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1、建材市场可行性报告(doc,48)建材市场可行性报告 1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名在合作文件及日常各类交通沟通中暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。 1.2 项目开发背景 涟源某某项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米地块平整地形较为规则临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地土地性质属商住综合用地经原土地使用权属单位挂牌出让后涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年在一般的商住用地年限中使用年限是极高的作为招商引资项目该地块开发也获得政府的大力支持将获得开发政策性优惠。 1.3 可行性研究报告编制目的
2、 （1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块价值进行合理的评估。 （2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见并对项目的规划设计功能分区等提出相应的建议。 （3） 结合地块目前的状况和特点探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4 可行性研究报告编制依据 （1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策； （2） 中华人民共和国城市规划法 （3） 中华人民共和国城市房地产管理法 （4） 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件； （5） 涟源市的招商
3、引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则； （7） 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料； （8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准； （9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二 项目概况 2.1 地块位置 本项目地块位于涟源市_路与_路交汇处距_山市民休闲广场约800米对面为涟源市建材市场周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 四至范围： 东向：芙蓉北路 西向：煤炭医院 南向：人民西路 北向：临街民宅 2.2 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共4
4、044平方米按政府要求临人民路处退让红线3.63米实际用地面积约3898平方米。 项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼其中裙楼商业部分为三层单层建筑面积在3650-3800平米之间裙楼以上为四层住宅拟规划面积在7000-7800平米之间。 另项目拟建地下一层规划建筑面积在2500平米左右。 2.3 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市“_广场”距涟源市核心商业区域-“_山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主商业经营类别不统一经营品牌参差不齐芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施： 电力、电讯：接入本项目 给排水：管道铺设到位 大型汽车站：
5、临人民路公交车站 休闲广场：光明山市民休闲广场距本项目约800米 购物场所：300米内_超市及临街小型商店 娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院往北500米为六亩塘镇中心医院 教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学本项目500米半径内无大型体育运动场地。 金融、邮政、电信：邮政储蓄所人民路农业银行中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅 2.4 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。 项目主要特点有： 5 项目地块双面临路临街面较长适合于商业地产项目的开发但项目地理位置偏离市中心还需对区域概念进
6、行强势引导。 6 土地年限为70年使用年限较长可形成独特卖点。 7 地块无明显高低落差地形较为规则有利于项目开发。 8 项目周边目前的街区环境并不理想大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值增加了项目开发难度。 9 项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用将大幅度提升周边物业价值。 2.5 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市
7、、通程电器12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈的发展必然向西蔓延从而带动周边区域提升其商业价值。本项目势必首当其冲受到光明山商圈的影响。因此经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会使项目地块发展前景看好如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化将获得可观的效益回报亦能成功借势“光明山”商圈的发展势头彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境带动该区域的发展并与“五马广场、光明山”形成“三点成线“的涟源商圈分布架构带动区域物业的商业价值使社会、市场、市民及
8、开发商实现“四赢”。 项目地块价值的主要特点有： 4 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制人流量不足周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。 5 交通区位价值目前尚不明显适合于大件消费品的终端零售行业但需进行一系列的区位概念引导并在平面建筑规划设计时与人民路、芙蓉路交通条件良好结合并在建筑外观上创新。 6 发展背景为项目开发提供良好的发展环境但仍需在政府层面开发过程及团队组织层面进行良好的结合以争取更为优越的项目发展环境组合更强势的项目发展团队。 7 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大但因涟源房地产市场属起步阶段创新点及引导空间较大选择在本年
9、度底启动本项目将使本项目在20_、20_年赶上销售的黄金季节。 8 本项目土地成本相对适中整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小发展空间大且投资者能在本项目未来升值空间中获利。 （6） 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变成为“五马广场”、“光明山”商圈的有力补充实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。 2.6 已进行的调查研究项目及成果 某某地产顾问机构于20_年11月受某某房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作发放调查问卷共340
10、份回收有效问卷320份并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计项目组多次组织召开数据统计分析会议为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下： （1） 目前涟源市商品房供应量体量较大短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中48%的被访者不打算购买住宅 26%的客户打算在2-5年内购房仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米而“涟水名城”总建
11、筑面积为26万平米。因此未来1-2年内涟源市住宅物业上市体量较大市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重但价格理念还有待进一步转变价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想交通方便、价格更具竞争力的住宅。 （2） 商铺投资消费理念趋于成熟投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过“五江购物中心”和“金地带时尚广场”两个商业项目的推广销售市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟对商铺投资更为谨慎。在本次调查中40%的被访者表示不会进行商铺投资仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定尚需大力引导。 （3） 家居建材行业竞争激烈期
12、待有效地进行市场整合。 仅26%的客户表示对目前的经营状况满意行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱独立经营的局面已迫切的希望被改变市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。 （4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见另根据调查当前家居建材经营户的商铺
13、租金普遍不高要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。 （5） 本项目地段价格被大部分被访者所看好投资价值被市民所认同。 近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生“家居建材广场”的发展前景54%的市民对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究某某地产顾问机构认为：涟源市经济较
14、为活跃市民中蕴藏着一定的市场购买力但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心、金地带时尚广场等商业项目的推广销售涟源市商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础。本项目的发展将成为20_年度涟源房地产市场的热点项目因本项目地域特点及主题行业的特殊性势必在涟源营造空前的销售推广气氛以商铺推广销售为核心进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三 项目建设意义 3.1 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展涟源市的商业格局已经初现雏形形成了以五马广场和光明山为核心
15、商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处地理位置优越是进出涟源市的必经之地也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此学校、居民区分散四周形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程进一步完善涟源市城区的整体规划。 3.2 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状本项目拟定
16、的“一站式”家居建材广场将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广把涟源建材市场整合优化并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展 3.3 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成一方面将弥补涟源市家居建材行业这一市场空白为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好质量、环保均难以得到保障的现象为涟源人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形
17、象提升城市形象解决目前交通路、蓝田市场等区域经营环境较差为城市交通、管理和消防带来隐患的问题真正成为涟源市旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展推动和促进“芙蓉广场”商圈的形成带动涟源市城西的发展。 涟源某某项目 可行性研究报告 第二章 项目投资环境及市场分析 四 涟源市情及发展概况 4.1 涟源市情 涟源市位于湖南省中部涟水上游。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县1952年正式建县8月改名涟源县1987年撤县成立涟源市。涟源市总面积1897平方公里人口108万辖15镇4乡1街道办事处和一个林
18、场。 涟源人文历史悠久是革命老区和湖南五大侨乡之一。涟源市旅游资源丰富北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区南有雄甲三湘的龙山森林公园。 涟源市交通便捷湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建一个完备的交通路网即将构成。 涟源有“煤炭之乡”“有色金属之乡”的美称已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。 4.2 涟源市城市发展概况 当前涟源
19、市整体城市环境仍然处于不理想状态城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境的改善和经济发展。 近年来涟源市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动涟源市加大城市交通路网的拓建、兴建由此产生的效应犹如一针强心剂推动涟源市房地产业等相关行业飞速发展。 4.3 涟源市经济发展概况 涟源地区内
20、拥有较为丰富的矿产资源相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达其他产业发展规模也较为突出居民收入及消费水平自90年代开始显著提高内向型经济发展状况良好。 据统计20_年全年涟源市城市居民人均可支配收入6603元比上年增长15%20_年末全市城镇集体以上单位在岗职工43660人比上年增加3824人从业人员劳动报酬总额43660万元增加3219万元比上年增加8%从业人员年人均报酬9904元比上年增长33.4%。 全年民营经济实现消费品零售总额157104万元增长14.8%占全市消费品零售总额的80.98%。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户分别增长5.1%和32.7%。
21、 涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对涟源市居民储蓄水平的统计涟源人均储蓄水平处于较高位置反映出当前涟源市民对投资极为谨慎获取投资渠道的信息很少投资途径较少大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。 因此根据当前涟源市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平未来3-5年之内涟源市房地产行业发展空间将较为可观在总量控制的前提下大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。 以上数据来源：娄底及涟源相关政府报告文件
22、、资料等 4.4 涟源市商业发展历史沿革 回顾涟源市近代商业发展历程我们可以很清晰地看到当前涟源市的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪7、80年代有了质量上的飞跃。 上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性限制了商业的的发展无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐城市的商业也取得了飞速的发展。 90年代初涟源市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面出现了“蓝田市场”等一批集中型的专业市场。这一类商品交易市场的出现使涟源市城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方
23、便的消费场所。90年代末及本世纪初随着对外交流和经济活动的增加涟源市首次出现了中小型超级市场再度刷新了涟源市商业格局。“金马特”、“福康祥”等一批超市经营企业获得了长足发展。 近年来以“心连心、新一佳”为代表的知名商业企业登陆涟源不但使涟源市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务更使涟源市商业格局再次突破。伴随着这一类商业企业的发展涟源市商业房地产行业的出现也受到了涟源市民的热情欢迎和追随“五江购物中心”的销售便反映出了涟源市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力。而房地产行业的继续前进将使涟源市居住、商业环境更为良好有利于改善城市消费环境提升城市品位更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心
24、竞争力增强。 4.5 涟源市城市商业格局及发展趋势 随着城市经济的发展涟源市的商业格局的已经初现雏形形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。 五马广场商业发展历史悠久地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处地理位置优越是进出涟源市的必经之地也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金机电业态为主。因受城市道路状况、建筑形态、经营理念等发展条件所限此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不改变此区域内的街区形象对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治在“劣币驱逐良币”理论范围内将使一部分利润较高档次较高的商业行业主动集中转移从而动
25、摇此区域的商业地位。 光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此学校、居民区分散四周形成了强大的商业发展资源。此区域商贾云集、人流量庞大另受五马广场的影响一批商家将经营场地也延伸到了此区域从而催生了光明山商圈的快速成熟。五江购物中心项目的建成更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。 另外以汽车站为基础发展的商园街也是涟源市整体商业格局中的重要部分。但其杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合弱化、限制了该商圈的发展。 纵观涟源市商业格局及发展状况涟源市各个商圈内商
26、业物业的建筑形态、交通组织、业态定位、经营理念等都存在部分缺陷在商圈形成中其渗透能力、辐射能力表现得不是很明显。本项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈的发展必然向西蔓延从而带动本项目周边区域提升其商业价值。本项目势必首当其冲受到光明山商圈的影响随着金地带时尚广场的开发建设五江购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发其影响会越来越明显。 因此经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会使项目地块发展前景看好如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化将获得可观的开发回报亦能成功借势“光明山”带动区域物业的商业价值使社会、市场、市民及开发商实现“四赢
27、”。 五 涟源市房地产市场发展综述 5.1 市场发展概况 涟源市现代化的房地产市场自20_年才开始起步。20_年以前大部分市民均为自己购买土地自己兴建民宅对商品房的概念理解不清晰更没有购买商品房的意识。这也是目前涟源市住宅区没有成规摸上品质的原因之一大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划也影响到了房地产市场的发展。 20_年开始政府对房地产市场有意识地进行放开通过招商引资对一部分房地产项目进行了立项。出现了以“涟水名城”为代表的住宅项目和以“五江购物中心”为代表的商业项目。“五江购物中心”以产权式商铺投资的销售模式为主项目在市场上一开始供应便引起了广大投资者的注意和亲睐销售情况极好
28、真实体现了涟源市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望对涟源市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。 “涟水名城”大规模大手笔的商品房建设开发相关的社区配套型酒店、商业街区也在其规划范围之内使涟源市民对商品房第一次有了更为清晰的认识。“涟水名城”在环境、生活品质上的宣传也在潜移默化中对市民产生了影响也对涟源商品房市场起到了不可忽视的作用。 在“涟水名城”后由大华房地产开发公司开发的“水榭花都”也向市场供应了4万余平米的商品房。这两个项目的同时开始和竞争使涟源商品房市场格局已经初具雏形。随着政府下一步的放地后续项目的开发涟源商品房市场必将以更为成熟更为理性的姿态面对市场。 5.2 市场价格分析
29、及走势预测 5.2.1 居住用房价格分析及走势预测 20_年前涟源市住宅市场价格大部分在500-700元/平米左右商品房市场未成型的情况下城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一直处于比较低的状态居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展涟源房地产在近年来也得到了长足发展政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策鼓励外来开发商在涟源进行房地产项目开发从而吸引到了一批如五江购物中心、涟水名城等项目的开发商前来投资开发。 外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质另受相关建筑材料开发规费的上涨建安成本也随之上升由此带动了涟源房地产市场的价格。“金地带时尚广场”的四楼以上临
30、街住宅达到了1100元/平米以上的销售均价“大华水榭花都”销售均价为950元/平米“涟水名城”销售均价1040元/平米此销售价格较20_年前的住宅销售价格已经上涨了200-400元/平米。反映出涟源市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。 就本次某某地产顾问机构所开展的涟源市房地产市场综合调研结果分析目前涟源大部分市民仍倾向于选择销售价格在600-800元/平米的住宅800-1000元/平米的价格区间已经开始有部分市民所接受 “大华水榭花都”、“涟水名城”等项目目前销售的不理想说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日。某某地产顾问机构认为：涟源市房地产近2-3年内规模适中、户型
31、新颖而实用、景观资源良好、人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会价格突破千元 /平米将存在一定的市场空间。建议本项目居住用房的价格定位在800元/平米左右较为合适。 涟源在售的主要住宅项目调研表如下： 项目名称 大华水榭花都 位置 涟源市酒厂一中后面 项目概况 开发商：涟源大华房地产开发有限公司 建筑面积：42998平方米 绿化率：35% 车库数（车位数）：未定 门面数： 未定 分几期开发：一期 项目工程进度： 项目动工已有将近两个月基础建设已经完成 开盘时间：20_年12月底 交房时间：20_年6月 价格 住宅均价：950元/平方米 住宅最高价：1200元/平方米 门面价格：未定 车库价
32、格：未定 车位租价：未定 物管费： 未定 主力户型面积：160平方米左右 付款方式及折扣：三成十年、五成十年、 销售率 贵宾卡已售50张 目前主推单位 四室两厅两卫 项目劣 势分析 1、大户型居多选择空间小。 2、目前交通不方便 项目优 势分析 该项目所处环境安静、幽雅适合居家有大面积的艺术园林和休闲运动场所双阳台设计比较手欢迎周边配套比较好（邻近中学、小学和事业单位） 综合评价 该项目在推广中很好的借助了“涟水”的天然景观以“人文起居”文化为炒作切入点售楼部设立在宾馆大堂更是进一步接触了目标消费群所以总体而言该项目有一定的优势。 项目名称 涟水名城 位置 涟源市自来水公司旁 项目概况 开发商
33、：娄底佳苑房地产 占地面积：15.5万平方米 建筑面积：26万平方米 绿化率：50% 车库数（车位数）：未定 容积率：1.68 门面数： 未定 分几期开发：两期 开盘时间：20_年1月 交房时间：未定 价格 住宅均价：1040元/平方米 住宅最高价：1280元/平方米 门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定 物管费： 未定 主力户型面积：145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 销售率 一期销售3成左右 目前主推单位 三室两厅两卫 5.2.2 商业用房价格分析及走势预测 近年来随着涟源市城市和商业发展涟源市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来涟源市的商业物业均为各国营市
34、场、单位的物业极少向市场出售。20_年五江购物中心的兴建使涟源市民中所蕴藏的对商业用房的购买需求迅速迸发出来五江购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半且内铺销售价格达到了7500元/平米以上而得房率仅为 52%左右实际套内销售价格达到了15000元/平米左右。 20_年11月26日开盘的金地带时尚广场临街商铺销售均价为18000元/平米一层内铺销售均价为4800元/平米公摊率在33%左右。该项目开盘以来以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售销售情况良好。 目前涟源市商业用房仅金地带时尚广场项目在售剩余单位主要以2、3楼为主。当前涟源市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造、拍卖20_年市
35、内将可能有后续商业项目参与市场竞争。另一方面随着涟源市城市建设和发展中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。涟源市商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下次级区域陆续跟进”的局面。 六 商业用房的市场供给 6.1 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 目前涟源市在售的商业用房项目仅为金地带时尚广场： 总建筑面积：11727.26平米 商业建筑面积：9427.26平米 销售价格： 临人民路商铺：均价18000元/平米 临工农路商铺：均价9000元/平米 一层内铺：4800元/平米 二层内铺：2500元/平米 三层内铺：1400元/平米 住宅销售均价：1140元/平
36、米 6.2 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 处于本项目对面的芙蓉建材市场还有一部分的商铺出租但是由于该建材市场由于曾经严重打击了涟源市建材经营户的信心其市场供应量不会给本项目带来威胁但是其给经营商家和消费者留下的阴影却加大了我们后期推广的引导工作难度。本项目在半年内潜在的竞争对手其一来自文艺路正在施工的项目（原涟源市儿童公园）其二是文艺南路一块 10亩空地将来可能也会被用于开发专业市场建材市场。 七 商业用房的市场需求 7.1 所在区域内商业用房的租用情况调查 上图显示96%的客户为租赁商铺经营。 因涟源市目前的商业铺面均以临街铺面为主而临街铺面及部分专业市场内的商铺都是个人自建、
37、政府或单位开发建设的房屋临街层因此涟源市目前家居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主。 7.2 所在区域内在售商业用房销售情况调查 目前在售的仅为金地带时尚广场其销售情况较为良性。 八 商业用房的市场价格 8.1 所在区域内商业用房销售价格情况 涟源市商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的商业用房构成进行销售的商业用房量比较少。目前涟源市场上进行销售的商业物业主要为金地带 时尚广场。价格情况参照本报告6.1节。 8.2 所在区域内商业用房租赁价格情况 物业名称 物业类型 经营品牌 月租金价格（元/平米） 立华水果 临街商铺 零售 50 好运来电话超市 临街商铺 21 涟广超
38、市 临街商铺 零售 80 建材市场内商铺 建材零售 2-4 目前涟源市商业物业的租赁价格呈现出“受地段价值影响明显部分临街商铺租金居高不下”的局面人民路“五马广场”-“五江购物中心”临街商铺的租金均在65元/平米/月以上金地带时尚广场的临街商铺租金预计还将高达120元/平米/月。根据某某地产顾问机构在市场调研显示本区域500米半径内的临街商业用房租赁价格自20-60元/月/平米不等对面建材市场内月租金甚至低于10元/平米/月。与五马广场、光明山等区域的租金差距较大。主要是因目前本项目所在区域内人流量街区面貌较差商业经营未成规模等原因所引起的。 九 居住用房的市场分析 9.1 市场供应情况 涟源
39、市目前的商品房主要集中在“涟水名城”和“水榭花都”两个在建的项目中预计总建筑面积为30多万平方米在建的商品房面积超过14万平方米。 9.2 市场需求情况 通过市场调查结果的分析和研究某某地产顾问机构48%的被访者并不打算购房。仅5%的被访者考虑在1年内购房35%的被访者考虑在未来3年内购房。说明目前涟源市民对商品房购买意愿并不强烈而主要的可能购买时间集中在未来2-3年内近期市场不会出现太大的市场需求。 目前涟源市民对商品房的需求主要集中在100-120平米的中户型 和140-160平米的大户型两个档次。比较符合四线城市居民对购房的 面积需求特征。 9.3 物业出租情况 目前涟源市还没有形成专业
40、房屋租赁市场主要是以出租零散的居民房为主承租人一般是在涟源从事小买卖的流动居民。租金普遍比较低单间租金为50元/月简单装修套间租金为200元/月中档装修带家电的套间租金为350元/月。 9.4 在售楼盘销售情况 涟源市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅对商品房的购买意识不强。导致了“涟水名城”和“水榭花都”两个大型住宅项目自动工以来销售都很不理想。 9.5 市场在售户型及特点分析 涟水名城的主力户型为145平方米左右的三室两厅两卫据调查得知该户型比较实用受市民欢迎。 水榭花都的主力户型为165平方米左右的四室两厅两卫双阳台据调查得知这种户型比较宽敞大气一部分经济实力较为雄
41、厚的人群较喜欢该户型。 金地带 时尚广场的主力户型为150平方米左右的三室两厅两卫该项目地段优越住房很受欢迎。 在价格方面涟水名城和水榭花都的实际成交价格都没有超过1000元/平米。仅金地带时尚广场4楼以上的临街住宅超过了1000元/平米因该项目地理位置和上市时间的优越性因此对于整个涟源商品房市场来说仅具备参考价值而不具备近阶段的价格指导意义。大部分市民对商品房价格仍集中在800元左右的心理预期短期内突破千元大关较为困难。 十 市场预测 10.1 未来该区域内商业用房需求预测 2 在对经营户投资意向的调查过程中大部分被访者 都持“看情况而定”的态度说明目前涟源市的商业地产销 售受引导成分较大在
42、五江购物中心未能经营起来之后市民 对商铺投资都保持着谨慎的态度。同时也有16%的被访者正 在考虑购买商铺 24%的客户表示视地段及价格而定说明在经营户中间经济实力比一般普通市民要强其投资意愿相比而言也更为强烈。 （2） 市民对商铺的投资意向相比经营户而言要小40% 的客户表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解 程度仍然有限且在五江购物中心的影响下使一部分市民对 商铺投资已经失去了信心或者产生了不信任心理。市民中有 17.5%的人正在考虑投资商铺。 10.2 未来该区域内居住用房需求预测 涟源市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅而商品房的购买意识不强。对商品房消费的
43、园林、景观、户型、物业管理等概念理解较淡。况且涟源市房屋租赁市场还未成熟流动人口少在未来一两年内涟源市民对居住房的需求不是很大。 10.3 综述 总体而言涟源市民对商铺及住房还是有一定的需求量由于涟源市的房地产行业刚刚起步时“五江购物中心”影响到了消费者投资信心如果其他商业项目再次打击消费者投资信心的话那么涟源市房地产的发展将受到严峻的考验。针对市场现状我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上才能有利于规避市场风险并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。 涟源某某项目 可行性研究报告 第三章 项目发展研究 十一 项目地块特征分析 11.1 项目区位分析 地块形状：不规则方形
44、用地 地块位置：人民路与芙蓉路交汇处属六亩塘镇位于涟源市主城区西部靠近城乡结合处。就目前来看地块的区位优势并不明显。 地块优势：人民路与芙蓉路均属涟源市城市干道为本项目提供了良好的交通组织便利性；同时本项目地处涟源去往新化、冷江等地的必经之地外部交通优势明显。 11.2 项目人流分析 因本项目目前所处的芙蓉广场周边无大型的消费场所和市政配套设施周边居住者大部分为普通市民街区形象又比较差。因此目前该地段人流量较小但受光明山商圈发展影响已经呈现出人流量开始上升的趋势。 11.3 项目地块发展SWOT分析 地块发展机会 Opportunity 2 光明山商圈的发展已经呈现出向本地块蔓延的趋势对本地块
45、价值的提升带来了积极影响。 3 涟源市目前开发在售的商业项目不多为项目地块的发展提供了一定的市场机会。 4 项目周边街区物业形象较差本项目建成后将有效带动周边物业的价值提升。 5 项目交通优势较为明显。 6 项目属招商引资项目地块发展有一定的政策支持。 地块发展威胁 Weakness 1 市民对本项目地块的区位价值仍存在怀疑心态。 2 其他旧城改造项目将对项目发展形成竞争压力。 3 项目地块周边街区形象较差影响到项目价值的体现 地块发展优势 Strength 3 位于人民路与芙蓉路交汇处双面临路地块价值高 4 临街面较长且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长有利于提高整体商业价值 5 地块
46、规模适中体量不大适宜于快速消化 6 受光明山商圈影响明显未来升值前景可观 7 项目交由专业地产顾问公司进行全程策划有利于保证项目发展思路及执行的科学化 地块发展劣势 Threat 3 项目地形状况复杂将增加施工难度 4 项目所在地所处的芙蓉路道路状况较差有待改善 （3） 项目偏离市中心推广难度加大 虽然本项目目前所处的地理位置并不明显但受城市发展的影响此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认但项目在开发过程中始终仍注意对区域概念的炒作和提升以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。 十二 项目商业用房定位方案研究 12.1 项目定位方案 某某地产顾问机构初步对本项目的商业
47、主题选择为： 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业弥补市场空白根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成“家居建材广场” 或“家居广场”的商业主题。 12.2 项目定位方案提出背景 前涟源住宅商品房上市量在14万平米以上且“涟水名城”离本案距离不远。众多商品房的在销售之后必会进行装修因此与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业势必会被带动。 另一方面某某地产顾问机构在对涟源房地产市场进行调研时发现家私、建材行业经营者整合意愿较为强烈且该类行业对区位的影响因素较小但对交通条件要求较高恰好符合本项目地块所具备的特征。 因此某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为“家居建材广场”。 12.3 项目定位方案市场调查结果 12.3.1 行业经营户对“一站式”家居建材市场的认可度 大部分的经营户已经意识到行业分布零散对经营和消费者都不好。“一站式”家居建材广场所具备的“一站购齐”、“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所