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1、精选优质文档-倾情为你奉上目 录第一章 1月份郑州市房地产市场运行情况概述一、商品房整体市场状况二、商品住宅市场表现分析三、非住宅商品房市场表现四、新建商品房供求结构分析五、二手房市场表现形势第二章 1月份郑州市商品住宅销售排名第三章 2011年1月国内部分城市房地产市场数据第一章 2011年1月份郑州市房地产市场运行情况及主要交易特征分析郑州市市区商品房批准预售面积79.74万，较上月下降了20.97%，较去年同期上涨了109.04%；商品住宅批准预售面积67.45万，较上月下降了26.9%,较去年同期上涨了86.58%；非住宅批准预售面积12.29万,较上月上涨了42.41%,较去年同期上
2、涨了517.59%。 郑州市市区商品房销售5948套（间），较上月下降了52.42%,较去年同期下降了51.01%；商品房销售面积63.69万，较上月下降了51.17%，较去年同期下降了45.15%；商品房销售均价为7301元/，较上月上涨了3.93%。郑州市市区商品住宅销售5100套（间），较上月下降了54.06%,较去年同期下降了53.91%；商品住宅销售面积51.77万，较上月下降了53.82%，较去年同期下降了48.16%；商品住宅销售均价为6559元/，较上月上涨了3.58%。郑州市市区非住宅销售848套（间），较上月下降了39.43%，较去年同期下降了21.26%;销售面积11.9
3、3万，较上月下降了34.92%,较去年同期下降了26.63%;非住宅销售价格为10519元/，较上月下降了6.59%。郑州市市区二手房共成交2329套（间）,较上月下降了35.75%，较去年同期上涨了5.67%；成交面积为21.64万，较上月下降了36.02%，较去年同期上涨了4.77%；二手房均价为4611元/（二手房均价是以市场评估价为计算依据），较上月上涨了4.32%。郑州市市区住宅二手房共成交2228套（间）,较上月下降了37.19%，较去年同期上涨了3.92%；成交面积为20.95万，较上月下降了36.91%，较去年同期上涨了3.68%；住宅二手房均价为4464元/（住宅二手房均价是
4、以市场评估价为计算依据），较上月上涨了2.67%。备注：二手房均价以市场评估价为计算依据，由于有阴阳合同的存在此数据只能表现趋势不能表现市场成交真实情况。（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）前言：1月份全国房地产市场走势-新“国八条”、“ 房产税”试点、“限购令”未能阻止商品房销售价格继续走高，全国商品房及商品住宅价格继续上扬，但是成交量却出现大幅度下滑。一、新建商品住宅价格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有26个，占92.9%，持平的城市有2个，占7.1%。中部地区16个城市中，价格上涨的有1
5、4个，占87.5%，持平的城市有2个，占12.5%。西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%，下降的城市有3个，占16.7%。东北地区8个城市中，价格上涨的有7个，占87.5%，持平的城市有1个，占12.5%。(二)与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有27个，占96.4%，下降的城市有1个，占3.6%。中部地区16个城市全部上涨。西部地区18个城市中，价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区8个城市价格全部上涨。二、二手住宅价
6、格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。分地区看，东部地区城市价格上涨的有26个，占92.9%，持平和下降的城市各1个，占7.1%。中部地区16个城市价格全部上涨。西部地区城市价格上涨的有12个，占66.7%，下降的城市有2个，占11.1%。东北地区城市价格上涨的有6个，占75.0%，两个城市持平，占25.0%。(二)与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有6个。分地区看，东部地区城市价格上涨的有24个，占85.7%，下降的城市有4个，占14.3%。中部地区16个城市价格全部
7、上涨。西部地区城市价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区城市价格全部上涨。2011年1月份70个大中城市住宅销售价格指数(一)城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比定基环比同比定基环比同比定基环比同比定基北 京100.8106.8102.4唐 山100103.8101.1青 岛100.4105.8103.2济 宁100.9104.5102.9天 津100.9106.7103.1秦 皇 岛100.8110.4105.8郑 州101.2109.3104.5洛 阳102.1105.8104.2石 家 庄100.811
8、1.5106.3包 头100108103.9武 汉101107.1102.7平 顶 山101.2105.8104.1太 原100.2102.1100.8丹 东100.5112.3108.2长 沙101.8109.9105.2宜 昌100.1110.1102.3呼和浩特100.1106.8102.8锦 州100.8108.1103.6广 州101.7100.1102.7襄 樊100.6109104.4沈 阳100.4108.8104.2吉 林101.7109.2105.7深 圳102103.1102.3岳 阳102.2114.2108.9大 连100106.6103.3牡 丹 江101.5109
9、.9106.4南 宁101.3102.4101.6常 德101.7106.4104.2长 春100.4106.9102.6无 锡100.8103.4101.9海 口100.5121.6102.5惠 州100.9104.9102.8哈 尔 滨100.2107.3103.6扬 州101104.9102.8重 庆99.9107.9103.4湛 江100.9106.2102.9上 海100.9101.5100.8徐 州101103.4101.8成 都101.4104.9103韶 关101.9104.3103.7南 京100.7103.9100.8温 州100.1100.7100.3贵 阳100.210
10、4.7102.6桂 林102.1105.7104.5杭 州101.6100.8100.1金 华100107.6102.4昆 明101105.6104.6北 海100.4105.5101.1宁 波100.1103.7101.5蚌 埠100.1106.3102.1西 安101.1105.6102.2三 亚100.4119.1100.8合 肥100.3106.4101.9安 庆100110.1104.4兰 州101.2111.8106.8泸 州99.5101.8100.1福 州100.7104.1101.9泉 州100.299.899.7西 宁100.5109.4105.1南 充98.399.799
11、.5厦 门101.5105103.8九 江100105.6102.3银 川100.8102.9101.4遵 义101104.6103.4南 昌101.8108.8105.8赣 州101112.3106.5烟 台100.7105.4103.2大 理100102.8101.1乌鲁木齐101.6109.2105.5济 南100.2105.6102.6注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100，定基以2010年为100。一、商品房整体市场状况-价升量缩1月，郑州楼市进入传统的销售淡季，本月郑州市商品房供应量有所下降，商品房销售面积也大幅减少，但价格保持平稳增长。2010均价线1、三年对比：
12、近观本市商品房整体市场和住宅市场近三年价格走势，1月份开发商推盘速度不减，一方面是因为2010年整体市场的火热依旧，另一方面是担心更严厉调控措施出台开发商急需在高位出货。而价格方面，特别是住宅价格却屡攀新高，为郑州市政府3月底前确定调控目标增加了很大难度。2007年-2011年元月份郑州市商品房销售对比： 2、卖方市场未变：虽然2011年推售同比都有所下降，但供不应求的卖方市场未变，无论是商品房还是商品住宅，成交价格都进入了快速拉升通道，较上月每平米分别上涨276元和227元，涨幅达到3.93%和3.58%（远远高于国家统计局1.3%结果），随着调控政策越来越严厉、限购和调控范围的扩大及保障房
13、建设的加大投入，郑州市上半年供求将逐步趋于平衡；3、泡沫化进一步加剧：受住宅和非住宅的共同拉动1月份商品房均价再次突破7300元，而截至11月底国家房地产蓝皮书公布的泡沫指数则再次给本地政府敲响了警铃34.6%的泡沫率已与北京、深圳等同列泡沫化第二梯队。4、观望情绪浓厚，销售套数大幅萎缩：售淡季影响，商品房、商品住宅、非住宅成交套数都呈现大幅萎缩（接近或超过100%），另一方面却是因为限购令出台后政策不明朗购房客户（特别是外地购房客户）举棋不定，预计，受新国八条冲击及房产税试点的影响，购房客户的犹豫心里及观望氛围将进一步浓厚，也许2月份成交量即将见底；2011年1月份商品房销售面积63.69万
14、平方米，环比下降了51.17%，同比下降了45.15%；商品住宅销售面积51.77万平方米，环比下降了53.82%，同比下降了48.16%。主要原因：元旦、春节将至，我市房地产市场已进入传统销售淡季，同时，新政延续了2010年的势头，2011年从行政（限购、保障住房、新国八条）、金融（贷款利率）、土地等政策多管齐下，将购房者投资成本提高，购房者持币观望，房地产市场进入观望期。5、存量有所增加：截止2011年1月底，商品房月末累计可销量为387.58万，较12月底增加17.19万；其中商品住宅为234.01万，较12月底增加16.71万。6、中原区成为年底商品房销售亮点：自2010年以来，中原区
15、楼市掀开了崭新的一页。随着万达集团强势进驻中原区，升龙、锦艺、康桥、盛润等大型房产公司在西区的深度开发，中原区房地产业迎来新一轮的发展高潮，与楼市节节升温相对应，中原区房价也在步步攀升。二、商品住宅量缩价涨-住宅成交量再次呈现拐点迹象，成交价格却大幅上涨。供应量：商品住宅批准预售面积67.45万平方米，较上月下降了26.9%,较去年同期上涨了86.58%；消化量：郑州市市区商品住宅销售5100套（间），较上月下降了54.06%,较去年同期下降了53.91%；商品住宅销售面积51.77万平方米，较上月下降了53.82%，较去年同期下降了48.16%；价格走势：商品住宅销售均价为6559元/平方米
16、，较上月上涨了3.58%； 区域住宅市场：1月份全市均价6559元1月份供求上：除二七区和金水外，郑州市供求失衡严重，特别是郑东新区和惠济区；1月份商品住宅销售价格：郑东新区连续三年成为郑州市住宅均价的执牛耳者，郑东新区无论是从区位优势、产品规划、交通及居住环境都优于其他区域，已经成为全市及全省投资客户及二次置业者的首选地；区域成交均价首次突破10000万元大关。郑州新区1月份销售均价排名：排名 项目名称区域类 型销售套数销售面积（)销售均价 (元/)销售额 (万元)1联盟新城七期郑东新区 住宅 749500 20036 19033 2银河丹堤 郑东新区 住宅 61195 16667 1992
17、 3金领时代 郑东新区 住宅 101395 15674 2187 4古德佳苑 郑东新区 住宅 9818 14628 1196 5东方港湾 郑东新区 住宅 7857 10816 927 6曙光苑 郑东新区 住宅 131225 9339 1144 7联盟新城 郑东新区 住宅 81960 9064 1777 8民航花园 郑东新区 住宅 2290 8849 257 9中豪汇景湾 郑东新区 住宅 121586 8532 1353 10卢浮公馆二期（宫馆）郑东新区 住宅 8812 8296 673 11宏光.蓝水岸 郑东新区 住宅 1617738177 1449 12卢浮公馆一期 郑东新区 住宅 1221
18、2221 8114 9916 13奥兰花园 郑东新区 住宅 857945 7695 6113 14盛世年华 郑东新区 住宅 2186 7500 140 金水区1月份住宅销售均价排名：排名 项目名称区域类 型销售套数销售面积（)销售均价 (元/)销售额 (万元)1恒大名都 金水区 住宅 23225176 10427 26252 2普罗旺世塞纳维斯 金水区 住宅 101611 9486 1528 3银基王朝三期万和园 金水区 住宅 354339 9076 3938 4正弘蓝堡湾二期世熙 金水区 住宅 637175 8871 6365 5普罗旺世罗蔓维森 金水区 住宅 51939 8853 1717
19、 6天骄华庭 金水区 住宅 817136 8827 6299 7嘉业公寓楼（好莱坞） 金水区 住宅 3361 8818 318 8绿洲云顶 金水区 住宅 1287 8700 250 9嘉辰时代公寓 金水区 住宅 2268 8215 220 10升龙凤凰城 金水区 住宅 608487 8214 6971 11广电数字化产业基地 金水区 住宅 183480 7822 2722 12滨水带-圣菲城 金水区 住宅 394276 7758 3317 13富邦铭邸二期 金水区 住宅 231886 7741 1460 14中州锦绣花苑 金水区 住宅 534883 7551 3687 15罗马假日 金水区 住
20、宅 181567 7374 1155 三、非住宅商品房市场表现（一、）非住宅整体形式-受商业用房影响，1月份非住宅价格继续下滑供求上：非住宅批准预售面积12.29万平方米，较上月上涨了42.41%，较去年同期上涨了517.59%；郑州市市区非住宅销售848套（间），较上月下降了39.43%，较去年同期下降了21.26%；销售面积11.93万平方米，较上月下降了34.92%,较去年同期下降了26.63%；价格上：1月非住宅销售价格为10519元/平方米，较上月下降了6.59%。 （二、）办公类产品投放及消化走势-供给呈现13各月以来的天量，销售大幅下滑供求方面：1月份，办公用房供给13.12万，
21、销售3.53万，当月供大于求格局明显，但整体上仍显供不应求（2010年供求分别为70.89万和100.36万，缺口仍达20万）。价格方面：本月办公用房销售均价为9913元/，较上月价格拉升近1000元/。由于销售签约及统计数字的滞后，房地产新政对住宅投资者的挤出效应尚未成型，对非住宅类商品房的利好将会在2月及以后的几个月度中逐渐显现；办公用房区域市场：-仍集中在郑东新区和金水区，虽然两区价格持平，但是供求很不平衡，东区办公用房的升值潜力更大。排名项目名称区域类 型销售套数销售面积（)销售均价 (元/)销售额 (万元)1行署国际广场郑东新区写字楼161200999011992商都6号郑东新区写字
22、楼5115364647453王鼎国际大厦 郑东新区写字楼2260244176354河南国际商会大厦郑东新区写字楼218786361615永和国际广场郑东新区写字楼11509360140（三、）商业用房整体形势分析-商业用房供需两旺，但是成交价格继续下滑。1月份，商业用房供需都在8万以上，随着万达广场等项目集中签约的结束，郑州市商业用房销售形态出现变化，成交价格继续下滑。排名项目名称区域类 型销售套数销售面积（)销售均价 (元/)销售额 (万元)1绿地广场（郑州会展宾馆）郑东新区商铺1329362526474172双河湾二期郑东新区商铺2023251729940223康桥上城品中原区商铺3705
23、92066494主语城金水区商铺1301100003015中油国际名店郑东新区商铺1263114343016安泰金苑金水区商铺128091632577郑州国贸中心金水区商铺53265395176商业用房区域市场：四、新建商品房供求结构分析郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2011年1月） 单位：万、套、元/合计60平方60-80 平方80-90 平方90-100 平方100-120 平方120-144 平方144-180 平方180 平方面积批准预售67.444.110.3814.3721.0112.129.280.995.18占比100%6.09%0.56%21.31%31.15%1
24、7.97%13.76%1.47%7.68%登记销售51.763.352.5211.047.58.348.584.85.63占比100%6.47%4.87%21.33%14.49%16.11%16.58%9.27%10.88%套数批准预售69238755916452233113968465223占比100%12.64%0.85%23.76%32.25%16.45%9.88%0.94%3.22%登记销售51007203481276791775648302240占比100%14.12%6.82%2502%15.51%15.2%12.71%5.92%4.71%平均成交价登记销售655965386863
25、651252625851709358159130备注：60-80平方是指大于60、小于80（含80），其余作相似理解。改善性户型继续热销，受限购影响1月份144-180平米改善性住房供销比达到1：5，而90-100平米的房型第一次出现供大于求的局面，供销比为2:1，详见下图：郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2011年1月） 单位：万、套、元/合计10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-
26、1500015000面积批准预售67.4602.370024.24003.0413.7617.79004.142.120占比100%0%3.51%0%0%35.93%0%0%4.51%20.4%26.37%0%0%6.14%3.14%0%登记销售51.760.130.270.761.325.841.683.596.7911.488.474.722.492.440.481.3占比100%0.25%0.52%1.47%2.55%11.28%3.25%6.94%13.12%22.18%16.36%9.12%4.81%4.71%0.93%2.51%套数批准预售692303230026370032912
27、962011002241030占比100%0%4.67%0%0%38.09%0%0%4.75%18.72%29.05%0%0%3.24%1.49%0%登记销售510011227112957417235269412049353812202143586占比100%0.22%0.43%1.39%2.53%11.25%3.37%6.9%13.61%23.61%18.33%7.47%4.31%4.2%0.69%1.69%平均成交价登记销售655983512471761223327153539456755016506745684159460106871326119790备注：1、1500-2000元/ m
28、是指超过1500元/ m、小于等于2000元/ m，其余作相似理解；2、各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m以上的要至少每1000元为一个档次。郑州市市区商品住房购买对象分类表（2011年1-1月） 单位：万平方米、套、元/平方米分类本市合计本市城区本市郊县外地合计本省其他地区外省市境 外其它面 积销 售19.8816.92.9831.8927.523.990.010.37占住宅总量之比38.4%32.64%5.76%61.6%53.16%7.71%0.02%0.71%套 数销 售1923162230131772765374137占住宅总量之比37.71%31.8%5.9%62.29%54.22%7.33%0.02%0.73%价 格平均价格62306136676367656782677269655463平均价格与上年同期比（%）40.79%42.2%28.11%31.51%31.77%32.94%27