新员工入门流程(共7页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上新员工入门培训流程跑盘 （住宅物业顾问至少提供 20 份楼盘调查表)跑盘（熟悉商圈）指引：二、 熟悉江岸区楼盘和片区楼盘：1、主打楼盘；2、周边楼盘；3、楼盘的名称，建筑面积，层高、户型、朝向、结构、楼龄、装修情况、产权人、售价、报价、底价、市场价、租赁价；4、市政、公共配套，如：超市，学校，菜市场，银行，公共汽车站等三、 对橱窗广告楼盘纸的熟知：如：位置、层数、房号、朝向、报价底价、看房是否便利（有否锁匙预约看房时间长短，是否房东、租客住里面）；四、 对广告的熟知： 房地产基础知识培训培训一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物

2、质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、 设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方(开发商），建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属

3、第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特

4、征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用

5、权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准1、钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造2、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物3、混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造五、房地产专业名词1

6、、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；2、房子的种类安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有

7、企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，

8、实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分 出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个 人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单

9、位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅 房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。五、房地产面积的测算1、 计算全部建筑面积有哪些？1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均

10、按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投

11、影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑 面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14） 依坡地建筑的房屋利

12、用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防

13、等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使

14、用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 仪表和装束培训女性公司有统一制服时必须穿工服上班服装：女性服装以职业化为准，大方得体，不穿奇装异服，不得穿拖鞋。装饰：女员工要化淡妆，不得浓妆艳抹，不得留长指甲、涂色油。忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，头发不染夸张颜色。佩戴首饰不要多多益善，首饰选配得当，不戴炫耀饰品。男性服装：男性必须穿西装打领带，夏天穿浅色衬衣配深色西裤，皮鞋保持光亮。头发：头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须 。

15、入门必修课程接客户；您好，有什么可以帮到您，递名片（进门就请坐，倒水）。送客户；挥手，您放心，我一定会帮您找到满意的房子。（有车，要目送客户走，才可回公司）接电话；您好，明基地产，请问有什么可以帮到您？打电话；您好；XX，不好意思打扰您，我是惠阳明基地产的XX，说话方便吗？（不方便？（我晚点给您电话）。打电话客户结尾；您放心，我一定会帮您找到满意的房子。打电话在业主结尾；我一定会帮您卖（租）个好价钱。客户来电找同事；XX刚出去看房，请问您是业主还是客户，您贵姓，我马上让他复个电话您，谢谢。（同事在，(您稍等）)留电话；1；这套房子非常好，业主在上班（外地），要约业主过来才能看房（房子装修很漂亮

16、，业主不放心留钥匙。）我约好业主给您电话。 2；上次有个客户要找套实惠的房子，后来我找到了，客户没留电话致使一套很好的房子给别人买了，怪可惜的。 3；您放心，我平时不会打电话给您，我只有找到合适您的房才给您电话，您绝对放心。留钥匙；1；那些有实力的准客户，一般都是过来马上要看房，都基本上都不会等您过来开门看房，客户一来马上就能带去看房，客户给的价钱也比较实在。 2；客户来的时候我们是把握不了的，有钥匙在我们可随时可看房。现有的市场，那个客户不要看三四次才能做决定。 3；管理处也在和我们做一样的业务，我们租的房子比较快，和管理处有些利益矛盾，每次借钥匙都会故意让我们等很久，致使客户不耐烦会走掉。

17、其实也是您的损失。 4；您放心，您所有的家私电器我们都会例个清单，保证不会少任何东西，而且我们去看房都要在公司登记好了才拿钥匙去看房。（翻开钥匙箱给客户看业主留钥匙）。问（客户）；1；怎么称呼您，烦请您祥细的说一下你的要求，我好找多几套给您比较一下。（找几房，面积，楼层，是否要装修，是否要做按揭，留电话）（观察肢体语言及眼睛）2；您有没有看过这里的房，我担心等下带您看相同的房，耽误你的时间。（探出客户需求和行家动态，方便报价）3；我们现在有一套非常实惠而且很合适您的房子，房子非常好，（简单说房子的优点）我这就（约好）带您去看。（设盘，准备三套房子对比（中好差）。没有对比就没有价值。设盘; 1；

18、必须要过得自己心理这一关，绝对有信心把要推的房卖掉。 2; 没有主次，没有对比，就没有价钱的对比。（中-好-差） 3；中盘后就不要再推别的房（除非客户确定不买）看房前打针（业主）1；您好；XX，不好意思打扰您，我是惠阳明基地产的XX，我等下带个客户来看您的房子，价钱方面我会报高点，（具体价钱告诉业主）您放心，我们公司是决不会吃差价，是因为每个客户都会还价，到时我说底价，客户还是会还价，那我只有和您压价，您的价钱又没得少，所以我只有报高一点，去菜市场买菜，一块钱的青菜，都还个八毛钱，况且几十万的房子，他能不还价吗？ 看房后： 我们是一个竟争很激烈的行业，你不要和其它地产公司说我这边有客户在谈，我

19、的客户去过几家地产公司看过房，给行家知道看中你的房了，他会打电话给客户说你的房子太贵了，更会用一套价钱很低的房把客户套住，到时我怎么说服客户买你的房都没用，你一定不要和别的地产公司说。2:等下客户问您多少钱卖，您就说就是这个价，有什么找中介谈就好了。你放心, 我们公司是决不会吃差价,到签三方合同的时候三方都要见面,都要对身份证，我保证，只是为了更好成交，您放心。 （客户）1；等下我们一起去看房的时间 ，您看了很喜欢，千万不要表露出来了，更不要当面和业主谈价，业主一看您很急，很喜欢他的房子，他一定会吊起来卖，会反价，您看了喜欢就和我们回公司就行了，到时我们再和他谈价，这样谈价会好很多。 看房后

20、1：我们是一个竟争很激烈的行业，主要收入靠提成，我们卖了行家就没得卖，你不要告诉行家说你看中那一套房，要是给行家知道了，肯定会打电话给业主抬价，到时我候帮你谈价都谈不到。 2; 我们是一个竟争很激烈的行业，主要收入靠提成,如果你找了几家地产公司谈这个房子，几个业务员争这个单，争不到的业务员肯定会抬业主的价，这样一来我们怎么和业主谈价都没用，最终还是你买不到这套房，你一定不要和行家说。带客看房:敲门; 1；您好；我是惠阳明基地产的XX，刚才约您看房，我现在可以进来看房吗？2；谢谢，打扰了， 我们回头给您电话。（看完后）客户还价1；这个价钱太低了，真的不可能，这样了，我们先回公司，我帮您算一下过户

21、税费，再按您的意思和业主沟通一下,看业主能少多少,不管怎样，我尽力帮你争取。（表情很为难）业主谈价；1：您好；：XX，不好意思打扰您，我是刚刚带客户看您房的惠阳明基地产的XX ，说话方便吗，是这样的，刚才这个客户我带他看了几套房，对您这套和另外一套有意向（说另外一套的优点），客户想了解一些情况，比较一下那套更有优势，您现在卖多少钱。谈价三要素；1；价钱是经纪方说了算。（心态静，底气足） 2；业主降客户加。 3；分步，分阶段谈价（谈价时手上要留点余力，最好是抓5000到10000，不到万不得已不能放）业主算税费：1：地税局极个别可减免的税费是1要看房产证的出证日期是否满五年年 2；是要看您的购房

22、发票的日期是否满五年。3是要看您的原始购房的价钱。这样我们才更能算清税费，让买卖双方都有个底。 佣金打折： 1；我们的成本很高，一个月开支都要三万，而且市场又不好，佣金不能打折 2；你也知道我们主要收入来源于提成，我们之前所做的一切都是不收任何费用，包括看多少房，我们都不容易，佣金没办法打折 3; 佣金打折公司会让我们赔。逼定；1；公司有规定， 那个同事的客户交了定金，公司就会封盘，公司只允许我一个人和业主沟通，您想一下，如果只有我一个和业主打电话，业主会认为他的房不是很好卖，比较好谈价。如果几个人打电话给业主，业主会认为有几个客户看中他的房子，他会反价。（一定要讲）2；您给的价钱我们会按您的意思去谈，但是我们担心我们谈到了您又不要，上次有个客户我们谈到价钱客户又不要，业主又要我们赔，我们实在很为难，买卖双方都是我们的客户，到时业主会骂我们。3；业主现在在外地他要看到订金才请假过来，到时您交了定金我传真收据给他确定。（此方法多用在租单）4；只要我们价钱一到价，我们就马上约业主过来收定，只要业主一收定，就没得反悔。（慎用）5；交了订金如果谈不到价钱，我们一分钱都不收，全额退还给您，但您不能要求我们赔偿。（一定要讲）成交后（客户）；1；您有客户要买（租）房请记得找我。 （业主）2；您有朋友要卖房（租）房请记得找我。专心-专注-专业