立体车库项目的市场及效益分析.doc

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1、立体车库项目的市场及效益分析立体车库项目的市场及效益分析 1. 立体车库的市场分析 对立体车库的市场分析来源于媒体信息以及社会发展愿景方面的资料是一个社会总体需求的推论。例如：按照国际通行标准城市中每辆车匹配1.4个泊位计算按照2021年统计数据北京市汽车保有量拥有汽车总量537.1万辆其中私人汽车407.5万辆私人汽车中轿车298.2万辆。针对拥有300万辆轿车的城市需要配置近400万个泊位。同样仍是2021年统计北京市停车场数量为6156个停车位为1643141个泊位缺口200万以上。也就是说北京市近200万辆私家轿车都处于无序管理的泊车状态。 2. 立体车库生产企业的基本情况分析 立体车

2、库生产企业大体上分为三个类型： 第一类型：合资企业技术和管理水平先进产品档次高以杭州西子石川岛为代表； 第二类型：国企或大型民企技术资源和生产条件坚实山东泰达（钢铁）、以南京润邦（化工）、唐山通宝（建材）、许继（电力）、深圳伟创（民企）等为龙头企业； 第三类型：小型企业数量最多产品多以简易二层为主。 第一、第二类型的企业发展已有十年以上的历史据2021年统计全国取得制造资质的企业超过 400多家其中保持较为稳定生产的前30名企业为： 深圳伟创自动化设备有限公司（升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动简易升降、多层循环、汽车专用升降机、汽车转盘、塔库、垂直循环类） 杭州西子石川岛停车设备有公司（

3、升降横移、垂直循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降、多层循环类） 山东莱钢泰达车库有限公司中（升降横移、平面移动、垂直升降、简易升降、汽车专用升降机、巷道堆垛、水平循环类） 唐山通宝停车设备有限公司（升降横移、汽车专用升降机、简易升降类） 许继集团有限公司（升降横移、简易升降、垂直循环、巷道堆垛、平面移动、汽车专用升降机、垂直升降类） 深圳怡丰自动化停车设备有限公司（升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动、简易升降类） 杭州友佳精密机械有限公司（升降横移、多层循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降类） 上海涌源自动化系统有限公司（升降横移、汽车专用升降机、简易升降类）

4、 江苏双良停车设备有限公司（升降横移、简易升降、平面移动类） 潍坊大洋自动泊车设备有限公司（升降横移、垂直升降、简易升降类） 上海剑峰停车设备工程有限公司（升降横移、水平循环、汽车专用升降机类） 北京鸿安停车库制造有限公司（升降横移、垂直循环、多层循环、简易升降类） 北京鑫华源机械制造有限责任公司（升降横移、简易升降类） 上海万强机械车库制造有限公司（简易升降、升降横移、汽车专用升降机类） 北京华北天源停车设备有限公司（巷道堆垛、垂直升降、升降机、升降横移、多层平面移动类） 北京韩中停车设备有限公司（升降横移、垂直升降、巷道堆垛、多层循环、简易升降类） 北京大光新元停车设备有限公司（升降横移、

5、简易升降、多层循环、汽车专用升降机类） 上海天地岛川停车设备有限公司（简易升降、升降横移类） 浙江艾耐机械有限公司（升降横移类） 北京白唇鹿停车设备制造有限公司（升降横移类） 浙江镭蒙机械设备有限公司（升降横移、巷道堆垛类） 昆明竭诚工贸有限责任公司（升降横移、垂直循环类） 上海旭川自动化机械有限公司（升降横移类） 上海浦东新区远东立体车库装配有限公司（升降横移、汽车专用升降机类） 上海意达电梯自动停泊系统工程有限公司（垂直升降类） 济南开辰立体停车设备有限公司（升降横移、简易升降类） 广州广日电梯工业有限公司（升降横移、简易升降、垂直升降类） 北京恩菲科技产业集团（升降横移、平面移动、简易升

6、降类） 3. 立体车库生产企业调研的基本情况 考察调研了国内具有代表性的立体车库生产企业分别是北京鑫华源、山东齐星、上海泊鼎和杭州西子石川岛。 北京鑫华源在生产煤矿机械的基础上发展起来具有一定的研发、制造能力和市场份额但目前规模较小市场竞争力不足。 山东齐星是一家综合性企业集团电力、建筑、化工、送变电线路铁塔、立体车库和其他商业经营属上市公司。 齐星立体车库产品主要是以升降横移、梳齿式塔库为主生产规模和市场份额在行业属中等产品销售对象以机关社团的单位和商业车库为主具有一定的研发力量。主要生产资源是借助铁塔生产线其中包括型材下料、热浸锌防腐处理等。 山东齐星在机械产品方面是主业（线路铁塔）+辅业

7、（立体车库）的生产方式资源共享经营分开。有优势技术研发和产品品质以及管理方面有提升潜力。 上海泊鼎是产业园区企业公司是以产品技术研发和市场营销为龙头生产基地规模小生产制造分散到协作单位采取合作、租赁形式。产品的技术特点是国内五层无避让升降平移车库主要市场是机关社团、商业车库企业的营销特点是多样性设备销售、安装维保、技术转让、项目BOT等。 上海泊鼎生产规模和市场份额在行业属中等产品类型较多。企业有意愿今后开展双方多样化合作。 杭州西子石川岛是国内立体车库行业的领军企业属合资企业。技术研发能力、生产装备和制造能力一流公司具有完善的管理和丰富的资源条件企业对品质的追求达到了名牌高度研发、制造、营销

8、、维保以及品质试验改进已经形成了体系化的管理方式。代表了国内先进企业的水平。 杭州西子石川岛产品类型多高科技技术含量高产品品质保障性好工业化试验能力强。由于西子石川岛是合资企业研发、生产和管理领域具有知识产权的保护要求没有采取与其他企业合作生产的意愿完全是一体化的管理方式。 西子石川岛的特点是管理先进、技术力量雄厚、生产设备与制作工艺先进、标准化作业。西子石川岛是我国立体车库行业发展的标杆。 通过对以上生产企业的考察和侧面了解到的信息对目前立体车库企业现状、技术水平和今后的发展趋势的判断、对立项开展分析提供了帮助也给我们带来一些思考。 根据目前机械停车行业的发展情况我国的生产能力和产品的适应性

9、还远未达到市场的需求大部分企业处于相互仿造和低水平生产的阶段、传统的工业生产和管理的方式产品的价格水平和利润空间还处于低价竞争的模式。这些生产企业反映的共同问题是社会需求量大需求方向的多样化产品类型的多样化但终端市场难形成。这中间包含了多种因素除了需要政策层面立法、立规搭建供求平台这个最为关键因素外机械停车设备被用户了解、认知、接受形成刚需、其功能满足便捷性、适应性和安全性对企业来讲是至关重要的。 西子石川岛的发展给我们提供了很好的启示这就是：起点要高要创建品牌要拥有自有知识产权和标准化生产要达到较强的产品规模。实现这个目标就要跳过初级发展的阶段要借力。 4. 立体车库功能划分 按照立体车库的

10、功能性划分可分为简易、多层和智能型三大领域。简易车库大多为二层较多用于商业和高档社区的地下停车基本上属于一机一控现场操作闸口管理；多层车库大多用于机关、企业或公共场所地面停车目前应用较多可以实现集中控制、远程控制IC卡管理方式；智能型立体车库属于高端产业多用于商业性大型停车服务市场支持移动终端实现互联网交互平台出行停车查询、预订车位实现自动计费支付等功能国内目前属于发展阶段。 5. 国家规定的立体车库类别 按照国家特种设备制造许可目录规定共分为9类： （1）升降横移类 （2）垂直循环类 （3）多层循环类 （4）平面移动类 （5）巷道堆垛类 （6）水平循环类 （7）垂直升降类 （8）简易升降类

11、（9）汽车专用升降机类 6. 立体车库核心技术分析 立体车库按照功能分为简易、多层和智能型三种类型简易立体车库和多层立体车库无论从结构、运行机构和电气控制上都是成熟的、传统的机械制造和电力拖动系统的集成所不同的是要根据运行管理的要求增加现代通讯、数据采集和计费功能。智能型立体车库是一种现代化的工业产品它集中了自动化控制、人机智能界面技术等。目前我国立体车库的发展尚处于低级阶段产品主要集中在简易、多层的立体车库市场开发自动化程度高、人机智能型的高端产品需要技术投入和市场的支持。 立体车库的运行安全性、耐久性和操作的便捷性是立体车库赢得市场的关键点也是技术开发的核心点。从事机械制造的企业和科研单位

12、都可以根据常规的技术理论应用开发该类产品市场上的简易型和多层立体车库传动机构、结构形式基本上大同小异互相模仿；电气配件、传感元件都是标配专业厂家生产。低端产品没有真正意义上的核心技术可言。 7. 社会对立体车库的认识 政府对立体车库正面的评价是主导技术专家的分析也比较积极。但是实际情况是社会对立体车库是叫好不叫座。 【下述实例引自网上信息】 十几年前一些立体车库率先出现在北京市一些新建小区当时“高大上”的事物如今却成了小区的累赘。北京晨报记者走访了市内多个有立体车库小区发现年久失修的车库不仅停不了车还因占地让小区停车的地方少了一些业主有拆了车库的建议。成了摆设的立体车库该不该拆拆了之后又该何去

13、何从？北京晨报记者在朝阳区望京西园四区内看到两层立体车库仅一层停了几辆车需要手动操作才能升降的二层车库已严重锈蚀有的车库甚至连一层也空着四周的铁丝网上晾晒着居民的被单和衣裤。甚至有居民不知这就是当年建成时 “高大上”的立体车库。据一位在小区居住了十余年的居民介绍车库修建于上世纪九十年代末“刚开始还有人用后来就没有人再用第二层”。小区居民郭先生称停车需求越来越大“下班晚就得开车绕着小区找空位。如果这个立体车库能利用起来多少能减轻点压力”。在小区里一共有六个立体车库二层都已闲置有的甚至连一层都没有停车。望京西园四区物业工作人员解释称车库二层损坏无法使用但车库非物业所有而是属于开发商“不是物业财产也

14、没有这笔资金维修和拆除都难”。 同样的情况也发生在大兴区宏大南园小区小区内有两个钢制立体车库每层高约两米第一层近二十个车位内整齐地直停着车辆其中部分车辆蒙上厚厚的灰尘而第二层则被吊起悬在空中无车停放钢材连接处已锈迹斑斑。 小区内车辆多停在道路两侧有的车辆还停在了路口留下一个勉强可供人通行的空隙。“倒像是个烂尾楼的钢架子了外面来的人哪知道这是车库？”居民韩先生说“这个立体车库坏了几年现在也就是个雨篷子的作用。” 弃用原因是立体车库缺少维护停车入位不方便。郭先生表示在小区立体车库刚建成的时候大家是很乐意使用的“后来在新闻里看到类似的车库发生故障要么是上面的车掉下来砸了下面的车要么是铰链坏了停上面的

15、车放不下就不太敢用了”。记者在望京西园四区看到车辆要开进此车库需要两侧轮胎分别驶入两条只比轮胎稍宽一点的钢架内。宏大南园的情况略有不同一整块钢板取代了两条钢架成为车位但仍比较狭窄“车位小不容易停进去。”一位车主说“也不够高稍微大一点的车不容易进去。”除此之外还有车主表示车库本身一旦生锈降雨时雨水会带着铁锈滴落在车身上“锈迹很难清理”。 在这几处有立体车库但使用不便的小区都存在停车难的问题有的车辆在小区便道等非停车区域藏身影响行人通行有的车辆在小区外的道路两侧违法停车不少业主表示：“如果立体车库能利用起来能解决相当一部分停车问题。” 与宏大南园一街之隔的宏大北园则是另一番模样：小区内道路旁辟出的

16、停车位上方搭建着铁丝网供植物生长三层高的立体车库干净整洁顶层有雨篷每层的高度都大于之前的车库。据小区业委会前主任路军港介绍宏大北园在六年前并非如此 200多个停车位远远无法满足居民的需求。与物业协商无果后业主们成立了首届业主委员会集资修建立体车库“需要车库的业主分三次交了2.2万元总投资130多万元。”路军港说“参与投资的业主有22年的使用权限虽然和其他未投资的业主一样每年交1800元租金但每年会返给这些参与投资的业主1000元直到业主收回最初的投资款。” 路军港表示目前北京小区内立体车库多为开发商建设开发商对立体车库有所有权也有维修的义务“但立体车库维护和运营成本高、收益少有的开发商并不重视

17、。”路军港说“同时物业费中无此项支出就陷入了这样一个修没法修、用没法用的境地。” 专家建议小区的立体车库存留业委会要出面。市政协委员、市建筑设计研究院有限公司副总建筑师郑实表示相比地下车库地上立体车库虽然造价较低但易与小区地面功能冲突“不能一味鼓励三环内老旧小区修建地面立体车库一是会对市内交通造成更大压力二是可能会对小区的绿地广尝消防通道等设施造成侵占”。业主集资建设立体车库的举措得到了郑实的肯定“在相关规划与手续都合法的前提下业主集资建立体车库、实现小区内停车问题的居民自治这是一个可取的发展方向。” 望京西园四区的一些业主提出对于无法使用的立体车库应该拆除或重建。对于已建成但无法使用的立体车

18、库何去何从路军港建议小区业委会可先与开发商沟通“若开发商拒绝修理业委会可以筹资先行修缮修缮完毕后可起诉开发商要求赔偿”。 通过北京市居民区的立体车库几个典型案例可以看到立体车库设备的安全性、耐久性和便捷性不达标没有建立完善的运行管理和日常维护的体系不解决立体车库产权受益和责任关系就不能很好地发挥立体车库的作用甚至是阻碍城市立体车库的发展。 发改委2021年8月发布关于加强城市停车设施建设的指导意见提出鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。 表明了政府对立体停车设备发展的主导意见。 8. 效益分析 简易立体车库按车位计算销售价格2万元以下多层立体车库价格2万以上如果建筑

19、物要求标准高的多层立体车库价格还要高些有的达到5万元以上。除去材料、人工费用等附加成本制造利润空间不大效益主要依靠市场投放量和管理经营取费。 目前高档居民小区专用车位的出售价格不低于10万元年租用费2000元5000元为社会提供公共服务的停车位按照安信证券测算停车收费的静态市场空间达到约5000亿元。如果与开发商开展合作以提供设备换取经营管理权通过为社会增加停车空间的方式使产权方和经营方双方获利将是一个获取经济效益的途径。 9. 市场开发的切入点和条件分析 我们拟意开发立体车库市场的切入点是结合集团公司的房建工程项目配套开发。由于我公司在机械制造领域缺乏经验和基础在立体车库产品制造、技术研发方

20、面完全空白。因此必须采取项目联营的方式培养业务人员和技术人员积累工程服务经验和制造技术知识逐步实现长远的战略构想。要注意两个因素一是不要加大固定资产投入要充分利用现有设备条件采取零部件标准化采购、仓储化生产模式；二是要重视经营性市场的开发承接停车场的经营管理业务建立起设备供应、日常维护、运行管理的一条龙社会服务体系。 10. 市场运作的几点建议 （1）市场定位与政策推动 如果我们把解决居民社区停车难的问题作为进入市场的首选就要充分了解这个市场开发的技术难度。首先居民社区存在着项目规划的审批其中包括办理土地使用、消防、建设管理、交通、市政市容等等一些列的行政管理部门的流转批复手续没有政府部门的统

21、一协调立体车库项目在居民社区这个需求量最为广阔、最为急需的市场就无法落地。作为生产企业没有途径和手段解决这些行政性手续问题的原因之一是：产品营销对象的主体身份不确定解决居民社区停车难首先权限归属于居民社区土地开发商的建设规划、社区街道等管理机构大部分社区的停车位置的土地属公共所有而土地开发商如果事先没有规划立体车库社区形成后就很难再次规划和投资老社区只有通过街道办事处等政府办事机构但这些部门无法开展项目立项生产企业无法去办理相关的审批手续；其二是：居民社区现有可供建设立体车库的地面不具备商业经营的条件谁投资、谁使用、谁管理、谁受益这些问题没有得到解决生产企业不知道和谁打交道。鉴于存在这些问题生

22、产企业在没有政府牵头协调的情况下难以有所作为这是迄今为止尽管社会有迫切需求各方都有共识但这个市场很难打开的症结所在。 目前了解到的情况确实有些社区安装了立体车库但这些社区都是机关社团的家属区与社会上商业开发的居民社区、老城区的居民街道社区不同因为机关社团家属区有明确的资产、物业管理权属投资、受众、管理或经营主体明确。 因此如果瞄准了居民社区作为主要市场对象就必须通过政府管理部门主导结合整治市容、改善环境、解决停车占道、释放空间、缓解交通拥堵等一系列综合治理政策和措施出台逐步分批分阶段地试点推广立体车库。政府牵头企业配合才能做出文章。 （2）必须通过建规立法来推动 居民社区立体车库项目其本质是为

23、受众提供公益性服务的基础设施如同我们生活中的水、电、气、暖设施一样。现代化生活方式的核心内容是舒适化和便捷性随着城区建设规模的发展尤其随着大型城市的功能外延、转移人们的交通需求越显重要一户多车的局面不会减少。那么政府就要认识到提供更多的车位空间是人们生活的基本需求。但是居民社区立体车库又不同于一般的基础设施由于它要挤占公共土地资源、涉及多个部门建设规划和管理审批、需要必要的投资和维护、具有带收益性的经营。所以必须在规章和法规的框架下才能有计划地开展居民社区立体车库项目实施。这其中包括建设规划审批一揽子手续谁承办、划定街道和公共用地禁止停车红线、立体车库投资和管理经营主体以及定价取费标准等等。有

24、了政府的建规立法解决了承办主体和责任主体解决问题的技术层面就简单多了例如社区有什么样的需求适应什么类型的立体车库整体布局和设计规划、景观环境协调等等都可以量身定做。 （3）经营方式应走多样化的道路 以走多样化道路的方式开发居民社区立体车库是为了适应不同社区的需求提出来的。我们知道有的社区通过居民委员会、物业、街道把办事处统一领导投资方、管理方身份明确可以 通过政府采购、商业运作、开发商与物业管理模式建设立体车库；有的社区不具备投资方或管理方的可以通过生产企业以租赁方式将立体车库建成后出租使用。前者是企业把产品卖给出资人由其经营管理后者是企业把产品租赁给用户企业采取自主经营管理或委托运营管理在收

25、益中支付受委托方的劳务费和其他消耗性支出。无论采取哪种方式企业改变传统的经营模式以多种渠道进入市场采取互利原则是客观需求给我们提出的市场研究课题。 （4）形成品牌和专有技术建立品质、服务和效益的一体目标 立体车库在中国已有二十多年的发展历史国家对产品建标、实行特种设备管理也有十余年国内分布着大大小小近三百余家生产企业德国、日本、韩国等国是立体车库开发应用比较多的国家我国和国外产品类型基本相同。立体车库的规格型号和技术发展表明这类设备产品的技术已经是成熟的、生产工艺和功能品质已经达到定型化生产水平。虽然我国城市交通拥堵、停车困难的情况反映日益突出但有效地解决仍有很长的过程。我们瞄准这个市场认为具

26、有良好地前景就应当把建立产品的企业品牌作为立项的首要目标把产品的品质、为用户提供优质服务作为我们行动的宗旨围绕这个目标筹划我们的资源准备。 （5）不宜采取投入大规模加工生产线和设备 根据目前国家倡导的产业结构调整政策我们不能走重复制造、加工的旧生产模式而是要利用资金周转的良好基础采取现代化的仓储式、订单化的制造业新模式。这种制造模式在国外已经广泛开展国内在家具行业已经发展成熟国外在中国的投资企业也大多采取这种方式。仓储式、订单化生产模式是建立在标准化基础上在工厂没有加工生产作业所有产品就是组装和试验产品所需的零部件、结构件、电气元件和标准件采取订单式采购选择性价比最好的企业生产利用现代物流便利

27、条件根据生产产品的类型批量采 购、仓储式管理车间生产人员按照程序编排的提料单进行备料、组装调试和试验。这样做的好处是固定资产投入少一线工人数少资金周转快能源消耗和环保费用低具有可靠的质量保证措施企业把主要精力放在技术管理、技术研发、中间试验和市场营销、信息反馈和设备维保的环节上会加快产业发展和市场开拓的进度。 （6）加快人才队伍的培养 一个企业开发新产品要得到良性地持续发展一定要有一支专业人员队伍形成与产品开发有关的技术氛围这个队伍包括策划、设计、管理、检验、市场各方面的技术人员。俗话说卖什么吆喝什么就是这个道理技术氛围要从技术培训、标准宣贯、技术设计、市场分析、生产管理等环节逐步形成。基于这一点要未雨绸缪在立项初期提前规划队伍的建设。 注：这份材料作为项目可行性研究阶段的前期分析由于时间原因有些问题不是讲述的很清楚仅作为意见沟通谨此。（2021） 第 17 页 共 17 页