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1、精选优质文档-倾情为你奉上 职业发展作业学院： 土木建筑 班级： 土木工程XXXXXXXX 成员： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX 老房子室内重设计执行总结当今房地产行业发展过热的中国，房价持续在高位运行，对于许多人来说想买一套房子是一件简直比登天还难的事情，但是有些时候有些事情换个角度想想，也许就会别有洞天。应该说每个人都有属于自己的住宅，所以并不是一定要买新房，我们可以用所学的知识对旧房子的结构进行重新的改建和设计，可以改变它原来的装饰风格，也可改变它原来的结构，进行一个全新的设计，让它给人一种住进新房的感觉，而且其最终造价要比买一套新房
2、便宜许多。重设计是相对于全新毛坯房第一次装修而言的，消费人群主要有两类：一类是购得二手房的新主人，一类是居住在其中的老居民。有二次装修需求的业主不在少数。基本方向就是大城市的那些老城区由于搬迁不变，政府不容易规划的地区，以及小城市或是乡镇的一些老房子聚集的地区。而且如今市区新建楼盘大多都是高层，高层住宅公摊面积大，物业等后期居住费用也比较高，所以对于许多人来说选择二手房或是把老房子重设计一下相对比较实惠。项目背景目前 2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，
3、导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨。2010年11月全国一线城市房价继续上涨。进入11月之后，杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了环比跌幅超过10%的情况。深圳成交价格上涨明显，环比超过12.9%，天津成交价格本周突破10000元/平方米。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。 据中国指数研究院统计，11月最后一周，全国20个主要城市共推出住宅用地78宗，共计631万平方米，环比上升13%；成交34宗，共计成交255.3万平方米。其中，住宅用地成交最活跃的十大城市中，仅杭州、北京两个一线城市上榜，活跃度最高的城市为无锡，
4、长春、成都紧随其后。从1月28日起，正式在上海、重庆两市试点。业内人士及专家指出，2011年大戏已然开幕，成效令人期待 . 一线房企以二、三线城市为主战场。据中原地产统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二、三线城市占土地储备比重高达80，大有“得二、三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二、三线城市俨然成了主战场，地块面积逾144亿平方米。市场机会从1月28日起，正式在上海、重庆两市试点。业内人士及专家指出，2011年大戏已然开幕，成效令人期待 . 一
5、线房企以二、三线城市为主战场。据中原地产统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二、三线城市占土地储备比重高达80，大有“得二、三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二、三线城市俨然成了主战场，地块面积逾144亿平方米。如今一线城市房子基本都是完好新建，重设计不适合在一线城市发展，而如今三线城市还未全面发展到，还有很多房子已趋于老化和陈旧，这对于老房子的冲设计是一个很好的发展机会。而现在就只是装修一套旧房子就花费比较大。比如装修一套40平方左右的老房子：
6、普通装潢：5万左右，其中，地板40平方应该得5000才能拿下，水电暖改造得3000，厨房厕所怎么也得20000，墙面随个人爱好，可能得3000，家具电器也得20000吧。而我们现在给房子重设计就是在旧房子的基础上重新做出出尽量符合业主要求的设计。在房价日渐增长的时候，重新设计的新房可以降低买房的需要，缓解房价上涨的问题。公司战略企业生存的关键是什么？说到底就是市场和利润，没有市场就没有利润，没有利润，企业就生存不下去。制订战略，明确目标，实现企业可持续发展“物竞天择，适者生存”，市场不同情弱者。在当前市场经济秩序已经基本建立和完善的大好环境下，必须很好地明确企业发展的近期、中期、远期目标，从而
7、突出各阶段工作的重点。一步一个脚印，使企业能更好的适应市场的变化，避免发展中的大起大落，实现企业可持续健康发展。高起点绘就企业发展蓝图，长远的、具有前瞻性和可操作性的发展战略规划，能够对我们企业的发展起到很好的指导性作用，同时，也能提高企业的凝集力，使员工自觉融身于企业的发展目标中，群策共力。突出主业，多业并举，向多元化发展目前甚至将来一段时间，国家基础设施投资规模较大，为我们赢得了良好的发展机遇，但同时应看到建筑业受国家的宏观经济政策影响较大，市场管理还不尽规范，为了提高企业的抗风险能力，有效化解市场风险，在公司的产业发展战略上将其做强做大，形成品牌优势，同时向其他产业领域延伸。实施人才战略
8、，缓解和消除公司发展的“瓶颈”。公司要发展，光靠目前的人员显然不够，市场的竞争，实际是人才的竞争，因此，要在做好企业现有人员素质情况调查的基础上，认真分析企业人才结构，根据企业未来发展需要，制定企业培养人才的实施计划。要改变用人观念，大力加强人才的引进和培养，在用好公司现有人才的基础上，对公司目前急缺的靠引进和聘用来解决，同时加强新来大学生的培养力度，做好人才储备。市场营销市场营销（Marketing）又称为、市场行销或。是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。它包含两种含义，一种是动词理解，指企业的具体活动或行为，这时称之为市场营销或市场经营；另一种是
9、名词理解，指研究企业的市场营销活动或行为的学科，称之为市场营销学、营销学或市场学等。市场营销是指在以顾客需求为中心的思想指导下，企业所进行的有关产品生产、流通和售后服务等与市场有关的一系列经营活动。市场营销作为一种计划及执行活动，其过程包括对一个产品、一项服务、或一种思想的开发制作、定价、促销和流通等活动，其目的是经由交换及交易的过程达到满足组织或个人的需求目标。市场营销的流程：第一步：营销环境分析+企业资源评估，第二步：STP战略，第三步：营销策略设计，第四步：的执行与控制市场营销的管理过程：1、发现和评价市场机，2、细分市场和选择目标市场；3、发展市场营销组合和决定市场营销预算；4、执行和
10、控制市场营销计划。生产管理生产管理指的是计划、组织、控制活动的综合管理活动。其内容包括、生产以及生产和统筹。仅是其中之一或是之二的管理被视作为生产管理的部分。生产管理的目的，是为了在规定的时期、仅以规定的量去高效率地生产高的。但必须注意的是生产管理是达成目标之手段而不是目的。 生产管理关注的重点：1产品和服务是如何的，2如何降低的消耗。生产管理的内容包括：工作。即选择厂址，布置工厂，组织生产线，实行和，设置生产管理系统等。即编制、生产技术准备计划和等。生产控制工作。即控制生产进度、生产库存、生产质量和等。生产管理的目标：1、确保生产系统的有效运作，全面完成产品品种、质量、产量、成本、交易期和环
11、保安全等各项要求。2、有效利用企业的，不断降低物耗，降低生产成本，缩短，减少在制品，压所占用的，以不断提高企业的和。3、为适应市场、环境的迅速变化，要努力提高生产系统的柔性，使企业能根据市场需求不断推出新产品，并使生产系统适应多元化生产，能够快速的调整生产，进行品种更换。生产管理的任务：通过生产组织工作，按照的要求，设置技术上可行、经济上合算、物质技术条件和环境条件允许的生产系统；通过生产计划工作，制定生产系统优化运行的方案；通过生产控制工作，及时有效地调节企业生产过程内外的各种关系，使生产系统的运行符合既定生产计划的要求，实现预期生产的品种、质量、产量、出产期限和生产成本的目标。生产管理的目
12、的就在于，做到投入少、产出多，取得最佳经济效益。投资分析与财务分析简单地说，投资分析是对投资项目的市场需求、项目目标、投资方案、资金来源、财务评价、环保评价等一系列问题的整体分析报告，投资者可通过投资分析深入了解投资项目，最终决定是否出钱。财务分析的工作内容：1、资金运作分析：根据公司业务战略与财务制度，预测并监督公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、调度与统筹提供信息与决策支持； 2、财务政策分析：根据各种财务报表，分析并预测公司的财务收益和风险，为公司的业务发展、财务管理政策制度的建立及调整提供建议；3、经营管理分析：参与销售、生产的财务预测、预算执行分析、业绩分析，并提出专业的
13、分析建议，为业务决策提供专业的财务支持；4、投融资管理分析：参与投资和融资项目的财务测算、成本分析、敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案，防范风险，并实现公司利益的最大化；5、财务分析报告：根据财务管理政策与业务发展需求，撰写财务分析报告、投资财务调研报告、可行性研究报告等，为公司财务决策提供分析支持。管理体系企业如果还在婴儿期，最重要的就是赶快赚钱，因此其刚开始的管理模式我们决定采用友情化管理模式。这种管理模式也是在企业初创阶段有积极意义。在钱少的时候，也就是在哥们儿为朋友可以而且也愿意两肋插刀的时候，这种模式是很有内聚力量的。下面是具体内容：第一层的是基础层，包括管理各种规章制度、
14、标准、流程等，它是公司赖以正常运营的基础；制度建设方面。第二层是保障层，是为了确保这些制度、流程得以有效执行的控制手段与方法，管理工具、管理评估。包括责任制约机制、激励机制如问责制、绩效管理、薪酬杠杆等几大常规模块；理顺各级责任，科学合理的确定责任指标，完善激励机制，严格落实绩效考核。激励原则：一是公开、公平、公正。通过“3E”卡，每天公布职工每个人的收入，不搞模糊工资，使员工心理上感到相对公平。二是要有合理的量化依据。如海尔实行的计点工资，从工作责任、素质要求、环境条件等12个方面对每个岗位进行了测评，并且根据工艺等条件的变化不断调整。将一线职工工资100%地与奖金捆在一起，按点数分配。在此
15、基础上，又进一步在一、二、三线对每个岗位实行量化考核，从而使劳动与报酬直接挂钩，多劳多得。 激励方法，强调及时激励。第三层，也是最高层，则是战略层战略管理，要求管理者能够真正从战略的角度出发，构建管理的战略方针、模式，成为公司发展的指挥棒！公司最高层有我们小组六个人组成，对于公司的任何决议要有六个人同时在场大家举手表决，已超过半数（必须大于半数）为准。总之，实现向现代企业，建立自己的管理体系和管理模式，在完成集团格局的重新调整之后，要务实地从基础工作抓起，健全制度，理顺流程，强化员工责任，强调执行，同时建设提炼先进的企业文化，确立更明确的战略发展思路！这是一个系统的工程，需要全体员工的共同参与
16、和努力，需要各部门通力合作和公司高层的正确领导！机遇与风险对于老房子的重新设计，会遇到的第一个也是是十分致命的问题就是，我们要对这个房子要先进行专业角度风险评估，及这个房子的结构是否还能承受足够的荷载，它的使用年限在我们进行重新设计后是否会缩短，最坏的结果就是由于我们的评估不到位在进行设计重修之后，房子提前发生破坏，轻则房子不能住人，我们要进行赔偿，重则发生伤亡事故，这将会承担有关的刑事责任。隐蔽工程检测是老房子装修注意事项最开始的部分，对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘 、电阻测试，连接是否牢固，做法是否符合要求，是否已做好防火处理，这些都是隐蔽
17、工程的范围。而且不把这些以往遗留下的“隐蔽工程”除掉的话，在第一次安装之后就无法再进行检查了，后果将会很严重。老房子相对而言，已入住过一段时间，空间布局传统化，水电路出现老化，家居质量难以保障，因此装修时，拆墙时也要注意一些细节，确保人生安全。对于一个企业来说，发生工程事故很可能就会对这个企业造成毁灭性的打击。产生风险的另一方面：管理者风险意识淡薄。面对激烈的市场竞争,中小企业管理者对风险的客观性认识不足、缺乏。随着我国加入WTO、国内国外市场一体化，施工企业面临的对手不仅仅是国内的，还有众多实力雄厚的国际建筑承包商。这将使竞争本来就十分激烈的国内建筑市场雪上加霜。同时，随着国内市场的逐步规范
18、，原有的地区和行业保护被彻底打破，企业跨地区、跨行业流动并承揽任务将进一步加剧市场竞争的白热化。表面上看市场大了、投资增了，实际上是竞争越来越激烈、承揽任务越来越艰难。尤其是与国外企业相比，无论从整体实力，还是技术水平、管理能力等方面，我们都逊人一筹，很难与之抗衡。特别是一些国有大中型施工企业与行业、地区主管部门脱钩后，将完全靠自己在市场中搏杀、生存和发展，如果没有足够的任务订单作保证，企业生死存亡将受到严峻考验。风险资本的退出投资退出战略是指企业发展到一定阶段以后,投资者认为有必要是时候将资本回收的投资战略。企业通过不断投资壮大规模后，应考虑到如何适时的退出已有投资的问题。不少企业正是由于没
19、能在投资的进入与退出之间取得较好的平衡，因而在市场竞争中陷入了被动。投资退出并不是只限于项目亏损时的被迫行为，而应该是在投资时就应主动确立的一个发展战略。很多企业在投资时往往只考虑日后如何经营，却很少想过如何适时兑现投资，更不愿意去想如何收拾亏损残局。如何选择适当的时机、适当的途径，实现投资顺利退出，使投资项目不仅有一个良好的开始，更有一个完美的结局，这对企业来说是至关重要的。我们的企业的具体的退出方式有一下几种：整体出售可以立即收回现金或可流通证券。既可以立即从项目公司中完全退出，也可较快取得现金或可流通证券的利润分配。就效应而言，整体出售具备收购方对一般兼并收购所要求达到的效果。但整体出售
20、可能存在市盈率偏低的情况，难以取得较高溢价。通过资产或股权转让、出售退出投资。如协议转让给投资项目公司其他股东；协议转让或定向配售给战略投资者；通过技术产权交易所进行转让等。这种情况目前在国内的证券市场比较常见，特别是国有股的减持或企业的重组。 股份回购。如果投资项目为上市公司时，则可通过将股票卖回给项目公司而回收全部或部分所投资金。在上交所上市的申能股份就曾出现过股份回购，从而使投资者较为顺利的提前收回了投资。 企业内部合并、转让。企业内部通过协议转让或划拨，对同类业务及投资项目进行专业归并。仪化集团等四家(仪化集团、扬子石化、金陵石化、南京化工集团)的划转合并后，通过理顺上下游产品关系，达到了资源共享、降低成本，同时提高了产品附加值。 关闭、破产、清算也是投资退出的一条途径。企业一旦确认项目投资失败或成长太慢，不能获取预期回报，就需要果断退出。当投资项目无法通过其它途径退出且无必要维持时，也应关闭、解散，通过清算退出。专心-专注-专业