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1、精选优质文档-倾情为你奉上个人二手房屋贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法、城市房地产转让管理规定等有关法律、法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二级市场上进行交易的各类型房屋，包括二手住房和二手商业用房。第三条 二手房屋贷款种类同个人一手房屋贷款管理办法第三条。 第四条 本办法适用于我行所属分（支）机构办
2、理的个人二手房屋贷款。第二章 贷款的对象和条件第五条 贷款对象和条件同个人一手房屋贷款管理办法第五条、第六条。第三章 授信方式、额度、期限、利率及还款方式第六条 授信方式同个人一手房屋贷款管理办法第七条。第七条 贷款额度二手房屋价格依据借款人所购房屋买卖合同价格或评估价格两者较低额确定，住房贷款、车库（位）贷款、商业用房贷款（含押旧购新）额度分别同个人一手房屋贷款管理办法第九条、第十条和第十一条规定。其中住房套数认定标准同个人一手房屋贷款管理办法第八条规定。第八条 贷款期限须同时满足下列条件：（一）符合个人一手房屋贷款管理办法第十二条规定；（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；（
3、三）抵押房屋的房龄+贷款期限45年（特殊情况按照政策例外办理）。第九条 贷款利率、还款方式分别同个人一手房屋贷款管理办法第十三条和第十四条规定。第四章 贷款担保第十条 个人二手房屋贷款实行抵押、抵押+阶段性保证、抵押+资金托管或冻结、抵押+过程控制和住房置业担保公司全程保证担保方式。（一）房屋抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在办妥房屋抵押登记手续后发放贷款。（二）抵押+阶段性保证担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押,我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将房屋他项权证原件交我行收妥之日止期间，由我行认可的保证人为借款人提供阶段性连带
4、责任保证担保。其中，我行员工提供阶段性保证担保的，按照个人一手房屋贷款管理办法第十五条第二款执行。 （三）抵押+资金托管或冻结担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押, 我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将房屋他项权证原件交我行收妥之日止期间，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）全额冻结担保方式。 贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知和地方房地产行政管理部门二手房交易资金托管相关规定要求；采取借款人或卖方个人账户托
5、管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。 对于地方房地产行政管理部门实行二手房交易资金托管且我行未取得托管银行资格的地区，分行在风险可控情况下可办理“抵押+他行资金托管”担保方式的二手房屋贷款，贷款发放条件按照当地房屋行政管理部门二手房屋交易资金托管有关规定执行。 （四）抵押+过程控制方式，指借款人同意以其所购房产作抵押，银行凭抵押收件收据放款。在取得抵押收件收据至我行办妥抵押登记手续并收妥房屋他项权证担保空档期间的贷款风险由分行尽可能采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊情况最长不得超过15个工作日。（五）住房置业担保公司全程保证方式，指由住房置业担保公
6、司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房置业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。 第十一条 合作方的选择和管理，按照中国XX银行合作中介机构管理办法和我行“授信风险管理操作手册对私分册（第一部分基本制度）”中对合作方的规定执行。其中，承担阶段性连带责任保证担保的担保公司或住房置业担保公司的注册资本金须为人民币1000万元（含）以上，且须为实缴资本。 第五章 贷款流程第十二条 房屋和渠道准入 我行所属分（支）机构须按照“先准入后放贷”的原则，在办理个人二手房屋贷
7、款业务前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行整体筛选和准入，对业务来源渠道和担保方进行准入。业务来源渠道、担保方的准入和额度的核定按个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法相关规定执行。（一）房屋准入基本标准 1、产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。 2、房屋处于我行有营业网点的城市市区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓厚区域、且为独立式隔间。（二）房屋准入程序。分行零售业务部牵头，会同分行零售风险管理中心依据总行房屋准入标准结合本地城市区域规划和房地产市场情况合理确定本行二手房屋
8、贷款支持购买房屋的区域或小区，须报经分行零售业务主管行长和分行零售授信业务一级审批人双人审批。第十三条 贷款受理借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：（一）按照个人一手房屋贷款管理办法第十八条规定执行； （二）卖方应提供如下材料： 1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明； 2、所售房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供房屋共有权证； 3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件； 4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件； 5、卖方为企业法人的，须提供有效的企业法人营业执照、法人代码证书、企业最高权利机构同意转让房产的决议等有关文件； 6、采用抵押担
9、保且办妥抵押登记前须对贷款资金（存入卖方账户）冻结的，卖方同意在我行所属分（支）机构开立账户并出具卖方承诺书（见附件）。 对以完成产权过户作为放款条件的贷款申请，卖方可仅提供身份证件（卖方为非自然人的，可仅提供企业法人营业执照、法人代码证书）和房屋所有权证。（三）我行要求提供的其他文件或资料。第十四条 贷款调查（一）客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定材料的完整性、真实性、合法性。客户经理须与借款人、卖方及配偶（含房屋共有权人）面谈，充分了解借款人基本情况及其交易、贷款用途真实性。客户经理应重点调查如下内容：1、按照个人一手房屋贷款管理办法第十九条“贷款调查要点”规定执行；2、抵押品调查，包
10、括：抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格调查； （二）对于商业用房贷款。客户经理应根据借款人购买商业用房用途（出租或经营），对商业用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性地进行调查并撰写单独授信调查报告。 第十五条 抵押房屋评估客户经理对初步授信审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对抵押房屋进行评估并出具评估报告（符合免评估要求的除外），抵押物价格以该房产交易价或评估价的较低者为准。 （一）符合下列条件之一的房屋，可不予评估1、贷款额度在400万元（含）内且不超过本次交易合同总价40%；2、房龄在3年（含）以内。（二）贷款额度在400万元（含）内且房龄在310年（
11、含）内的房屋，可采取预评估。（三）如贷款审查、审批人员对属于上述不予评估、预评估范围的房屋价格有异议，则可要求对房屋进行预评估或正式评估。第十六条 贷款审查、审批已实施“电子化预审批”模式的分行，通过个人二手住房贷款电子化预审批模块，实现信息联动，在电子化预审批模块通过后，由我行客户经理完成贷前调查程序，并在确认客户资料与系统信息一致后进入审查审批环节。具体操作规程详见附件1。未实施“电子化预审批”的分行，客户经理经过贷前调查和风险分析，在个贷系统内录入贷款申请信息，并在个人贷款业务调查表上签署明确意见，交经营单位负责人审核同意后将授信材料进行整理，按零售授信中心对授信审核流程的要求提交贷款，
12、实现贷款审查审批。审查、审批通过后，我行对合作中介提供按揭贷款承诺书（附件2）。 第十七条 签订贷款合同、落实放款条件。（一）审批通过后，根据终审批复意见，通知借款人、卖方、担保人当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本，并办理相关手续。（二）合同签订后，买卖双方应及时办理交易房屋产权转移登记手续，取得产权过户收件收据和房产交易完税凭证后，须将上述单据送交客户经理，由客户经理或分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同或接受借款人的委托直接从房管部门领取借款人名下房屋所有权证。采取凭过户收件收据放款的，客户经理或分行集中指定产权经办人员还须参予办理产权过户手续，并直接从房管部门领取产权过户收件
13、收据和房产交易完税凭证，保证交易过户真实。（三）客户经理应办妥抵押财产的保险、公证等手续。相关要求同个人一手房屋贷款管理办法第二十二条。第十八条 放款条件贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实相应放款条件。（一）取得房屋所有权证过户收件收据和房产交易完税凭证（地方房产行政管理部门规定在领取转移登记到借款人名下房屋所有权证环节履行纳税义务的地区除外）；或（二）取得转移登记到借款人名下房屋所有权证；或（三）取得抵押登记收件收据；或（四）取得房屋他项权证； 对于房屋所有权证和土地使用权证独立存在且房地产权属登记须分别到房产行政主管部门和土地管理机关办理的区域，分行在土地使用权证的转移登
14、记和抵押登记风险可控情况下，可采取上述任一种放款条件。 抵押+过程控制担保方式的放款条件为：取得抵押登记收件收据。 对于借款人所购房屋上已设定抵押权利，且卖方须以借款人贷款资金赎楼的，分行可采取分次放款方式发放贷款，首次的赎楼资金的放款条件可参照个人一手房屋贷款管理办法第六章“转按揭贷款”第二十六条第五款执行，余款的放款条件须按照本条上述规定执行。第十九条 贷款发放 上述授信条件及相关手续完成后，经营机构将整理完毕的单笔贷款或授信额度文件及其他资料移交分行放款审核中心。分行放款审核中心审核确认相关贷款条件落实后启用额度或发放贷款，贷款资金应采用贷款人受托支付方式，按借款人委托要求，经借款人阳光
15、卡或储蓄存折账户划款至借款人交易对象账户。第六章 转按揭贷款第二十条 转按揭贷款同个人一手房屋贷款管理办法第六章。第七章 循环贷款第二十一条 除授信额度中抵押物价值按所购房屋买卖合同总价或评估价值两者较低额确定（抵押房屋的评估要求按本办法第十五条执行）外，其余均同个人一手房屋贷款管理办法第七章。第八章 后置式住房贷款第二十二条 后置式个人住房贷款是指借款人以全款购置的住房提供抵押，我行向借款人发放的用于归还其购买抵押住房所产生的债务的贷款。第二十三条 除以下条件外，其余均按本办法相关规定执行。1、借款人有全额购置住房所产生的债务，并同意向我行提供相应的债务凭证及复印件。债务凭证包括信用卡签购单
16、、借条、借款合同、借款协议等。2、抵押住房取得交易契税完税凭证的日期距贷款申请日不超过三个月，且抵押住房已取得过户后房屋所有权证。3、贷款额度符合本办法第七条规定，且不得超过借款人购置该住房所产生的债务总额。4、放款条件为办妥抵押登记手续后放款。5、借款资金划入借款人指定账户，仅用于偿还债务，不得挪作他用。第二十四条 对于贷款所购住房的交易完税凭证中能详细载明卖方信息（至少包括卖方和共有权人姓名，产权份额，土地房屋坐落、建筑面积、成交价格、转移方式为存量房买卖以及纳税义务发生时间等）的，原则上可不提供“第十三条（二）卖方须提供材料”。第九章 贷后管理 第二十五条 房屋转移登记和抵押登记管理 对
17、于以房产交易过户收件收据或转移登记后借款人名下房产证或抵押登记收件收据为条件放款的，贷款发放后，分行应指定专人督导和监控房产交易转移登记和抵押登记进程，专人办理和收妥房屋他项权证。贷款发放至我行办妥抵押登记、取得房屋他项权证最长应不超过180天。 第二十六条 对于商业用房贷款，客户经理须在客户交房后三个月内进行一次现场调查。 第二十七条 员工阶段性保证担保管理同个人一手房屋贷款管理办法第三十二条。 第二十八条 贷后管理的其他相关要求，按照我行“授信风险管理操作手册对私分册（第一部分基本制度）”中对贷后管理的规定执行。 第十章 附 则第二十九条 本办法中各项规定仅为业务办理的基本要求，各分（支）
18、行在没有突破文件规定前提下，应根据实际情况制定实施细则报总行备案。第三十条 个人二手住房公积金贷款和住房组合贷款在获得当地住房公积金管理部门的开办资格后，在本办法范围内依据当地住房公积金管理部门的规定制定实施细则执行，同时报总行备案，其中涉及对外的委托合同、协议等法律文本资料须经有权部门审核批准后使用。第三十一条 本办法由中国XX银行总行负责解释和修订。第三十二条 本办法自下发之日起执行。2010年3月25日中国XX银行总行发布的中国XX银行个人二手房屋贷款管理办法同时废止。附件：1、中国XX银行个人二手住房“电子化预审批+交易资金托管”一站式综合金融服务操作规程 2、按揭贷款承诺书附件2按揭
19、贷款承诺书致：（买方） 先生/女士身份证号： （卖方） 身份证号或营业执照号： 买方与卖方就买卖位于 市 的（项目名称） （座别及楼号） 达成意向。买方因资金不足向我行申请按揭贷款，经我行对买方提出的个人二手房贷款申请审查，认为买方具备向我行申请按揭贷款的条件。如买方按照我行要求办理完成下列事项并经我行审核无误后，我行同意向买方发放金额为人民币 整（大写），期限为 年，利率为 的个人二手房屋贷款。下列事项指：买方、卖方已向房管部门递交上述房屋转让登记申请，并取得房管部门出具的过户收件回执和交易完税凭证（如有）；买方与卖方在房管部门办理完毕上述房产的转让手续，买方领取了以其为上述房产权利人的房地产权证；买方与我行向房管部门递交上述贷款抵押登记申请，并取得房管部门出具的抵押登记收件回执；买方与我行办理完毕以我行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续。其他： 如买方不能完成我行要求的上述事项导致贷款不能发放的，我行不承担任何责任。对上述贷款利率的约定以贷款借据为准。本承诺书自签发之日起 内有效。此致 中国XX银行 行 年 月 日专心-专注-专业