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1、精选优质文档-倾情为你奉上潍 坊 润 扬 五 金 城业 态 及 运 营 建 议山东国弘置业项目运营管理部2015年12月6日报告目录：一、报告形成背景及项目运作阶段1、项目目前基本沟通情况2、设立报告基本目的及原则说明二、潍坊城市发展简析1、宏观及潍坊市市场经济发展概述2、区域未来重点规划发展政策及行业三、区域及周边情况简析1、区域价值分析2、区域特点及客群分类3、区域商业数据及业态发展预判四、投资项目自身分析1、投资项目四至、体量、产品特点2、项目目前所在市场发展情况简析3、项目优劣势及业态要求筛选五、投资项目业态定位1、项目运营方式建议2、定向业态建议及拟定划分铺排3、业态改造建议及费用计
2、算六、后期招商运营建议七、投资收益分析 第一章、报告形成背景及项目运作阶段一、项目目前基本沟通情况1、项目范围：潍坊润扬五金城5号楼6号楼7号楼9号楼部分楼座。2、项目目前交易确定情况：1）山东国弘置业已明确对该项目进行收购，收购方式为资产收购。2）付款方式为先进行5号楼、6号楼收购，产权交割，7号楼、9号楼待出售方解押完毕后进行收购款支付，预期价格2400元/。3）收购款资金构成：60%来自公司自有资金，40%来自银行贷款。4）办理房屋产权证，按层可进行分割办证。5）上下水可接主管网，室内自行设计，自行施工。6）税费按国家税法规定，契税3%购买人负责，维修基金每平方米70元由购买人负担。后期
3、物业公司由业主委员会社区办选定。二、设立报告基本目的及原则说明1、本次报告建议目的：通过对于城市发展分析、区域市场分析、物业形态分析解读，得出项目可运营业态种类，并进行重组排列、可行性分析及投资收益分析，为项目后期运营决策提供选择及依据。2、本次报告建议原则：1）适合建筑原则依据现有项目建筑形式进行业态筛选，杜绝大改大建及建筑破坏；2）合理优化原则依据地域特点及周边消费需求，合理进行业态推荐，并与现有五金大市场主题互补，但杜绝重复。3）多元化良性循环原则收购项目楼座较为分散，各层面积较大，应进行多元化业态组合，并与建筑形式及周边环境可结合，持续发展。3、本次报告建议说明：本次报告由于接触项目时
4、间较短，对周边市场及经济发展了解不深，投资收益测算及业态推荐难以准确，重在发展思路的汇报。第二章、潍坊城市发展简析一、潍坊市经济发展概述1、潍坊城市概述，位于中国第一大半岛山东半岛的中部，与青岛、日照、淄博、烟台、临沂等地相邻，是半岛城市群地理中心。2015年在国家“”和“+”发展的背景下,潍坊日前制定出台了全市现代物流基地建设计划(2015-2017)。潍坊将打造现代物流新高地、构建现代物流新格局、搭建现代物流“互联网+”新平台、创建国际化现代物流新优势四方面发力,将潍坊打造成山东半岛区域物流枢纽、全国特色产业物流基地。近年来，潍坊持续加大教育投入，大力改善办学条件,连续10年全市预算内教育
5、投入占财政支出的比例都在25%以上,2014年达139亿元。潍坊市财政收入在全省不是最高的,但各级政府对教育的投入力度是最大的。2、潍坊经济数据分析2015年110月潍坊经济发展经济数据各项经济发展指标本月止累计累计同比增长（%）三季度地区生产总值（GDP）（亿元）3078.88.2第一产业增加值（亿元）364.73.8第二产业增加值（亿元）1754.17.9第三产业增加值（亿元）1590.09.7社会消费品零售总额（亿元）1806.110.5城市居民人均可支配收入（元）236208.2城市居民人均消费性支出（元）138729.7固定资产投资（亿元）3622.414.1从以上经济发展数据分析来
6、看，三大产业中，第三产业发展速度较快，商业、服务行业全面升级，同时社会消费品零售总额、居民收入支出的快速提高，说明城市居民消费能力得以提升及释放，固定资产投资投入大幅增加也充分证明城市发展及投资环境得以提高。3、城市发展小结近年来，潍坊城市发展速度高于全国城市发展速度，第三产业带动下，固定资产投资额与居民收入消费水平提升较快，城市建设也得以升级，后期潍坊将依据城市特殊地理位置，打造以现代物流特色的枢纽城市。同时城市一直加大教育投资，重视教育培训行业发展。二、区域未来重点规划发展政策及行业1、潍城区域发展解读潍城区地处中心城区，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。辖区内、横贯东西；国
7、道、省道及市区公路纵横交错。近年来，潍城区以“一城、四基地”的功能构建中,“一城”,即通过旧城改造、城中村改造、近郊村迁村并点,推进272平方公里全域城市化开发,建设宜居宜业的现代化新城区。并依托中百、火车站、金沙、金泰四大商圈和十笏园、10条特色街区区域发展，打造“四个基地”,即现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。2013年6月，潍坊市人民政府与中国建设基础设施总公司就关于潍坊火车站南广场片区改造开发建设项目签署合作框架协议。项目概算投资260亿元,占地约10平方公里,整个项目片区改造后可形成1000万平方米的建筑规模,力争通过5至7年时间, 将潍坊火车站及周边打造成
8、集商务、仓储、教育、旅游、居住于一体的功能片区,进一步提升中心城市的综合竞争力。2、潍城区域发展小结潍城区域发展方向较为明确，物流、文化、商贸、工业建设将是未来发展重点，同时火车站广场及周边升级改造，也对本项目有较好的扶持及增值效应。3、本章小结：潍坊城市发展以打造现代物流为依托，并重视教育行业投入，潍城区域迎合城市发展趋势，打造现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。并已启动火车站大型改造升级工程，带动项目周边持续利好。第三章、项目区域及周边情况简析一、区域价值分析本项目位于潍坊火车站北侧，青年路与建康路交汇处西南侧，属于潍坊城市南部核心发展区域，周边学校、住宅、餐饮住宿
9、林立；项目区域交通较为发达，长途汽车站、火车站、物流园区近在咫尺。并且近年来专业市场、大型商超在附近入驻，例如千叶家具、中亚商贸城、金沙城市广场等，商业价值较高。伴随着火车站地下商业广场的建立及周边商业的丰富，项目周边区域地段价值将陆续提高，项目具备良好的升值潜力。总体分析：项目交通位置优越，外部交通资源得天独厚，周边商业价值较高，具备升值潜力。二、区域特点及客群分类 项目周边主要以火车站、长途汽车站等交通枢纽为发展基础，区域内商业以商业服务类及依附物流较为紧密的主题市场为主，并主要为特色餐饮、商务酒店、五金建材、家具批发、小型商超等业态，周边大型社区较少，当地居住人口密度适中，密集的区域内外
10、地人员消费成为区域内主要商业发展支点。三、区域商业数据分析及业态预判1、区域商业数据分析目前根据现有市场租金及网络调研分析：项目调研事项目前租金价格折合租金项目公寓租金52 1000元/月0.64元/天/项目商铺租金125 2500元/月0.67元/天/项目公寓租金43 1000元/月0.77元/天/项目写字间租金 121 3484.8元/月0.96元/天/项目商铺租金180 5400元/月1.00元/天/项目宾馆日租金30 98元/天 60%入驻率1.96元/天/项目目前对外出租产品主要为商铺及公寓，除去商务宾馆租金为1.96元/天/（含宾馆服务费），分析现有物业对外平均租金在0.8元/天/
11、。2、区域商业业态预判 结合区域特点及城市、城区发展要点，并可虑租金可支撑因素，本区域内。项目可以以教育培训、电商物流、商务住宿、青年公寓行业为目标业态，适于长期生存、发展要求。第四章、投资项目自身分析一、投资项目四至、体量、产品特点1、项目四至项目西邻和平路、东靠青年西路、南至健康西街、北侧与物流园区相接，并有一条单车道与和平路相连；四面临路，交通通达；三条城市主干道围绕其中，辐射整个区域。2、项目建筑质素：润扬五金城项目由润扬置业开发有限公司投资4.5亿开发，整体定位为五金机电专业市场，其建筑形态有住宅、公寓、仓储。项目总占地42500，总建筑面积，项目容积率为3.76，绿化率为30%，总
12、户数为1900户，总停车位1072辆，地上238辆，地下834辆；本次收购项目土地使用年限：2006年6月30日2045年6月29日，计算得出项目剩余产权时间约30年。3、本次收购项目体量楼座楼层建筑面积（）使用面积（）合计（）5号楼3层1540.561311.0建筑面积4621.684层1540.561311.05层1540.561311.06号楼3层1451.561224.08建筑面积2903.124层1451.561224.087号楼3层1060.8910.50建筑面积3182.44层1060.8910.505层1060.8910.509号楼3层1676.621270.68建筑面积335
13、3.244层1676.621270.68合计10整层14060.4411654.0214060.44公摊面积及公摊率2406.4217.1%本次依据下以上项目自身分析及项目目前收购价格2400元/进行相关数据计算，得出：数据事项数据计算数据结论收购款项2400*14060.443374.5万税费收购款项*3%101.2万维修基金70元/*14060.4498.4万其中贷款数额收购款项*40%1350万贷款利息10年银行抵押贷款计算360.4万房屋使用时间约合29年7个月10795天折合租金购房总成本/总面积/期限0.32元/天/现有项目对外租租金区域市场分析获得0.7元/天/通过以上分析得出结
14、论，项目收购折合日租金远低于现有市场平均租金水平，项目评估：本次收购可以获得稳定利润。4、本次收购项目体量分布分析6号楼本次所购买项目位置在润扬五金城中央位置，外部受其他高层遮挡，可视性较差，这对于项目所筛选业态要求较高，并且所购项目楼座较为分散，需要进行业态组合。二、项目目前所在市场发展情况简析销售情况：目前项目已全部现房销售，部分仓库、商业营业用房进行租赁，公寓售价约4000元/（毛坯），住宅售价约5000元/（毛坯），仓储用房售价约8000元/，商铺售价约26000元/；整体定位：五金专业市场，其主要以五金批发零售为主，目前项目内部一二层商业全部被五金经销商所购买入驻，已形成一定集群规模
15、。但商业氛围及人气整体较弱，少数五金店面已停业修整。所购物业情况：现有5号楼及7号楼所购买楼层状态为空置，并未出租，6号楼楼层已租赁物流公司存货使用，9号楼已用石膏板划割小仓库，进行对外租赁，所购楼层均未架设供水、供电设施。9号楼6号楼5号楼 三、项目优劣势及业态要求筛选1、项目优劣势分析项目分析内容优势1、项目交通便利，外向交通资源优越；2、项目周边商业价值较高；3、现房出售，风险较小，折合租金低于平均水平。劣势1、项目所在市场五金主题已定，商业氛围较弱；2、所购项目较为分散，单层面积较大；3、所购项目受其他楼座遮蔽，对业态限制较大。机会1、区域建设及政策引导带动升级及升值；2、项目自身具备
16、成熟市场运作，有配套升级需求。威胁1、整体五金市场运作情况不定；2、新增商业及政策威胁。 迎合区域发展政策，结合周边环境特点，依据物业特点制定业态定位，并依据目标业态需求，进行面积分割安排，务求科学合理，并符合公司资金发展目标。第五章、投资项目业态定位一、项目运营方式建议1、项目运营方式选择分析 项目运营获利方式共计三种，即自营、自持、销售。下面依据本项目情况进行最佳运营方式分析：方式获利说明本项目情况自营优势：项目自营获利可实现利润最大化，具备完全项目改造自主权。劣势：风险最大化、人员成本及后期投入较高。地段要求较高本项目已定义五金大市场，商业氛围较弱，自营风险较高，改造及推广成本较大，难以
17、自营。自持优势：租赁收入稳定，持久收益，后期投入成本较小，可控性高。劣势：招商风险，短期收益较低。本项目租赁成本较低，出租易于获利，定向业态后应进行招商租赁销售优势：回款较快，无后期投入成本，短期收益较高。劣势：楼市滞销风险，营销投入，不利于抵押融资。潍坊楼市较为低迷，本项目虽收购价格较低，但短时间难以改变滞销局面，应待项目价值认可后，进行销售 以上分析结论：本项目获利方式应为自持及销售，在楼市较为低迷的形势下，建议项目购买并产权交割完毕后，先行进行银行抵押，回笼资金；后进行商业包装，定向业态招商，并扶持租赁商业存活发展，待价值提升后再进行使用权或产权出售，快速回笼剩余资金，减少融资利息成本。
18、2、 项目运营周期建议 依据本案项目运营方式建议制定项目运营管理周期，以本项目租金收入预期及项目全程销售价格预期进行计算分析（详见投资收益部分项目租售比例测算表），可推算得出利润最高时间节（2025年出售物业，租金收取周期最长，物业出售单价最高）点及收益最稳定时间节点（2020年出售物业，未来租金收益与出售物业总额持平） 以规避位置风险及理性商业市场行为角度出发，建议以2020年出售物业最为妥当，减小公司持有物业后期风险及融资成本，保障项目安全前提下运作。3、 项目运作周期表运作周期时间重点内容招商养商期2016.022017.01业态定位招商，商业包装高速成长期2017.022020.08商
19、家扶持，区域产品炒作稳定强销期2020.092021.10带租销售，快速区划尾盘退出期2021.112022.12实现全部销售资金回笼预计7年时间完成对项目整体商业管理、物业销售运作。二、 定向业态建议及拟定划分铺排1、项目业态定位原则 1）经济性原则根据目前项目情况设计业态，必须保证其较高的生存性及盈利点，在满足必要的建筑功能的前提下，做到租金价格与业态收益均衡合理；在保证各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性，明确项目经济利益实施的可行性。 2）适应性原则必须满足与当地或区域的发展规划方向和消费者收入水平相适应；与所在区域商业地产市场的物业档次、标准、品质相适应。 3）
20、可行性原则业态定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析适宜业态，准确定位。2、 项目业态定位方向建议 综合对潍坊市经济发展规划及区域发展方向分析，我们可以得出现代化电商物流、教育培训将是重点内容，并且区域内以火车站、汽车站等外来人员消费为主要支点，可针对短期居住需求打造特色商务宾馆，长期居住办公需求打造特色soho商住区，打造差异化价值，规避区域市场竞争。商业业态方向定向依据及合作商家电商运营基地目前电商已成为市场主流，电商品牌运营公司近年来快速发展（例：韩都衣舍、D2C等），资金雄厚且扩张势头迅猛，同时需求大量物流交通较为方
21、便，并能集办公仓储一体的经营场所。合作单位:广泛的电商实力品牌运营公司租赁模式：长期租赁场地要求：20003000平米、带货梯、重视消防教育培训基地项目周边学校林立，有良好的教育培训客户资源，并且目前教育培训行业发展及扩张势头依然较快（例：北大青鸟、新东方、郑老师教育等），两者结合可带来稳定收益合作单位：知名教育机构租赁模式：长期租赁场地要求：10001500平米商务宾馆与火车站、汽车站相匹配，可引入品牌连锁商务酒店，实现稳定租赁收益（例如7天、速8、格林豪泰迷你店等）合作单位：品牌连锁快捷酒店租赁模式：长期租赁场地要求：3000平米以上,3层以上带电梯、可自由分割、用水、供电、排污标准齐全S
22、oho公寓商住一体型公寓，现已形成成熟托管运营模式（途家、怡家等），物业经改造后交由品牌托管运营公司管理，分进行分红收益。合作单位：品牌托管运营公司租赁模式：合作分红或场地租赁场地要求：2000平米以上,3层以上带电梯、光纤入户、水电齐全。创新休闲服务场所新兴式休闲服务场所私人影吧，消费者进入可实现娱乐观影、邀客宴请、娱乐欢唱、体验住宿等多项功能。（例：济南碧维斯、等），客群较为广泛，也将成为项目较大亮点。合作单位：影吧运营公司租赁模式：场地租赁场地要求：2000平米以上、可进行分割改造，达到用电标准。3、 项目业态落位及分析 依据楼座位置、分布特点、现有条件进行分析，得出适宜发展业态类型，并
23、进行分割楼座楼座现有条件适宜业态53层物业，4621.7，单层面积约1500平米，采光较好，层高约合3米，现未安装电梯，展示面相对最优商务酒店62层物业，2903.1，单层面积约1450平米，采光较差，展示面较差。影吧、培训基地73层物业，3182.4，单层面积约1000平米，采光最佳,展示面一般。Soho式公寓92层物业，3353.2，单层面积约1650平米，采光一般，北侧展示面较好。电商运营基地 备注说明：5号楼电梯空缺迎合商务酒店选择要求标准；6号楼影吧与培训基地错时营业；7号楼层高始于办公居住；9号楼展示面较好，物流较近，迎合电商公司条件（现有9号楼已对外出租完毕，如未有品牌运营公司高
24、价承租，可保持现有状态不变）。三、 业态改造建议及费用计算 依据上部分业态分割落位要求进行楼座改造，下述费用按照市场调查数据进行粗略估算，实际费用以实际发生为准；并且改造费用可与商家进行商议，实现分摊或转嫁。（此报告后续收益计算，此项改造费用将计入物业改造成本一并进行计算，较为稳妥。）各楼座改造费用粗劣估算如下： 5号楼按照标准50/套（含公摊）进行分割，并拿出1000做酒店大厅或餐厅、厨房使用，剩余面积可分割至约75套客房。楼座改造事项单价计算（约）预计用量合计（万元）5号水电改造40元/米10000米40电梯架设30万元/台2台60排污排水供气25万125房屋内外隔断1万/套75套75万合
25、计200万元 6号楼按照第3层按照影吧，单间35平米（含公摊），第4层按照培训教室间100平米（含公摊）计算，可分割42间影吧及14间教室，并且水电工程较小，计算如下楼座改造事项单价计算（约）预计用量合计（万元）6号给排水电路改造40元/米3000米12厕所修建10万元/个2个20房屋内外隔断1万/套56套56合计88万元 7号楼与5号楼改造方式相似，免去电梯架设成本，计算的房间数量去除50公共空间，可建设50套soho公寓。楼座改造事项单价计算（约）预计用量合计（万元）7号水电改造40元/米8000米32排污排水供气25万125房屋内外隔断1万/套50套50万合计102万元 9号楼按照6号楼
26、标准进行规划，第3层分割10间办公室，剩余交由承租公司进行分割。楼座 改造事项单价计算（约）预计用量合计（万元）9号 拆除清运费用 10万元 1次 10万给排水电路改造40元/米3000米12厕所修建10万元/个2个20房屋内外隔断1万/套10套10合计42万元项目预期改造费用合计楼座费用5200万688万7102万942万合计332万（注明：以上成本资金来源以贷款形式进行投资收益估算）第六章、后期招商运营建议一、招商的启动时间 如按2016年2月1日进行招商，在2016年10月1日前预计完成初步首轮招商过程。二、招商人员人数 公司可进行招商团队组建，分别在济南及潍坊同时进行招商工作，编制建议
27、如下： 1、招商主管：（2名）：济南潍坊各一名，负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 2、招商人员：（6名）：济南潍坊各三名，由招商主管安排具体招商工作。 3、招商文秘：（1名）：济南总部一名，负责商家进驻数据及租赁合同编写及管理工作。三、招商办公地点 济南设立在公司总部，潍坊设立在5号楼，分割临时招商办公室。四、 招商策略 为促使项目尽快完成招商目标，达成商业包装目的，建议招商租金前期进行部分优惠，2016年全年招商租金价格以9折进行计算，2017年全年9.5折进行优惠，后期维持正常市场价格。五、 租金价格定位 为尽快完成招商任务，激活项目商业氛围，通过对周边租金市场的
28、实地及网络调查，结合目前成功的市场做法，采取低价入市，稳定增长策略，建议租金初始价格按照优惠后0.6元/天/计算。年增长率设定为3%。第七章、投资收益分析1、项目投资成本预估项目投资成本计算项目成本单价面积/占比总价（元）收购成本240014060.44契税3%.68维修基金费用7014060.44.8融资成本银行贷款40%.4贷款利息10年普通贷款计算.09改造费用费用贷款利息10年普通贷款计算.83自有投入资金60%.6存款利息折损10年存款利率计算.54项目管理成本招商人员费用350096项目管理费用1.50%.84招商推广物料费用50001260000运营公关费用1000012合计.7
29、8成本倒推成本折合单价3504.7 元物业使用时间10795元折合租金0.32 元 估算投入成本总额约4930万元，约合租金0.32元/天/专心-专注-专业2、 项目租售比例测算表项目租售比例测算表日期年增长率平均租金面积（满足年化收益）出租率实际租金收入项目单价（评估价格计算）单价变化率价格周期基数各年出售总额备注年增长3%取市场最低值14060.44费率拟定（-10）201610.6 0.5 500011.15 20171.03 0.62 0.7 5750 1.15 20181.06 0.64 0.8 6613 1.32 20191.09 0.66 0.9 7604 1.52 20201.
30、13 0.68 0.95 8745 1.75 20211.16 0.70 0.97 9007 1.80 1.03 20221.19 0.72 0.97 9278 1.86 20231.23 0.74 0.97 9556 1.91 20241.27 0.76 0.97 9843 1.97 20251.30 0.78 0.97 10138 2.03 20261.34 0.81 0.97 9834 1.97 0.97 20271.38 0.83 0.97 9539 1.91 20281.43 0.86 0.97 9253 1.85 20291.47 0.88 0.97 8975 1.79 20301
31、.51 0.91 0.97 8706 1.74 20311.56 0.93 0.97 8009 1.60 0.92 20321.60 0.96 0.97 7369 1.47 20331.65 0.99 0.97 6779 1.36 20341.70 1.02 0.97 6237 1.25 20351.75 1.05 0.97 5738 1.15 20361.81 1.08 0.97 4590 0.92 0.8 20371.86 1.12 0.97 3672 0.73 20381.92 1.15 0.97 2938 0.59 20391.97 1.18 0.97 2350 0.47 20402.
32、03 1.22 0.97 1880 0.38 20412.09 1.26 0.97 1316 0.26 0.7 20422.16 1.29 0.97 921 0.18 20432.22 1.33 0.97 645 0.13 20442.29 1.37 0.97 451 0.09 20452.36 1.41 0.97 316 0.06 3、 项目计算收益表项目收益额计算总表项目租金收益计算年份租金比例租金价格出租比例年租金收益201610.60 0.5.18 20171.03 0.62 0.7.42 20181.06 0.64 0.8.48 20191.09 0.66 0.9.24 20201.13 0.68 0.95.27 合计.59项目销售收益销售单价销售面积销售收益900714060.44.08 项目其他收益项目每月预期估计收益总额广告收益5000.00 60.00 总计收益.67 4、项目投资收益总计表项目投资收益表项目总投资项目总收益运作周期项目净利润投资回报率.78.7预期7年.8926% 山东国弘项目管理运营部 邓考考 2015年12月