智能化系统(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上随着高新技术的发展和社会的进步，人们逐渐将科学技术中的最新研究成果-智能化设施用于人们日常工作的场所-商业建筑。由此，智能化商业建筑的物业管理诞生了。探讨并研究其管理方式，即是对过去经验的总结，更是为了前瞻其发展方向。智能化为的是物业管理简易和方便，物业管理又对更新型的智能化设施提出要求，这就是两者不可分离的关系。 1 商业智能建筑的基本概念世界公认的第一幢智能大厦诞生于1984年。当时，美国的普通写字楼过剩，出租率很低，哈特福特市将一幢旧写字楼进行了改建，称为都市大厦，改建后的大楼增添了计算机设备、楼宇自控设备、数字式程控交换机、数据通讯线路等，由些产业了智能化商业

2、建筑，并取得良好的经济社会效益。90年代，随着大规模集成电路、现场控制带CPU的智能源器件和综合布线技术，特别是计算机小型化使得计算从繁重的数据处理、控制等工作状态中解脱出来，为中央监视系统和中央管理系统提供信息并可以集中处理，为智能化商业建筑的大规模发展提供了技术条件。目前，上海地区以浦东为例，93-95年设计的商务楼中，有BA功能的占97.9%，有OA功能的占82%，有CA功能的占93.1%，3A并存的占43.1%，可谓是雨后春笋。那么，什么是智能化商业建筑？美国华盛顿的智能建筑研究所将智能定义为：通过对建筑物业的四要素：即结构、系统、服务管理及其内在联系的最优化设备，来提供一个投资合理而

3、又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的工作环境。 清华大学张瑞武教授提出的要概念更为全面和准确。他提出：智能建筑系指用系统集成方法，将智能型计算机技术、通用技术和现代建筑有机结合，通过对设备的自动监控，对使用者的信息服务及其建筑环境的优化组合，所获得的投资合理，适合信息社会需要，并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的现代化建筑物。2 商业智能化建筑的技术特点 不同性质的商业建筑，比如 纯办公楼、纯商场、宾馆、高级住宅楼、综合型商务楼，由于需求的差异，因而其所含的子系统和建立的功能也不可能千篇一律。 然而，无论何种性质的商业智能建筑，必须具备以下四个条件：2.1 一套先进的楼宇设备控制

4、系统，能够对大楼的各种电器设备进行自动控制，营造一种温馨、舒适、高效的工作环境。2.2 一个现代化的通讯系统，能够提供全方位的、立体的、大容量的、高速率的双向通讯条件，满足现代信息社会瞬息万变的工作和通讯要求。 2.3 一套结构化布线系统，将整幢大楼或整个小区的语言通讯、数据通讯、多媒体通讯融为一体，为高效率的通讯和系统管理提供硬件条件。2.4 一个系统集成平台，能够对大楼或小区的强电设备和弱电系统进行统 一临视与管理，能够在各子系统之间进行数据交流，做到信息共享，从面为客户提供良好的物业管理和一流服务。综合上述特定需求，我们认为智能化系统有如下系统：（1） 楼宇设备监控自动化系统；（2） 消

5、防报警与消防联动自动化系统； （3） 公共安全监控自动化系统； （4） 巡更系统；（5） 广播音响系统； （6） 结构化布线和光缆传输系统； （7） 图像识别与车库收费管理系统； （8） 双向数字卫星通讯系统； （9） 电视会议系统； （10） 程控交换机系统； （11） 多业务节点传输系统； （12） 信息库管理系统；（13） 智能化系统集成管理系统；3 商业智能化建筑物业管理的特点 一幢高度智能的商业楼宇，其具体的功能可能千变万化，但它给物业管理所带来的特点是设备的先进性，信息的开放性，环境的安全性，工作的舒适性，功能的多样性，费用的经济性和人力资源的高级性以及以此带来的现代高效率。 3.

6、1 设备的先进性 如前所述，智能建筑是现代建筑技术与高科技的完善结合，其设备具有众多高科技含量，以梁振英测量师物业公司（以下简称梁行） 在上海全权管理的智慧广场而言，其结构化布线采用美国SIEMON公司的产品，平均第5-6平方米有一个信息点，其VSAT系统是新一代卫星通讯系统，通过一中心站和许多远端小站集成通讯网。VSAT系统能够实时接受上海和深圳的证券信息，国内外财政经济信息，期货信息等，同时可以和远端网站进行收发，进行多媒体通讯。3.2 信息的开放性 传统的物业管理信息交流缓慢，如以往的工程管理需要通过众多报表逐级统计。现在通过信息平台系统在网上根据不同权限了解有关维修、保养和故障情况，信

7、息的流通速率以秒计算。另外，传统的物业管理的停车管理很大程度靠人来执行收费制度，现在通过IC卡直接与管理处财务电脑连接，无论什么人没有办法作弊，增加了透明度。3.3 环境的安全性 智能建筑的安全设施是比较完善的，它包括防盗系统（SA）、防火系统（FA）和其它各种安全防范系统和事故处理系统，改变了传统物业管理领先人力的方式。目前，通过监控和设备来控制事故及防范各类灾害，使人的眼、耳、鼻等功能，借助设备有了超视距、超嗅觉、超听力的功能，同时也使技术人员摆脱脏、臭等恶劣工作环境，使物业管理的安全性极大提高。3.4 工作的舒适性 智能建筑应当提供舒适宜人的室内环境，给物业管理人员带来舒适性的是几乎所有

8、的电气设备都可以自动设置或者远程控制。如智慧广场的公共区域照明用电、送新风的时间安排、泛光照明等均可以由BA设定，污水处理机房、水泵房等均由电脑监控。传统的初级工作由工程师在电脑中设定，显而易见物业管理的舒适性较普通商业楼宇为高，使物业管理的蓝领概念变成白领。 3.5 功能的多样性 以智慧广场为例，目前其服务功能有接收沪深证券，国内外财政经济信息，期货信息，同时可以和远端网站进行收发，进行多媒体通讯，接受卫星电视和闭路电视，利用ISDN综合业务网进行多方可视会议，背景音乐控制切换；BA采用直接分散控制，集中管理的监视 的计算机网络系统，在物业管理内部形成局域网，大楼图纸、资料、使用说明、设备清

9、单均输入电脑，做到了无纸化办公。上述设施的功能又增加了物业管理的服务内容，展现在我们面前的是个多维的物业管理和服务世界。3.6 实用的经济性 传统的物业管理费用中人力资源和能耗占据很大比例，谁降低上述费用谁就获得成功。这是由于物业管理的特性所决定的。如今，使用了智能化系统的物业管理使人力需求数量极大地下降。如智慧广场目前工程人员主管仅有15人维持24小时运转，虽然工资比传统的管理人员有提高，但总量还是有大幅度下调。另外，能源的控制是卓有成效的，如空调变风量的控制，电力功率因素的调整，空调主机的模糊。控制技术的运用，使电力得到有效的控制，从面使物业管理的整个费用下降。目前智慧广场的管理费低于同类

10、楼盘20%-30%。 3.7 人力资源的白领化 物业管理向来属于第三产业中以吸收过剩劳动力的行业，除极少数专业人员外，大部分工种均需要一般学历的人员充任。而商业智能化楼宇需要的管理人员要既懂电脑又懂英语又会管理，所以智慧广场的四名中高级管理人员均受过高等教育，所有的工程师也都受过高等教育。培训的方式主要是如何使用设备，而不是简单的经验传授。普通的保安、车库管理员也要在电脑面前工作，所以白领化的趋势日趋明显。 综合上述，智能商业建筑给物业管理所带来的是工作效率的革命。第一时间处理问题，第一时间获取信息，第一时间降低成本，第一时间营造服务。4 智能化商业建筑物业管理的难点和解决方法 4.1 人才问

11、题 智能化商业建筑一般需要网络工程师、弱电工程师、程序员和具有相当知识的技术工人，由于是新兴行来，社会上专业人士奇缺，如何找到并使之熟悉楼宇智能化系统是个突出问题。 梁行根据上述情况，建立了内部培训和外部聘用专业人士的双管齐下方法，即内部寻找具有相当知识的弱电工，在前期物业中介入并熟悉系统的相关内容，以技术熟练见 长；外部通过招聘引进专业人员。另外，在编制中也将弱电人员在管理体系中单列，工资待遇向弱电技术人员倾斜。 目前，我们特别希望社会上特别是相关院校也能培养中、高级的弱电人才，特别是技术工人，以适应越来越多智能化商业楼宇的需求。 4.2 维护保养问题 智能化系统的维护保养除了传统的清洁、完

12、整性保养外，设施具有高度集成化，运行具有隐蔽性，检测手段高级性，所以一般维保均委托施工单位来负责。由于无竞争方式下签订合约，所以往往价格居高不下，维保质量难以保证，若有损坏，动辄上千元或万元也不足为奇。 梁行根据这种情况，一般提请发展商准备备用模块或严格验收程序。另外也希望工程公司相关人员能转入物业管理队伍中，以保障设备运营。 4.3 再开发问题 许多智能化系统是建立在大量数据模型基础之上，而每幢楼无论结构还是配置均有不同，所以，再开发问题就是物业管理的难点问题。梁行针对这种现象，要求业主在合同中留有再开发的条款并将相关费用计入建设安装成本，由物业公司在项目验收后参与一起再开发，使管理公司掌握

13、再开发的深度和广度。 4.4 与传统工种的配合问题 传统物业管理将工程管理人员分为给排水、电、暖通、万能工等相关工种，如何与智能化专业人员协调，谁为主次就在工作中产生了矛盾。梁行在智能化大厦中设立弱电工程师和弱电技术员，大型楼宇中设立弱电主管人员，一般在实际动作中作为当班主管（领班）的副手，由主管（领班）发出指令，弱电人员按专业内容进行合理化修正，在维保和专业技术环境中，由弱电工程师负责，其它人员服从指挥，这种矩阵管理模式有效地协调了各方关系，但也有扯皮现象，需在实践中进下深化，员工职业化建设。4.5 可靠性问题 任何设备都有瑕疵，智能化的高级程度某种程度上取决于信息点的多少和软件的编程，电脑

14、死机，探测点失灵，模块进水，甚至老鼠、蟑螂的行动，都对弱电系统有不同程度的影响，还有Y2K问题、电脑病毒等达摩克斯之剑 高悬。 针对这种情况梁行主要依靠建立规章制度和应急计划作为补充，如 Y2K问题的调试和应急方案。 上述仅仅是比较突出的问题，梁行认为，即使有最新的技术和设备，也需要人去操作和实施，所以不断地研究问题去解决矛盾，开拓传统管理的内涵，将成企业文化的一个组成部分。 5 对智能商业建筑的管理资质的看法 首先，我们认为谱写商业智能建筑的管理资质十分必要，正如餐馆分大众餐和高档餐一样。任何行业都有两个发展方面即面和点的发展方向。目前上海实施了物业管理资质评定制度，仅仅是面的问题，而点就是

15、有高科技含义的智能化建筑楼宇的管理，通过以点带面带动行业管理水平的跃升。 具体评定标准，我们认为有如下界定： （1） 经验：有管理智能化建筑的实务。 （2） 管理楼宇的数量：仅靠一幢一种类型楼宇的成功管理不能代表有管理众多楼宇的能力。具有管理不同类型的楼宇，才能使管理公司找到共有的规律，如果找不到规律就不能代表管理公司水平，因而评比无实质意义。 （3） 技术力量：目前从实践中应有网络工程师、弱电工程师和程度员这三种工种组成核心技术力量，而实际操作由弱电工或值班技术员负责。所以，如果公司层面或项目中缺少这种人才，则管理公司没有技术力量，而技术力量则是衡量资质的重要砝码。 （4） 物业管理自身的软件系统：只有具备了自身的条件，系统才能与智能化匹配，否则就无法建立智能化对管理的要求。 无论是评定资质还是解决难点，智能化对物业管理的冲击无可回避，对于物业管理从被动转为主动的发展趋势，必须应用现代工具来协助物业管理人员来分析、处理和传递信息资料，这个现代工具就是智能化。 专心-专注-专业