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1、精选优质文档-倾情为你奉上、| !_一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本费尽心机想要忘记的事情真的就这么忘记了. 可行性分析报告二00五年十一月目录第一章：总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、
2、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位第五章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、项目销售收入实现计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确
3、定五、项目住宅定价模拟第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议第一章：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况2、项目概况二、项目建设的必要性1、（某城市）房地产市场的需要2、（某区）城市建设的需要三、可行性研究编制的依据（长沙为例）1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政
4、事业性收费项目表；8、房地产公司某区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1、项目销售市场前景，建设条件；2、项目的前期工作3、项目的各财务指标；4、项目投资额，投资回收期，经营风险。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2、居民消费能力，消费意识。3、城市规划促进房地产市场发展。4、区域发展分析二、市房地产市场分析1、房地产供给情况2、
5、长沙房地产需求情况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的发展趋势三、一般供给市场预测1、开发商对国家政策变化的预期2、开发商对需求市场的预期四、项目自身因素分析1、项目优劣势分析1）区域环境分析2）地段分析3）地块特征分析4）开发商实力分析5）生活配套分析2、项目投资机会分析1）强有力的消费支持2）区域规划前景与政策支持3）咸嘉湖改造利好五、项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短
6、。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温 年平均气温17.2 极端最高气温：40.6度 极端最低气温：-11.3度2、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：192.53、湿度 年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%4、季候风 年平均风速：2.7m/s 最大风速：24m/s5、雪 年最大积雪深度：20 年最大冻土深度：56、日照 日照时数达1677小时二、项目建设的用地条件1、项目地块概况2、项目地块地形、地质条件三、项目用地规划限制条件1、项目规划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退红线控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4
7、米，高层8米；南、北：多层退规划路边线5米且退用地红线0.55H，高层退规划路边线8米且退用地红线120.2H。3、间距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：四、项目建设的市政配套条件1 道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供气7、电话通讯 8、网络第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位第五章：项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思
8、想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理四、结构设计五、专项设计1、火灾报警及联动控制系统2、电视电话宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场管理系统六、消防设计七、环境保护1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理八、经济技术指标表1：项目经济技术指标表名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积其中计入容积率总建筑面积其中住宅商业配套设施地下室面积（不计入容积率）建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排
9、的原则1、尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、项目实施的进度安排项目开发期计划表
10、开发期数项目名称时间一期主体建筑工程建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售三期主体建筑工程建筑安装工程销售项目建设经营期进度表建设经营期时间主要工作内容完成整个项目投资的比例1前期准备工作一期主体建筑基础工程2一期主体建筑工程06年4月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程4二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略。1、开盘期2、强销期3、销售尾期：三、促销策略1、广告销售准备期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情
11、况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在
12、优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。2、广告媒体3、人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。4、房展会5、精品楼书6、公共关系四、准备策略1、销售中心2、样板房展示3、楼盘正式推出仪式五、项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。经营期销售比例（%）销售金额（万元）10023456合计第八章：
13、项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、房地产公司项目规划设计方案；8、我司近期类似项目有关造价资料。二、项目总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。三、项目投资估算及资金筹措计划1、项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项
14、目数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积（）商铺住宅会所及管理用房地下层2、项目开发成本估算1）土地成本2）前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费2可行性研究费/3招投标费4地质、水文勘察费/5三通一平费/6综合(报建)费合计3）建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积（）单方造价(元/)投资总额（万元）小高层住宅商铺地下室合计4）基础设施建设费：基础设施建设费估算表序号项目计算依据金额（万元）1供电工程总用地面积 元/2供水工程总用地面积 元
15、/3排水工程总用地面积 元/4道路工程总用地面积 元/5绿化工程总用地面积 元/电信、媒气工程总用地面积 元/合计5）公建配套设施费公建配套设施费估算表序号项目计算依据金额（万元）1会所、幼儿园及管理用房/合计6）开发期间税费（公用设施建设费等）开发期间税费一览表序号项目计算依据金额（万元）1教育设施配套费总建筑面积元/2物业基金建安工程费3公用设施建设费基础设施建设费%4工程质量监督费总建筑面积元/5工程监理费总建筑面积元/6供水管网补偿费（住宅）总户数元/户7供水管网补偿费（商业）商业建筑面积元/8供电用电负荷费（住宅）总户数元/户9供电用电负荷费（商业）商业建筑面积元/10其他建安工程费
16、合计7）不可预见费不可预见费：取以上15项之和的2%。8）开发成本开发成本：以上17项合计。3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用：一般取开发成本的2%。2）销售费用销售费用：详见销售费用估算表销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入2销售代理费销售收入0.7%3其他销售费用销售收入0.5%合计3）财务费用财务费用：详见贷款还本付息表4）开发费用开发费用：前面13项之和。4、总成本费用汇总及分摊表项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表13）。表13：投资成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）得房成本（元/）小高层住宅商铺车位1、开发成本（1）土地成本
17、（2）前期工程费（3）建安工程费（4）基础设施费（5）公建配套设施费（6）开发期间税费（7）不可预见费2、开发费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用3、合计5、资金筹措、投资计划及借款利息1）资金筹措与投资计划投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期1234561投资总额1.1建设投资1.2贷款利息1.3流动资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入2）贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息结算表序号项目名称合计建设经营期12341借款还本付息1.1季初借款累计第一笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计1.2季初借款累计第二笔借款本季借款本季应计利息季末还本
18、付息季末借款累计1.3季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）1）说明采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点
19、近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。】2）比较案例：根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。3）房地产价格影响因素说明表表16：房地产价格影响因素说明表项目名称本案周边1周边2周边3标准均价（元/）待估交易时间修正交易情况修正正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修发展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚项目规模较大一般一般较小小区绿化良好一般一般一般小区配套良好一般一般一般建筑结构钢混钢混钢混钢混建
20、成年代期房2004年期房2005建筑形态小高层小高层小高层小高层4）、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比较系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17：表17：本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边1周边2周边3标准均价（元/）待估交易时间修正0000交易情况修正0000区域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1环境0000区位0000小计0+2+2+2个别因素装修0000发展商实力0000项目规模0-2-2-4小区绿化0-2-2-2小区配套0-2-2-2建筑结构0000建成年代0-20-1建筑形态0000小计0
21、-8-6-9修正后均价5）计算结果比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果6）本案价格预测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格预测2、用成本法确定销售价格的下限3、建议销售单价二、商铺销售单价的确定1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边1周边2周边3周边4标准均价（元/）待估交易时间修正0-2-3-1-2交易情况修正00000区域因素交通0+15+15+5+15繁华度0+35+25+10+35小计0+50+40+15+50个别因素层高0
22、-1-1-1-1小计0-1-1-1-1修正后均价商铺平均标准价（abcd）4=e元/平方米本案商铺的价格预测：本案商铺平均价格=现时平均价格（1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响）=元/平方米。2、用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价：3、建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价：元/。三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第2期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元/，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/,以此计算实际的销售收入。详见销售总收入预测表（表20）和销售收入分批按比
23、例预测表（表21）。表20：销售总收入预测表项目可销售面积（）建议销售单价（元/）销售收入（万元）住宅商铺车库合计表21：销售收入分批按比例预测表期数项目可销售面积（）建议销售单价（元/）销售收入（万元）销售比例（%）合计（万元）2期住宅商铺车库3期住宅商铺车库4期住宅商铺车库5期住宅商铺车库6期住宅商铺车库五、项目住宅定价模拟1、均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/平方米。2、项目中具体单位定价模拟公式PuPa（1B）（1D）（1S）（1F）U其中： B为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值。 D为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。
24、 S为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。 F为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。 U为随机系数，根据实际情况（如单位附近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等）确定。3、具体单位定价模拟在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。 该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非遗憾单位；位于12层小高层中的第9层（比中间基准层高2层）；无特别的不良因素干扰。 结合市朝向、景观、楼层价差等因素对产品价格影响的一般情况，分别给予日照系数B（1.5%）、景观系数D（1%）、楼层差价F（层差1.5%）一个测算值。 则该单位定价为：PuPa（1B）（1D）（1
25、S）（1F）U2700（11.5%）（11%）（10）（121.5%）12851元/平方米第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本、开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措计划。接着测算销售收入。本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。在前面的基础上可以进行项目的财务评价。财务评价是由税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态
26、指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力。再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静、动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险能力的大小。二、财务评价1、税金计算本项目销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表（表22）表22：销售税金及附加表序号项目建设经营期1234561销售收入2销售税金及附加2.1营业税2.2城市建设维护税2.3教育附加2.4防洪工程维护费2.5印花税2.6产权登记费3土地增值税
27、注：营业税5%；城建税为营业税的7%；教育附加税为营业税的5%；防洪工程维护费按销售收入的0.18%提取；印花税按销售收入的0.03提取；产权登记费按销售收入的0.1提取。土地增值税=销售收入（总成本费用+销售税金及附加+开发成本20%）30%。2、损益表与静态盈利分析1）项目损益表表23：损益表序号项目合计建设经营期1234561销售收入2总成本费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注：所得税税率按33%取；盈余公积金按税后利润的10%提取。2）评价指标A、投资利润率=（利润总额/总投资额）100%=21.26%B
28、、投资利税率=（利税总额/总投资额）100%=28.96%C、资本金利润率=（利润总额/自有资金）100%=88.72%3、现金流量表与动态盈利分析对项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目的主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（表24）、自有资金现金流量表（表25）。1）全部投资现金流量表表24：全部投资现金流量表序号项目建设经营期1234561现金流入1.1销
29、售收入1.2其他现金流入2现金流出2.1建设投资2.2土地增值税2.3销售税金及附加2.4所得税3净现金流4税前净现金流 注：财务内部收益率（FIRR）能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值（FNPV）是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。 经计算得：评价指标税前数值税后数值财务净现值(I=10%)财务内部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)2）自有资金现金流量表表25：自有资金现金流量表序号项目建设经营期1234561现金流入1.1销售收入1.2其他
30、现金流入2现金流出2.1自有资金2.2销售收入再投入2.3偿还贷款本金2.4偿还贷款利息2.5销售税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流经计算得：评价指标数值（税后）财务净现值(I=10%)财务内部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)由上述指标可以看出， 4、运用表的贷款偿还能力分析表26：资金来源与运用表序号项目名称建设经营期1234561资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3银行借款1.4其他收入2资金运用2.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3盈余资金4累计盈余资金由上表可以看出三、项目不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目
31、的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析。假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计算可得，当本项目的销售率为83.66%时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。故本项目方案风险程度在可控制之内。2、敏感性分析敏感性指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。影响项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化的是建安工程费和售价水平。因此，项目的敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利
32、润率），分别售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响，计算结果详见敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投资基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得：1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论：二、项目风险规避建议1、成本风险：2、销售风险：3、决策风险：4、工期风险：5、其它风险：专心-专注-专业