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1、精选优质文档-倾情为你奉上青海省2016年房地产估价师理论与方法：估价作业方案的含义和内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为 2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E
2、100 F125 F150 F175 F200 F平均深度价格修正率（%） F160 F140 F120 F100 F87.2 F78.0 F70.8 F65.0 2、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D1003、房地产开发的程序主要分为_四个阶段。 A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B投资机会选择、前期工作
3、、施工与竣工、物业管理 C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 4、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为 A：39025万元 B：39375万元 C：40225万元 D：41325万元 E：工业用地的监测点评估价格5、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公
4、章 6、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题) A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性 8、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 9、中华人民共和国商业银行法规定：设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调
5、 10、不属于法人成立必须具备的条件是_。 A独立承担法律责任 B依法成立 C必要的经费 D自己的名称、组织机构和场所11、在市场细分的_阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。 A目标确定 B调查 C分析阶段 D归纳总结 12、中国现有房地产租金统计，是基于_的统计。 A不同类型的房屋的中位数租金 B同类型的房屋的中位数租金 C各类物业平均租金 D同类型物业平均租金 13、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。 A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C：在新建商品房销售市场中，吸
6、纳周期又称为销售周期 D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 E：借款合同14、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行 E：执行层的组织协调 15、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指 A：会计主体 B：货币计量 C：会计分期 D：持续经营 E：执行层的组织协调 16、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自
7、治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 17、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。 A单一市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖 18、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与_。 A意愿 B途径 C能力 D动机 19、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收_。 A地价税 B土地收益金 C土地转让金 D土地增值税 20、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：
8、能抵消通货膨胀的影响 D：提高投资者的资信等级 E：借款合同 21、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于。 A：2360万元 B：2500万元 C：2722万元 D：2845万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的_住房制度。 A实物补贴性 B实物福利性 C低租福利性 D货币补贴性23、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是_。 A12.35% B12.55% C12.68% D12
9、.93% 24、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素 E：工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。 A：区位相近
10、 B：权利性质相同 C：面积相等 D：档次相当 E：建成年份相同 2、房地产的规范性文件包括。 A：房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 B：房地产估价规范 C：关于房地产中介服务收费的通知 D：房产测量规范 E：城市房屋拆迁估价指导意见3、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 4、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为_万元。 A60 B90 C150 D1655、下列关于股票与股单的表述正确的是
11、。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 6、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。 A：投资利润率 B：资本金利润率 C：资本金净利润率 D：财务净现值 E：借款偿还期 7、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经
12、纪人相关知识试题) A：家庭汽车污染 B：生活燃料污染 C：居住环境污染 D：城市垃圾污染 E：食品加工形成的大气污染 8、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。 A：一级市场 B：二级市场 C：三级市场 D：存量市场 E：借款合同 9、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同 10、_常以每月每平方米为基础计算。 A百分比租金 B基础租金 C建筑面积租金 D使用面积租金11、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元，每间客房的
13、综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 12、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。 A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师 D：注册施工管理师 E：执行层的组织协调 13、下列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息14、下列市盈率的表达式中，正确的是_。 A市盈率=股价/每
14、股净资产 B市盈率=股价/每股收益 C市盈率=市值/销售收入 D市盈率=市值/现金流 15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 16、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满_年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。 A1 B2 C3 D4 17、市场状况分析
15、一般要从几个方面进行。 A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析 E：市场占有率分析 18、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 19、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报注册管理机构登记备案。 A15 B30 C45 D60 20、下列关于银行外部组织
16、形式叙述错误的是_。 A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式 B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理 C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的 21、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(2009年试题) A：现金流量表 B：损益表 C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表 22、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为20
17、00万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为_万元。 A96 B192 C240 D48023、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。 A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容 D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调 24、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是_万元。 A050 B5075 C50100 D10015025、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。 A：长期投资 B：短期投资 C：风险投资 D：金融投资 E：借款合同专心-专注-专业