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1、精品名师归纳总结房的产估价案例与分析应试技巧一、综述：1 、问答：考估价的基本领项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应留意的问题（如参数应选取客观值，运算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单项：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟识程度，基本原理的一般应用，估价方法把握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单项题 :问答题答题技巧：1、解决的方法是：认真讨论正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有 35 个小点
2、，在数量上也要有个底。3、条理清晰，论点突出，明显4、结构清晰：1房的产估价的技术路线：确定房的产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面2 价格内涵，由目的确定3 估价思路，由原就原理确定4 估价方法，由估价对象房的产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量打算。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都表达了一种技术路线（p6 ）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房的产的价格形成过程。与估价目的：目的打算内涵，从而打算路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采纳的价值标准及估价方法均有影响。 a 、估价对象实体、权益状况、区位与价值内涵有亲密关系。
3、b、不同类型房的产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d 、估价对象状况（空的有建筑物的土的的上建筑物在建、新建、旧建可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的、将来状况的房的产要在将来状况规划状况或是正确利用下评估含有其它资产的房的产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原就：技术路线反映价格形成过程，估价原就表达了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原就。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：1 确定估价的基本领项（对象、目的、时点）。规范4.0.2 条2 确定价格内涵（肯定要先说清晰）。3 挑选
4、相宜方法、途径4 方法应用要点或者需要特殊处理的的方二、价格说明对价格有争议、疑问1（对两种正确结果分别说明）哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3 目的不同，价格类型不同。4 时点不同，价格不同。（动态价格）。5 交易状况是否变化 。6 估价原就 是否转变用途，最高正确使用、违章建筑、暂时建筑。7 估价方法 两个机构评估，不同方法产生价格差异三、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料：（1） ） 工程的有关资料：估价目的（托付方供应）。托付方基本情形（法人、住址、联系电话）。 工程有关文件。
5、（2） 估价时点房的产市场状况的资料：一般性的。 的区性的。 本类型房的产资料（商业、特殊物业）（3） 估价对象状况的资料：土的的、房屋的位置、面积、权益状况（4） 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。（ 5） 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（1） 市场法： 交易实例及实例房的产状况。不同交易情形价格差异的资料。 房的产价格指数及利率方面的资料。房的产状况修正的有关技术资料。（2） 成本法： 土的取得成本方面的资料。土的开发和房屋建设方面的资料。治理费用方面的资料。利息率、利润率、税费等标准方面的资料。建筑
6、物成新度、重新购建价格方面的资料。建筑物的折旧方面的资料。（3） 收益法： 估价对象房的产或类似房的产经营收益或租赁收的资料。估价对象房的产和类似房的产的经营费用资料。折旧、剩余收益年限等资料。酬劳率方面的资料。（4） 假设开发法： 同类房的产市场现有竞争状况、将来趋势。同类房的产市场售价。 同类工程开发周期、开发费用。同类工程开发利润或收益资料。折现率确定的有关资料。估价报告的规范格式A.0.1 封面（标题：）房的产估价报告估价工程名称：应说明工程全称托付方：应说明托付方全称，个人托付的为个人的姓名估价方：估价机构全称估价人员：参与本次估价的人员的姓名估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接
7、受托付至完成估价报告之日。估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号A.0.2 目录（标题：）目录一、致托付方函 * * 页二、估价师声明 * * 页三、估价的假设和限制条件 * * 页四、估价结果报告 * * 页五、估价技术报告 * * 页六、附件 * * 页A.0.3 致托付方函（标题：）致托付方函致函对象（托付方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章） 致函日期（为致函的年月日）A.0.4 估价师声明（标题：）估价师声明我们正式声明：1 我们在本估价报告
8、中陈述的事实是真实的和精确的。2 本估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公平的专业分析、看法和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房的产估价规范进行分析，形成看法和结论， 撰写本估价报告。5 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实的查勘（在本声明中应清晰的说明哪些估价人员对估价对象进行了实的查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实的查勘）。6 没有人对本估价报告供应了重要专业帮忙（如有例外，应说明供应重要专
9、业帮忙者的姓名）。7（其他需要声明的事项）参与本次估价的注册房的产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5 估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6 估价结果报告（标题：）房的产估价结果报告 估价报告编号 与封面上的编号一样 （一）托付方（说明本估价工程的托付单位的全称、法定代表人和住宅，个人托付的为个人的姓名和住宅）（二）估价方（说明本估价工程的估价机构的全称、法定代表人、住宅、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包
10、括物质实体状况和权益状况。其中，对土的的说明应包括：名称、坐落、面积、外形、四至、四周环境、景观、基础设施完备可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结程度、土的平整程度、的势、的质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况。 对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、保护、保养、使用情形、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采纳的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房
11、的产估价规范，国家和的方的法律、法规， 托付方供应的有关资料，估价机构和估价人员把握和搜集的有关资料）（八）估价原就（说明本次估价遵循的房的产估价原就）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采纳的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。如用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出全部参与本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年
12、月日止，也可表达为多长期限，如一年）A.0.7 估价技术报告（标题：）房的产估价技术报告（一）个别因素分析（具体说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（具体说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（具体说明、分析类似房的产的市场状况，包括过去、现在和可预见的将来）（四）最高正确使用分析（具体分析、说明估价对象最高正确使用）（五）估价方法选用（具体说明估价的思路和采纳的方法及其理由）（六）估价测算过程（具体说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（具体说明估价结果及其确定的理由）A.0.8 附件（标题：）附件估价对象的位置图，四至和四周环境图，土的势状图，外观和内部照片，工
13、程有关批准可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。A.0.9 制作要求：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采纳A4 纸规格。方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 规范 5.1.2 条2、能用市场法的没有用 规范 5.1.4 条3、收益性房的产的估价 ,未选用收益法作为一种方法 规范 5.1.5 条4 、具有投资开发潜力的房的产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法 规范5.1.6 条5、相宜采纳多种方法的 ,没有采纳多种方法进行估价6、估价方法的选用没有结合估价对象
14、的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）市场法1、选取可比实例应符合以下条件理论 113 页（1） 处于同一的区或同一供求范畴内的类似的区（2） 用途相同（3）规模相当（ 0.5 实例/ 对象 2）（4） 档次相当（5） 建筑结构相同（6） 权益性质相同（7） 时间接近 不超过 1 年（8） 交易类型与估价目的吻合（9） 应为正常成交价或可修正为正常成交价（10） ）土的、建筑物、房的产相互匹配（11） ）比较实例的数量不够2、建立价格可比基础时出错统一付款方式：留意名义价格实际价格成交价格统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵统一化为单价：有时需要
15、对总价先进行调整（理论116 页）统一币种单位：留意汇率的方向可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结统一面积单位：3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了 30%4、房的产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面。有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（理论 131 页）（见案例 P247） 5、修正系数的确定没有充分的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7、比较修正的方向错误8、交易情形修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少” 见理论（ P197 ）9、将期内平均上升或下降
16、与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不合适11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房的产市场稳固或无波动12、环比与定基混淆13、区域因素与个别因素混淆不清14 、区域因素与个别因素具体比较修正工程的挑选没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比较修正工程的挑选没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比较修正的内涵懂得错误17、比较修正工程有漏项，如的下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格（案例 P197 ）20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。收益法1、收益期限确定错误2、没
17、有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3、对于客观收益没有考虑到将来的变化4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5、收益运算中有关面积套错6、净收益一般以年为单位，看是否前后一样，是否有漏乘12、365 等。7、净收益与估价时点不一样（参见案例P204 理论 P162）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参见案例 P93 、P254）9、价值重复运算，大堂、自用部分不应单独运算价值。（P216 ）10 、运营费用不包含抵押贷款仍本付息额、建筑物折旧费、土的提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包
18、含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、的毯等。规范 5.3.8对于单独土的和单独建筑物的估价 ,应分别依据土的使用权年限和建筑物耐用年限确定将来可获得收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式运算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土的取得费用的摊销。对于土的和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年长于或等于土的使用权年限时 ,应依据土的使用权年限确定将来可获收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式运算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土的取得费用的摊销。对于土的和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年限短于土的使用权年限时 ,可采纳以下方式之一处理：（1） ）先依据建筑物耐用年
19、限确定将来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式运算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土的取得费用的摊销。然后再加上土的使用权年限超出建筑物耐用年限的土的剩余使用年限的折现值。（2） ）将将来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法运算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土的取得费用的摊销。11、正常费用的测算错误A 、费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。（1） ）将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为猎取客观收益的直接必要的费用。（2） ）对于租赁房的产采纳收益法评估时，正常费用中税金的运算只运算了房产税，而没有运算营业税及其附加和土的使用税。（3） 自己经营的房的产，在
20、正常费用的运算中遗漏了经营利润。（4） 把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的运算中计费基础错误。C 、费用的运算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让的评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的商定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结G 、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用工程要分析租约。扣除费用工程一般为修理费、治理费、保险费、税金（房产税、营业税及附加、土的使用税）12、资本化率确定错误A 、资本化率选定错误B、功能或用途不同的房的产选用了相同的资本化率C 、安全利率挑选错误D、把物价上涨和经济增长作为资本化率E、Y
21、 选定缺乏依据和过程F、建筑物、土的、房的产三者资本化率不匹配G 、不同收益类型（期间收益与将来转售收益）应采纳不同的资本化率13、收益稳固方可用 V=A/Y1-1/（1+Y ）n14 、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。如净收益发生在期初， 就有 A 末=A 初（1+Y）。15、销售税费计税依据为销售收入16、未考虑租约的影响成本法1、区分实际成本与客观成本2、结合市场供求分析确定评估出的积算价格3、对于过旧的建筑物不大适用成本法4、新开发的土的、新建房的产可采纳成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。5、成本法中房的产的价格构成：土的取得成本开发成本治理费
22、用投资利息 销售费用、税金开发利润（参见理论P146 ）6、自有资金利息不计入利润，而计入成本。7、利润基数与利润率不对应。规范 5.4.2 开发利润应以土的取得费用和开发成本之和为基础，依据开发、建造类似房的产相应的平均利润率水平来求取。8、关于重新购建价格：必需是估价时点的必需是客观的是全新状态下的。规范5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应依据实际情形，在5.4.2 条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。9、重置价格重建价格，两者适用条件不同（参见理论P153 ）10、建筑物折旧（ 2005 版新增经济折旧和功能折旧的运算，理论159 页）可编
23、辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可修复工程，修复费用为折旧额不行折旧额，可分为短寿命、长寿命工程（理论P143 例 5-7 ）经济寿命与土的使用权年限的关系（理论P145 、规范 5.4.11 条）残值率或成新率确定有误建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。旧有房的产未扣除折旧额规范 5.4.9 估价人员都应亲临现场 11、销售税费运算基数为销售收入12 、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土的价值缺失。（规范 5.4.11 条）13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。假设开发法1、必需有明确的规划条件，如无条件仍需估价，应估计，并将最可能的规划条件列
24、为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特殊提示，说明估价结果对它的依靠性。 2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。3、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不显现4、计息时计息周期确定5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点6、开发完成后房的产价值推算市场法长期趋势法收益法（应折算到估价时点上来）7、销售税费一般不计息8、不应忽视某些无形收益（ P224 ）9、总建筑费没有折现到估价时点其他1、房的产概念（混淆房的、建筑物、土的及实物、区位、权益交待不清）2、楼面的价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错楼面的价 =土的总价 / 总建筑面积 =土的单价 / 容积率建筑密度 =建筑物基
25、底占的总面积 / 总用的面积3、保险估价中不含土的价值4、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接缺失5、入股估价应说明入股后的用途6 、留意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30% ，个人按市场价格出租居民用房 4%，营业税 3%，所得税 10%，房屋保险费不大于 8。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7、对比规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述工程是否完全、合适， 书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否精确。8、观察估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确9、估价时点是否精确10 、检查运算是否正确，前后数据是否照料一样11、对采纳的方法是否有合理的说明和理由12、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明13、留意利息的运算方式，期限14、报告有效期应以报告完成之日为准15、现有用途和法定用途相符16、留意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）17、基准的价修正法应说明的价的内涵可编辑资料 - - - 欢迎下载