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1、精选优质文档-倾情为你奉上【深圳住宅市场简报】1、 区域经济和社会发展概述 指标 区域人口（万人）经济总量（2015年）常住户籍GDP总量（亿元）排行深圳市113833517503全省第二龙华新区151.1520.291636全市第六光明新区53.126.18671全市第七（1） 2010-2015年GDP走势分析：2010-2015年深圳市GDP和增长率资料来源：深圳市国民经济和社会发展统计公报2015年2015年深圳市国内生产总值17503亿元，比上年增长8.9%。（2） 2011-2015深圳市人口走势分析： 深圳市常住人口呈稳定上升趋势，2015年常住人口1138万人，同比增加60万人
2、。2015年户籍人口355万人，同比增加23万人。 （3）2011-2015房地产开发情况： 深圳房地产市场施工、竣工、销售面积均呈现逐年上涨态势，2015年销售面积同比增长69%。2、深圳整体市场概况（1）城市年度供求2011-2016年，深圳住宅市场发展迅速，售价逐年走高。2016年1-8月，深圳市住宅总供应287.84万方，总成交287.65万方，供求比1:1；成交均价52366元/，同比增长58%。深圳供应面积（万m）增幅成交面积（万m）增幅供求比成交均价均价增幅2011年375.23/312.85/1.2019785/2012年500.9634%405.4630%1.2419581-
3、1%2013年587.1617%468.8416%1.252258315%2014年541.19-8%391.14-17%1.38240957%2015年695.5529%655.8168%1.063322938%2016年1-8月287.84/287.65/1.005236658%资料来源：克尔瑞，2016.8.30（2）城市月度供求深圳供应面积（万m）增幅成交面积（万m）增幅供求比成交均价均价增幅2015年8月30.6 /52.7 /0.58 36203/2015年9月77.3 152%40.5 -23%1.91 361520%2015年10月55.3 -28%53.6 32%1.03 3
4、3535-7%2015年11月92.8 68%60.2 12%1.54 4422032%2015年12月97.2 5%71.3 18%1.36 42513-4%2016年1月62.9 -35%55.3 -22%1.14 464909%2016年2月10.8 -83%55.1 0%0.19 481714%2016年3月29.3 173%44.7 -19%0.66 501644%2016年4月65.1 122%25.3 -44%2.58 502430%2016年5月27.9 -57%23.3 -8%1.20 5795115%2016年6月27.8 0%31.1 34%0.89 623218%201
5、6年7月25.0 -10%30.5 -2%0.82 56855-9%2016年8月39.0 56%22.3 -27%1.75 582933%资料来源：克尔瑞，2016.8.30深圳住宅市场发展迅速，售价呈稳步提升态势。2016年8月，深圳市住宅总供应38.99万方，总成交22.32万方，成交均价58293元/，均价同比增长61%，环比增长2.5%。（3）存量变化情况（近三年）深圳市住宅存量（万方）去化周期2014年底726222015年底767142016年8月底78918截止2016年8月底，深圳市住宅库存存量789万方，根据近一年成交情况，预计存量去化周期18个月，住宅存量较大，去化周期较
6、长。3、区域市场概况（1）2016年深圳各板块供求2016年1-8月深圳市各区域供求主要集中在龙岗区、南山区、龙华新区和宝安区，其余各区供求面积均少于20万平方米。各区成交均价差异化比较明显，2016年成交均价最高的南山区、福田区已高达8万多元/m，而大鹏、坪山、光明等新区成交均价仍为2.3-3.2万元/m。 资料来源：克尔瑞，2016.8.30（2）各区市场概况龙华新区：资料来源：克尔瑞，2016.8.30近几年龙华新区住宅售价迅速走高，成交均价从14年的2.3万元/m迅速攀升至16年的4.2万元/m，增长83%。2016年1-8月，龙华新区住宅总供应28.89万方，总成交56.87万方，供
7、求比1:2；成交均价42262元/，同比增长30%。资料来源：克尔瑞，2016.8.30龙华新区住宅市场发展迅速，售价呈稳步提升态势，2016年1-8月，其中有5个月新增供应为0，处于去库存阶段。2016年8月，龙华新区住宅总供应12.34万方，总成交2.36万方，成交均价52098元/，均价同比增长73%。龙华新区住宅存量（万方）去化周期2014年底90322015年底119142016年8月底9711截止2016年8月底，龙华新区住宅库存存量97万方，根据近一年成交情况，预计存量去化周期11个月。光明新区：资料来源：克尔瑞，2016.8.30近几年光明新区住宅售价呈稳步上升趋势，2015年
8、供应面积27.76万方，同比增长2%；成交面积38.01万方，同比增长254%；成交均价18940元/m，同比增长1%。2016年1-8月，光明新区成交均价32831元/，同比增长73%。资料来源：克尔瑞，2016.8.30光明新区住宅市场发展迅速，售价呈稳步提升趋势，2015年8月至2016年8月，其中有10个月新增供应为0，但个别月份又大量供应，整体来看供略大于求。2016年8月，光明新区住宅总供应6.94万方，总成交1.2万方，成交均价36314元/，均价同比增长83%。光明新区住宅存量（万方）去化周期2014年底4348个月2015年底3310个月2016年8月底3110个月截止201
9、6年8月底，光明新区住宅库存存量31万方，根据近一年成交情况，预计存量去化周期10个月。 4、土地市场概况（1）深圳市土地市场近几年深圳住宅土地市场均维持在较低水平，供应和成交土地总数较少，2016年成交楼面价升至3.4万/m，平均溢价率160%。深圳住宅土地供应宗数供应用地面积（万）土地成交宗数成交用地面积（万）规划建筑面积（万）供求比成交楼面价（万/）平均溢价率(%)2016年213 213 661.00 34122 159.792015年516 413 45 1.18 21301 94.05 2014年15 15 19 1.00 25094 85.35 2013年39 313 58 0.
10、70 10649 99.36 2012年1150 742 143 1.21 5110 5.92 2011年11128 11128 332 1.00 3618 0.00 2010年761 761 157 1.00 2920 17.73 2009年1077 957 151 1.35 5878 54.55 小计50359.0444331.66971.181.08 数据来源：中指系统，截止2016.8.31近几年深圳住宅招拍挂土地成交情况出让时间土地地址占地面积()总建面积()容积率土地属性成交总价(万元)楼板价(元/)溢价率受让方2016/6/8光明新区高新技术园区观光路与光明大道交汇处南侧.95.
11、12商住;27622160%深圳市凯丰实业有限公司2016/6/2龙华新区民治办事处35673.144.1商住;56780限制最高报价中国电建地产集团有限公司,广州方荣房地产有限公司2015/12/25宝安区尖岗山片区27459.63576652.1纯住宅;5133097%福建中维房地产开发有限公司2015/12/25宝安区尖岗山片区21433.33342901.6纯住宅;79906178%福建中维房地产开发有限公司2015/12/22坪山新区36911.514.5纯住宅;18241220%深圳信达置业有限公司,深圳坤润投资有限公司2015/2/6深圳市罗湖区桂圆街道鹿丹村47166.2339
12、9005.18纯住宅;8880022255/中海地产集团有限公司2014/4/9深圳市大鹏新区大鹏街道下沙社区.10.5商住;1046459.00%佳兆业集团（深圳）有限公司,生命人寿保险股份有限公司2014/10/22龙华新区民治办事处辖区46646.774纯住宅;2509385.00%深圳市金骏房地产有限公司2013/12/23深圳市龙岗区坪山新区33035.284纯住宅;980007416211.00%江西政力房地产开发有限公司2013/10/16深圳市龙华新区民治街道52460.084.9商住;1456391.00%深圳中海地产有限公司2012/8/16深圳市南山区后海中心区53661
13、.7311.14商住;5414/华润深圳湾发展有限公司,华润置地（深圳）发展有限公司,华润万家（深圳）发展有限公司2012/12/13深圳市宝安区龙华新区民治街道5882.23235204商住;13600578270.00%深圳市金众房地产有限公司2012/11/13深圳市龙岗区坪山新区坪山街道2.746商住;322624.00%招商局地产控股股份有限公司数据来源：克尔瑞，截止2016.8.31深圳土地存量：2012-2016年，深圳住宅成交用地可建面积为331万，住宅用地存量为93万，按照2016年1-8月深圳住宅成交288万，当前住宅土地消化周期为3个月。5、深圳房地产政策（1）限购政策2
14、016年3月25日起，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。没交社保，没有纳税证明，在深圳，目前就不能买房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。房地产买卖的，当事人在申请办理转移登记时，登记部门将核查其所购房屋是否属于
15、。（2）实行差别化住房信贷政策 对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行首付最低3成；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例实行最低4成。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各类商业银行分类调整个人住房贷款首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。目前深圳绝大多数银行二套房住房贷款首付比例实行首付7成。（3）多渠道增加住房供应，深圳市通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。完善住房保障体系，加大保障性安居
16、工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。（4）深圳市土地拍卖政策 土地使用者即时与市规划国土局签订出让合同，并缴付地价款10%的定金，余额应在出让合同生效之日起六十天内全部付清。逾期未付清的，市规划国土局有权解除合同，已收定金不予退还。土地使用者付清地价款后，持市规划国土局核发的付清地价款的凭证，按深圳经济特区房地产登记有关规定办理土地使用权登记，领取房地产证。国内法人可持银行支票缴付定金；境外的企业、其他组织或个人可用现金或在深圳注册的银行或我国在境外设立的中银集团开具的银行本票缴付定金。土地使用
17、者当即不能缴付定金的，视为违约，除应赔偿市规划国土局组织拍卖活动支出的全部费用外，市规划国土局可将该幅土地再行拍卖，拍卖所得地价款低于前次拍卖地价款的，差额部分由违约者负责支付。 （5）三旧改造政策排名前100才准入。自2009年12月1日深圳市城市更新办法实施后，深圳老旧的住宅小区成为开发商、投资客合力爆炒的对象。多家开发商争先恐后进驻老旧而容积率较低的住宅小区跑马圈地，征集业主改造意见，并堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子，争夺很激烈。对此，细则草案对进驻小区的开发商设置了门槛。明确提出，符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自
18、身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。同样，在实施改造中,涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。 保障房配建最高达30% , 配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由
19、政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。 (6)取得商品房预售许可证的条件深圳市商品房预售许可证的办理条件：（1）、已付清地价款，并取得房地产权利证书；（2）、取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，施工图已经规划主管部门备案合格；(3)、开发企业已取得房地产开发资质等级证书；(4)、除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的25%， 并经注册会计师验资；七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；(5)、确定施工进度和竣工交付日期；(6)、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；(7)、项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；(8)、已完成拟预售房屋的预售测绘；(9)、已按规定明确物业服务用房房号、面积；(10)、已确定商品房预售资金监管措施。三盛宏业区域公司 前期发展部专心-专注-专业