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1、物业公司工作年工作总结物业公司工作年工作总结年对于我股份有限公司来说是喜事连连。月日我股份有限公司成功收购了橱柜厨具城并注册成立了物业管理有限公司同时接管了原大厦的物业管理。并将橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城大厦更名为“中城大厦”。金秋十月是收获的季节也是我股份有限公司收获的日子。月日是我股份有限公司的家具行业旗舰式商城“家居”隆重开业的日子。同时也是我股份公司收购原橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城后重新开业的日子。“新张之喜、重张之庆”对于我股份公司来说可谓是双喜临门。在喜庆之余我物业管理有限公司全体员工也在深思如何将这份喜庆、来之不易的收获保持长久？“中城大厦”“橱柜门业精品城”虽已交由我物
2、业管理有限公司负责管理但如何处理好原遗留问题？如何处理好原留用人员与我股份公司接管人员间的沟通与配合？如何协调各部门间关系？如何及时传达讲解股份公司的管理经营方针政策及人事管理规章制度？如何持续巩固发展商城？如何做好大厦的物业管理这一切一切都成为我们我公司急待解决的事。一、物业管理有限公司概况；年月日“物业公司”正式注册成立在年月日我股份公司与荣达企业代表人在股份公司五楼会议室正式办理了交接手续。月日股份公司正式入驻原“大厦”并由“物业公司”接管其所有工作。（一）我橱柜门业精品城概况；“橱柜门业精品城”位于是我股份有限公司投巨资收购原“橱柜厨具城”。商城为业主和消费者提供了部商用自动扶梯部商用
3、货梯方便消费者参观购物。商城全部采用自动化消防安全系统配备了烟感报警、自动喷淋、自动监控小时保安服务。商城现有摊位个经营面积有近百家橱柜门业品牌入驻商场。版权所有其中橱柜门业精品城建筑面积约为万。其中商城分为东西两区东区为精品橱柜、厨具和电器用品西区为精品门业。“橱柜门业精品城”是区级标志性建筑。橱柜门业精品城的建设是整体改造的重要组成部分预计年交易额近亿元上缴税费余万元同时可安排直接就业人员余人间接就业人员近千人对于区域经济的发展具有重要的现实意义。（二）中城大厦概况；中城大厦（原“大厦”）是由房地产开发公司投资兴建的。大厦建于年主楼层、群楼层占地面积约建筑面积约万。现有商住套其中有家已经入
4、住且大部分是对外出租。大厦设有商务中心、共享大厅、和三部客梯并为业主提供水源热泵供暖、制冷及小时保安服务。（三）人员编制、部门设置：“橱柜门业精品城”与“中城大厦”对外虽然是两个独的机构但其所有的经营及物业管理由“物业公司”统一管理。所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧重点。人员编制版权所有物业公司现有人员人其中集团委派管理人员人、组织聘用人员人、临时工人。部门设置：因原荣达公司将工程部归由物业部统管但工程方面的工作多而杂工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定将“工程部分”从原工程物业部剥离开成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我
5、股份有限公司财务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准调整后的部门设置为：办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、消防保卫部即四部一室的结构。二、接管后的工作：在正式接管后物业公司在张总经理的领导下主要抓了四件大事。（一）第一件大事（抓人员管理）：稳定人心、建章、建制为我公司选拔管理人才；稳定人心、平稳过渡；我公司接管原荣达大厦及北方橱柜厨具城时发现决定继续留下来的原荣达员工不论是中层干部还是基层员工在很大程度上都以观望的态度观察我股份公司以怎样的方式接管他们。年月日在中城大厦楼会议室召开了与全体原荣达留用员工的见面会。在会上张述满总经理代表股份公司的主要领导讲话传达了我股份公司接管荣达大厦及
6、北方橱柜厨具城后的经营方针及对原有荣达员工的留用政策。尤其是当他们了解到我股份公司接手后不但保持留用人员原岗位及工资待遇到年月份前不做任何调整而且还将保洁员的工资由原有的元涨到元原有荣达员工都深深感受到了我股份公司接纳他们成为我股份公司一员的诚意。建立健全管理制度；原荣达各种管理制度虽然全面细致但过于苛刻员工没有主动工作的意识。工作中经常出现领导督促了就干点领导不说就等、靠、望的现象。在交接过程中发现当时荣达的日常管理工作基本处于停滞状态。与荣达大厦及北方橱柜厨具城相关的一些重要文件、证件、合约等均已被原荣达撤离人员带走。接管后我们的首要工作就是建立健全各类管理制度俗话说“没有规矩不成方圆”。
7、原荣达的各种管理制度虽然全面但据我们了解及原荣达留用员工反映这些规章十分苛刻多数规章制度都是以处罚为主少则十元多则上百元。这样的规章致使原荣达员工认为多做多错、少做少错、不做不错。所以表面上看各部门间、员工间沟通良好也很团结但工作热情和积极性不高工作效率也很低。为了不挨罚很多工作都没人过问。如何改变现状我们认真分析了原荣达的各种规章制度、岗位职责、工作流程经过认真研究由办公室起草经总经理办公会讨论通过编制了沈阳我物业管理有限公司管理手册。这本管理手册是以股份公司的各种规章制度为标准结合我物业的实际情况而制定是一本集规章制度、岗位职责、工作流程、应知应会等于一体的一整套管理制度这套管理制度的制定
8、不仅遵循了股份公司整体管理的方针政策也充分展示了股份公司对员工的人性化管理。为认真学习贯彻管理手册的内容我们还将此手册下发到各部门并组织各部门负责人进行学习再由各部门负责人组织本部门员工进行学习。使每个人都对我物业的组织结构、基本情况、管理政策、规章制度做到心中有数。下一步我们还将要把对这本管理手册的学习了解情况列入到员工考核中定期进行抽查切实地把各项管理制度落实到每个人。（二）第二件大事（抓安全）：企业繁荣、安全第一；在我公司与原荣达交接时由于原荣达人员对自己的去留还在未知至使人心波动很大。我们接管时荣达的各项工作早已处于停滞状态这也给我们接管后的工作开展带来了相当大的困难。 尤其是原荣达的
9、消防保卫部原荣达保安不但工资为每月元同时还享受保吃住的待遇。当我们说明新的工资标准后所有原荣达保安竟然在天内集体辞职这样一来给商城及大厦的安全保障带来了很大麻烦。为保证商城及大厦的安全避免意外事件的发生张述满总经理当机立断聘用临时保安人员负责商城及大厦的整体安全保卫工作。对重点部位还严令死看死守同时还加强了干部值班制当值干部编入夜间值班主要夜间的安全保障进行全面检查。此外在接管后我们还发现原荣达大厦消防监控设施不齐全存在着很大的安全隐患经报集团领导批准我们在今年月底对消防监控设施进行了升级改造共投入资金二十多万元。改造后的消防监控体系可实现对商城大厦全方面多角度的监控真正的实现无盲区、无死角。
10、从各个环节上确保商城及大厦的财产、业户的人身安全不受损失。（三）第三件大事（公司上下总动员做好重新开业前的准备工作）配合领秀家居开业认真做好我橱柜门业精品城开业的准备工作。“家居”、“橱柜门业精品城”于月日同期开业。根据股份公司安排中城大厦作为参加开业典礼嘉宾的休息区。为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作我物业上下齐动员在认真做好“橱柜门业精品城”开业前的准备工作的同时又从各部门中抽调了部分人员专门负责开业当天主要领导和嘉宾的接待工作。为此我们还进行了精心的布置在休息区的每张小桌上摆放了鲜花还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟。使各位领导和嘉宾感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及
11、良好的员工素质充分展示了股份公司的整体形象。（四）第四件大事（巩固商城的可持续性发展）：“摸清家底”、重新规划调整商城行业布局确保商城的可持续发展：摸清家底重新签订租赁合同；接手原荣达“橱柜厨具城”日常管理后我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查。调查中发现原有摊位存在着使用面积与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题还存在着业户与原荣达间的产权纠纷等问题如：“方太”“迪嘉司”两户已签合同但款未交全。原荣达与业主孙宏毅产权纠纷。一楼“蓝图”“凯帝”两家售转租的问题。在摸清这些情况后我们为了强化对业户的管理由市场经营部负责制定了一份租赁合同并与
12、所有在场经营的业户重新签订了租赁合同。调整行业布局、繁荣商城业态；现在商城内橱柜门业的布局很不合理。每层都是东区经营橱柜西区经营门业这样的布局不仅杂乱无章并且不符合消费者的消费习惯还影响到三层商场也活不起来我们计划在原有业主租赁期（一年）满后或在可能的情况下在春节前后实施调整改造。计划将现在的“东西区”一、二层全部调整为门业；三、四层全部调整为橱柜行业。我们预测这样调整有一定难度：一是橱柜的业户不愿意搬迁到三层经营这需要我们去做工作（现没有征求意见）。二是需要适当补偿搬迁费；三是一、二层原有橱柜业户数较多全部调整到三层一定容纳不下为此还要采取些措施等等问题。成立招商组、全力投入招商工作；我橱柜
13、门业精品城建筑面积近万平方米摊位使用面积为千平方米（含层）。现有业户户经营行业为橱柜厨具和门业分布在层东区为橱柜、西区为门业（层原百已撤场只剩户分别在南北扶梯口处详情见“简介”附后）。目前由于商城的行业布局不合理、橱柜门业的知名大品牌未进场、人性化管理不到位等客观原因致使商城的人气不旺业户的经营状况自然也不太好。为保证商场的可持续发展繁荣商城业态吸引更多的消费者增加客流量把专业化的橱柜门业商城做大做强经认真论证与考察计划将商场四层全部面对橱柜行业进行招商。（）针对知名大品牌以省市为主面向全国招商。实行“知名品牌”准入制；（）确定租赁费（含物业费）。我们认为每平方米元月较为合适；（）确定优惠政策
14、。自“开业”之日起免交一年税费、延长装修期起租时间推后个月。对于知名大品牌摊位面积较大者实行一户一议一报批。实行“先进场放水养鱼再收费”的原则；（）委派专人专职负责对外宣传及招商工作；（）商城层经营面积约为平方米其东区将视情况面对厨具行业进行招商。主要有消毒柜、热水器、水槽、高档酒具等。此外商城五层还将面向家装行业进行招商我们预计引进家装修公司入驻。我们会根据招商情况适时召开招商说明会。三、工作中存在的不足；在接管原荣达的工作中我们遇到了不少困难在面对这些困难时也显现出我们对突发事件的预见性不强处理具体事务时对细节关注还不够。我们会在今后的工作中从认真总结经验教训从自身找原因加强管理队伍及员工队伍建设不断提升管理水平及员工素质向管理要效益。沈阳我物业管理有限公司是一个刚刚成立的新公司是我股份公司中最年轻的一个新成员。在工作经验难免不足但我们认真的工作态度、务实的工作精神将永远保持。我们将团结一致在工作中汲取经验认真总结不断学习把“我公司”这支团队打造成为综合能力强、有较高管理水平的优秀团队。为我物业管理有限公司早日成为同行业中的领头羊而贡献全部力量！物业管理有限公司年月日第 10 页 共 10 页