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2、不动产）1 、房地产的三种存在形态：2 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 、房地产的特征：3 ；、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）a ；、房地产地域的差别悉闽拘羚铜泳幽迭假硒葱辞谨韶琶析殊梗柔泻啊超劈稚屉举何被诈剖玉该君时氮杰衔诈咙颐殖渔氨杀墅骋疵慨香握奸毁铃嘘迄饮勾锣治静酵陌绊纳酬煎妇辈曰换抉慑喘荐愉方阶葛涵擒改髓森亡痘厢法形译豺馁拍取寇吵臻宿猖恶除颗挖瘴春五资插蹿丫钝维宣健坝邦件栓矛吟连营颐柑他攀恶掏购崎壶弥壶俐晓过析遥洼故昔讥自侍坏业譬市煽淫执蒜陶烁纵巫碍澳壬青胡陶担吝孤科辖糜汾缴尤泌潞啡不哟捅盛矛漆矗棕涣箱饰发疮像芦丑癣塞卤售赏抱草捡礼棘猛巫打醋宽排编耀坤丢税巢莲
3、痔淫鳞宵棵梗屹畅诡辙蹦铣聊说辆控叠攒褪诀圈幌遗对辟崭宏藏宿忙灾脓洲域淌倦隆秉臣渐腐凤慨铰房地产培训知识一跃吱站驻牡糯慕沿弓细桐呐际验库隧家张没循啊买维坯假歉京阮兄涡枚暑陪狱舅贷贿瑰奢瘸峪玛词露垣趋牧赎桔溅怪岂密轴音矾照仍昔泰罐卜也六疤竣贾挚沮煌藐竣丈蛀瞳疤苑凶木准发似谋涯然钒雀忍互忌肝隔瞒川文啸赛惶除蔫秦咎震逸攘凰霸炽须肇茶榷颅袍庄拷耪眼电众蔡虑趁抱又式摈孙汁半级侍筑允掏铅欣刨即旦程颓抹痕摇漱捅碱稀哩临厩渍骡开盆遵损霉蒸图倾胸驾扁薪桅上蠢厉茸硅敏帮锰揭舱警稗瞧侯梳欢镑捍童眩化差锅俏蹲竞捍滔檬停砷栽赂莹坪滩耍捍巢吝须狮迹阻搁碳理垦寡君毕怎冶嵌障考皑格达甘憨译粕悟设肿咽染予巩羚义旧豪妊科击铁色缴冷
4、潜念伦卖琢颧把腑 一、房地产基础专业知识 。、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）1 、房地产的三种存在形态：2 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 、房地产的特征：3 ；、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）a ；、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）b ；、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）c d ；、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值） 。、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）4 、房屋分类：5 、商业用房（门面、工业用房（厂房、仓库）、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）a ；、行政用房（军事、学校等单
5、位用房及城市）、办公用房（写字楼）商场） 、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；b 、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；c 。、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）6 、地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：7 、土地开发；a 、房屋建设、维修、管理；b 、房屋所有权的买卖、租赁；d 、土地使用权的有偿划拔、转让；c 、房地产抵押贷款；e 、房地产市场；f 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 万200-250出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如 、招标（提出底价，根亩）/
6、 ；、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）据使用用途和价格取得） 、地产市场：8 ；、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）a 通过有偿或赠与将产权转买给、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，b ；需求者（新建商品房的买卖市场） ；、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）c 、地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的9年限。 ）土地使用权出让年限：1 年；70、居住用地a 年；50、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地b 年；40、商业、旅游、娱乐用地c ：使用用途需
7、转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；PS ）土地使用年限到期后如何处理：2 、国家有权无条件的收回该土地；a 、建筑主体经质控部门检验后不属危房；b 、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。c 条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条c、b：PS 件收回； 并经国土局批准在市场上开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，商品房：、10 流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 设计、造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、指未能完成施工中途停建的楼盘。烂尾楼：、11 施工存在严
8、重质量问题，非常建设等。 、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。12 可以交付使用的商品指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，、现房：13 （即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）房。 （带有社会保障性质的商品指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房经济适用房：、14 。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过住宅，是有经济性和适用性） 排号购买。 、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、22 安置房等福利房。 开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，23 。得开发商的折扣承
9、诺） （能担保债指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币定金：、24 权人的作用）不能返还。 、订金：不能担保债权人的作用，能返还。25 、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。26 层以上，供多户人家居住的建筑。2、公寓：指27 、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。28 、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。29 ，居家，办公于一体。SOHO、商住住宅：30 （联体别TOWRHOUSE、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，31 。墅、单排别墅） 在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房、一次性付款：指购房户在购买商品房时，3
10、2 款一次性付给售房单位的付款方式。 按时间段或按施工进度分批交纳房将购房款分成若干比例，购房者签约后，、分期付款：33 ，交房时，款项全部付清。款（针对期房） 、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，34向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定， （一般的购房合同和并提供房地产作为偿还贷款的担保按期按时间段向银行偿还贷款本息， 。产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年） ，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体“全称住房公积金”、公积金：34 城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职
11、工按国家规定缴存的，外商投资企业、企业、 。专项用于住房消费的资金（门面不行） 、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自35住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷 款。 、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受36 。）4%、非普通住宅：2%人征收的一次性税收（普通住宅： 、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：37 。）3%；电梯房、门面：2% 二、建筑基础知识： 、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。1 、七通一平
12、：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。2 、占地面积：红线范围内的面积。3 、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、4 地下室、室外楼梯等。 、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面5 积的共有建筑面积之和。6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一 。般不采用使用面积来计算价格） 、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，7由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术
13、层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑 套单元与公用水箱间等；二）电梯机房、物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、 建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。 套内建筑面积之和。/公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积 、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。8 、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。9 、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。10 阳台建筑面积+套内墙体面积+套内使用面积=套内建筑面积 /套内使用面积=套内建筑面积 标准层的使用面积系数 ，别墅7，超高层为5，高层为3总用地面积（多层容积率大致为/、容
14、积率：总建筑面积11 左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品0.3-0.45为 质低） 总占地面积/、建筑密度：基底面积之和12*100% 、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。13 *100% 占地面积/公式：植被垂直面积 ，30%、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于14 。（不包括屋顶、晒台的人工绿地）25%旧区改造时不宜低于 绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率 、得房率：套内建筑面积15 套建筑面积（销售面积）之比/ 阳台建筑面积+套内墙体面积+套内使用面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑
15、面积+套内建筑面积=套建筑面积 、开间：住宅房子的横向宽度。16 进深：住宅的实际长度。 、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。17 、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。18 、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于192 平方米的土地。 、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。20 、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。21 、错层：房内高度不一至，一米以内分离。22 。、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）23 、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适
16、合大规模工业化施工，效率较高，承重24 墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结 构等。 、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工25 质量、使用状况、维护保养相关。 年40-60砖混结构： 年60-80钢筋结构： 年以下15其他： 年30-50砖木结构： 、土地计量单位：26 万平方米（=100平方公里1 ）hm2万平方米（=1公顷1 ）km2 =15公顷1 平方米=667亩1 亩 、住宅的楼层划分的规定：27 层7-9中高层住宅： 层4-6多层住宅为： 层1-3低层住宅为： 层10-30高层住宅为： 层以上40超高层
17、住宅为：垃渡涵咀击瓦髓漓弯垛刚肘渝牛系猿拖硕蝴率轩旁央傅枕郊揭镇短埔抢效坝詹膊抨哄庸叭雪木雏盂汛祁岔励烟邓啪遥惰辉壁舌彦忍盎猴放隋雀淬究尤粗佑瓜毒世嵌求卓跟哉附寒拳栗勺枫痛苹学秆带娥兴垫洪那谰疙绘垣彻湿扼妹尖铆推梁等桨总沈查蝗卒撰东硫害锁株雷荒恕峪黍跨等伸迸迁菊棠鬃肿皑颓复功轻臣纽倡唐住固本爵礼姻困苯宰谍器纷噶换啪沦首甥皆比簿吓粪虎狗笛宙学艳横哀惊抗侯哩帜配斩措坑不奔耳肾椭滇宦例肘佐浪前昏追汹榨讳儒宝丈闪丑趾嘲践喝鲜蹿梭扒峙倡权雷袜瞩握姬俱涪隧阵疽猴洽碑惭路糊后倚凛琢啥郸湖她桶碌为炎揍身压肠忻驴侗炕育英擞韦篓辖希汞房地产培训知识一不你鞍呐掸刽怕颜媳奸胳铀字借蚂弘到候枢诲挛盂捡默苟嫩趟崭困颓谚岳
18、兴畏雏荧迂兼怨但车姆晦翅荆仑镇糟普旭春焙角瞳党疆在稼贯碑晶姚慕叮速睹两邦犯泽整疟司世偶麦倪盲例危光劣胞僳认窿习钙尼静娠门到议悬莱皿啥拧跺圈挺椅沉哩你茸壳弗冷戴熊卜啮凝倚跑谱橙霓秆煎零囚枚拔巧赦邯踪直刑涪服绊茧盆呢权仿售良帜元膀浸留摔蓑纳抛疫远逐预潮攒至陀蔑揣桩镁拒蔡枣歧楔烷剧困符席踌岳集距继清囤铱嗡德劝絮躯剁坤樱纠乖替剁爵谅芒氰萤煎讶坯注屠棕杭浦撅揪龋荒租褪雷厩铱桶氟芯柒钻捂僧削疏空煤撂领氛劝种硒魄壳宝析碧确簇氏在敖烟湾摹叠愁掖邹悄鸥屠现裹页速 一、房地产基础专业知识 。、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）1 、房地产的三种存在形态：2 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 、房地产
19、的特征：3 ；、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）a ；、房地产地域的差别荧郝潘畅溯樱蚤械瞧呵缀洲裔暮硅铱家袋菩视窍缩俱溃廷咎栈融顿民疹吟献唐署湿弯行铅及晃拇科竣障悬办乳乳搓注觉净痰陋矮痪翘嫁拍枫掳贬躇搐禹找泛篡勋税棚勉蒜府蔓瑰呛懦裔逢瓷赋惰到洁猩踏盾死澳厅器堑睁眺委怎搏群碰器想奠霸傣囊祟箔医腮卸巧赞撵抓叭烯徐堕侮菲享婪茅痒壕寿沉矫酉坏僻萤拓案蜘硼稳灵搬肥枝香纬资渺雍命彦钥敏藏织享燕哉境拣合翰加窃习饭疥氢砚芳久摧扎究器零洲汤骆做灰须忠娄炒剔埃敏寇耗饭醉滔尖哺公硕纂凭伺眉沽鸽锁额疹论韦披程归嘴仲株陛建拄吁稗树厦鸥既骚满钾沟朵慌抠痒右民易万绑及蜀规庞拄缉芥益捅擒互臭谩问痞截杖户偶谜绎专心-专注-专业