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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章 房地产业本章主要内容：房地产业概述，住房制度概述，土地制度概述，房地产法制建设第一节房地产业概述 1.房地产业的基本概念（熟悉）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业。在国民经济分类中属第三产业。房地产业与建筑业的区别与联系：区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系，房地产业是策划者、组织者和发包单位，建筑企业是承包单位2.房地产业的作用（七大作用）（熟悉）房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，也是我国的一个重要支柱产业。1）为国民经济发展提供重要物质条件2）
2、房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展3）改善人民的住房条件和生活环境4）加快旧城改造和城市基础设施建设5）优化产业结构，改善投资环境6）扩大就业7）增加政府财政收入3.房地产业的细分（熟悉）房地产开发经营（主体地位）房地产服务业（物业管理和房地产中介服务业的合称）房地产中介行业进一步细分为：咨询、估价、经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A.房地产投资开发 B.房地产咨询 C.房地产估价 D.房地产经纪答案：B4.房地产业的历史沿革（五个时期） （了解） 1949年以前，以土地和房产私有制为基础
3、的房地产业19491955年，确立产权，建立机构，改善生活条件19561965年，“国家经租”与“公私合营”，确立了公有制在城市房地产中的主体地位19661978年，房地产混乱停滞1978今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场的地位第二节住房制度概述 1.城镇住房制度改革（了解）传统城镇住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度安排不能有效满足城镇居民的住房需求，租金无法养房。住房制度改革的三阶段：（1）探索和试点阶段提出走住房商品化道路（1986年2月成立国务院住房制度改革领导小组；1988年国
4、发11号文件关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案）（2）改革的全面推进和配套改革阶段。1991年国发30号文件关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，1991年11月国务院办公厅文件关于全面进行城镇住房制度改革的意见（3）改革的深化和全面实施阶段。1994年国发43号文件关于深化城镇住房制度改革的决定1998年国发23号文件国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，住房分配货币化，住房制度改革的里程碑。建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系。（1）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。经济适用房：性质经济适用房是保障性的政
5、策性商品房。出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本（七项）：征地和拆迁补偿费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；企业管理费，一般控制在2%以下；贷款利息；税金开发利润，按前四项的3%以下（2）对不同收入家庭实行不同住房供应政策最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房。发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。廉租住房保障面积，原则上不超过当地人均居住住房面积的60%。廉租住房的租金标准实行政府定价。租金仅有维修费和管理费两项构成。单位面积租赁住房补贴标准，是市场平均租金和廉租住房租金标准的差额。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。在符合城市
6、规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房的建设。（3）发放住房补贴。住房补贴由财政、单位原有住房建设资金转化，收入房价比（本地区60平米经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，可以对无房或者住房面积未达标的职工进行房补。2.现行城镇住房制度的基本框架（熟悉）2003年国发18号文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。（1）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理政府降低开发成本的优惠政策：土地划拨；减免行政事业性收费；政府承担小区外基础设施建设；控制开发贷款利率；落实税收优惠政策。对经济适用住房规定：严格控制在中小套型；
7、严格审定销售价格；实行建设项目招标投标制度；供应实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房也属于经济适用住房建设，但不得成为变相的实物分房或房地产开发经营（2）增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设2006年国办发37号文件国务院办公厅转发原建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，重点发展普通商品住房。普通商品房供应中的两个70政策：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上（简称90/70政策）优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应
8、，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发建设单位。（3）推进公房出售，完善住房补贴制度（4）政府住房保障职能建立和完善廉租住房制度国办发2005年26号文件要求扩大廉租住房保障覆盖面；国发2007年24号文件要求加快建立廉租住房为重点、多渠道解决城镇低收入家庭住房困难的政策体系。廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到低收入住房困难家庭。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，原则上以发放租赁补贴为主。廉租住房房源：政府新建，收购，改建，鼓励社会
9、捐赠。廉租住房保障资金来源：地方财政。要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排住房公积金增值收益。在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助予以支持我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。【2008年真题】 A.低收入 B.中低收入 C.中等收入 D.所有答案：A经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）【2008年真题】答案：错误【解析】经
10、济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。【2007年真题】A.商品住房 B.限价商品住房 C.经济适用住房 D.廉租住房答案：D廉租住房保障资金的来源有（）。【2007年真题】A.财政预算资金 B.房屋维修资金 C.土地出让净收益 D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金答案：ACD下列关于廉租住房的表述中，正确的是（）。【2006年真题】A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应以实物配租为主D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%答案：D（在2006年的情况下选择D，在20
11、08年3月31日之后，B选项也是正确的）【解析】A 低收入家庭而非中低收入家庭B 2008年3月31日发布的财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中规定：“对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税”。C 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，原则上以发放租赁补贴为主廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（）构成。【2006年真题】A.维修费 B.折旧费 C.税金D.投资利息 E.管理费答案：AE【解析】廉租房租金实行政府定价，由维修费和管理费二项因素组成。第三节土地制度概述 1.土地所有制
12、（土地实行社会主义公有制）（掌握）国有土地：所有权由国务院代表国家行使；城市市区（国家设立市建制的城市，不包括郊区）的土地属于国家所有；建制镇的土地所有权问题区别对待。土地管理法实施条例中明确约定了国有土地的范围：城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地取得建设用地使用权的途径：行政划拨、出让、转让、租赁关于国有建设用地的相关规定使用权人享有占有、使用
13、和收益的权利。但是不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，需要签订书面合同，使用期限不得超过剩余期限。建设用地使用权处置时，房随地走，或者地随房走。集体土地三种形式：（3类所有权主体）村农民集体，村内两个以上农村集体经济组织的农民集体，乡（镇）农民集体农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有在农村和城市郊区，除了法律明确规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山，属于集体所有矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒
14、地、滩涂等自然资源，除了法律明确规定属于集体的以外，都属于国家所有国有土地所有权由（）代表国家行使。【2008年真题】A.国务院 B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府 D.市、县人民政府土地行政主管部门 提示：参见教材P11答案：A甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。【2008年真题】A.33B.35 C.38 D.40提示：参见教材P12答案：A【解析】商业用地最高出让年限为40年，转让时已经经过了7年，剩余年限为33年。2.土地管理基本制度（掌握
15、）（1）土地登记制度：国有土地使用权登记；集体土地所有权登记；集体土地使用权登记；他项权利登记土地登记以县级行政区为单位。土地登记单位是宗地；拥有使用两宗以上土地的使用者或者所有者应该分宗申请登记；两个以上的使用者共用一宗土地的，应该分别申请登记。（2）土地有偿有限期使用制度除了划拨地，新增或原使用土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均应有偿有期限使用。（3）土地用途管制制度土地分为农用地、建设用地和未利用土地。核心是不能随意改变土地的用途。农用地转用必须有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转变为建设用地。（4）耕地保护制度基本农田保护制度，耕地占补动态平衡制度耕地主要
16、是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草地轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂。3.城镇土地使用制度改革（了解）原有的使用制度核心（两方面）：土地实行行政划拨，无偿无期限使用；禁止土地使用者转让土地城镇土地使用制度改革的进程（五方面）：征收土地使用费；开展土地使用权有偿出让和转让；制定地方性土地使用权出让、转让法规；修改宪法和土地管理法；制定全国性的土地使用权出让和转让条例4.现行城镇土地使用制度的基本框架（熟悉）在不改变城市土地国有的条件下，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）土地使用
17、者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权可入市）需要继续使用的，经批准，期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）第四节房地产法制建设 房地产法律体系（六类）（掌握）（1）法律人大通过（四法律）城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、物权法（2）行政法规国务院令（七条例）土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（特殊）、住房公积金管理条例、物业管理条例（3）地方性法规（4）部门规章国务院部委部长令（5）地方性政府规章（6）规范性文件和技术规范专心-专注-专业