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1、精选优质文档-倾情为你奉上对农村房屋产权流转的意愿调查和统计结果分析王 阳 2013-05-08 09:46:12来源：农业经济2012年第10期 摘 要：农村房屋产权市场的流转是大势所趋，而农民对此问题的真实意愿是什么？本文就此调查作出分析。关键词：房屋产权，流转意愿，交易机制一、调查的样本简介本次调查选取基本可代表南阳农村概况的经济区域，城中村以南阳市内的枣林为代表；城郊地区有唐河城郊乡和新野城郊乡；农村的代表地区有邓州市下属的周庄村、五龙村，唐河下属的杨庄村。调查过程均以户为单位分别发放60份问卷，收回有效问卷172份，其中城中村55份、城郊58份、农村59份，总体有效率达96%。本文据
2、次做为分析的基础，以期能取得一些成果使本文对现实的操作有借鉴意义。二、农村房屋产权流转的实证调查1、调研对象基本信息从调查结果看，农村男性比例为66.3%，城郊男性比例为54.6%，而城中村男性比例为25%；从教育程度来看，高中及以上学历农村、城郊、城区的比例分别为15.5%、36.2%以及40.6%；被调研对象中农村农业户口比例为93.98%，城郊75.76%是农业户口，而城区则则只有25%为农业户口。2、调研对象经济状况针对农村居民的现状，问卷对家庭收入来源调查时涉及三个方面，农业经营收入、经商收入和工资收入，其中农业经营收入包括畜牧、种植水果蔬菜和种粮，工资收入即指除了前两项以外的所有收
3、入。对于三个区域农民的人均年收入，问卷采用填空形式，我们统计结果大致为，农村、城郊和城中村人均收入分别为3000元、5000元和11000元左右。同时在采访中我们发现，不同家庭的城中村居民人均收入差别很大，人均收入高的在50000左右，低的则仅为2000左右，主要依靠低保。这种情况在农村和城郊则并不明显。农村中的主要收入来源72.89%来自农业经营收入，与此相对，城郊比例为56.67%，城中村为零。城中村经商收入比例则占到62.5%，城郊和农村分别为30.3%和4.46%。3、调研对象住房情况在问卷中设计了6个问题调研目前住房情况，结果显示，房屋拥有数量，农村和城郊大都以一处房屋为主，占半数以
4、上；在城区，有两处以上的房屋的调研农户占到了调研总数的55%，有5处住宅以上的比例则占到2.5%。房屋来源，农村自建和族上流传比例占92.17%；城郊购买的比例略高于农村；城中村则75%为自建，25%为购买。住房类型，农村房屋96.39%为住宅地的农房；城郊既有农民公寓也有宅基地农房，分别占到了调研总数的30.56%和69.44%；城中村两种类型各占50%；建成年代，农村主要集中在1981-2003年间，城郊主要集中在1991年以后，占到该区域调研总数的71.52%。由于政府集中规划，城中村住房75%集中在2003年以后。是否在城里购买商品房，从调研数据分析农村和城郊购买商品房的比例分别为12
5、.05%和18.18%，而城中村则有75%的居民选择了是。关于是否抵押住房，涉及到居民是否急需钱，但是可以看出不同各地区都有抵押住房的比例。是否出租或出售房屋，农村和城郊选择“是”的比例明显低于城中村。对于没有出售或房屋空置的主要原因，农村和城郊认为是由于政策原因的比例分别为5%和10%，而同时认为是由于价格原因的占到23.01%和37.14%，风俗习惯和将来保障所占比例分别为44.22%、32.86和27.77、20%；在城中村，有50%的人认为是由于价格因素，其次是将来保障(25%)、政策(225%)和风俗习惯(2.5%)。4、农民对产权证书发放和办理的态度为落实由2011年5月6日由国土
6、资源部、财政部和农业部联合下发关于加强推进农村集体土地确权登记发证工作的通知(国土资发号)，三部门在2011年11月9日又联合下发国土资发2011178号文件，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作。而国土资源部的目标是落实2010年颁布中央1号文件规定，即在2012年底完成农村集体土地确权登记发放工作。而实际的情况如何呢？本文从两个方面入手，一是证书发放现状，二是农民的办证意愿。调查主要特点如下：1)农民办证需求较为强烈。在总的调查26.1%只有宅基地证，两证齐全和什么都没有的比例分别为37.2%和15.2%。但农民的办证需求意愿较高，选择愿意办证比例为总数的64.31%。2)城中
7、村对证件的登记较困难。从调查结果分析，在农村和城郊两证齐全的比例几乎均为半数，而城中村反而只有25%，究其原因是因为在城中村很多居民住房属于小产权房，国土部2011年关于农村集体土地确权登记发证的若干意见中明确规定严禁给小产权房登记发证。3)虽各地农民办证意愿略有差别，但总体农民的办证意愿都比较高。统计数据显示农村、城郊、城区中选择愿意办证的农民分别达到了56.25%、61.67%和75%；其余的还有相当比例选择了“若费用低则办理”的选项，可以看出，办证的成本也是影响农民办证积极性的重要因素之一。5、对农村房屋相关权利的认识此题的调查，主要从四个方面入手。在各个经济区域，都占半数以上认为农村房
8、屋所有权为私有，并且有半数以上人认为农村房屋可以交易。在看待农村房屋和商品房差异时，各地区都有相当比例人群认为两者之间是有差异的，但是对于两者之间差异在哪，结合后面对国家房屋转让政策的了解程度分析，说明其实不同地区居民都是很模糊和说不清的。所以对这个问题的分析结果不足为凭。但从数据的宏观分析，仍然可以看出农民对房屋交易的需求。6、农民的抵押流转意愿及建立产权交易市场的意愿本文从五个方面进行流转意愿调查，调查结果显示，表示一定会出售房屋的农民在城中村占得比例(62.5%)最大，其次为城郊(27.27%)；明确表示不愿意出售意愿的比例城郊最高(16.36%)，农村和城中村基本持平，分别为14.46
9、%和12.5%。对于抵押意愿在农村、城郊和城中村则表现明显的不同，选择“愿意”和“很愿意”总和在农村、城郊的比例为32.53%和45.3%，而相同答案在城中村所占比例高达72.5%；同时在三区域均有过半数以上比例农民认同在筹钱或急需时会选择抵押房屋。在表示“愿意”在政策允许时抵押房屋在农村、城郊和城中村所占的比例分别为56.63%、65.45%和87.5%。对“健全流转交易市场的必要性”的调查，选择“有必要”的比例在农村和城中村的比例分别为62.65%和62.5%，在城郊则为52.42%。由以上数据得出结论如下。1)经济越发达人们出售房屋的意愿越高。随着经济的良好发展，农民对于房屋出售的可能性
10、不断增加，至少说明目前农民有对房屋流转的意愿。2)出售房屋意愿与房屋的使用度有关。从明确表示“不愿意”出售房屋意愿来看，城郊最高。其中原因是由于在农村，大量房屋空置不能给农民带来任何收益，如果条件成熟，农民是愿意出售的；而对城郊农民来说，所属房屋基本都是为居住，所以不愿意出售也就很好解释了；而城中村，房屋或居或租或用，一旦出售的机会收益比较大，一般就会选择出售。3)对抵押房屋的潜在需求较大。从上述结果可以看出，对于房屋抵押的意愿，城郊居民最强，农村居民次之，城区居民最低。个人认为其中原因是由于城区居民房屋一般都有多套，家庭生活也比较稳定，所以他们对房屋更倾向于的买卖，而不是抵押；而农村居民的支
11、出都比较单一，一般不会有特别大的资金需求量，所以对抵押房屋的热情不高。但从总体和经济长足发展的前景来说，农民对于抵押房屋的需求潜力还是比较大的。4)对于现期建立完善农村房屋产权交易市场的观点分歧较大。通过面谈时对这一现象的原因分析，认为是在城中村人们确实从自身利益出发，由于随着城市的发展，对房屋的需求旺盛，在城区有很多自发自愿隐形流转行为，小产权房的火爆就可见一斑，所以城区对农村房屋产权交易市场的健全和建立有很大的期盼，有实实在在的建立健全交易市场的需求；对于偏远农村，虽然地处交通比较闭塞，当地的经济发展状况并不好，也没有太多的资源优势，所以引进投资的可能不大，房屋可能反而会出现需求不足的局面
12、，但农村在大城市的打工族回乡后思想观念已发生巨大改变，对迫切健全建立农村房屋产权流转交易市场的需求也会很大。三、结论综合以上分析，我们得出以下结论。1、理顺农村宅基地相关法规制度通过前文的实证及理论分析可以得出如下的结论：农村房屋产权的流转，首先要从制度上理顺关于农村宅基地的管理制度。(1)加大农民对农村房房屋产权认识的宣传工作。农民是农村房屋产权流转问题改革的主要参与者，而由于客观和主观原因，不管是对于宅基地还是其所居住的房屋产权，农民更多是凭借经验和猜测，没有从政策的高度有一个科学的认识，这对农村房屋产权的流转会形成阻力。所以在进行改革的过程中要遵循农民自觉的意愿、也要引导农民积极参与，使
13、农民认识到对宅基地制度的认知是保护其自身根本利益最基本要求。(2)有偿使用农村房屋宅基地。我国对于农村集体经济组织所有的土地，采取的是无偿出让的形式。而这种无偿转让的形式使农民认为宅基地的获得基本不用付出经济成本，也就造成有很多农民多占宅基地的现象时有发生，也不利于培养和提高农民的市场经济意识。鉴于此，本文建议村民个人要通过有偿的方式取得宅基地使用权，在不违背宪法、土地法和不增加农民负担的前提下，按照“一户一标准宅”的原则，实行“有偿使用，按宅收费，以质论价，多占多交”的原则收费。收取的费用按一定比例以补偿金的形式返还给农户，让少占的农户得到补偿，多占的农户得到罚款；另一部分比例用于土地复垦等
14、农田建设所需的费用。这在一方面可以用经济手段调节遏制农村宅基地扩大的趋势，减少闲置房屋的比例；另一方面可以增加农村集体经济组织的集体财产用于村庄改造和基础设施建设，也可以增强土地的集约利用；也可以再留有一定比例专项用于对宅基地的管理工作，也为农村房屋产权的流转打下基础。(3)建立农村宅基地退出的激励机制。从实证调查结果可以看出，“空心村”现象很严重，归结其原因，是由于空置的机会成本太小，土地收益太低。作为理性的的个体，任何人在选择行动时都会比较成本和收益，都在追求约束条件下的利益最大化。如何使农民自愿退出空置的房屋？需要有相应的退出激励机制配套。比如可以对那些愿意进城定居自愿放弃农村宅基地的农
15、民，应按其退出的面积给予适当奖励或补偿；对宅基地面积低于法定面积的农民，按其少占的面积给予适当补偿；对过去已占用并短期无法退出的，超出标准部分实行有偿使用等。鼓励农民以宅基地“换钱、换房、换地方”即建立宅基地置换机制，进入城镇购房、建房和向中心村集中居住。2、发挥政府在农村房屋产权流转的作用(1)因地制宜制定房屋产权流转规则。可根据各地经济发展的不同程度，从两个方面入手制定规则。一是在经济发展较快的地区，可根据需要逐步建立农村房屋产权交易市场试点，对其管理可以参考当地城市房产管理条例，条件成熟亦可并入当地城市房地产管理体系。二是由政府出面建立配套的农村房屋产权流转中介，给有流转意愿的农民以法律
16、支持，减少其交易成本。这也目前解决由于信息不对称所导致的衍生成本剧增问题，同时也可以一定程度上避免由于私下交易产生的社会问题。从这个意义上讲，由政府制定农村房屋产权流转规则亦可促进社会和谐进程。(2)规范农村房屋产权流转市场。在规范的农村房屋产权流转制度时应从两个方面入手。首先，建立农村房屋产权流转交易市场的法律法规。如何建立可以参考城市房产市场管理的成功做法，结合农村房屋的特点制定相关律法规。其次，避免市场机制可能会产生市场失灵的情况。要做到这一点，仍然需要政府职能发挥其“看得见的手”宏观上引导和监控，具体做法可以从以下几个方面入手：1)在经过科学验证的情况下建立其适宜于当地的宅基地、农村房
17、屋资产价值评估体系，使房屋流转时有法可依，有据可靠；2)即便是在健全的市场体制中，由于个体理性也会造成集体的不理性，所以政府要准确定位在农村房屋流转中的作用，有必要运用其特殊地位和手段对资源的调整和利用宏观配置和引导，保障农民利益；3)对农民要普及宣传有关农村房屋产权的相关政策和法律法规，这在一方面监督政府部门权力失控的现象，另一方面也有利于农民进行自我保护，同时也可以有效促进农村房屋产权流转市场的建立。通过这些手段可使农村房屋产权流转市场在参与者努力下发挥其积极促进经济发展的作用。(3)加强对农业产业化引导和改造。农业化程度高可使得土地的价值得到真正的体现，充分发挥政府掌握信息比较充分的优势
18、，对农业产业化进行引导和改造，增加经营农地和农业收入，提高耕地被占的机会成本，“空心村”的比例也会大大下降。3、构建完善的社会保障体系目前反对农村房屋流转的部分学者专家出于对保护农民利益的角度出发，认为农民房屋对于农民这个特殊身份群体具有最基础的保障作用，其福利表现形式就是农民宅基地的无偿取得。但免费的宅基地由政府无偿划拨，而要居有定所，则需要自己出资修盖房屋，但是盖好后的房屋却不能自行处置(房地分家的处置权等同于无处置权)，那么这种保障或者是福利就大打折扣，显然农村房屋并不适合担任社会保障。如何构建完善的社会保障制度，本文认为应从两个方面入手。(1)加大农村社会保障的力度。目前在我国农村已经
19、开始普及医疗保险，并且在农村60岁以上老人可享受每月55元的养老金，在部分城中村也已经推行养老保险制度。但是不得不指出，农村的社会保障体系并不完善，并且养老保险金额过低，从而使农村房屋产权流转的后劲不足。若要加大解决农村社会保障的力度，首先要立足本地发展特色以补充当地财政以提高当地农村居民的养老金底限；其次吸纳各种社会福利组织参与农村社会保障体系以扩大保障范畴。(2)淡化城乡分割的二元制度。我国现有的城乡分割二元制度主要体现在“户口制度”和各种社保制度。拥有“户口”的城市居民享有相对来说比较健全的社保，而进城多年为城市建设做出巨大贡献的“农民工”却不能获得由“户口”所带来的种种便利和保障，这对
20、农民来说是一种极大的不公平！所以应该淡化这种城乡分割的二元制度，可以拟定一些条件允许那些已经为城市做出巨大贡献的农民工进城定居，并享受城市户口带来福利和保障，同时也可以减少农民对农村房屋保障功能的依赖。综上所述，我们可以有理由认为构建完善的社会保障体系可以减轻农房本不应承受的负担，可以把农村房屋从保障功能里解放出来，真正释放其本该有的能量进而带动农村经济的整体发展。参考文献：1埃瑞克菲吕博腾.新制度经济学(第二版)M.上海：上海财经大学出版社，1998.2陈卫.农村征占地对农民产权意识影响的研究基于大样本农户调查的实证分析D.浙江大学硕士学位论文，20093高核，徐渝.从交易费用和契约看新制度经济学研究范式J.思想战线，2003，(05).4可星纳，杨林娟.农村小产权住房问题剖析与对策J.广东农业科学，2009，(01).（作者单位：南阳理工学院经济与管理学院）专心-专注-专业