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1、城市管理的思考与建议城市管理的思考与建议 实施经营城市战略是加快我县城镇建设与发展完善城镇功能提升城镇水平增强城镇实力推进城镇化进程促进经济社会跨越式发展的必然选择。学完城市管理后本人就对如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设浅谈个人思考及几点意见： 一、充分认识经营城市的重要性 经营城市是对固有模式的挑战是对现代化城市发展理念的创新也是促进城市大发展的必由之路。所谓经营城市就是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程构建城市建设投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制是政府依据城市发展目标经营城市土地、城市基础设施及其附属物等
2、有形资产和城市土地开发权、使用权经营权、冠名权、广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。 城市是重要的国有资产而且是可以经营的经营城市可以带来丰厚的回报这已是不争的事实。但是由于我县历史、区位、发展基础等因素的制约城镇建设与发展起点低速度慢规模小城镇建设整体水平仍然较低。从总体上看城市土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变土地资源市场配置比例低乱批乱占土地时有发生应由政府取得的土地收益流失严重；城市基础设施建设市场化程度不高存量资产效益没有得到充分发挥；城市建设投资渠道狭窄资金短缺问题严重制约着城市发展等等。一方面城市基础设施差资金投入严重不足一方面城市资源利用率低大量的土地收益
3、白白流失说到底在改革开放的大环境下我们还是缺乏经营城市的理念。如何变建设城市为经营城市是我县亟待解决的新课题。因此进一步解放思想更新观念坚决冲破一切体制性障碍把经营城市作为加快城镇化进程实现我县经济社会跨越式发展目标的战略举措和关键环节来抓显得尤为重要。 要走经营城市的道路就要用全新的理念经营城市土地全新的机制整合城市资源全新的方式盘活城市资产把城市作为重要的国有资产来经营努力实现工作重心从单一建设城市向经营城市转变；城市规划、建设、管理从部门分割、封闭运行向集中统一、社会参与转变；城市基础设施和公用事业发展从政府单一投资向多元化投资转变。要通过经营城市实现城市资源的有效配置及效益的最大化、最
4、优化使城市的集聚力、影响力、辐射力和竞争力明显增强真正把城市资源转化为城市资本走出适合我县“以地建城、以城聚财、以财兴城”的新路子。 二、以城市规划为龙头增强规划调控作用 我县是典型的_区小县_镇规划区内人口不多面积不大四面环山徽水河、白_穿城而过自然环境非常优越。要做好、做美这个县级城市最重要的是总体规划、城市定位及精品的意识。要走出“旧城改造就是拆旧建新”的误区防止象火柴盒、麻将牌一样的高楼林立在总体规划及旧城改造中要站得高看得远着力把未来城市的骨架做好。在规划编制中建议做到以下几点： 一是加快全县城镇体系规划的编制。有关部门要按照全面建设小康社会的要求在完善全县和区域性经济社会发展总体规
5、划的基础上及时组织编制全县城镇体系规划逐步构建和完善具有山区特色的城镇发展框架与体系。按照“建设新城区、改造老城区、打造新亮点”的发展思路有重点、有步骤的推进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、双水穿城、植被良好等地形、地貌和生态环境条件充分发掘和利用当地的历史文化资源注重运用城市设计的手段提高城市空间环境质量和文化品位不断丰富和完善建设实施手段突出特色积极营造和谐统一独具匠心的城市环境景观通过“城市四化”、“城市包装”打造旌_市名片树立独树一帜的“_城”形象。同时要从发展的眼光考虑规划区的适度外延尤其应将城东起伏的丘陵地带纳入规划之中并突出山城特色。 二是加快城市总体规划和土地利用总体规划的
6、编制。城市规划是城市建设、管理和发展的“蓝图”是实施经营城市工作的前提和基础。要立足当前着眼长远按照高起点、高水平、高质量的要求抓好新一轮城市总体规划的编制工作并做好与土地利用总体规划的衔接。总规编制要注重城市定位、县城体系布局、山区特色和城市旅游等配套服务功能突出山城风情、城市个性、城市生态环境保护使规划更加科学、合理和系统更具前瞻性和操作性。通过编制城市总体规划合理确定城市发展目标、发展方向、城市性质和城市总体框架科学进行城市用地布局及功能分区发挥好指导和调控城市建设的作用。要在坚持土地基本国策和耕地占补平衡的前提下及时调整和完善土地利用总体规划合理确定土地资源利用的发展目标培育级差地租实
7、现土地资产的增值。同时切实抓好城市土地经营规划的编制工作为经营城市土地提供科学依据。 三是加快城市控制性详细规划的编制。在完成城市总体规划后要及时开展城市详规的编制工作编制详规要有侧重要根据城市建设与发展实际注重实效突出重点确定规划编制范围。对已经形成规模的老城区短期内无法成片改造的详规重点应放在新区或发展区；对近期能够实施老城区改造的详规重点应放在改造区；对近期建设地段以及拟向社会供应的土地要及时编制出控制性详规确定用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标形成规划图则和文本。 四是加大对规划工作的投入。在规划编制中要舍得花钱大胆花钱采取灵活多样的方法多渠道、多形式筹集规划经费切实解决规划
8、资金不足以及规划滞后和水平不高等突出问题。要拓展规划视野对外开放规划市场积极邀请省内外及国内外专家或单位参与规划编制积极建立“政府决策、专家建议、社会参与”的体制提高规划技术水准增强规划科学性、民主性。 三、以土地储备运营为突破口强化土地经营与管理城市土地是城市的最大资产要做好经营城市这篇文章必须舞活“土地”这个龙头确保政府高度垄断土地一级市场搞好土地的综合开发发挥土地的最大、最佳效益才能使龙身、龙尾都带动起来。如何做到以地生财本人认为当务之急是要从加强土地市场化管理入手努力抓好以下几个环节： 加快土地储备。实行“一个渠道进一个池子蓄一个口子出一个市场经营”的土地供应新机制彻底根_头分散批地、
9、管地、供地的现象坚决堵住政府土地收益流失的口子。强化国有土地储备制度。要抓紧对规划区域内新增和存量国有土地、非法占地、违法供地、土地批租情况等进行清理分类处置限期收回并规范供地行为。凡城镇规划区内的集体土地按计划组织征用收储其他单位和个人一律不得擅自征购规划区内的集体土地。对城市建成区的闲置和低效利用土地、规划的经营性用地、旧城改造用地等要有计划地依法统一收回或收购纳入政府储备。 加强地价管理深化有偿使用制度。除法律法规规定可以继续实行划拨的用地外无论新增建设用地还是存量闲置划拨土地都必须纳入有偿使用。主要包括：一是用于商业、旅游、房地产开发等经营性活动的新增建设用地和存量闲置土地；二是经依法
10、批准改变用途并用于经营性活动的划拨土地如将住宅、办公等非生产经营性用地(房)改作生产、经营性用地(房)或用于出租从事经营活动的以及将划拨土地依法用于联建、合营合作和以地易物的；三是依法用于抵押贷款的划拨土地。任何单位和个人不得随意减免出让金、租赁金等土地收益更不得零地价出让土地积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让制度。严格控制协议出让土地的范围同时建立健全地价管理制度完善城镇基准地价更新准确显化土地资产。 加快土地开发努力掘得“第一桶金”。我县河西区市场繁荣商业发达_缺乏商业气息但发展空间大根据平衡发展的原则应下大力抓好_区的发展着力提高商业化程度建立_商业新区要加快调研做好规划制定方案
11、把开发_新区列入议事日程。 制定综合措施盘活城区土地。对旧城改造本着“政府要环境商家要市场居民要实惠”的原则制定优惠政策通过市场运作吸引社会资金参与旧城改造；对新区建设关键是筑巢引凤走地产运营建城的新路子要筑好巢就要对新区内基础设施进行配套完善搞好“七通一平”优化开发环境为引凤奠定基础此外打造新亮点开发精品以及道路硬化、绿化等等都要在盘活存量土地上做文章要借助市场这只手实现城市建设与盘活存量以及土地置换的互动为经营城市注入强大的活力。 加强领导。由县政府牵头相关职能部门参加负责对城市土地开发经营中的重大问题进行组织协调和决策。建立土地收购储备交易中心负责县内土地征用、收回、收购、储备、开发整理
12、和招标、拍卖、挂牌、出让工作。财政部门加强对土地收益的监管按合同规定及时将土地出让金和收益纳入政府财政基金预算缴入财政金库用于城市基础设施、市政工程、社会基础设施建设和土地储备。计划部门要会同财政、国土资源、建设等有关部门按照国家和省关于固定资产投资管理的有关规定提出具体项目并将其纳入年度固定资产投资计划。通过经营土地筹集更多的资金加快城市基础设施和公用事业建设。 四、放开市场准入推行城市基础设施市场化经营 (一)优化增量资产盘活存量资产推进城市基础设施建设与经营。对投资收益比较稳定的城市基础设施和社会事业项目均应吸纳社会资本和外资进入。除国家法律、法规明确规定外城市道路、桥梁、停车场、供水、
13、排水、供气、供热、公共客运交通、污水处理、垃圾处理等设施的建设经营都要在科学评估的基础上通过公开向社会招标选择投资和经营主体中标者对项目的策划、资金筹措、建设实施、管理运营全过程负责并享有一定期限的收益权。对出租车营运权、公交线路经营权、道路桥梁广场冠名权、城市公共空间广告经营权等各类无形资产要采用拍卖、招标等方式实行有偿使用提高服务水平和质量。 (二)放_市基础设施建设和经营市场准入限制。按照“谁投资、谁经营、谁受益、谁承担风险”的原则充分调动各方面的积极性除关系国家安全和必须由国家垄断的领域外鼓励法人和自然人利用社会资金、外地资本采取独资、合资、合作产权转让、入股、拍卖使用权出让、经营权转
14、让等多种方式跨地区、跨行业参与城市基础设施的建设与经营形成多元化的投融资机制。 (三)放开市政公用事业经营市场。打破行业垄断和地区封锁在全面规划、统一管理、特许经营、有序开放、提高服务水平和服务质量的前提下培育有序竞争的市政公用事业市场体系走专业化、企业化、社会化经营的路子。市政设施、园林绿化、环境、卫生等非经营性设施的日常养护、城市公共场所保洁等要逐步推向市场通过招标发包方式面向社会选择作业单位、承包单位或个人建立和实施道路养护、绿化养护和环卫保洁的承包制度增加市场透明度。 (四)改革市政公用事业经营管理体制。按照政企分开、政事分开和建管分离、管养分离的改革思路引入竞争机制分割垄断行业变独家
15、经营为多家经营增强行业发展活力。 (五)建立科学合理的市政公用事业价格形成机制。市政公用事业要按照保本微利的原则制定合理价格逐步实行价格听证制度。企业、个人及外商以独资、合资、合作等多种方式建设和运营的市政公用设施其价格按收回投资并保本微利的原则制定。除国家政策规定外由县人民政府根据本地具体实际制定城市供水、排水、污水处理、垃圾处理、公交、出租车、供气等市政公用事业价格报县人民政府审核批准后实施。 五、改革投融资体制优化投资环境 (一)建立统一规范的政府投融资体制。政府经营城市的各种收入(含土地有偿使用收入、城市基础设施和公用设施及其他设施所有权、经营权、管理权的出让收入、特许经营权出让拍卖收
16、入等)同地方财政安排的城市建设资金以及各种城市建设专项资金要纳入同级财政专项资金管理集中用于城市建设和土地储备、开发整理。坚持“集中投入、有限使用”的原则根据经济发展的情况上逐步加大政府资金用于城市基础设施、公用设施投资的力度充分发挥政府资金的导向作用。计划、财政部门要根据城市建设需要和财力状况确定投资计划合理安排资金支出建立有效的经营城市的成本控制机制和相关责任追究机制。严格控制盲目借贷避免财政风险实现资产负债动态平衡。 (二)拓_市基础设施融资渠道。抓住发展县域经济机遇争取国家和省里的政策倾斜和支持选好基础设施建设项目建好项目库用好的项目争取各级对我县城市基础设施建设的支持和投入。同时积极
17、争取和用好银行信贷资金投入充分发挥政府投资在城市基础设施建设经营中的导向作用对于不能市场化经营的公益性项目要调整政府资金投向集中力量加大投入保证城市功能完善和居民需求。 (三)加大金融部门对经营城市资金支持的力度。金融部门要为经营城市提供优质金融服务对符合贷款条件的城市建设项目积极给予信贷支持。加大金融创新力度积极试办以城市有效资产作抵押发放抵押贷款、以经营城市各种有效收费账户作质押发放质押贷款业务。 (四)营造公开公正公平的投资环境。进一步清理规范与投资有关的法规和规章减少和规范投资领域的各项规费对一切投资经营主体实行国民待遇。严格实行民主、科学的投资决策、咨询制度重大项目要实行专家评估制度
18、和公示制度。严格政府项目审批和监督制度建立政府项目代建制、稽查制度和项目后续评价制度实行投资、建设和运营管理“三分离”的管理。政府投资项目的建设必须采取招投标方式选择工程承包商和设计、施工、监理及材料设备供应商运行管理必须通过公开招标选择相应的项目运行管理公司负责管理。加快制定和推行非政府投资项目实行登记备案制的办法培育规范化的投资中介机构加强对投资中介机构的监管建立城市信用诚信体系地方金融风险防范和化解机制规范信用行为整治信用环境建立信用评价体系等级制度及奖惩制度。 六、落实配套政策加快城镇化进程 第一、全面推进城镇户籍管理制度改革。按照“积极推进、稳步实施”的原则实行居住地登记户口制度。凡
19、在我县有合法固定住所和稳定职业或生活来源的公民均可根据本人意愿申报办理城镇常住户口与其共同居住生活的直系亲属可以随迁。建立城乡统一的户口登记制度按照户籍管理相关法律规定以居住地登记户口人户一致建立健全常住、暂住、出生、死亡、迁出、迁入、变更更正七项户口登记制度。有关部门不得对公民依法申请登记户口设置各种障碍积极调整户口迁移政策放宽户口迁移限。对未落常住户口人员要按照居住地登记户口的原则予以落户以落户条件取代计划指标引导人口的合理有序流动。普通大中专院校毕业学生的户口迁移政策按引进人才的相关规定办理。第二、建立和完善社会保障制度。要按照“一二三产业互动城乡经济共融”的思路培育城镇发展的产业支撑增
20、加进城农民的就业机会。要按照中央和省里的有关政策多渠道筹集社会保障资金妥善安置好因经营城市而新增的符合社会保障条件的人员切实解决城镇职工和进城务工农民的社会保障问题。 第三、培育和发展城乡一体的劳动力市场。坚持城乡统筹就业的改革方向逐步建立统一开放、竞争有序、城乡一体的劳动力市场解决城镇人员就业和再就业问题。结合户籍管理制度和社会保障制度改革拓宽农村劳动力向非农产业和城镇转移的渠道。相关部门要加强对进城务工农民的培训、就业服务和维权工作促进农村劳动力的有序转移流动。 第四、大力推进城镇社区建设。充分发挥街道办事处和居民委员会的作用搞好城镇基层基础管理工作建立完善社区组织机构建立完善物业管理体制
21、搞好社区管理。抓好社区人员、场地、经费三落实健全社区服务网络建立以社会救助和福利服务、便民服务、社会化服务、再就业服务为主要内容的社区服务体系增强社区服务功能为经营城市创造良好条件。 第五、加强城市管理。完善“两级政府(县政府、镇政府)、三级管理(县、镇、居委会)”的城市管理体制提高城市管理效能加强城市管理与执法队伍建设推行综合行政执法试点。大力整治城市综合环境加快城市“净化、绿化、亮化、美化”工程建设提高人居环境质量创造城市品牌。七、加强组织领导全面推进经营城市工作 (一)加强组织领导和统筹协调。县政府成立经营城市工作领导小组负责对全县经营城市工作的领导及组织协调工作。切实加强对经营城市的领
22、导力度政府主要领导负总责分管领导具体抓切实落实好经营城市工作的配套政策和措施打破一切体制性障碍创造良好的经营环境。经营城市的主体虽说是政府但政府不能直接运作必须有一个代表政府经营的主体。建议由“县基础建设有限责任公司”具体实施运作。要进一步调动各方面经营城市的积极性既要坚持因地制宜大胆探索勇于实践又要正确处理改革发展稳定的关系防止“一阵风”、“过度过热开发”和泡沫经济的产生努力形成具有地方特色和优势的经营城市模式。 (二)明确部门分工和职责。经营城市工作涉及面广各部门要密切协作、通力配合确保经营城市工作有条不紊地开展。 (三)增强经营城市工作的法制观念。经营城市政策性、法律性强。全县上下都要增
23、强法制观念有关部门要加强城市资产经营的制度建设和监管审计严肃查处越权批地、非法批地、低价出让土地、非法占地、非法转让土地等违法行为。各级领导干部一律不得利用行政手段或以打招呼、批条子等形式插手干预土地经营和其他城市资产经营依法经营、规范运作、“阳光作业”任何部门不得随意减免各_建和土地税费不得挤占挪用城市资产经营收益坚决杜绝城市资产流失和腐败行为的发生确保经营城市健康发展。 (四)加强经营城市的基础性工作。要抓紧对可以经营的资产评估、产权界定和清产核资。准确测算出城市国有资产的份额和规模。要加强经营城市的信息交流、培训、宣传、统计工作认真研究新情况总结新经验积极探索经营城市的新路子扎实有效地推进经营城市工作。 第 14 页 共 14 页