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1、精选优质文档-倾情为你奉上景旭地产公司已获土地（拆迁完成）到开盘设计节点讨论 这次讨论主要是在项目前期已获土地（拆迁完成）到开盘这一阶段的设计计划工作,以及在设计工作的过程中需要注意的一些问题 大家都很清楚,在这样一个阶段设计部门是龙头,设计的计划和设计的成果直接或者间接的影响了开发计划的实施,今天我就拿一个以前做过的实际案例,从拿地到开盘6个月的速度,来和大家一起讨论一下前期的设计工作在计划和计划的实施上，所能利用的技巧和所应避免的弯路. 这次讨论不涉及产品的品质和过程的把握等与细节有关的一些问题,当然如果大家有兴趣的话也可能对一两个问题进行展开.同时也感谢各位的参与,我举的例子仅仅为个人的
2、一些经验和心得,准备的也很仓促,我只能按照我想到的一些事情来说,有不足的也请各位帮忙补充! 注:计划表已经上传到本群的共享,名为:设计计划.doc正文：嘉宾:安徽-乐人你们看到的那个设计计划,是实际项目和实际操作的真实性的计划,已经执行首先拿到这样的项目,也是有前提的,在土地成本过高,集团现金流有压力或者是市场竞争需要的时候,我们会这么去做,但是那么快的进度,是需要有前提的:1.集团重点项目,集所有资金和技术力量.2.所有配合的设计单位均熟悉,有相当的配合经验.3.所有公司部门全力配合.4.并且要有充分的准备一.准备工作:当天拿地,当天策划,设计与甲方开会研究,确定产品标准,户型方向及比例.分
3、析政府文件,分析地块条件.聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准.拿到地,就应该紧张起来,刚接到集团通知,当晚就开了讨论会,一般产品定位我们比较建议策划公司拿主要意见,所以,建议有长期的策划顾问,并且该顾问熟悉当地市场,一出口能报出数据,或者策划公司前期做有功课.二.条件分析工作:前期的条件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是当地部门的规划设计管理文件,建设工程相关文件,以及特有的规范要求.垄断部门的一些规定能拿到那就最好了!一般地方政府会有规划设计管理文件,在这个文件里,集中了规范性需要注意的要点,一般在间
4、距,退让,面积计算,日照计算都会有所提及,另一方面,会有一些政府支持性的政策,这些政策一定要吃透,要算总账.案例分析:案例一.下面说一个政府支持性的例子:安徽省合肥市规划文件要求,规划设计中,在原有退让基础上再退让宽度不小于 8米,面积不小于300平米的情况下,每退让1平米,奖励3平米.看似是一个比较占便宜的条文,但是实际实施下来却和你想的不一样,后来我一打听,必须退让出来的空间能在图面上反映出是作为公共用途,必须沿城市道路和广场,而且审批手续一道一道的,在高容积率的规划下,多的那几百平米够你折腾很久,这样一来耽误了时间,也不一定能争取到,这就是一个烂账.案例二.另外还有一条:住宅建筑超过10
5、0米,100米以上的建筑面积可以不计入容积率,如果按照结构规范,剪力墙的结构极限是120M,那么做到120米结构上的造价不会增加多少,只有消防上面有所提高,但是提高是可以接受的,在高楼面地价的情况下,还是划算的,但是有很多单位不愿意去做,我们集团研究,决定拿两栋楼来做一下,1是因为政府喜欢,方案容易通过,2是因为既然有这样的政策,说明大势所趋,以后一定会做到,如果今天不做,以后还是要做,等到别人都会的时候,我们却没做过,那就是被淘汰的对象.以上两个例子是想表达,在政府文件的分析和利用上,要考虑大局,不要盲目,好与坏是需要细细分辨的,政府哪有那么容易就吃亏呢?地块分析:分析地块条件:在规划设计中
6、也是重要的环节,可能地块有很多你不知道的故事,我和朋友聊过他们做的项目,地块里有人防,有暗涵,很多政府都已经不知道了,却被整了出来,尤其是遇到人防的那兄弟,直接报政府,然后政府答复等待处理,项目直接拖一年,最后政府答复:老人防可以拆除,免去补偿费,但必须1:1还原,其实那兄弟本想敲政府一把,不想后来被搞伤了.退让-奖励刚刚提出来了,要分析透,最好的办法是询问同级别的公司,看看他们操作的如何,如果别人都能搞到,不麻烦的话,那你也能搞的到!要是人家都说难,劝你再分析一下人手配备:聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在设计部门的人员配备上,我个人认为最好是全专业,尤其是项目进展非常
7、快的时候,全专业的好出非常多!但是可能由于条件原因,很多专业找不到,那就建议利用外脑,下面会讲到这个问题!在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准.这是开发总图和分析图,一般的房地产公司会制定详细的开发计划,但是大的开发版图是很容易确认的,在规划方案初步定稿后,一星期就可以确定,开发版图的确认是有里程碑意义的,这就解释出了,哪个先做,哪个后做,哪个急,哪个不急,如果没有这个图,所有的计划都是空谈主要注意事项接下来说几个注意的事项:1.一期尽可能不设大底盘地下车库,以便尽快达到预售形象.2.售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.3.设计单位选择那种不挤车,能打硬仗
8、,负责任的.4.所有计划对外按提前5天执行,内部计划完全保密.我们在做先期设计计划的时候,会出现两个主要线路,一个是一期建设的,因为建设进度直接影响了预售许可证的取得,另一个是样板区域,这是开盘活动的必要一部分,也是楼盘首先面对市场的窗口,好与坏,直接影响销售全局!一期的建设我们要快,因为越快的开盘对建设工期越苛刻,什么时间能建设多少东西,作为一个设计管理者应该是很清楚的.所以在那么短的时间内想开盘,一期尽量不设大底盘地下室,除非地型特别,或者地下室上抬,否则不要做,如果必须做的情况下,建议大开挖以后,先起住楼,后铺开,这样能有效的避免工期问题! 售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.售
9、楼部的开工时间,和最后的展示区关门时间是对应的,所以也建议售楼部能在政府私下沟通的情况下尽快确定,抓紧设计,但是施工图的关门节点要和总规批复的节点,对牢,不要盲目的去赶,浪费点设计费不算什么,工程可是反不起的!在我上传的计划中售楼部的开工时间正好是规划上会的时间,这个节点是确认的关连节点,要注意的,还有一个情况是售楼部要拆的,不过那个不太建议,样板体系如果是永久性的,可能营造的时候会仔细一点,成本的投入是划算的,如果要拆,你是多投入还是少投入呢?往往那样的售楼部保不长,可能浪费很大!接下来举一个超级浪费的例子!某楼盘,规划设计方案没有批复的时候就建了售楼部,由于用地是分商业和住宅的,所以把售楼
10、部建在商业地块上,先做住宅,有利于资金链,规划批复的时候,售楼部也建好了,但是在规委会上,市长强行意见,先做商业地块,后做住宅地块,结果房地产公司以为可以做工作挽回,但是住宅已经封顶了,还是拿不到预售许可证,原因就是熟楼部在商业地块上,商业地块无法启动,商业不建就不给预售许可证,最后炸掉了,3000万的楼,连盘都没开就炸了,然后在万达租一个地方做售楼,那可叫个惨啊设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.高速开发对设计院的要求:这样的高速开发中,设计计划紧,所以设计单位的选择应该说是外界比较至关要的环节,话说概括一点,就是一定要有实力.以下说几个心得!1.不管你牌子有多大,你给我空出5个建筑
11、5个结构来,如果这个他说无法接受,再大的设计单位,人都铺到别的地方了,你看着干着急,你也没办法,他也没办法!2.不管你有多牛,项目负责人一定要给我派最好的,当然这前提是你了解他们院.3.不管你们有事没事,12:00以前最好有个人陪我加班.这样一来才能有效的控制设计力量,不过希望还是选择熟悉的设计单位,相互合作的多,彼此之间了解,什么事情都好做!设计单位的好坏直接影响品质,好的设计单位对效果的控制是不一样的,下面针对装饰产品线的管理装饰线来说一下,因为装饰线和品质的关系比较大!第一,用装饰做外脑:当你的户型图出来了,所有人都说没问题了,建议你去问一下装饰设计公司,对户型的建议,不要等到出来施工图
12、当做设计条件给人家,这样人家也不好过!开盘条件是0.000G1G2两个文件是方案的阶段我拿给装饰公司给点意见,当然也是讲明白了,只是关于装饰的问题,提点建议,这样一来他给了几个建议,在我们建筑师来说,不太注意的地方就是细节,我记得很多装饰设计师都说我们建筑设计是粗线条,其实就是这样,建筑师考虑的肯定没有他们细!最好是找他们要点小建议,有利于你的方案再次出彩色,为什么说这是用外脑呢?因为针对这样的户型问题,万科研究的就很细,但是是他们自己研究的,一般的房地产公司没有那种实力,所以建议请专业外脑!后面几张图是装饰公司做的效果图,我们认可了这个方向,然后施工图,样板等等一应俱全,最后做出来,我刚刚去
13、拍的照片,大家可以看一下,这样的设计单位才能叫合格,只有这样的技术力量在背后支持,才能使项目在高速运做的同时,保留那么一点品质.设计计划那个图上有具体的时间,到时候我们大家可以一起分析,我接着说!时间概念的控制接下来我说基本的一个时间概念,分为两部分,一部分是对自己的时间概念,一方面是对全局的时间概念!那个图大家都看一下,1月和2月基本上都在折腾方案,规划方案是有两个月的过程,在这个过程中不要停下来,这也反应了我上面说的,为什么希望有全专业的设计部,因为全专业可以分线干事情,所有的计划都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案报批后全部都要动的时候,我们要留多少时间给自己,这就是对自己的时间概念对
14、自己的时间概念经验数值:10万平米土建施工图35-45天.1万平景观施工图10-20天.3000平内装饰施工图25-30天.3000-8000平幕墙施工图15-25天.以上是我个人的经验,可以参考,不过不同地区不同情况,建议大家还是按照自己的经验时间!然后针对公司的开发计划我们要学会要时间,并不是成本,工程,说哪天要就哪天要的,也不是你设计说哪天给就哪天给的,要给大家一个合理的时间,就必须协调一下!计划中的成果碰口:元月25日规划报建文本,开发部上报.2月底基本确定,约25天时间.2月25日售楼部可以破土动工.我们集团和中建是合作,不需要土建招标.如果按照费率招标也没问题的.3月1日景观可以招
15、标,3月10动工.3月15日内外装饰招标,按照工程计划,售楼部土建45天,安装与装饰同步,4月10日内外装可以动工交叉施工.4月15日景观方案成果结束,所有外装饰方案结束,沙盘,宣传动画和宣传效果图可以开始,5月25日全部结束.工程5月25日结束,5天软装饰,6月1日开放,历时5个月.一个月的续客,7月初开盘.以上是计划中的一些预计时间,这个预计时间是设计部门用来说服别人留给自己更多时间的一个争取点,凡事要讲理,你不为难别人,别人也不会为难你!综合以上两个时间的分析,就可以落手计划,在落手计划的同时,我那个表是我重点想说的一点个人想发!我有一个制表原则,就是一个专业一条线,有很多人在做计划的时
16、候喜欢搞成树型的,或者圈型的,我觉得应该是做成推进格型的,并以箭头分析关系,这样的话一目了然,该干什么,缺什么,很清楚!接下来说最后一个环节,分析关键点!第一个关键点:方案文本的形成.:注意点,在大方向确定的情况下,容积率和日照是重点-针对高层住宅项目方案文本的形成是所有计划的起点,这个文本给的时间不能长,深度也不做什么要求,但是控制点就是在满足策划和品质要求的情况下,不牺牲容积率,不浪费建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!这个大家都明白的,后面可以讨论,我就不展开了!第二个关键点:方案文本的政府沟通最理想的是私下的,把上上下下意见征求好,不断跟进更新,让别人在第一轮方案就能提出建议,然后
17、修改,然后再报,最后的话大家意见也就少了很多.方案文本和政府沟通,我觉得渐进式的是最好的,因为在我门国家,长官意识比较浓厚,在不违反自己的原则和在自己可以接受的条件上,永远不要想去说服政府,没用的,政府的人是顶着帽子做事情,领导一句话,你改也要改,不改也要改,最好的办法是私下,各级都沟通一下,一方面听取领导意见,另一方面让别人了解你的项目,这样报起来就快一点.千万不要以为下面的人就不重要,你要知道,他请一天病假你都会晚一天,大神都拜了,还漏那小鬼干什么,何况他只是听领导的,一般不会有什么意见!第三个关键点: 展示区域和售楼处的确定设计方案报建明朗化的时候,确定展示区域和售楼处建筑,各专业最好能
18、在前期就碰方案,节省一定的时间,分专业交叉的条件和先后关系一定要清晰.这个关键点就是在我表中的2月底到3月5日,这个时候是确定方案的最后期限,也是施工图全面开始的时候,所以不要浪费时间,一定要多渠道的去了解方案的进程,能快一天就是一天! 第四个关键点:图纸的完善与沟通就是所有图纸交付的时间,图纸交付以后,千万不要以为自己没事情了,要多去沟通,多去了解,施工图没有完全对的,最好能参与到工程部的读图队伍中,往往精良的设计都是在这个环节产生的! 以上是我对该类计划的一些心得,请大家指正!谢谢!嘉宾互动上海-gh-设管1、进行分期开发的综合因素有哪些？2、产品定位的时机及考虑这样定位的因素？3、早期人
19、员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？4、设计人员有约定，那针对时间的约定如何？怎样安排甲方的图纸审查时间？5、除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？嘉宾:安徽-乐人拿地前要做规划条件通知书，涉及到指导性规划条件的突破。这方面的设计是如何做的，有经验谈谈吗？规划设计条件中最能钻空子的是不明的设计条件要不我再举例讲一下!进行分期开发的综合因素有哪些？现金流,施工场地,产品构架,市场动向产品定位的时机及考虑这样定位的因素？大城市以区域分析定位,小城市以发展分析定位,这些策划公司会给考虑的!早期人员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？早期的人员不需要分头
20、考虑,项目的考虑始终在一个人的脑子里最好,设计师主要的问题是在自己专业上的问题,不是在全局上的问题,比如景观设计师去考虑怎么营造,那样的话就乱了,规划始终是规划和建筑专业第一,他们的专业素质是可以考虑到其他的影响的!除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？这个说不好,我唯一的标准就是失误率,一个设计公司在以往的作品中失误的越少,就可以认定这个设计单位可以用,尤其是景观和装饰!请问早期开发设计对机电设备方面有什么好的意见？机电设备提前介入最好,比如我们集团,电梯的意向是在规划方案上报钱!其他嘉宾提问:高压配电方面如何规化？这个不在控制之内,高压变电所的位置,可以下火的点,以及他们有什么样的要求想法,只能在后期考虑,在你规划没有确定前,什么都是空谈!嘉宾:安徽-乐人 消防、市政配套方面呢？按照政府的要求去配,消防一般在当地是有惯例的,图纸拿去也只是针对高规来审,异议不多.专心-专注-专业