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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流合肥金潜商业广场综合体项目前期策划营销推广方案.精品文档.合肥金潜商业广场综合体项目前期策划营销推广方案合肥金潜商业广场前期策划2012年6月26日惟锐优化营销惟锐优化营销前言： 因为目前对项目周边的市场没有做深入的调查和分析，贵方也没有提供项目设计书，对自身产品的理解度也不够，故本报告的内容比较简单，剖析也不够深度，希贵公司见谅！叶2012年6月26日惟锐优化营销惟锐优化营销目 录CONTENTSPART 项目审视PART 营销推广整合PART 合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目市场调查分析1.1
2、 合肥市城市基本概况1.2 合肥市经济发展现状1.3 合肥市总体城市规划PART市调分析1.合肥市城市发展分析2.1 合肥市写字楼发展历程2.2 周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市城市基本概况合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为70289.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积
3、838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市城市基本概况合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。注：合肥市已于2008年正式纳
4、入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状 合肥GDP总量及三产结构1【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，2011年全年生产总值（GDP）3636.61亿元，按可比价格计算，比上年增长15.4%。按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元。全市实现第一产业增加值208.2亿元，增长3.5%；第二产业增加值2002.2亿元，增长19.8%；第三产业增加值1426.2亿元，增长11.4%。三次产业结构调整为5.7：55.1：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为42.9%，比上年提高1.
5、8个百分点。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状 人均GDP及社会固定资产投资2【人均GDP】：从2009年合肥人均GDP达到41543元（折合6082美元），2011年人均生产总值已达到48563元，按年均汇率折算为7519美元，快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展。【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步提高 。惟锐优化营销惟锐优化营
6、销交通支持政策优势皖江城市带转移工业增长区位优势与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更加突出与长三角经济圈的长期融合，形成了产业发展的共生圈产业承接平台也更趋完善，支持政策也日趋完善土地、劳动力以及自然资源禀赋上的独特优势改造合肥火车站容量开通合肥，上海及江苏省内动车组开通合肥武汉；合肥郑州动车组修建新桥国际机场预计2011年完成改造市中心城市主干道为8扯到修建市区高架道路立项城市轻轨建立市政中心，简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持降低工商业检验标准合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北2008年
7、合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角城市发展待遇合肥成为新兴的南北运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接点PART市调分析/合肥市经济发展现状合肥市2006-2011年城市发展状况惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状 中部六省会城市经济现状对比4从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首； 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力；从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市经济发展现状 长
8、三角经济圈主要城市对比5与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势；未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市总体城市规划合肥城市发展定位：根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为：安徽省政治、经济、文化中心。全国重要的科研教育区域。现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。区域性交通枢纽。区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。数据来源：合肥市规划局数据来源：合肥市规划局惟锐优化营
9、销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市总体城市规划2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中；合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市总体城市规划伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心
10、城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目市场调查分析1.1 合肥市城市基本概况1.2 合
11、肥市经济发展现状1.3 合肥市总体城市规划PART市调分析1.合肥市城市发展分析2.1 合肥市写字楼发展历程2.2 周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销合肥写字楼的分布特征：PART市调分析/合肥市写字楼发展新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块三孝口版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块惟锐优化营销惟锐优化营销合肥写字楼的分布特征：PART市调分析/合肥市写字楼发展北一环为主的庐阳区财富广场、新天地广场、众城国际广场、君临国际、嘉华中心. 分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中
12、商务区。黄潜望板块及政务新区位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城国际等。以马鞍山路沿线为主的包河区长江路沿线片区 该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统
13、的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny第一阶段：80年代90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大
14、厦 合肥经济发展情况：发展较为缓慢 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼市场发展历程 HeF
15、ei Office Market Phylogeny第二阶段：90年代中期2001年 写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已
16、经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。 惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny第三阶段：2002年2008年 写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济发展情况:高速发展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上
17、的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny第四阶段：2008年如今 写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况:飞速发展分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。惟锐优化营销惟锐优化营销合肥市写字楼总体市场概述在九
18、十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局
19、。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。PART市调分析/合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销合肥市写字楼目前和未来发展趋势分析总结1、写字楼在老城区继续发展 合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展
20、因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展 根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“绿地蓝海”、“东舜假日广场”、“蔚蓝商务港”等写字楼项目进入使用阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”3、写字楼在马鞍山路沿线的发展
21、 随着合肥市环湖计划正式实施和地铁一线的建设，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。4、写字楼在新站区的发展 新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、
22、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。PART市调分析/合肥市写字楼发展惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析项目名称绿地蓝海地址潜山路与东流路交口? 销售价格6500元/ 备案销售率90%以上开盘时间2008-6-28总建筑面积89178.89栋数：1栋户数759户容积率3建筑层数28层内部配套硬件设施：5A标准设计、富丽大堂、品牌电梯物业管理费4.0元/月/车位数量地上58个，地下426个项目卖点位置、物管、配套、品牌定位广告语政务核心/智本型纯
23、写字楼主要购买群体私营业主以及中心企业创业者、投资者绿地蓝海惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称蔚蓝商务港地址潜山路与湖东路交叉口东北销售价格7600元/备案销售率85%开盘时间2006-6开始开盘总建筑面积330000栋数：6栋户数704户建筑层数18层（挑高5.6米）内部配套1座5星级酒店，大堂9米挑高，楼体标高120米，16000商务配套，4000五星级会所，60000全天候车库物业管理费未定车位数量500个项目卖点位置、物管、配套、规模定位广告语泊心 铂天下主要购买群体私营业主以及中心企业创业者、投资者蔚蓝商务港PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销项
24、目名称财智中心地址北接东流路，南靠天鹅湖路? 销售价格7000元/整层对外出售每层1500 备案销售率60%开盘时间2010年总建筑面积74978 栋数：1栋建筑层数29层内部配套拥有身高138米、21米挑高大堂，4米层高、1500平米整层私属办公空间，并拥有10部三菱电梯、VIP专属电梯及VIP专属电梯厅、大金智能中央空调、施耐德电器设备安全节能配置及5A智能商务管家服务 物业管理费未定车位数量1：1项目卖点位置、物管、配套定位广告语领袖全球总部经济主要购买群体大型企业财智中心PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称立基大厦 地址金寨路与曹郢路交叉
25、口西侧（中国科技大学对面）? 销售价格7400备案销售率60%开盘时间2010年9月开盘总建筑面积53000栋数2栋建筑层数28层、20层内部配套LOW-E玻璃幕墙、VRV中央空调、5A智能化系统 物业管理费未定车位数量322个项目卖点位置、配套、品牌主要购买群体周边IT行业、投资者等立基大厦PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析项目名称旺座地址望江路与肥西路交汇口? 销售价格均价4888元/备案销售率95%开盘时间2009-7总建筑面积10000栋数：1栋户数58户建筑层数11层内部配套商务处理中心，商
26、务休闲吧，多功能会议室、客户接待区 物业管理费未定车位数量100个项目卖点位置、价格主要购买群体蜀山区职能部门、中小企业、投资者等旺座惟锐优化营销惟锐优化营销项目名称总建面开盘时间已推已售销售率年去化量潜在销售面积均价单层面积（）安徽国际金融中心29.4万10.6.192万9.8万120002080鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.11.5万2.8万61001200蔚蓝商务港8.2万08.11.253万1.3万100001760新天地国际广场4万09.06.231万3万80001800金鼎国际广场5.5万08.9.252.6万0.3万90002100置地汇丰广场4.6万08.12.311.6万
27、1.3万64002000绿地赢海25万07.12.190.8万23万85001500华侨广场2.3万1300万达广场8.8万09.11.174万4.9万120002200绿地蓝海9万07.82.4万0.9万85001500拓基城市广场8万07.10.180.7万6.6万68001200合肥政务区写字楼重点楼盘销售情况 Office Important Project Sales Details备注：1、合肥项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售较多，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，2、个案最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。据分析写字楼单个项目平均年去化量约1.7万方PART市
28、调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析需进一步市调惟锐优化营销惟锐优化营销PART市调分析/合肥市写字楼发展合肥市写字楼目前的市场总结 1、目前合肥写字楼市场总体供应量在100多万平方，月去化量在6万平方左右。截止目前可售写字楼共1万多套；预计需一年半时间消化完现有存量，市场竞争激烈。2、新政给写字楼的发展提供了契机。 合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。可以说是合肥写字楼本身的发 展速度落在住宅的后面，像本土的开发商，以及外来的开发商绿地、万达等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出
29、现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。 3、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。惟锐优化营销惟锐优化营销目 录CONTENTSPART 项目审视PART 营销推广整合PART 合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销一.金潜商业广场项目审视PART 项目审视1
30、.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定位4.项目客层定位5.项目配套规划建议惟锐优化营销惟锐优化营销PART 项目审视项目属性一.金潜商业广场项目技术指标项目名称金潜商业广场总占地面积6411.18总建筑面积38473.02裙房面积12605.93写字楼面积25867.09地下面积7850.78平方米项目位置合肥市潜山路金寨路交叉口容积率6.0绿地率24.8%建筑层数总25层，其中商业裙房5层层高和主力面积写字楼层高3.5米，主力面积82.4128.26平米机动车位308个。其中地上78个，地下230个非机动车位388个裙楼层高1楼层高6.5米，25楼层高4.5米惟锐优化营销惟锐优化营销
31、项目特征分析潜山路和金寨路交叉口，位于政务区、金开区交界处便利，N条众多公交线路，地铁1线尽在咫尺立面简约现代政务核心，未来商务崛起底层商业+5A甲级写字楼开发商实力雄厚，品牌优势明显PART 项目审视项目属性区 位建 筑规 划构 成品 牌交 通惟锐优化营销惟锐优化营销惟锐优化营销项目配套品质分析（部分） 主要指标办公空间高度建筑层高3.5米净高不低于2.6米2.7米备注净高考虑了架空地板空调系统采用溴化锂直燃式中央空调主机室内均设独立风机盘管及独立温控开关火灾自动报警与消防联动控制系统手动报警系统配套设施消防考虑到消防排烟及通风需要，采用幕墙开窗的设计室内均设自动喷淋数量：客梯4部、货梯1部
32、 电梯载重量：不小于1350kg客梯位：不少于13人/梯速率：客梯不小于3m/s隐框玻璃幕墙，玻璃落地窗轿厢配置空调设备品质策略：高品质人性化智能写字楼。定位策略：合肥顶级服务式写字楼。操盘策略：先期较低租金或免租吸引国际知名客户到一定比率大幅提高租金。外立面PART 项目审视项目属性惟锐优化营销惟锐优化营销项目分析优势Strength依托政务商务品牌，具有良好已树立的的知名度和美誉度，快速为市场所接受；位居潜山路金寨路交叉口，众多的公交车行线路使 “零换乘”的便利交通成为项目价值的有力支撑；区域内风景优美，毗邻二大湖，办公理想佳地机会Opportunity目前政务区写字楼市场发展迅速，产品繁
33、多，市场关注程度高；受租金压力，部分知名企业撤离传统CBD，为次级CBD提供了良好的客户资源；劣势Weakness作为非合肥中心的政务区区，总体发展较慢，区域形象受限制，直接影响项目价值确立；项目体量较小，竞争气场较弱已，市场认知度差。威胁Threat同类区域的甲级写字楼分流部分客户；同区域内，与其他众多大规模的项目形成较大竞争客户对区域的接受度较缓慢，需要一个培植过程；PART 项目审视项目SWOT分析惟锐优化营销惟锐优化营销观点小结： 本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，产品本身缺乏特色和同期市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。项目最大的优势区
34、域优势项目最大的软肋产品同质化同质化的负面影响>区域优势正面影响PART 项目审视项目SWOT分析根据对产品和市场的认知本项目必须另辟蹊径，方能突破市场坚冰！惟锐优化营销惟锐优化营销项目概念：契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，迎合市场及客户需求。核心提炼：融合服务、品质、商务为一体，打造合肥次级CBD甲级写字楼的标杆。项目定位：高尚商务形象，创新价值领地项目定位PART 项目审视项目定位惟锐优化营销惟锐优化营销项目定位支撑PART 项目审视项目定位项 目价 值 提 炼项目所处区位较好,属于合肥规划中次级CBD;项目所属区域整体环境较好,整体商务气氛渐渐形成,决定了其售价及租金将走
35、向超正比价值滨湖的景观价值。项目配套设施品质卓越，档次较高;惟锐优化营销惟锐优化营销关键词解析：资源，体现项目资源丰富、定位高端，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。创富，明确物业为商务办公发展场所，同时体现成熟的商务服务理念。 平台，高端客户聚集之高地，也有企业发展需求的暗示。形象定位:PART 项目审视项目定位资源创富平台形象解析一个尊贵的企业形象一个全新的办公理念一个未来的潜力价值一个周全的服务方案通过醒目的产品形象，实现与现有产品的差异化。惟锐优化营销惟锐优化营销第一类 集团客户（整层）企业类型：1. 跨国公司总部，现多为金融机构。2. 设立企业总部来开拓安徽市场的客户：国内民营企
36、业，尤为沪、浙、江企业国有大型集团企业国内的国际化品牌企业3.已在合肥发展多年，出离CBD的企业 。需求特点：1. 极为重视企业的形象，会不计成本的选择在现代CBD寻求办公物业。2. 主要考虑因素：进入中国金融中心，体现企业实力、提升企业形象 ；注重产品的性价比，要求使用方便；需与自身行业、层次匹配；3. 受困中心CBD租金高及大面积写字楼供应短缺，从成本控制及企业壮大角度，整层购买写字楼。PART 项目审视客层定位目前写字楼客层分析惟锐优化营销惟锐优化营销需求特点：企业类型：1.从原有的工作室模式发展为公司型2. 熟悉目前所处办公区域的中小企业1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多选
37、择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；2.为提升企业形象，寻求更高档的办公场所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、增加企业固值一举两得。PART 项目审视客层定位目前写字楼客层分析第二类 散户：中小企业自用惟锐优化营销惟锐优化营销受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚。客户类型：1.安徽区域投资客户（多为合肥客户）2.其他省市投资客户需求类型：1.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；2.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。PART 项目审视客层定位目前写字楼客层分析第二类 散户：投资客户
38、惟锐优化营销惟锐优化营销从对写字楼客源的分析来看： 本项目因规模因素难以引起国内外大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 本项目所处区域形象较好，但项目初期知名度不高，需要引进集团客户来进一步提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；PART 项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销中小基金投客集客目标客户定位争取客户，作为营销手段资户团户辅助客户，实现项目价值核心客户增加项目知名度和美誉度散 户PART 项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销核心客户集团客户
39、所占比例：约25企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征： 1.注重物业产品内在品质 2.处于商务总心，交通便捷、配套齐全 3.提供良好的商务服务 4.品牌物业管理 5.大面积的办公空间 6.追求物业形象和售价之间的均好性需求面积：300800平方米总价范围：200600万PART 项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销辅助客户自用散户所占比例：约50企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于长江路、濉溪路等沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。需求特征： 1.注重物业外在
40、形象 2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3.较高的实用率 4.现代办公配套 5.多在项目处于准现房后购买需求面积：100200平方米总价范围：70200万PART 项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销辅助客户投资客户所占比例：约25客户来源：来自安徽境内包括少量外区域对合肥熟悉的客户（合肥为主）需求特征： 1.注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性 2.有较高的、稳定投资回报率 3.良好的经营管理 4.注重开发商品牌和信誉 5.一般会在期房阶段购买需求面积：80150平方米总价范围：60120万PART 项目审视客层定位本项目客层定位惟锐优化营销惟锐优化营销争取客户中
41、小基金本项目影响投资基金投资不利因素1.区域整体形象较好，但周边未来发展竞争激烈，具有很大 的不确定性。2. 未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。 另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素： 1.投资决策期长，判断因素较多，会错失市场机会。 2.报价低、影响项目收益。PART 项目审视客层定位本项目客层定位注：因此，对于中小基金来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与基金合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。惟锐优化营销惟锐优化营销目 录CONTENTSPART 项目审视PART 营销推广整合PART 合肥市场调查金 潜 商 业 广 场惟锐优化营销惟锐优化营销总体营销策略 以强化区域形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点解决“高端产品品质与低档区