《大地商业地产.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大地商业地产.doc（99页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流大地商业地产.精品文档.大地房产黄石港商业物业2006-7-3目录前 言第一部分 市场背景分析整体商场状况 第二部分 项目分析一、 项目优势1、商业氛围2、整体规模3、业态组合4、产品规划设计5、商业配套6、商场管理7、主力店二、 项目劣势1、地段位置2、地形状况3、开发时机4、品牌效应 三、 项目机会四、 项目威胁第三部分 项目定位 一、市场定位 二、形象定位 三、功能定位 四、经营产品定位 五、目标消费群定位1、 投资客户群体定位2、 经营客户群体定位第四部分 整体规划建议 一、商业门面外部环境渲染 二、住宅小区内部气氛营造第五部分 功能
2、划分 一、不同建筑形态功能组合 二、不同建筑形态物业分布1、 一层商业业态分析2、 二层商业业态分析 三、商铺间隔建议1、 商铺间隔原则2、 主力超市的位置3、 商铺间隔具体建议第六部分 营销推广部分一、核心推广策划1、 广义“定位” 2、 战略“霸位” 3、 直接“对位” 二、入市三步曲1、 把脉黄石商业2、 深度区位炒作3、 品牌联动出击三、营销推广思路 四、推广阶段划分1、项目整体导入2、商铺推广3、（二层物业）推广第七部分 销售部分一、销售目标二、推广策略1、控制销售数量2、控制销售进度3、控制招商节奏三、价格策略1、 定价策略核心2、 具体定价方法3、 价格公布策略 四、开盘条件 五
3、、销售阶段划分及销售部署1、 第一阶段2、 第二阶段3、 第三阶段4、 第四阶段 六、付款方式 七、销售措施及促销建议1、 情景销售2、 创业锦囊销售3、 商铺超市4、 “搭单”行动5、 商铺产权证化6、 带租约发售7、 五年反租回报8、 保租营销9、 无忧创业计划10、买大铺送小铺11、以租带售第八部分 招商部分 一、招商目标 二、招商策略 三、营销组织1、 具体架构2、 工作流程 四、目标商家分类 五、招商方式 六、招商途径 七、具体安排 八、招商渠道 九、宣传配合结束语前 言纵观整个黄石商业市场的发展状况，总结为两个字：颓废。随着黄石市这几年城市经济的稳步发展，人们的生活水平大大提高，消
4、费观念也得到了不断的提升，与之相比，商业的发展却一直停滞不前，从商业步行街的彻底失败、到新型商业形态天工商城的半路折腰，再到购物环境极差的新亚新商城一直统治着黄石商业十余年，都足以说明目前黄石商业的发展严重滞后于城市经济的发展，商业环境亟待进一步提升。此时，洪客隆来了，洪客隆到底能给黄石商业带来什么？近十万平方米的超大规模、全新的商业形态、先进的商场管理、极具影响力的洪客隆超市。洪客隆的到来，不仅改变了整个黄石的商业格局，更重要的是给当地居民带来了一种全新的生活观念。对于黄石的商业市场而言，将是一场革命，以往的行业标准将被改写；对于本土的经营者和投资者来说，将是一场商业升级换代的盛宴，将得到前
5、所未有的创富机遇。洪客隆的到来，将掀起一场市场风波，形成一股巨大的震动。与此同时，我们也要清楚的认识到洪客隆可能会遇到并须解决的一系列市场难题：F 作为外地的发展商，如何导入洪客隆的企业品牌，打开市场的局面，并快速建立洪客隆在黄石市场的品牌形象？F 黄石市场能否接受项目这种全新的商业形态，如何使市场迅速认知、认同本项目？F 商业步行街的失败给投资者带来的心理阴影，本项目该如何应对？F 面对项目庞大的规模和黄石有限的市场消化量，如何保证项目持续销售的顺利完成，并最终实现发展商的预期利润？联系到抚州和丰城两个城市，抚州的商业竞争激烈、市场浮躁不安；丰城的商业比较落后，投资观念需要改变；那么，黄石的
6、商业需要什么？项目的出路在何方？带着寻求这些问题地解决之道，敝司在深入研究黄石市场和项目自身特性的基础上，提出了“提升决定出路”的核心论点。同时，认为这种提升，不仅仅是提升项目自身的品牌，更重要的是通过本项目提升整个黄石商业环境，这才是本项目的策划根本。第一部分 市场背景分析整体市场状况1. 商业物业的发展水平不能满足现代消费需求，商业市场并不成熟，仍有较大的提升空间纵观黄石市商业的发展现状，商业物业的发展水平滞后于城市经济的发展，已经不能满足现代消费者的购物需求，主要表现在商场购物环境差、经营模式落后、业态分布不合理、经营管理水平极其低下等方面。以胜利北路最具代表性和影响力的商业项目新亚新商
7、城为例，尽管人气很旺，但商场内部环境较差、业态组合极不合理，直接影响商场整体的经营状况，阻碍商场今后的长期发展。从这点来看，黄石市商业市场并不成熟，仍有较大的提升空间。2. 新型商业形态的失败，严重挫伤投资者的投资信心以天工商城为代表的新型商业形态经历前期的热销后，后期发展出现严重的经营问题，商场空置率急剧上升。究其失败的原因，主要是由于发展商只注重前期的销售，而忽视了后期的商场管理。对于大型的商业项目而言，商场做旺需要一段时间的市场培育期，这就需要在开业后实行统一的管理和统一的宣传，提升商场的整体形象和市场知名度，促进商场健康、快速的发展。因此商场经营管理对于商业物业的持续发展具有非常重要的
8、作用。然而，天工商城这种急功近利的做法，不仅给投资经营者带来了巨大的经济损失，而且严重挫伤了投资者的信心，可能会造成投资者对今后市场上所有出现的新型商业物业产生一定的抗拒心理，直接影响到投资、经营者选择商铺的心态，延长意向买家整个购买过程的决策时间。3. 全国最流行的商业步行街惨败当地市场，给整个商业市场蒙上巨大的阴影商业步行街作为一个城市商业发展的标志，对于提升城市形象、促进城市商业发展起着重要的作用，广州的北京路、上海的南京路、沈阳的中街、苏州的观前街都成为当地老百姓购物休闲的商业旺地。然而，黄石市的商业步行街却遭受市场的冷遇，经营状况惨不忍睹，给整个商业市场蒙上了巨大的阴影。新型商业形态
9、及商业步行街的失败，使得黄石商业陷入了无比尴尬的境地。4. 主题专业卖场逐渐被市场认可并接受，给当地的商业市场注入了新的活力以国美电器为代表的专业卖场和女人世界为代表的主题商场的出现，给当地的商业市场注入了新的活力。这种主题专业式商场由于其定位清晰、特色鲜明，能够满足市场特定消费群体的需求，逐渐被市场认可和接受，成为黄石商业市场一支不可忽视的生力军。但是，主题专业式商场由于规模不大，所能提供的服务功能有限，并不能满足现代消费者购物、娱乐、休闲、美食、观光等多元化的消费需求，注定了不可能成为一个城市商业发展的主力。5. 商业经营档次普遍不高，经营环境有待进一步改善从黄石市目前主要商场的经营情况来
10、看，经营档次普遍不高。位于胜利北路繁华地段的新亚新商城号称当地最有影响力的商城，其经营档次属于中等偏下。经营商户有很多是以前的下岗工人转为经营者，经营意识淡薄，加上商场本身就缺乏有效的管理，导致整个商场的经营环境非常之差。纵观整个胜利路商业街，供销大厦、不夜商城等其他商场的经营档次都不高，而经营档次较高的天工商城却因后期管理不善出现严重的经营问题。总而言之，目前的胜利路商圈仍然缺乏一个引领黄石商业发展的龙头项目，经营环境亟待进一步改善。6. 城市居民购买力普遍不高，商业消费市场发展较慢，直接制约了当地商业的快速发展从黄石市商业市场调研报告中得出：2003年黄石城镇居民人均可支配收入7087元（
11、来源：2004黄石市政府工作报告），居民家庭月开支主要集中在800元-1000元，城市居民家庭恩格尔系数为34.1%；所有这些数据都可以看出黄石市居民整体购买水平并不高，直接导致消费市场发展缓慢，制约了当地商业的快速发展。总结：黄石市这几年的城市经济得到了稳步发展，但是商业仍然处在沿海地区九十年代初的发展水平。纵观黄石市整个商业物业的发展水平，整体的开发理念、产品的规划设计、商业环境的营造、商场的经营管理及业态组合等要素都处在一个相对落后的状态。如新亚新商城恶劣的经营环境、商业步行街单一的业态组合及天工商城缺乏后期必要的经营管理，都使得其难以发展壮大甚至已经濒临死亡。可以说，黄石商业仍然缺乏一
12、个真正能够引领现代商业发展方向，代表黄石全新商业形象的商业核心，这也是黄石商业迟迟不能快速发展的重要因素之一。黄石商业这种落后的发展状况不仅不能满足消费者日益增长的消费需求以及投资者、经营者的创富需求，更重要的是严重影响到投资者对当地商业投资的信心。黄石商业要发展，就必须从各个方面下功夫，提高商业物业的开发质素。而此时洪客隆的进驻将以其先进的开发理念、领先的产品规划水平及专业的经营管理服务水平，为黄石商业注入新的活力，满足投资者、经营者的创富欲望，全面提升黄石的商业环境，成为黄石商业发展的航标。第二部分 项目分析一、 项目优势1、商业氛围项目处于黄石市传统的两大商业街胜利北路和劳动南路之间区域
13、。该区域具有浓厚的商业氛围，拥有巨大的商业人流，是目前黄石市商业价值最高的商业区，商业发展前景非常广阔。2、整体规模项目总体规模近十万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。同时，规模庞大的项目，将意味着可塑空间更大。3、业态组合本项目集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前黄石市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目，本项目的建成将彻底改变黄石人传统的消费模式，为黄石人创造一个节假日全新的生活方式，倡导一种体验式的消费观念。人们在购物的同时，还可以尽情享受休闲、观光所带来的快乐。这种体验式消费的实现根基
14、于项目业态组合的独特性，功能的多样性，这些才是项目今后立足于市场的核心竞争力。4、产品规划设计从已知的设计理念和初步的设计方案来看，整个项目的产品规划设计水平在当地市场属于绝对的领先地位，无论在整体布局还是商场内外环境的营造上，都代表着黄石市商业物业设计的最高水平，其产品的综合质素，包括商场的室内设计、外立面设计、商业配套设计、商业步行街的景观设计等方面都远远超过其它竞争商业项目，成为项目今后市场制胜的重要砝码。5、商业配套本项目不仅设置了停车场和两大室外商业广场，还拥有众多的休闲、娱乐设施。停车场的设置满足有车一族的购物需要；商业广场则为消费者在购物之余，提供了休闲活动的空间；而各种类型的休
15、闲、娱乐设施的设置，进一步丰富了项目的服务内容，改变了黄石传统商业功能单一的落后局面。所有这些商业配套的设置都为项目带来滚滚人流提供了有力保障，大大提高了项目的商业价值，增强了买家的投资信心。6、商场管理商业地产不同于普通的住宅地产，它的成功与否，不仅与发展商的资金实力和开发水平有关，更是与商场后期的经营管理密不可分。先进的商场经营理念和管理模式往往是决定一个大型商业物业今后长盛不衰的有力保证，也是投资买家和经营商户选择商铺的重要考虑因素之一。作为江西有名的零售业巨子洪客隆集团在这一方面的优势是其他发展商不能比拟的。7、主力店对于大型的商业项目而言，引入主力店是保证商场经营做旺的基本要求，是商
16、业物业人流吸引力的主要来源。而进驻的主力店只有具有强大的经营能力与号召力，才能真正实现主力商户带动经营散户的聚集效应，促进整个商场快速健康的发展。作为洪客隆集团属下的洪客隆超市以其丰富的经营管理经验，成为项目最具影响力的核心主力商户，这种优势将直接促进本项目的销售。二、 项目劣势1、地段位置具体而言，本项目只有主次两个商场真正临街，而商业步行街部分两面都不临街，商业步行街的人流只能由两边的商场进入，其商业氛围需要花大力气营造。2、地形状况项目地块的地形极不规则，这对整个商业设计产生较大的影响，不可避免的出现一些拐角、死角及不规则的商铺，影响后期的销售。3、开发时机从黄石市目前的商业项目来看，本
17、项目的开发时间较晚，同期同一区域已经有数个规模上万平米的商业项目推出或即将推出，市场形势非常紧迫。4、洪客隆品牌据前期市场调查得知：洪客隆集团在黄石的品牌知名度远远低于丰城、抚州两地，这也意味着通过发展商品牌树立项目品牌形象的难度，远大于丰城、抚州两地。 对于一个大型的商业项目而言，发展商的实力及品牌知名度显得更加重要，洪客隆在黄石较弱的品牌力，无疑将给项目的持续销售带来一些影响。三、 项目机会1. 传统百货业和一些新型商业形态的商业物业整体发展水平较低，主要表现商场环境较差，业态组合过于单一，整个商业市场仍有较大的发展空间。2. 项目集中了购物、休闲、娱乐、美食、观光、文化等多种功能于一体，
18、而这种大型复合业态的商业物业，正是黄石商业市场中缺乏的。3. 当地商业的经营环境普遍较差，而本项目富有前瞻性，高起点、高标准的规划，使得项目在硬件上无论是商场内部设计、环境营造上，都是其它项目无法比拟的，这些综合因素将直接影响投资经营者的购买行为。4. 商场后期的经营管理在黄石整个商业中仍处在一个较低的发展水平，亟待进一步提高，这给本项目带来了很好的市场契机。四、 项目威胁1. 项目规模庞大，开发周期较长，面临的市场不可预测因素较多，整个项目开发风险较大。2. 受黄石整体经济水平和城市开发水平的限制，市场总体购买力非常有限，对于本项目而言，有限的市场消化量将是项目未来发展过程中需要面临的最大威
19、胁。3. 越来越多的直接竞争对手先行入市，不断瓜分仅有的市场蛋糕，竞争日趋激烈，对于销售货量本来就大的本项目而言，面临的销售压力可见一斑。4. 商业步行街和天工商城的失败，给市场留下了巨大的阴影，严重挫伤投资经营者的投资信心，而本项目作为商业步行街和商场的综合体，将受到投资者这种思维惯性的直接影响，如果项目的开发建设与之前的商业项目没有实质性的改变，很难受到市场的追捧。综述：本项目拥有近10万平方米的规模，庞大的规模给项目带来巨大经济效应的同时，也带来了很大的销售压力。以目前项目的规模来看，引入洪客隆超市一家主力店显然不足以支撑整个项目的整体做旺，而作为洪客隆的商业联盟肯德基，已在项目附近开有
20、分店，进驻本项目的可能性不大。因此，我司建议在项目的整个推广过程中，应做到招商先行，力求在销售前期积累更多有实力的意向品牌商家进驻本项目，通过品牌商家的影响力带动项目后期的销售。同时，通过极力宣传和提升洪客隆品牌形象，强势启动黄石市场，着重强化项目的品牌经营和环境优势，唤起市场对本项目的普遍关注；通过项目视觉系统展示和广告推广，形成极大的市场震撼力，迅速建立项目的品牌知名度，以弥补主力商家不足的缺陷。本项目拥有百货商场、步行街、主题商场三种商业形态，是黄石市场上一种全新的商业形态。从前面分析可以看出，这种新型的商业形态要得到黄石市场的认知和接受具有一定的难度。因此，在项目前期的推广过程中，必须
21、积极整合各种社会资源，并通过各种媒介和推广手段进行宣传，同时加强对项目的包装和宣传力度，扩大市场影响力，攻破黄石人投资信心不足的心理防线，让黄石人深刻的了解到这种全新商业形态的核心优势。缩短市场对项目认知并接受的过程，达到迅速占领市场的目的。第三部分 项目定位项目定位是在分析黄石商业市场现状和发展趋势的前提下，通过深入剖析项目自身的优劣势得出的，决定着项目整体的运作思路和今后的发展方向。一. 市场定位根据项目前期市场调研及整体商业市场现状及发展趋势分析，结合本项目的特性，我司建议项目的市场定位为:创富产业街区阐释：创富重点从项目为经营者与投资者带来利益的角度出发，在深入、鲜明地反映出本项目核心
22、竞争优势的同时，极大地迎合了投资者和经营者的购铺心态，这也是本项目最吸引买家的核心利益点。创富的源泉不仅来自于项目的经营规模优势，还包括商业环境、经营档次、多业态的经营模式及后期的商场管理，所有诸多因素共同组成“创富”这一项目核心价值的基石。产业街区综合商场商业步行街主题商场产业街区本项目的建筑形态是由主次两个商场和商业步行街共同组成，考虑到项目日后经营上的问题，为了避免业态过于重复，更好实现错位经营，达到项目整体的经营做旺。将主商场定位为综合商场，次商场定位为主题商场，这样就形成了由综合商场、商业步行街和主题商场共同构成的产业街区。产业是指一个行业的集合体，表现在项目集各类商品及各类经营服务
23、类别于一身，能够提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、观光等多种功能。街区则反映出项目的规模和专业性，项目总建筑面积近十万平方米，规模庞大，同时，在业态组合上，也充分体现出商业运作的专业性，通过洪客隆主力超市的进驻、家居用品的主题经营及不同业态的同场经营，遵循不同商户组合、各种商品搭配形成错位经营、优势互补的原则，构成项目一站式购物及立体循环消费体系。二. 形象定位赣西商业示范空间大型商业项目历来是每一个城市的标志性建筑，具有一定的象征性，因其规模大、经营手法超前，扮演着当地商业发展过程中的重要角色。本项目作为市中心商业区的核心建筑，是展现城市形象的窗口，也是黄石乃至赣西经济发展的集中体现。将项目
24、的形象定位为赣西商业示范空间，旨在将项目打造成为黄石市标志性的城市商业建筑综合体，彻底改变黄石市落后而尴尬的商业局面，成为城市新的商业中心，树立起项目在黄石市乃至赣西区域的商业示范形象和地位，迅速占据市场的至高点。三. 功能定位本项目由综合商场、商业步行街及主题商场三部分共同组成，总建筑面积近十万平方米。结合本项目“赣西商业示范空间”的形象定位，除了重点突出建筑规模所带来的磅礴气势，更多是建立在项目能够为市场提供多元化的产品和服务。然而，黄石市目前商业的发展状况，大多数的商场主要以购物为主，功能单一，购物环境差，业态组合重复。无论是新亚新商场、天工商城，从配套设施、商业环境、业态组合等方面均没
25、有达到多功能于一体的大型购物中心的开发标准，不足以满足现代消费者多元化的购物需求。基于以上分析，再结合项目自身的特征，我司认为本项目整体功能定位为：集购物、休闲、文化、观光、美食、娱乐等多种功能于一体的大型商业综合体这种多种业态组合所形成的多元化经营功能，可以吸纳各类消费购物群体，提供一站式购物消费经营服务，创造最大化的商业价值，提高项目的整体附加值，多个层面体现项目的投资前景和经营前景。对于“购物、休闲、美食、娱乐”四大功能，已经在洪客隆丰城项目策划报告和洪客隆抚州项目策划报告中都有详述。这里，重点阐述“文化”、“观光”功能,因为这才是黄石整个市场最缺乏的、是黄石市民最需要的，也是本案与其他
26、竞争项目的最大区别。 文化功能文化是赋予商业一个内涵，挖掘项目的深度，提升项目的附加值，在现代商业中商业文化犹如人的精神风貌，能够充分体现出项目的特性，容易在人们心中留下深刻的特征印象，从而缩短项目在市民心中的认知过程。在本项目中，文化还有提升品味、改变生活模式、改变消费观念等作用。文化往往是先进的代名词，标志着目前世界上最流行、最先进的商业模式和消费观念潮流。文化不仅是搞活动，其建筑符号、建筑形式、各种设施、园林小品、整体布局都应体现文化，其目的是吸引更多的人流，不仅使消费者在购物中休闲，更重要的是，在休闲时购物。将文化功能引入商业经营活动中，就是要通过商业与人之间的互动，营造一种体验式的消
27、费模式，同时改变黄石市民以往节假日单一、枯燥的休闲方式，让更多的市民感受到洪客隆黄石购物中心不仅仅是一个大型的综合购物场所，更是一个能带来全新精神享受的文化天地。而这种为商业注入文化内涵的开发理念，将进一步树立项目在市场上的高端形象，构筑其他竞争对手无法逾越的核心竞争力。 观光功能与其他竞争项目相比，本项目的最大特点是将景观设计引入商场内部及商业步行街，喷泉广场、水池广场及各种雕塑小品共同形成项目丰富的景点元素，形成项目一道道美丽的风景线。人们在满足购物需求的同时，还可以像旅游观光一样，欣赏到商场内和步行街中多姿多彩的景色，享受一次愉悦的精神之旅。从黄石的商业发展状况来看，现有的商业项目普遍购
28、物环境较差，导致消费者缺乏长时间逗留闲逛的动力。而本项目无论是在商场内部还是步行街的环境设计上，都是黄石以往商业项目无可比拟的。强调项目的观光功能，就是要将项目环境设计的优点淋漓尽致的表现出来。让更多的市民感受到来洪客隆黄石购物中心不仅仅是为了购物，还是一种平时节假日消遣的休闲方式。四. 经营商品定位主商场作为本项目地段最好的部分，以经营中档商品为主，高档商品作为辅助，其中高档商品主要分布在一楼。商业步行街主要为大众消费场所，需要吸引更多的人气，来把商业步行街做旺，经营商品主要以中档偏下为主，在档次与主商场拉开距离，满足不同消费者的需求。次商场为家居主题商场，消费群体具有一定的特定性，为了与经
29、营家居产品的专业市场区分开，经营商品的档次主要以中档偏上为宜。而四五层的餐饮娱乐部分，也应以中高档为主。项目的整体形象表现为中高档的优质商业物业。五. 目标消费群定位对于本项目而言，目标消费群主要分为投资客户和经营客户两大类。1、投资客户群体定位据市场调查发现，有57%的经营者是向私人租得商铺，说明黄石商业经过这几年的发展，投资者对商业物业的投资意识逐渐加强。与此同时，在市场的不断引导下，投资者对商铺投资方面的专业能力也得到相应的提高，投资心理不断趋于成熟。（1）投资客户群体特征n 家庭存款在10万元以上，具有稳定工作与收入;n 有一定的投资意识，希望将闲散资金投向有前途的物业，获取稳定的投资
30、回报;n 具有一定的投资商铺的专业知识，对投资的安全要求较高；n 对胜利路一带区域的商业具有较强的信心；n 非常看好所购商铺的经营前景；（2）投资客户群体职业分布n 有隐性收入的特殊群体；n 中小型企业主、个体老板、经营商家；n 新钢企业的中高层管理者、高级技术人员；n 黄石周边县市进城的富裕农民；n 黄石在外务工回乡投资者；n 南昌及附近城市的职业投资客；n 企业退休金购买者；鉴于本项目规模较大，销售货量巨大，应尽可能扩大投资客的范围，加快项目的消化速度。因此，隐形收入阶层也是项目不可忽视的目标消费群，关键在于如何将其银行存款变为对项目的投资。2、经营客户群体定位与投资客相比，经营客户更多是
31、从经营的角度出发，希望有一个理想的经营平台，完善的商业服务设施，并通过整体商业的良好形象，达到自身经营档次和形象上的提升。当然，经营客户群体中也有部分是投资客，属于“自主经营”的类型。经营者定位：追求经营场所的优美环境，希望提升经营形象，以获取更多消费者的亲睐，同时，追求合理化经营成本。（1）经营客户群体特征n 对胜利路一带商业经营所带来的旺盛人气充满信心；n 在商品经营方面具有丰富的经验，对周边区域的商业环境非常看重；n 希望有主力商家在商场内经营，能够带来源源不断的人流，共享人流资源；n 对一个良好的经营环境能够提高商品的附加值非常认可；n 所经营的商品需要具有一个良好的品牌形象；n 已经
32、经营某种商品多年，希望提升其规模、形象和档次；n 准备创业，希望拥有一个好的商铺，人气旺，生意有着数。第四部分 整体规划设计建议由于整个项目的初步设计方案已经形成，且该方案是在发展商、规划方、策划公司三方经过前期多次沟通、讨论、修改的基础上完成的。为此，敝司仅从市场销售的角度出发，着重从主次商场的外部环境渲染和商业步行街的内部气氛塑造两大方面提出相关的设计建议。一、主次商场的外部环境渲染主次商场外部空间主要包括室外广场、建筑外立面、广告位、楼顶等。对其有效的利用，意义在于营造更加浓厚的商业氛围，协调建筑与城市环境的关系，真正体现出作为大型商业综合体的魅力所在。为此，我司针对所收到的效果图进行分
33、析，提出以下建议：n 主商场的建筑外观要体现一种大气磅礴、风骚独领的浩瀚气势，能够充分展现出项目“赣西商业示范空间”的市场形象，整个建筑物应极具现代商业建筑风貌。n 主商场主入口的上方应预留大型的商业广告位，同时，在其顶部设置探头射灯，增强夜间的广告效果和整个立面的商业气氛。n 主商场正面应突出主入口的造型，以便吸引更多的路人注意，总体形象应以大气、稳重为主。n 主商场广场建议应以花坛、雕塑为主，如果要设喷泉，也应在造型上有所突破，最重要的是不能阻挡及影响消费者的视线和进入通道。n 主商场广场主要起纳客作用，真正的吸客应在商业步行街中央内街的中心广场，所以外广场不设休闲设施。n 主商场布置了屋
34、顶花园，缀以各式植物绿地、建筑小品，同时，鉴于四楼主要经营儿童用品为主，因此，可考虑附设一些新颖的少年儿童户外游乐设施，吸引人流向上移动。n 次商场正面、侧面二三层均应考虑大型商业广告位的设计。n 在次商场主入口上方的飘蓬设置大型射灯，增强商业建筑在夜间的灯光效果。n 次商场为家居主题商场，正门入口要考虑到购物的方便，建议将外广场的地面喷泉改为花坛喷泉。n 考虑到次商场五楼设为餐饮区，建议在次商场顶层平台设置茶座、咖啡吧等休闲设施，并作花园式处理，在吸纳人气的同时，增加更大的盈利性空间。n 在主次商场的光环境设计方面，应巧妙地通过照明的手段，如户外的大型射灯、地面霓红路灯、广告灯箱、广场筒灯等
35、，营造浓厚的商业氛围，增强商业广场吸引顾客的能力。二、商业步行街的内部气氛营造由于商业步行街的主体框架和整体规划基本确定，因此，敝司着重从营造内部气氛的角度出发，重点从文化、娱乐方面下功夫，对主要活动空间、休闲设施、娱乐设施的设计提出相关的建议：n 考虑到步行街的入口，将有大量的人流由此进出，而又不许机动车辆进入，因此，在东西部入口处可设置花坛或者雕塑（如石狮等）作为步行街的标示。n 东西主入口均设置了玻璃光棚，因此，在环境营造上，应种植一些矮树种或者考虑用盆栽的花木。n 整个商业步行街根据不同的建筑形式和造型差异分为不同的商业组团，组团之间架设桥廊连接，部分桥廊可考虑盖以拱顶，由透明防晒的轻
36、质材料制成，起到防风避雨、减轻噪音的作用。n 步行街为统一的骑楼设计，可在柱位的周边放置邮筒、垃圾桶、磁卡电话或者直饮水（只作提升步行街整体形象之用）等配套设施，同时，也可在柱位上预留灯箱广告位，用于步行街以后的整体宣传。n 步行街沿街的店铺，应预留店牌的位置，并统一其高度和尺寸，以保持整个步行街的整体形象。n 整条步行街的地面设计应根据人流动线、休闲走道和销售区域，利用不同材质，色彩图案等进行空间的划分和限定。地面铺设广场砖或大理石条，并装设嵌地筒灯，营造丰富多彩的商业情调。在材料考究上，应达到防滑的效果，并专设无障碍走道,充分体现人性关怀。n 下沉式喷泉广场是整条步行街最开阔、也是最吸引人
37、的活动空间，除了在喷泉周边设置一些休闲椅、太阳伞等休闲式配套，还要增添一些气垫攀岩、网梯等游乐设施，增加广场的娱乐功能，为人们创造良好的逗留休息和娱乐的场所。n 喷泉广场周边可巧妙的布置一些具有鲜明的城市文化特征的精致小品、雕塑及具有传统文化特色的铺地图案等元素，烘托广场的地方城市文化特色，使其广场达到文化性、趣味性、欣赏性、休闲性等多层意义。n 喷泉广场的绿化可以考虑结合花坛、花钵等形式，同时，将大树作为绿化的重要构成元素，并在大树的周边设置围合式的长凳，供行人休息。除此之外，在4.5米二级分阶处，可恰当进行斜坡绿地，扩大实际绿化面积，并借此划分出多层次的领域空间满足多样化的功能需求。n 水
38、池广场的布置为了与喷泉广场有所变化，除了常规的布置一些休闲椅、太阳伞和花坛，还可考虑搭建绿色的藤架，并配以休闲长凳，为行人提供赏景小憩之地。n 除了步行街的两大广场外，在其他街道的中轴线3-4米范围内还应设置休息、交往、停留、观赏等功能空间，并以盆栽的树木、花坛、雕塑及其他街道小品围合出若干岛式空间。n 为了安全起见，在步行街区内的主要节点设置监控点，并配有监控设备，监控信号引至保安监控中心，由其负责监控，同时，设报警电话、报警信号及监控信号联络。第五部分 功能划分一个大型的商业物业实质是一个区域性商业街区的缩影，也是一个相对独立的个体。如何对其进行科学合理的功能划分直接关系到商业物业今后的生存与发展。根据本项目的功能定位，敝司对其功能划分提出以下建议：一. 不同建筑形态的功能组合本项目近十万平方的规模，由主商场、次商场和商业步行街三部分组成。偌大的体量如果不给一个清晰的功能定位，极有可能造成业态过于重叠，给日后经营带来不良的影响。因此，敝司认为本项目的功能划分应采用互补、填充、混合交叉三种方式，对项目进行不同区域的功能分区。通过多种业态的组合，商户之间的错位经营，引导消费者循环消费。以下对项目的三部分分别进行分析：F 主商场地处胜利北路，人流比较集中，同