《恋日水岸大道项目策划案（产品篇）.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恋日水岸大道项目策划案（产品篇）.doc（24页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、恋日水岸大道项目策划案（产品篇）恋日水岸大道项目策划案（产品篇）原创 产品篇一、产品规划综述 1、周边环境 本案地处北纬40冬季受高纬度内陆季风影响寒冷干燥；夏季受海洋季风影响高温多雨是典型的暖温带半湿润季风型气候海拔为35米。 地处北京西南的花乡是北京最大的花卉生产基地有丰富的养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近700年的养花历史如今花乡也是北京地区最大的花卉生产基地。目前全乡现有花卉生产种植面积7000亩花卉生产企业61家养花专业户120家从业人员1768人花卉市场个大小花店200余家遍布京城初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上的产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范
2、基地”和“全国重点花卉市场”的称号。本区域西北玉泉营环岛周围是建材、装饰、家具、花卉等大型市场的集中地区在北京的知名度非常高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥自古就有记载元朝史书记载“泉源涌出为草河桥连接丰台为京师养花之所”清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍只有幽兰种不传”是草桥人当年从事花卉生产的盛况及迷人景色是当时的真实写照。 本案所处区域是城南发展较早的地区之一目前已经发展成为南城主要的生活居住区之一周边普通住宅项目众多而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、美丽愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、南珠苑等楼盘比邻接踵共
3、同形成了一个大型的成熟的生活社区。 2、地理位置 本案地处南城紧挨玉泉营环岛。北临南三环西临京开高速路东侧为京开东路南面是市政规划道路。本案交通便捷道路通畅距离主要交通干线比较近自驾车出入方便。但直达或途经本案的公交线路较少最近的公交候车站须步行七分钟左右。 地铁四号线预计20_年底动工20_年建成试运营四号线起点丰台马家堡途经本项目将真正缩短北京南城北城的地理差距。 3、建筑规划 本案一期总占地面积约7万平方米总建筑面积约19万平方米容积率2.2绿化面积约2.24万平方米绿化率32%（不含西区集中绿地）以上。 本案由三栋板式高层和三栋塔式高层建筑组成本案建筑设计严谨大方色彩丰富时尚符合现代生
4、活的趋势。 社区内另有一所小学、一所幼儿园、一个运动场和一栋小型商业楼与9#楼的底层商业共同构成社区主要配套设施。 社区地块南北进深较大建筑分布为横排式楼间有组团式绿化景观并有水景设计较大规模的中心景观有两组并通过行进路线构成逐渐深远的景观轴心线布局巧妙风格简练而大气。 整体规划设计十分出色。环境设计与人居流动融合协调不仅仅局限于营造园林式的栽花种草。建筑造型遵循历史文脉具有一定的文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人富有亲和力利于人与人之间和谐相处。整体设计渗透着对人的居住理念的具体化是环境景观、建筑空间与社区氛围的完善融合体现一种全方位的“生态居住”和“人文社区”的概念。 周边地块状况的逐步
5、成熟配合了本案设计的产生。恋日一期、二期的成功已给了市场一个信心。随着本案规划的进一步完善使本案在整个南城项目中具有一定的品质优势对中坚层消费者的吸引力毋庸置疑。 二、社区规划设计 了解社区规划中的各部分细节对于挖掘本案优势卖点促进营销活动的成功进行有相当重要的作用。分析当前市场中产品规划的引导趋势使我们掌握本案的优势。以便营销中强化优势弱化劣势。 是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品规划的根本要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点进行分析归纳。 1、容积率的安排 本案容积率为2.2直接低于竞争对手恋日嘉园2期的2.49容积率。星河城2.7的容积率。更是低于花香丽舍3点多的容积率。容
6、积率是衡量人居环境的一个重要指标。它与人们的生活舒适度有着直接的关系。我们认为这是本案在区域内竞争的一个有效优势即使北京房地产市场上以容积率为自豪的富力城它的容积率也达到了2.4。 2、绿化率的安排 目前规划中本案绿化率达到了32.05。而这其中未含西区的集中绿地在看看我们的直接竞争对手的情况吧。恋日嘉园2期的绿化率为40从绿化率数据上看本案与之没有绝对的优势。通过绿化与之竞争。我们建议可从绿化植被的品种和布局与之产生竞争优势。星河城的绿化率30远低于本案绿化率在未来的销售说词中这将是一个有利的因素。 3、建筑形式 本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情之后人
7、们已经开始重新审视自己的居住理念尤其是对建筑形式看法的转变,认为南北通透的板楼品质要强于塔楼。根据5月份之后北京市场的调查发现塔楼的销售比例在急剧萎缩。板楼的销售比例明显上涨。 本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在目前的塔楼形式中这明显是一个带有革命性的塔楼新形式目前国内塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计的特点或者在朝向上作一些变化发射形状或风车状塔楼已算比较好的塔楼形式了。而本案不同于以往任何一种塔楼形式中空围合式设计有效解决了通风采光等诸多塔楼形式的弊端。尤其中空部分栽种的植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个重要的产品优势使塔楼具备板
8、楼的产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城的塔楼、花香丽舍的塔楼、明日嘉园的塔楼全部都是大方盒子状不可避免地产生诸多生活死角和“生活暗房”用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。 4、外立面设计 恋日嘉园2期产品外里面设计与本案基本相同在这一点上两者之间没有可比性。相对于星河城它加大了采光面面宽达到4.2米使建筑整体感觉比较通透赋予时尚装饰线条具有一定的现代感而明日嘉园的外立面是一种“千楼一面”的外立面设计没有什么特点。综合下来在外立面方面本案与恋日嘉园2期星河城不相上下。但比同区域内其它产品要高一个档次。 5、朝向变化 本案朝向变化主要为两种。板楼部分为南北朝向塔楼部分为转向45角朝
9、向。前一种朝向方式比较传统。目前北京绝大部分都采用此方式而45角朝向方式不是太多大多表现在塔楼形式。此种朝向方式有效分配了楼体各方向单元在一年中的采光时间。当夏季太阳运动至北回归线附近时本案塔楼东北楼面单元将加大接受阳光的时间而冬季西北一侧露面接受太阳照射时间加大。由于45角大于地球自转角度也就是说本案塔楼在一年中都能接受到太阳照射相对于明日嘉园、星河城的塔楼他们始终有一面不能接受太阳照射必然会造成营销的困难和开发利润的降低。在这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话在塔楼销售中这将是我们的一个优势所在。 （朝阳与采光的示意） 6、楼体排列与楼间距安排 目前本案符合政府关于商品房楼间距的要求。
10、各楼座之间的距离比较开阔。使景观视野较阔。目前本案东西两侧没有规划建筑产品整个社区感觉较通透开阔特别是西侧将来为绿化隔离带视野开阔。恋日嘉园2期情况基本本案相似。另一个竞争对手星河城则不同星河城一期采用了平行陈列与围合式布局在平行陈列的部分楼间距较密视野拥堵；在围合式布局的部分竟然在围合出的中央绿地又规划了一栋楼本来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中将绿地面积最大化而现在中间又规划出一栋楼无疑犯了围合式设计的大忌。产品品质一下就降低了。虽然他们之间的楼间距也符合政府要求可整个社区显得密不透风堵塞拥挤。应该说在规划设计中星河城一期犯了一个大错。 7、其它规划设计分析 楼座设计变化分析 本案楼
11、座中设计所有意识地将楼体顶部作了处理增加圆弧形式变化和高低错落变化尤其是塔楼部分显得灵动有生机不同于一般呆板塔楼形式。特别值得一提的是C1、B2户型中的露台设计让整个楼体形象更加丰富多彩不由得让人联想起静坐于露台的休闲生活场景。 窗户窗户是一个楼体的眼睛既与楼座是一个整体又有跳跃的地方。在本案中设计师将窗框的颜色与楼体主色调之一相统一使之和谐而顶部从法式“老虎窗”演变而来的窗户设计又让人眼前一亮。白色的边框使之显得非常优雅。再看看明日嘉园密密麻麻布满了窗户给人的感觉仿佛是从楼体上多出的一块块东西。这种设计已明显落后于本案产品。星河城由于开间较大感觉象玻璃幕墙大面积使用玻璃是它的一个特点。 空调
12、机位目前北京市场产品设计中关于空调机位的处理有一些不错的案例。如北京青年城等设计师将空调机位有效地融合到整个楼体之中和谐大方反之一个个地挂在墙上则会造成社区美感差和排水问题的出现。在本案区域中星河城设计师可能未将此问题考虑进去而明日嘉园干脆还是老式设计突出一块水泥板做空调机位。 阳台阳台是人们从室内环境过渡到室外环境的一个通道也是居家与大自然接触的一个通道呼吸新鲜空气了望等生活功能都是通过阳台来实现的。 本案在局部区域设计了一部分阳台和露台。在高层塔楼中并不多见。这种设计一定程度上说明了产品的品质。周边项目中基本没有此类产品出现楼体捂的严严实实没有“美学”中的透气感。 三、户型设计分析 1、户
13、型分析概述 板楼部分 本案一期计划为6栋板式和塔式高层分别是9号楼、10号楼和11号楼、12号楼、13号楼、14号楼。 据初步统计本案一期板楼部分供量总计697套共有24种户型其中13种为主要户型。户型种类非常丰富一居、两居、三居、四居各类俱全而且还有顶层挑空式上跃和底层沉降式下跃超大户型。 户型单套面积从50到260面积跨度非常大。一居户型面积在50左右共有62套数量较少仅占8.9%；二居户型面积在100120之间共有198套数量较多占28.41%；三居户型面积在130160之间共有376套数量最多占53.95%；四居以上和跃层户型面积在160260左右共有61套数量较少仅占8.75%但由于
14、面积大所以比重仍然较大。 各种户型设计比较合理无明显缺陷A1、A2小一居户型设计紧凑合理尤为出色；部分二居、三居户型采用“南三阳”设计采光面达10米以上堪称经典；超大户型设计运用了多种手法空间感丰富真可称为“大户型设计专家”。 板楼部分以套内建筑面积100-130平方米的大户型为主户型设计更加完善未来高品质的生活有效地通过户型设计展现出来。各功能分区及各区的品质非常合理。此设计不但能满足正常居住的需要而且将居住的概念更提升一个层次即真正能“享受生活”的好房子非常符合中坚层人群大户人家的购房需求。 整体户型设计风格趋向于营造舒适型的大空间格局明显追求享受生活的极致感受。 户型配比分布特点： 1、
15、纺锤形分布：小户型和超大户型在两极居中是三居和两居户型为主流。 2、每楼集中分布：一居和两居较小户型主要集中分布在9号楼而三居户型主要集中分布在10号和11号楼。 本案主力户型： 1、第一主力户型：C4（三室二厅二卫） 2、第二主力户型：C1（三室二厅二卫） 3、第三主力户型：B2（二室二厅二卫） 本案主流户型： 三室二厅二卫：C1、C2、C3、C4、C5、C6 塔楼部分 据初步统计本案一期塔式高层供量总计377套。共11种户型。其中8种户型较多。分配也较平均。户型种类基本俱全户型单套面积从39.05-。一居户型面积和塔楼部分相差不大在50左右共141套。塔楼总供量的37.4%；二居户型面积在
16、68.7-94.17。面积分布范围较大基本能满足各种对二居户型的市场需求。二居总供量为193套占塔楼总供量的51.2是塔楼部分的主力户型群；三居户型只有C1,C2两种其中C1面积为共43套占塔楼部分总供量的11.4属于比较合理的一个比例系数。一居户型设计是比较出新的一类户型。功能完善没有“暗房”出现远远强于“炫特区”的小户型设计。二居户型对面积的控制非常有效。虽然本案是塔楼形式但基本每个房间都有采光面有利消除了开间小的问题尤其是B2户型未封闭的露台完全就是一个“空中花园”。C1户型设计有效地解决了开间问题等于将起居室横置使之开间达到了5.7米虽然进深达到了16.8米但仍不能察觉。 整个塔楼部分
17、设计紧凑功能完善许多因建筑形式而产生的弊端被有效避免了。应该属于实用型向舒适型过渡的产品。 户型配比分布特点： 一居小户型分布在东北一侧二居户型集中在其他三面其中三居户型全都位于正南角。 2、设计原则分析 分区原则 其实说到分区原则它仅仅是一个通称。它是由诸多单个分区的原则组成。主要有动静分区、干湿分区、主次分区、污洁分区等。这其中又包括了功能分区等原则相对而言面积大的户型分区原则容易贯彻一些面积越小分区原则越难处理。 动静分区主要是指家庭活动中心与休息区的有效分隔。本案两居以上户型基本都满足了这一分区原则即使是一居户型中除了A1外也都满足这一分区原则。 干湿分区常规意义上讲就是厨卫部分的有效
18、独立在这一点上本案设计尤其的“棒”。任何一种户型都保证了厨卫的独立。 主次分区这里指两个方面。一是指休息室区与活动区的主次关系；二是指卧室之间的主次关系（二居以上）。市场上曾出现过卧室巨大而起居室狭小甚至有的起居室因开门过多而成为无用区域在这一点上主次分区原则尤其重要。本案设计师注意了这一问题,活动区的安排基本满足了活动与就餐的需要。 污洁分区在最近关于“健康住宅”的报道中这个词的出现频率较高。好的人居环境能有效地将污洁部分进行分区处理以避免交叉污染。好的户型能有效控制污染通道和污染范围扩大。 面积配比本案板楼部分以三居以上（含三居）面积大的户型为主辅以部分一居、二居但供量不大相对而言面对的市
19、场并不广泛。塔楼部分的户型以一居、二居为主。有效地均衡整个一期产品的配比状况拓宽了市场范围使之相互促动以带来更多的客户源。恋日嘉园二期在销售中对面积配比的问题没有重视销售控制亦未能做好使之销售在达到6570之后产生销售阻力这一问题在本案中应引起重视。 层高层高虽然仅仅是一个数字但往往能反映一个项目的品质与开发商的实力。本案层高达到了2.9米。在未来的销售过程应以这一优势来好好引导给客户这也是本案区别于其它项目的一个重要指标包括恋日嘉园二期产品。 层高的增加能缓解居住的心情低层高使人生活压抑同时也影响采光装饰风格等。 健康指标讲到健康或健康住宅一般我们是通过“内部”和“外部”两个方面来考虑的。“
20、内部”主要指通风状况采光情况排污状况等。“外部”主要指空气人口密度容积率日照气候等。从去年开始越来越多的开发商已经开始注意这一问题。 “光彩国际公寓”打出了“营造会呼吸房屋”的口号。采用爱迪生双向流热回收式新风系统；“蓝堡”采用了单元模块化全空气变风量中央空调分户计量新风交换；“棕榈泉国际公寓”采用美国全新空气净化系统将0.01-1.0微米的颗粒清除同时维持40左右的湿度三元桥附近的“旺座”建立了呼吸幕墙留有0.5米中间层通过外层幕墙底部的百叶过滤网将空气过滤配合中央空调新风系统保证源源不断的新风量可以满足自然通风的需求。 当然以上项目的“外部”情况都比较糟糕本案外部情况要好的多。另外在内部处
21、理上设计师有意识的增加每间屋子的采光和通风渠道不留暗房。这一点上本案设计是相当成功的。 开间和进深的关系 开间与进深是普通住宅中消费者比较关心的问题。本案标准开间大多在3.9米另还存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米这几种开间。这些指标基本能满足客户底要求。即使3.6米底开间设计师也刻意增加采光面而且只出现在68的B1一种户型中。本案进深设计比较灵活。板楼部分12米多的进深依靠各单元的错落变化使之察觉不出塔楼部分的进深安排则显得更加灵活大进深产品的最大问题就是采光问题而本案塔楼基本保证每个房间都有采光面而且楼体设计时特意留了一个采光通风口。因此未来销售中销售人员可将之作为本案优势进行推广
22、。 室内与室外的关系一个好的设计能保证室内外的有效沟通与大自然的亲近与风与阳光与景观与绿树的亲近。本案无论是板楼还是塔楼部分都保证了两面与室外的亲近。尤其是塔楼设计两面采光、通风、观景品质一点都不亚于板楼的品质。使室内室外的沟通成为现实。 3、功能分区分析 人们居住的房屋是由一个个小的单元所组成的。有卧室有厨房等。因功能的不同而被分开但并不是每一个单元都只是简单分割就可以的。卧室对采光、面积的要求就与起居室不同。每一个单元他们是相互独立而又相互联系的他们之间依靠玄关、通道等联系在一起。 起居室 起居室是一个家庭活动的中心基本的要求为面积要足够大采光通风要好。到达各个单元房间方便能满足正常的家庭
23、集中活动需要。一般起居室的开间较大如本案12号楼的L1户型开间达到了5.7米起居室大多与餐厅在一起以便于集中活动出入口较多。 卧室卧室功能主要是休息卧室是一个温馨浪漫的空间。二居以上还分主卧和次卧进出口一般只有一个主卧要求较高对面积大小采光通风都有一定要求有的为了方便还设有卫生间衣帽间。 厨房 厨房是一个家庭的重要活动场所。因功能需要普通住宅的厨房大多一字排开或围合布置案台、灶台、洗菜池等。由于排污需要一般都设有窗户烟道等。厨房一般紧挨着起居室、餐厅以便于食用主食和休闲副餐。有的厨房还带有储藏室和生活阳台以便于这一空间完成所有工作以保证干湿分区及污洁分区的需要。 卫生间 一般来讲卫生间的功能主
24、要是洗浴与排泻功能。大面积居室分有主卫和次卫。一些高档物业它们的卫生间已延伸出洗浴文化如观景洗浴等。但本案作为一个普通住宅出现只要满足洗浴和排泄功能也就可以了关键是要做好排水与排风的处理。 四、景观设计 景观设计是社区的一个重要组成部分。由于近几年北京房地产市场的快速发展和人们生活水平的提高人们已不满足于简单的栽点树种点草留条路的产品景观设计。人们对景观设计提出了更高的要求。 道路系统 道路系统的设计与房产物业设计一样。好的设计也要注意几个设计原则如人车分流原则一级主干道与二级次道关系等。 本案采用人车分流原则将行车道与人行道有效分离开来。围绕人行主干道设计本案的景观。主干道为引导性设计移步换
25、景同时赋予诸多林间小路和水景道使业主在行进间享受景观带来的生活乐趣。一级主干道与二级次道区别明显社区内四通八达即使是道路色彩也有变化。 绿化系统 绿化系统主要由栽植乔木、灌木、藤蔓、草地组成。 l品种绿化系统的乔木、灌木应根据北京气候特点进行选择适当部分针科类植物以保证冬季景观需要；局部可使用一些灌木科的黄芽；移植部分原生大树和植物更能反映社区人文居住理念；草地的需求相对弱点进口草皮价格高到一定高度就不再长高国产草皮价格低需要不停修剪维护成本高。 l布局我们认为绿化组合的设计是一门科学。高低的变化树形的对比颜色的变化与建筑物的关系。这些都是要注意的问题。阔叶低树绿地叠石木廊花架都能带来一种生活
26、情趣。 水景系统 通过平面设计图我们发现水景系统设计相当有特点。主要集中在两个方面：一是主次方面主水景设计气势磅礴次水景设计曲水流殇在不知不觉中规范了未来业主活动的集中；二是点线面构成式水景布置水溪象一根飘带将各建筑物的关系联系起来中央水景喷泉就是面水溪就是线而水景各蜿蜒曲折的地方的处理如叠水池、人工小瀑布都是一个个精彩的水景点。 在北京这个缺水的城市如此的水景设计必然让众多消费者刮目相看在营销过程中此同样是本案的又一大优势。 小品处理 景观系统中的小品处理会对绿化系统道路系统等进行有益的补充。丰富社区景观系统的内容增加社区人文内涵主要的社区小品内容有：雕塑、小水景点、凉亭、叠石花池等。通过对
27、产品的分析我们发现设计师在这方面已经考虑的很周全。这里我们要提一下在未来社区中引导系统与说明系统的设计需要与本案产品风格人文气息相统一否则就会显得格格不入。 地面处理 绿化部分的地面处理不再多说主要说一下道路系统中的地面处理。我们认为一级主路与二级次路及林间小径之间的地面处理应区别对待。这样做的目的就是建立引导作用同时与周围景观能相融合。如主干道采用大块彩色地砖或大块石材铺地林间小径采用鹅卵石铺设与凉亭相连的小径设置高于地面10的木板等。 总而言之景观系统的处理与建筑产品、社区文脉是相联系的。由于本案社区是普通住宅社区因此工业化的景观设计要谨慎使用一个好的社区景观应该是地势错落水景罗布阔叶低树
28、绿地叠石木廊花架卵石凉亭。它们之间有动静变化高低变化有急促与平缓的对比包括营造大自然的音响（如流水声、叠瀑声）。从目前规划来看本案景观系统的设计已走在南城项目的前列星河城虽有集中广场但设计并不丰富且各楼座之间的景观设计基本没有只有一些绿色植被。本案景观系统的优势在营销中应大力加以引导。 五、配套设施 室内配套设施 由于本案没有采用精装修交房标准将来的交房标准室内的配套设施主要有门、窗、采暖设备(暂未知是集中还是分户供暖)、电路安排、宽带入户等。因本案配送东西较少。在客户较关心的表面可考虑设备质量好一点。 其它配套设施资料暂不详。 室外配套设施 本案室外配套设施较多主要有会所、车位、电梯等。目前
29、市场中社区会所形式已受到消费者的认可会所是社区活动的中心有的会所也会兼顾生活配套功能如医疗、洗衣、幼儿托管等。由于本案有部分底商因此未来会所功能尽量安排公共服务性质的内容如健身、娱乐等。车位安排也是社区的一个主要配套。目前北京市场一些新建项目的车位与人居户数比例达到1比1的比例甚至有的更高这是社会发展的必然趋势。本案机动车车位安排数量相对较少总数为592个而本案目前总户数为1182套机动车停车率为50.08这是本案的一个劣势应在销售中注意此问题的处理。电梯的品牌资料暂时不详。板楼部分基本一梯两户小户型部分为一梯四户。塔楼部分的户数相对较多这是塔楼建筑形式存在的一个通病。与其它项目塔楼相比。本案
30、塔楼的电梯使用系数相比较低这也是本案塔楼销售中的一个优势。 六、竞争项目产品分析 1、恋日嘉园二期 现销售的为二期有90米左右的楼间距开阔舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“阶梯状”排列；户型上开间较大短进深采光较好；现在已有样板间。 外墙：高级外墙面砖、高级外墙涂料、花岗岩结合装饰。 内墙：楼门大厅为进口高级耐擦洗涂料与花岗结合。电梯门套为花岗岩拼饰。其它公用部分（门厅、楼梯间）为高级乳胶漆。户内部分为耐水腻子刮平。 地面：楼门大厅、顶层候梯厅为花岗岩。其它层候梯厅为地砖。户内部分为砼结构面随打随压光一次成活。厨房、卫生间作至防水保护层。 门窗：楼门为高级金属门地下入口处安装防火门户
31、门为高级三防门。外窗为隔热断桥铝合金窗框配双层玻璃带装饰条。 天花：公共部分为高级进口乳胶漆。户内为耐水腻子刮平。 卫生间/厨房：初装修。预留上下水接口。预留通风/排烟管道。 空调机位：每户预留空调机位。 电源：小区采用380/220V六路供给三相四线制。户内5路供电：空调、插座、厨房、卫生间。每户容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；复式及跃层12KW。磁卡式电表每户插座均设漏电保护。 通讯：每户配2条超五类电缆（每缆4对8芯）。双线电话入户（使用其中两对线）。每户设置1条与物业管理中心的专线可用作紧急求助系统。 燃气：市政管道煤气。 电视接收：每户起居室、主卧室配置公共天线插
32、座。有线电视系统。 小区广播：小区设置专用及普通电视频道对住房的内部广播系统。 保安系统：小区外围墙采用红外线对射防护系统。小区内部采用超低照度摄象机24小时可监视系统。每户安装可视对讲机。 采暖系统：小区集中供暖。 主体结构：全现浇钢筋砼结构抗震等级8度。 信箱：首层为每户设独立信箱。 层高：2.8米。 供水：城市自来水。每户配置大容量合资热水器。 电梯：合资名牌电梯。（不详） 有线电视系统：为社区提供丰富的电视频道。 闭路监控系统：保安监视主机及画面分割器全天候录制现场资料确保时时安全。 楼宇对讲及门禁系统：控制人员出入提供日益完善的安全防范管理措施。 恋日嘉园占地4.4万平方米由5栋板式
33、小高层精品住宅及其他配套设施组成总建筑面积近12万平方米正南正北的朝向通风良好具有超阔的采光面。一梯两户具有丰富层次感的外立面。内部房型合理格局方正分区鲜明功能完善。现浇框剪结构抗震性佳。恋日嘉园在社区内部原有幼儿园、中小学配套的基础上计划与名校联合办学相信会给购房者带来更多的信心与保障。 2、星河城 星河城全案总建筑面积112万平方米自20_年起共三期建设完成。多种建筑形式（塔楼、板式小高层、板式多层）结合中央情景园林设计共6900多个家庭单元。一期15万平米由两大组团构成一居到四居60余种户型。交通：一条大路直达西单两条环线横贯京城十余条公交路网密集东侧紧邻建设中的马家堡西路秋季全面建成通
34、车。配套：阳光游泳池、风情商业街、幼儿园、市政配套、北京康复中心、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行。 3、明日嘉园 “明日嘉园”是由宣武区城市建设综合开发总公司开发裕昌置业股份有限公司投资继“旭日嘉园”成功开发后的又一项目。“明日嘉园”距南三环（北方车辆大世界正南方）500米。坐落于马家堡西路嘉园大社区建设中的菜市口大街与马家堡西路直达南四环与北太平庄桥南北贯通。百利宝102路、707、733、833、51等多条线路公交车紧邻小区。 “明日嘉园”有约1公顷的绿地、园林景观设计；紧邻规划总面积超过10公顷的公园；楼宇大厅精装修每栋楼安装3部合资电梯；有地下车库服务性地层商业街；观景外飘窗落
35、地玻璃的采光阳台；步行社区人车分流24小时保安。 物业管理费：1.8元/建筑平方米 投资商：北京市宣武区城市建设综合开发总公司 建筑单位：宣武城建 占地面积：100000平方米 绿化率：35% 总建筑面积：200000平方米 容积率：2 七、本案产品配比分析 1、高板部分 2、塔楼部分 12#-14#楼户型配比统计表 户型A1A2A2aA3A4B1B2B2aB3B4B5C1合计 供量43634049404364949643377 面积39.149.549.653.25668.780.4?83.694.194.2 比例11%2%1%11%13%11%11%2%13%13%2%11% 楼号12#12#12#12#12#12#12#12#12#12#12#12# 13#13#13#13#13#13#13#13#13#13#13#13# 14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#注：共11种户型。其中：一室一厅：A1、A2、A2a、A3、A4二室两厅：B1、B2、二室两厅两卫：B3、B4、B5三室两厅两卫：C1 第 24 页 共 24 页