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1、泸州市凤林山庄推广销售方案凤林山庄销售方案 （五交化一条街13#15#楼） 二零零四年十月十二日 目 录 前言4 （一）、龙马潭区宏观经济4 （二）、房地产总体市场状况6 （三）、综述7 一、项目概况9 （一）、项目地理位置评估9 （二）、项目经济技术指标及相关销售参数10 （三）、项目销售周期预估11 （四）、园林景观营造建议12 二、项目定位14 （一）、项目劣势分析14 （二）、项目优势分析15 （三）、项目定位15 （四）、项目工程建议16 （五）、项目卖点提炼17 （六）、项目中心广告语18 三、项目各阶段销售策略及促销策略18 （一）、项目总销售方针与目标19 （二）、预热准备期工
2、作内容20 （三）、认购期销售策略及促销策略21 （四）、正式认购销售策略及促销策略23 （五）、强销期销售策略及促销策略27 （六）、持续期销售策略及促销策略30 （七）、清盘期销售策略及促销策略31 四、项目宣传推广计划32 （一）、项目宣传推广总体计划32 （二）、各阶段宣传推广主题34 （三）、各阶段宣传推广组合运用35 （四）、广告合作公司甄选及组合运用方针36 五、价格策略37 （一）、各阶段执行价格走势即定方针37 （二）、各阶段价格让利优惠控制原则37 六、全程销售中开发商所需配合事项38 前 言 一、龙马潭区宏观经济 【基本情况】 全区幅员面积33264平方千米年末总人口31
3、.5万人其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值14.8亿元增长12.5%其中：第一产业增加值3.19亿元增长4.5%；第二产业增加值4.93亿元增长19.5%；第三产业增加值6.68亿元增长11.5%。完成财政收入10,584万元增长17.1%。农民人均纯收入增加150元达到2871元。出生人口2296人。 【工业经济】 全年完成区属工业总产值10.74亿元增长19.4%其中规模以上工业企业增长47.9。完成工业增加值2.63亿元增长17.5%工业对GDP增长的贡献率为24.7%拉动GDP增长3.1个百分点。规模以上工业销售产值4.14亿元增长33.6%产销率99%。工业效益明显提
4、高规模以上工业企业实现利润2796万元增长144.1%；利税5134万元增长39.8 %；无亏损企业。 【农村经济】 全年完成农林牧渔总产值4.55亿元增长5.6%。粮食总产11.16万吨比上年下降2.2%。蔬菜产量5.81万吨增长6.8%。水果产量2816吨增长23.8%。畜牧业产值1.33亿元占农业总产值的52.3 %。乡镇企业完成总产值23.11亿元增长14.2%入库本区税金3763万元增长14.1%。 【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个营业面积42.5万平方米集贸市场成交额14.32亿元增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元增长
5、13.5%。 【非公有制经济】 非公有制经济健康发展实现税收7430万元占税收总额的69.7占财政收入的58.6。全年实现非公有制经济零售额62.055万元比上年增长14.5%市场占有份额87.2%直接拉动社会消费品零售总额上升12.5个百分点对社会消费品零售总额增长的贡献率达92.6%。其中：个体私营经济实现零售额41,235万元比上年增长16.4 %对社会消费品零售总额增长的贡献率达68.6%拉动社会消费品零售总额增长9.3个百分点。 【城乡建设】 龙马新城已具雏形新城建设共完成投资2.80亿元“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发
6、生较大变化小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元新改扩建房屋258万平方米全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。 【招商引资】 建立健全招商引资的政策机制进一步改善经济发展软环境编印龙马潭区投资指南围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110个总投资6.42亿元到位资金3.76亿元其中：工业项目60个总投资7900万元；农业项目6个引进资金1363万元 。
7、【固定资产投资】 全年完成区属固定资产投资7.83亿元增长35.1其中：基本建设投资2.55亿元增长15.7；房地产开发投资4.10亿元增长160.3%。 红星街道 座落于泸州城北新区幅员面积6.5平方千米辖3个行政村5 个社区年末总人口24,724人其中非农业人口19,645人。街道工农业总产值17,883万元企业总产值27,079万元工业产值17,065万元财政收入491.58万元。辖区内个体私营企业480余家个体工商户1100余户。引进企业12家引资1600万元。 小市街道 座落于小市旧城区幅员面积1.5平方千米辖5个社区36个居民小组年末总人口27,126人。街道工业总产值1005万元
8、工业销售收入900万元财政收入637万元。重点企业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂、泸州市雪花棉絮有限公司、泸州市荣峰实业发展有限公司等。全年引进企业4家到位资金303万元。三江加工园区初具规模现进驻企业已投资207万元。 莲花池街道 座落在龙马新城区幅员面积2.5平方千米辖1个行政村3个社区年末总人口6572人其中非农业人口4540人。街道工农业总产值5148万元财政收入 410万元农民人均纯收入3225元。重点企业有洪达房地产开发公司、通用工程机械厂、龙马潭区三友实业有限公司、东方之珠酒业有限公司、泸州三九灯饰有限公司、水晶标牌厂等。引进企业13家到位资金223万元。 二、龙马潭区房
9、地产总体市场状况 城市建设按照“规划、建设、管理、经营”四位一体的工作思路走“优先发展新城区逐步改造老城区加快城市西伸北进塑造城市特色”之路全面提高城市综合功能努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵既有完善的城市功能又有充分发展空间的城市个性和城市特色。20_年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程后加快城北新区(含龙马大道中心区)的开发建设完成城西新区的开发准备工作加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。 沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁工程累计完成投资396.2万元。 沱二桥至三角花台道路整治2
10、0_年8月正式动工至年底全面结束。全长2千米工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。 福华大厦、佳乐南高科技城、佳乐雅典苑电梯公寓、酒城购物中心、移动公司第二交换局房大楼、广电中心、泸州商业大世界综合楼、顺通水晶广场综合楼、天益广场综合大楼等一批城市标志性建筑基本竣工；科维电器商城、川南建材城、沱江建材市场等一批重点市场部分竣工；市级体育中心、市青少年活动中心、海关大楼等正在建设之中。这些商贸、服务、文化、休闲和行政管理功能的完善将增强城市的承载能力和辐射作用城北新区、城西新区、纳溪河东新区以及高坝、鱼塘、江阳科技工业园区的建设和城南新区的启动将进一步促进泸
11、州城市化进程。 三、综述 从上述发展目标来看大力发展经济调整产业结构控制人口解决就业加快城市建设努力提高居民生活水平社会发展等六大方面均有明确的目标和规划其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动龙马潭区发展更加从城市宏观发展目标方面对龙马潭区的发展提出了明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间必将是城市化发展的最大受惠者。 由于城市人口基数大绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口为项目提供了有利的人口资源保证。 第二产业和第三产业增长趋势齐头并进第一产业增长缓慢。今后第一
12、产业将持续低速增长所占比例进一步萎缩；第二产业将保持稳定增长第三产业将高速增长进一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下龙马潭区的国内生产总值将保持稳定高速的增长而第二、第三产业的增长势必带动龙马潭区房地产业的的发展。 GDP、人均GDP基本是按相同轨迹发展的说明城市经济和人口的发展速度是同步的；与此同时人均可支配收入也在稳步上升人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。 国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台使泸州市房地产业的发展更加规范化、市场化从更多方面给普通消费者
13、以实惠和保障使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下促使开发商不断成熟不断壮大实力也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。 同时房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调更将进一步刺激居民的购房欲望扩大了购房的基本消费群体数量保证了房地产需求市场持续繁荣。 泸州市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势基本吻合。房地产总体市场也基本反映了住宅市场的成绩和存在的问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额房地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。 泸州市住宅价格指数浮动
14、不大说明泸州住宅的价格是稳定的。 后市住宅价格指数应该继续保持稳定。从国内各大中城市的经验看泸州市的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理蓄势待发在国民经济和房地产行业发展到更高水平的条件下价格将寻求新的突破。 随着国民经济的不断发展人民经济能力的提高对住宅物业的要求会进一步提高。开发商为了适应居民的要求会加大投入成本从而会促使住宅价格进一步走高； 同时市场供应量的不断放大导致市场竞争加剧价格大战一触即发。 一 项目概况 （一）项目地理位置评估 项目位置 泸州市龙马潭区五交化一条街 项目区位评估 在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城
15、北新区和城东结合部位辖三地出入口中心地带交通十分便捷覆盖区域宽广受众面大。 仅从龙马潭区区位中分析我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中很明显可以看到城北新区属于开发质素较高房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素不论价格建筑质量建筑整体规划小区面积都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大道路状况单一多年来发展较为缓慢一直阻碍房地产市场的发展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势多年来形成了川南最大的商贸集散地城市交通四通八达流动人口数量大。由于该区域商贾众多一直以来都为商家所必争之地商业氛围十分浓厚在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： 规模普遍较小； 新开发建设项目较多且密集； 项目开发质素普遍较低； 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。 （二）、项目经济技术指标及相关销售参数 规划用地面积：5501 总建筑面积：9902（其中：13#楼2987、14#楼3338、15#楼3第 12 页 共 12 页