间接的提高了我国的房地产总体需求水平。共同带动了住房价格的上涨。3.1.1我国当前商品房市场需求仍占主导地位随着我国政治经济文法的不断发展，居民生活水品的提高。党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标：一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米。二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%，实现这两个目标，到2020年，我国现有城镇居民需增加住宅面积50亿平方米。由此在可预计的相当长的一段时期内，我国将大力发展房地产市场。所以我国的房地产市场的主流是需求占
29、主导地位。而受我国人多地少的客观条件限制，能作为房地产开发的土地越来越少。2008年国家又提出了坚守13亿耕地的红线，这样就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，使能开发的住房更少，从而出现住房的供给满足不了人们对住房的需求。3.1.2城市化发展城市化是经济发展的必然结果，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快。大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升，在城市化高峰期，房价上升速度比较快。近年来我国城市化进程加速。党的十六大提出到2020年我国城镇化由2000年的30%增加到50%。城市规模不断扩大，城市人口日益增长，使得商品房需求量
30、日益增大。随着经济增长，外出务工“大军”及迁居城市的人口增加，导致大城市住房供不应求。所以我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长加大了商品住房的供给而推动房价上涨。3.1.3超前住房经济文化的发展，改变着居民的生活环境，同时也改变着人们的消费观念。超前住房需求，这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，“现在不买，以后更买不起”。这种恐慌的心态导致许多人不顾实际承受能力“硬着头皮”买房。在这些观念的影响下，越来越多的年轻人加入购房“大军”。银行信贷的发展也为居民提供了一定的经济保障，提前消费。虽然有些居民属于正常
31、需求，但过多的超前住房需求增加了商品房供应量，影响住房市场的供求，带动房价上涨。3.1.4投机型需求投机型需求是房地产投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这一因素对房地产价格水平有着明显的影响。房地产本身具有消费品与投资品的双重性。购买住房除了正常需求之外，还可以用来投资。便出现了专门的“炒房”人群，人为的拉动房地产市场的需求。以造成房价上涨，使得房地产背离市场的价值规律，而从中得利。然而造成这种投机型住房需求的主要原因：一方面来自开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。由于房地产开发商的资产负债率大约为75%其余都是从银行借来的或者
32、是商品房的预售款，只要房价上升1个百分点，开发商的资本回收率就能上升3个百分点。房地产开发者针对消费者“买涨不买跌”的消费心态，营造房价上涨的气氛，哄抬房价进行投机行为。据有关显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅通过降低建造成本，更多是通过提高商品房的售价获得。另一方面居民的可支配收入增加，市场经济的发展，使得居民可投资消费项目增多。而近年来我国物价不断上涨，通货膨胀明显，货币贬值。国家降低了银行存款利率，居民把钱存入银行不仅不能升值并有贬值的风险。2008年世界经济危机爆发，虽然对我国经济整体冲击过小但居民仍有担忧。而房价的不断上涨，虽然房价与居民收入有所
33、差距，但大部分舆论还是认同房地产，并有学者认为中国的房地产还会持续上涨8至10年。预期房地产未来仍有很大的升值空间。所以居民便将方向投向房地产，选着购买住房作为投资，即可获得租金，在此不排除实际需求者，又可以等待房子升值。从而形成一种投机性住房需求，扩大了市场需求，直接推动房价上涨。3.2建筑开发成本上升推动房价上涨在市场机制下，住房价格的确定除供求关系之外，还取决于房屋的建造成本。在我国城镇房地产开发中，房屋的建筑成本不断攀升。成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用等的上涨。3.2.1地价上涨抬高房价 统计数据显示，地价作为商品房开发的重要成本，通常占有整个开发成本的
34、40%-60%，部分地区更高。地价是房价的基础，地价上涨必然导致房价的上涨。近年来，我国的房地产市场出现“高地价-高房价-高地价”的现象。2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地，看紧信贷”的宏观调控政策。加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招，拍，挂”从源头控制土地供给。但这次调控主要是抑制供给对需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需，刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的快速失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求。中低档住宅供应比
35、例下降，房地产供应结构不合理等问题引起商品房价格大幅上涨。全国平均销售价格同比增长14.4，尤其是上海，杭州，宁波等东南沿海城市房价涨幅更大。房地产开发必然依附于土地之上，随着我国房地产市场实行“招，拍，挂”，房地产商之间对土地的恶性竞争，各地纷纷出现“地王”。如苏宁环球集团以6.7万元每平方米楼板价，44亿元天价，创下上海单价“地王”；豫园商城以35.02亿元天价竞得武汉市一块土地，成为武汉“地王”；万科旗下的东莞新公司以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元。“地王的出现虽然只是极其稀少的个例，但它不难看出我国的房地产市场中，各房地产商间
36、存在着恶性竞争，使得建筑开发成本中的地价增加从而推动了我国的房地产价格的上涨。3.2.2建筑材料成本的增加 房地产价格是总体物价的一部分，但与总体物价或一般物价相比具有不同的特点。他们之间互为因果，关系十分复杂。在物价普遍波动时，实质上是货币购买力在变动，即币值发生变动，房地产价格也随之变动，在其他情况不变的条件下，房地产价格变动的百分比相当于物价的百分比，并且变动方向相同。其他商品物价的变动可以影响房地产价格的变动。建筑材料价格上涨，引起建筑人工费用增加也引起房地产价格上涨，即货币供应量的增加引起物价上涨，从而带动了房价上涨。2011年以来，受货币存量过高以及农产品价格，大宗商品价格持续大幅
37、上涨等因素推动，我国居民消费价格指数，工业品出厂价格指数呈稳定增长的态势，而房地产市场中钢筋水泥，铝合金等建筑材料的价格上涨幅度较大，成为推动房地产价格上涨的又一大动力，而据建设部有关负责人介绍，在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主要因素。3.2.3货币流通规律对建筑开发成本的影响 价格是商品的货币表现，即商品价值的对比，因而价格与商品价值成正比，与单位货币所代表的价值量成反比。在商品流通数量已定的条件下，每一货币单位所代表的价值量越大，则商品价格总额越小，从而货币流通量越少；每一货币单位所代表的价值量越小，则商品价格总额越大，从而流通中的货币必须要量也越多。由于纸币是价值符号，
38、本身没有价格，一般也不具备贮藏职能，所以一旦流通中纸币数量超过了客观需要量，它不会自动退出流通，这样纸币必然会贬值，造成商品价格上涨，即通常所说的通货膨胀。近年来我国物价持续上涨，通货膨胀显露，虽然国家数次调动银行存贷款利率及发布相关政策，但仍未能阻止物价的上涨，而建筑开发中的材料及相关事物价格也随之上涨，从而拉动了建筑开发成本的上升。同时在外部，人民币汇率的不断提高，亦推动着房价的上升。在其他影响房地产市场和货币资本化率因素不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期升值幅度之时。在短期内会有大量的国际游资回涌如房地产市场，急剧增加房地产需求将使房价进一步上升。目前人民币升值的预期
39、已经成为现实。所以在外部人民币汇率上升，内部物价上涨等多重因素作用下，为我国商品房价格上涨提供了助力。3.3人口的增长 作为社会的主体，人口是最主要的社会因素，房地产的需求主体是人，人的数量，素质决定了房地产的总体需求及使用方式，从而也影响到房地产价格。我国人口的高速增长，随着城市化发展，资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的增长与长期累积，使居民需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国人口众多的基本国情，人多地少，住房需求量大，从而客观上推动了我国整体房价的不断上涨。3.4腐败因素 纵观近年来国内揪出的一些腐败案件。大都与房地产密切相关。官员与开发商的勾结，主要是权钱交
40、易的利益联系，最终必然增大房地产开发的成本。在我国，商业贿赂贯穿房地产的各个环节，一些开发商的“公关”成本甚至占到楼盘总成本的10%以上。这对房价起了重要的推动作用，开发商与权力勾结，自然无惧相关政策的压力。他们不仅在建筑质量上做手脚，而且营造供不应求的假象，诱导消费者购房，推动房价上涨。而在有些地区，地方政府往往把房地产价格上升当做经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐见到房地产涨价。所以面对商品房价格的上涨，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。3.5其他因素 房地产价格的上涨除了受其主要因素影响外，其次要因素也在其不同方面影响着其不同因素，从
41、而影响房地产价格，或多或少的拉动商品房价格上涨。3.5.1预期心理 2000年以来我国房地产市场价格，一路上扬，虽偶有波动，但总体上涨。在房价下跌的多次预言失效之后，普遍消费者开始产生恐慌心理。在某些经济学家，社会各界人士，或多或少的言论中，形成了房价将会持续上涨的心理。涨价预期导致不少消费者抱着晚买不如早买，买小不如买大的心理，盲目追求，从众消费，从而扩大商品房需求量，为房价上涨提升空间，进一步推高了房价。3.5.2住房周边硬件条件的完善 近年来，政府为提高经济发展，不断出台各种政策。政府拨款4万亿拉动内需，而我国也开始了全面建设基础设施。住房周边硬件条件，基础设施的不断完善，地铁线路建设的
42、开展，快速干道的逐步开通，在农村“村村通”工程的道路建设及相关城市硬件设施建设的完善，住房周围的一些重要市政设施，公益工程的建成。使得各商品房住宅在地理位置中的优越性得以凸显，为房地产商抬高房价增加了说辞，间接的提升了住房的价格。3.5.3城乡建设 近年来我国在各大中小城市开始了新老城区建设，在农村实行的新农村政策及小城镇发展，加快了房地产业的发展。道路住房等一系列的开发，使市场对建筑业的材料人为供给增加，物价上涨，建筑开发成本上升。间接的拉动了房价的上涨。3.6结论 在以上对商品房市场的供求，成本价值，社会等诸多因素的分析。对我国房地产价格上涨既有其合理的一面，如需求的上升，建造成本的增加等
43、又有房地产投机，盲目消费等不合理因素。因此，正确认识我国商品房价格偏高的成因，有助于政府采取政治，经济，法律等手段正确调节规范市场，维护房地产市场秩序，真正控制因各种因素造成的房价上涨，促进我国市场经济的健康发展。4减缓房价快速上涨的建议 房价的快速上涨，使社会上出现了各种问题，房价过高已是一个不可避免的话题。如何能够有效地抑制房价的快速上涨，缓解因房价上涨，带来的一系列社会问题。笔者试提出了几点建议。4.1稳定市场和平衡供求 在市场经济条件下，商品价格遵循市场规律变化。商品价格是由房地产市场供求关系决定。而在当前，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场供求关系失衡，需求占主导地位。一方面来自
44、于经济文化的发展。居民收入增加对商品房需求提出新要求。另一方面，房地产市场供给不能满足日益增加的消费群体。最终导致房地产市场平衡倾斜，买方市场占主导，房地产商坐地起价，抬高价格。针对房地产市场供给不同，应以市场调节为主，做好市场调查，做到有计划有针对的供给，稳定市场，平衡商品房供求关系，促进我国房地产市场的发展。4.2调整住房结构及完善保障制度 房地产市场商品化带来的是人们对商品房需求的多样化。不同的收入水平对商品房的需求层次不同，应加强对住房的需求层次调查研究。根据不同层次的需求，调整供求结构，满足居民住房需求。我国是一个经济发展水平不发达的国家，收入分配划分明显，高中低收入差距过大，以中低收入家庭占社会主导地位。所以在保证住房市场的同时要特别充分满足中低收入家庭的住房供给。应进一步扩大廉租房的覆盖面积，提高经济适用房在商品房供给中的比重，把更多的困难家庭纳入廉租房保障范围内，满足他们的最低生存需求，进一步向低收入人群延伸。逐步发展，防止形成“夹心层”。切实完善住房保障制度。政府应加强对住房保障制度实施过程的监督调查，确保保障制度的实施是对老百姓有利。4.3充分利用有限的土地资源 经过多年