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1、精选优质文档-倾情为你奉上亚洲商业巨舰 万达集团全解读之（四）亚洲领先不动产运营商(超越开发层面的万达远见)【引言】 万达集团掌舵人王健林曾说：“从现在起，再称呼万达为开发商就不准确了，应该叫不动产运营商。”其实所有洞察万达用意的人都明白，单纯的开发，永远不可能跨出国门，参与国际化的竞争。从“开发”到“运营”，是从简单机械的改造变增，到策略远见的良性再生，也是万达跻身世界级不动产运营商的战略根基。那么，万达距离世界级不动产运营商首席位置究竟有多远？万达一步步问鼎龙头地位的不二法门究竟是什么？带着这些问题，笔者将去万达再探究竟。亚洲商业巨臂舵指世界级不动产运营商2011年，足以载入万达集团史册，
2、集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。在严厉的宏观调控下，取得这样的增长相当不错。这是万达创立24年历史上，年收入首次迈进千亿大关，标志万达进入新的发展阶段。集团董事长王健林曾说过：“现在我们取得了一点成绩，但不能骄傲，更不能停下来享受成果。别人在追赶我们，同时我们也在追赶别人。所以我们一定要快，更快。”的确，在身后追赶万达的房地产企业有一大群，但万达有着别人无法企及的目标。作为中国商业地产第一品牌的万达集团，目前持有开业收租物业面积566万平方米，堪称中国的大“房东”。2012年，目标开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米。在万达提出的五年中
3、期奋斗目标中，2015年，商业地产公司力争开业130个万达广场，持有开业收租物业面积2100万平方米。按目前速度发展下去，万达将在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，问鼎全球不动产行业龙头将指日可待!以万达现在的实力，没有人会怀疑这个“大房东”的巨大能量。万达这个“大房东”做得越优秀，投资万达广场的业主，受益也就越多，因此万达第三代产品城市综合体刚一推出市场，就受到市场的热烈追捧。全国顶级“三大平台”坐定商界龙头首把交椅顶级商业管理万达商业管理公司，世界行业纪录保持者商业地产建成易、管理难，万达跨区域运营，考验的不仅仅是人才和资金，更重要的是企业的管理制度和文化。万达商业管理公司拥有卓越的商
4、业人才团队、丰富的品牌商业资源、科学的运营管理模式以及专业的设备管理能力，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势。作为中国领先的连锁商业经营管理企业，万达商业管理公司的经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，并且创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。2011年，万达商管公司租金收入34.6亿元，同比增长77%；其中租金收缴率99.8%，物管费收缴率99.9%，创造商业管理公司成立以来的最好纪录，连续七年保持世界不动产行业租金收缴率第一的纪录。如今，万达商业年会已成为“中国商业第一会”，每次都有超过一千家商业企业的领导前来参会。依托商管公司的专业优势，万达广场无论建在城市中
5、心还是新发展区域，都能运筹帷幄，占尽先机。顶级商业规划万达商业规划研究院，商业地产龙头核心竞争力商业地产，规划先行。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。它不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国率先从事城市综合体、大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的专业机构。“订单商业模式”是成就万达商业巨舰的第一要素，“订单模式”吸引众多品牌主力店追随并进入每一个万达广场，先租后建、满场开业、场场旺铺。在“订单式商业地产”中，万达商业规划研究院就起到
6、了举足轻重的作用。在每一座万达广场招商开始后，规划院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。顶级商业团队万达项目管理团队，标准化打造高效集团军全国性布局、规模化扩张的万达，有赖于高效的项目管理团队。超强的战略意识和卓越的执行能力是万达管理团队的特点。万达还通过召开项目经验总结大会、组织拓展训练营等多种方式，不断整合和提高各个项目管理团队、各个项目岗位的管理水平，从而确保用先进的制度支持项目的进度，用标准化的模式复制出一个个万达广场。此外，为了满足源源不断的高级人才需求，建立商业地产运营管理
7、的人才储备库，万达在河北省廊坊市建设了占地面积达200亩的高规格的万达学院。四大商赢哲学成就万达财富巨舰核武动力哲学一：长期稳定的现金流住宅地产产生的现金流多，但属于一次性，不会产生二次现金流，物业管理甚至会亏损。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会带来现金流，也许刚开始时偏低，但现金流会逐年增加。长期来看，甚为可观。哲学二：资产聚变的双重利益除了获得长期稳定、逐年增长的现金流外，商业地产还能享受因时间变化所带来的价值聚变。由于商业经营良好，在企业获得稳定的现金流之外，还会因消费拉动做热这个区域板块，使区域的土地价值提升，进而拉动整个区域价值的飙升，资产由此变得
8、更具价值。哲学三：规避经济周期变化的影响相对而言，商业地产不容易受到经济周期影响。经济低潮期，人仍需吃饭消费生活用品。比如1997年爆发的亚洲金融风暴，房地产行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。作为中国最早专注于商业地产开发的企业，万达集团一直坚持在商业领域深耕细作，已形成成熟的商业模式，拥有强大的企业核心竞争力，能从容应对复杂的经济周期变化，即便身处逆势也能实现大发展。哲学四：创富业主，共谋发展万达广场以城市综合体为重要特征，涵盖酒店、写字楼、购物中心、住宅（公寓）、国际影院、百货、电玩城等众多业态，其中除了居住、办公物业、独立底商部分对外销售外，其余全部自持经营，不再
9、销售铺位（临街独立底商除外）。万达的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分的科学规划与业态配比，同时为后续的运营管理打下了良好的基础，从而为中小型商户业主提供了一个长期的创富平台。昆明西山万达广场万达集团深耕昆明十载，将滇池卫城从昔日滩涂建成壮丽大城，创造了昆明高尔夫高品质人居大盘传奇。2012年，万达传奇再次上演，集团斥资百亿打造昆明最顶级商业综合体昆明西山万达广场，项目位于西山区前兴路东侧， “昆明泛亚金融产业中心园区”核心位置，总规划建筑面积约68万，其中约300米高的昆明双塔写字楼，将成为昆明第一高楼，也将成为昆明城市地标性建筑。昆明西山万达广场是万达集团迄今为止打造的最顶级的商业综合体项目，包括万达顶级商业中心、超5A级昆明双塔写字楼、城市步行街、超五星级酒店、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、高级公寓等，是昆明首个集购物、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种业态于一体的大型高端城市综合体。昆明西山万达广场的建成将重塑昆明商业格局，引领昆明商业革新。专心-专注-专业