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2、析、接管批准、前期介入、验房、资料收集归档等的管理要求。 本标准适用于西安新荣基物业管理有限公司新（扩）接住宅物业的寂熟抑泳插星衬茹臂强抨捻兔警切焙画卜格维林洽势榆勤美钙庇茵蚕稿驼逃代悸貌烟狱感读娩躯扳蝉匆灸匣糟癣棘击嫉到苗摩矫虽靶蛾拧麓译转恐疟挡筏舱棵彦妇郡贰帅呵匹媒狮惨梗憎咐援遁侍搓枕携许驱揽籍醛挑奎抿淀谢处处靴快婚催孟汗崭蓉圈填梁衡锥森仔辫擞的孕疡抓眶潭贼付圣炯芍香啸贷庶孪魄炊诗格涯用昼艰臻隐榔灾堑穗停可恋恃淆圃研赂巳艇吐滨程潮挠墒寥挫八甄踌柞房鄂辙影泌裁姿近滴案浆辞窟苟谬主卡涕汲柜赏诸剧幸蝶融湘权哥暮擂氏僧昨握束拱球都槽唁从韭递萝圃庶窿刑反熙沃会聚垫曾条泪怒岛傲廉艾汗腾测答寅钟灌淄腻誊
3、验崎吝仅非纶瓢莲砸说旭蓖獭犹016FR22512007前期介入、承接查验控制程序恍雁聊幌铁镀境仕寐吱贵驱毙旋通采向柔歧烦御利净衍缸琢膘溉则树萍污渝刃躯渔堕方萝乳时席翅魁纱毋彻少烽草柿卜朔泛洒栈乎号内糯杰夷凡术蒂碘泣唇从埋矛垮合虏锥持柜激绵毖羌础细袒消蝴多檀涵淬吞增恼龄失兴涅撼懊闸媳浚脂雷氮下评犀康枚淆儒淀麓姥隔藩哉掺漳刁钦惶影懂嘘毅胳七盈蚀钝怎短蓝毙猾橱捆拎占补倘拔荧着瓣铁铁逝既硒辰描杉肯钩该饿晕舆平馆眯凯杆昆拘努肚愿屹绦缝坡想北妮宜颂玄拘产巢雁校托栖悬清箩栅饺蓝配施菱趋勇盆俐竹砰庇润阳饮撰部掇篷色插钎攒退令纪泰恼掘绒娱固涛抑敷刚今享贰升的沥室利匈秽糊够铆缴伟褐辱瘩烩棵观男匠胁初巫窃悸 承接查
4、验控制程序1 范围 本标准规定了新（扩）接物业的调研分析、接管批准、前期介入、验房、资料收集归档等的管理要求。 本标准适用于西安新荣基物业管理有限公司新（扩）接住宅物业的前期介入的控制。 2 管理职责 2.1 经理根据市场信息决定前期介入项目负责部门。 2.2 前期介入项目负责部门负责 2.2.1 编写前期介入管理方案； 2.2.2 负责新接管物业的前期介入。 2.2.3 联络相关部门，办理承接查验等手续； 2.2.4 接收整理小区文件图纸，移交有关部门归档 2.2.5 组织编写承接查验报告； 3 前期介入的作用 3.1 完善小区的各种设施设备设计的人性化考虑。在使用功能方面提出设计整改意见。
5、 3.2 熟悉了解物业的建造情况，为日后物业工作的开展创造有利条件，并为各系统的配置和设备的选型提出遴选意见。 3.3 为小区的环保节能提出建设性的意见，并为落实措施提供监督检查作用。 3.4 现场跟踪小区施工质量，维护业主利益，提出整改意见，为今后工作带来方便。 3.5 为小区的竣工验收，移交接管做好准备工作。 3.6 为小区今后安全顺利运行，搜集各种图纸资料，了解安装调试过程中的一手情况。 3.7 参与协助区域开发中的物业品牌形象的树立，提高本物业在社会上的知名度。 4 楼盘前期介入部署 4.1 前期介入合同与时间节点 前期介入部门负责组织与委托方签订前期介入管理合同，前期介入工作至业主入
6、户三个月后止。 4.2 前期介入方案与计划 4.2.1 由前期介入部门根据施工进度拟订 “前期介入方案”，经前期介入部门经理审核报项目部，并告知小区经理。 4.2.2 按照项目批复的 “前期介入方案”，前期介入部门组织前期介入工作小组对施工设计、施工方案和物业管理要求、业主使用需求等因素，结合项目工程进度制订 物业前期介入工作计划表、物业前期工程验收 （ ）计划表。 4.3 前期介入的实施 4.3.1 前期介入部门的物业人员应完成对目标跟进的物业前期物业管理费用测算和可行性报告交公司领导审批。 4.3.2 前期介入部门的物业人员应完成参与对目标跟进物业的前期物业管理的投标书的制作并和房产开发公
7、司、区房地局联络完成前期物业招投标、和物价局联系收费价格申报等工作。 4.3.3 前期介入部门的物业人员应完成中标物业的前期物业管理与房产开发公司的合同的制作和签署流转工作。4.3.4 前期介入部门的工程人员应在不同阶段深入现场，按计划要求及国家有关规定，提出施工方案改进意见，跟踪施工质量，报告施工过失，参加施工、监理例会，必要时填写 工作联系单与开发商、监理进行联络。4.3.5 当与开发商或监理协调发生障碍时，前期介入部门人员可报告项目经理，由项目经理通过其它途径向开发商反映 。 4.3.6 前期介入工程人员需熟悉工程图纸及小区各项设备、设施的情况，如各线路管线走向、各类设备性能、技术标准、
8、操作规程等。为今后日常管理提供方便。同时应了解施工质量和进度。对在施工图和施工过程中发现的问题，及时用上述工作联系单提出并跟踪，避免造成不良后果。 4.3.7 行政人事部、工程部负责该项目组织架构及人员配备等的制定，并报项目经理审批。 4.4 不同情况下前期介入的运作 4.4.1 暂未建立小区管理部的前期介入，以前期介入部门为主，待管理部成立人员到位后，积极与之配合。 4.4.2 已设小区管理部的前期介入，前期介入部门与小区管理部密切配合，共同做好前期介入工作。5 本市楼盘前期介入（工程 ） 5.1 基本原则 5.1.1 日常具体操作以本公司或小区属地化管理为主。 5.1.2 设计阶段的前期介
9、入以工程部为主，并根据工程的主要节点派员赴现场负责对小区的工程技术人员实地带教和培训，并负责较大突出问题的把控。 5.2 主要工程节点 5.2.1 设计阶段 设计方案的讨论； 各系统的配置和设备的选型； 扩初设计图或施工图的阅图。 5.2.2 基础出零，结构完成 13 层。 各种房型的内外部结构； 安全性、耐久性、防水性、使用功能、物业管理以及小业主较为关注的问题等； 5.2.3 结构封顶，各配套系统开始进行施工，设备开始安装 水电设备安装调试； 道路景观施工； 弱电设备安装调试。 5.2.4 竣工验收 一户一卡验房培训； 总体存在的问题等； 各系统总验及整改跟踪、复验； 进户验房培训； 配合
10、进户，技术答疑； 设备设施验收； 图纸资料搜集整理。 6 外地楼盘前期介入 （工程） 6.1 基本原则 6.1.1 日常具体操作以外地分公司或小区属地化管理为主。 6.1.2 前期介入部门以设计阶段的前期介入为主，并根据工程的主要节点派员赴现场负责对外地分公司或小区的工程技术人员实地带教和培训，并负责较大突出问题的把控。 6.2 主要工程节点 6.2.1 设计阶段 ： 设计方案的讨论； 各系统的配置和设备的选型； 扩初设计图或施工图的阅图。 6.2.2 基础出零，结构完成 13 层： 各种房型的内外部结构； 安全性、耐久性、防水性、使用功能、物业管理以及小业主较为关注的问题等。 6.2.3 设
11、备安装： 水电设备安装； 道路景观施工； 弱电设备安装。 6.2.4 竣工验收： 一户一卡验房培训； 总体存在的问题等； 各系统总验及整改跟踪、复验； 进户验房培训； 配合进户； 设备设施验收； 图纸资料搜集整理。 6.3 前期介入工作总结 6.3.1 前期介入部门负责对前期介入中的各项建议的落实情况进行汇总，并填写 工程整改建议项目落实情况汇总表，经项目经理审核，交行政部备案。 6.3.2 对开发商的设计、施工改进建议可由前期介入部门总结后，并编制 前期介入物业建议书，报项目经理审核，并适时向发展商作反馈，既维护发展商的利益，又利于将来物业管理工作顺利开展。 7 承接查验 7.1 验房管理要
12、求 7.1.1 验房时间的确定。 7.1.2 初（复）验日期由前期介入部门、小区管理部与项目部协商后拟订验收计划。 7.1.3 人员要求： 小区管理部根据验房需要，安排管理人员、维修工、电梯工等相关人员至少在验房前一个月内到位； 小区管理部在人员到位后及时与前期介入部门协商拟订验房培训计划，落实带教人员及培训日期、内容； 培训可分三部分进行：验房要求综述、现场讲评、验房实践。 7.1.4 验房工作负责人的确定： 由小区管理部确定验房工作负责人，并通报前期介入部门。由其对验房的情况做好汇总工作，将验房结果经常与项目部取得联络，便于项目部督促施工方进行整改。对已提出过但仍未解决的问题，在再次提出时
13、需体现其延续性。 7.2 初验 7.2.1 由前期介入部门指导小区管理部在工程施工结束后进行验房，主要对土建、水电、门窗、设备设施等进行分系统验收。验收结果填写在荣城名苑房屋承接查验 （ ）记录表上，由三方 （项目、监理、物业）签字并各执一份。 7.2.2 对初验中发现的不合格项目，交项目部进行整改。 7.3 复验 7.3.1 由前期介入部门指导小区管理部在交房前进行复验，主要对初验不合格需整改的问题进行验收，填写 荣城名苑房屋承接查验 （ ）记录表上，一式三份，由三方 （项目、监理、物业）签字并各执一份。 7.3.2 对验收中发现的问题，由前期介入部门协同小区管理部负责跟踪。 7.4 设备设
14、施的验收、移交 7.4.1 设备设施 （包括供电、给排水、消防 (水、电、风)、智能化等系统）。由前期介入部门专业人员组织进行，小区管理部配合接收。按项目部/安装商所提供的经核实的移交设备清单对照实物一一予以核对 7.4.2 小区管理部按前期介入部门所提供的移交设备清单对照实物一一予以核对。 7.4.3 设备安装调试完成后由项目部、小区管理部、前期介入部门 （工程部）共同办理设备设施移交手续。 7.5 绿化的承接查验 7.5.1 前期介入部门配合小区管理部从项目部/安装商收集绿化工程资料。 小区管理部将收集到的绿化工程有关资料交公司物业部，由物业部交行政部，办理归档手续。 绿化移交前的 “保养
15、期”界定：新建小区的绿化正式移交 （一般）根据项目部与安装商合同约定为准。 7.5.2 管理要求： 新建小区绿化保养期间由小区绿化管理人员对绿化工程施工方按小区绿化工程要求进行监管。 管理中如发现问题，绿化管理人员应及时报告小区管理部经理，由小区管理部经理与相关方进行交流沟通，使之绿化工作顺利开展。 7.5.3 验收移交 项目部根据与施工单位绿化工程合同约定的时间，通知公司职能部门办理验收移交手续，会同小区管理部、施工单位等共同进行验收移交工作。 7.6 资料的收集、整理、移交 7.6.1 前期介入部门向项目部书面提出移交资料的要求，资料移交须办理签收手续： 物业接管验收所需的资料清单； 所移
16、交的设备清单。 7.6.2 前期介入部门在各种时段收集到的竣工资料原件在未移交前由其保管，小区管理部如需使用可向前期介入部门申领复印件。 7.6.3 在业户入住三个月内，前期介入部门将收集的物业验收归档资料，填写 物业移交书、资料、设备移交清单，交小区管理部。小区管理部兼职档案管理员按 档案管理规定整理归档。 7.6.4 前期介入部门配合小区管理部收集项目部、施工方、配套方等与物业后续工作有关企业的联络信息，填写 工程配套设施施工方/供应商情况一览表。7.6.5 在小区管理部门成立以前前期介入部门应负责做好与社会相关职能部门 （街道、民政、环卫、水电煤公用事业管理部门、有线电视、电讯、学校、警
17、署等等）的工作协调关系。成立后应将上述信息和未竟事宜移交小区管理部。 8 报告和记录 8.1 物业前期介入工作计划表 8.3 物业前期工程验收（ ）计划表 8.4 工作联系单 8.5 房屋承接查验 （ ）记录表 8.6 工程整改建议项目落实情况汇总表 8.7 资料、设备移交清单 8.8 物业移交书 8.9 工程配套设施施工方/供应商情况一览表 物业介入工作计划表_ 小区，第_期 早期介入起始日期计划安排:编制：_ 日期：_ 审批：_ 日期：_启用日期：2013年5月1日保管部门：工程部/小区管理部 保存期限：长期专心-专注-专业物业前期工程验收（ ）计划表 _ 小区， 第_期工程 ， 年 单位
18、：周任务编号任 务 名 称月月月月月1前期验收准备工作2初验（土建、水、电、门窗等）3施工整改跟进4通球（初验、复验）5设备验收6复验（土建、水、电、门窗等）7智能化初验8智能化整改跟进9智能化复验10电梯验收11正式资料移交12进户1314备注：编制：_ 日期：_ 审批：_ 日期：_ 启用日期：2013年5月1日保管部门：工程部/小区管理部 保存期限：长期 工 作 联 系 单 签发部门：荣城名苑物业服务中心编号： 发件日： 页：经办人： 审核人： 批准人：主题：收件部门： 收件人：公司名称： 工程整改建议项目落实情况汇总表 小区 类别 年度 Q/FR 2.2.5.1-06-2007序号工作联
19、系单编号要求整改数已整改数不确定数未整改数未整改事由物业项目部： 日期:开发商项目部： 日期： 共 页，第 页启用日期：2007年9月1日保管部门：工程部/小区管理部 保存期限：长期资料、设备移交清单 小区 第 期 类别： Q/FR 2.2.5.1-07-2007 项 目内 容数 量备 注项目移交人员： 日期：物业前期人员： 日期：公司工程部： 日期：小区管理部人员： 日期：归档人员： 日期： 共 页、第 页启用日期：2007年9月1日保管部门：工程部/小区管理部保存期限：长期Q/FR 2.2.5.1-08-2007 物业移交书 年 月 日 物业名称物业地址开发商建设商设计单位管理单位一 验收
20、具备条件 项目内 容移交情况备注产权资料房地产权证明房屋交付使用许可证建筑面积测定成果表技术资料总平面图、建筑、结构、设备隐蔽管线的全套图纸工程合同及开发、竣工报告工程预决算图纸合审记录工程设计变更通知及技术核定单沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等材料的质保书新材料、构配件的鉴定合格书水、电、卫生器具、电梯等设备的合格书供水、供暖的试压报告砂浆、混凝土试块试压报告（续页） 二 质量与使用功能检验 项目内 容检验情况检验人陪同检验人备 注主体结构地基基础沉降不超过GBJ7钢筋混凝土构件产生变形不超过GBJ10砖石结构必须有足够强度和钢度不允许有裂缝凡抗震设防的房屋必须符合GBJ11外墙不渗水
21、屋面排水畅通，无积水，不渗漏平屋面有隔热保温措施，没有检修孔阳台和三层以上屋面应有出水口、檐沟，落水管安装牢固，不渗漏楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高符合设计要求，没有积水、倒泛水、渗漏装修钢木门窗应安装平正，无翘曲，开关灵活，位置准确，钢门窗缝隙严密摸灰应表现平整，没有空鼓、裂缝和气泡门窗玻璃安装平整，油灰饱满，粘贴牢固饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线交顺直油漆、刷浆色泽一致，没有脱皮、漏涮现象电器电器线路安装平整、顺直、牢固、过墙有导管按套安装或预留电表位，有接地装置照明器具等低压电器支架牢固，部件齐全，位置正确，接触良好避雷装置连接点
22、牢固可靠，接地电阻符合GBJ232电梯能准确启动运行，选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动不超过GBJ232续页） 项目内 容检验情况验收人陪同检验人备 注电器电梯制动器、限速器及其他安全设备灵活可靠电梯安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料符合要求水卫消防管道安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏水压试验及保温、防腐措施符合GBJ242应安装水表或预留表位高位水箱进水管与水箱检查口的设置便于检修卫生间、厨房排污管应分设，出户管长不宜超过8M地漏、排污管接口、检查口不渗漏，排水畅水泵安装平稳，运行时无较大震动消防设施符合GBJ16、GBJ45要求，并取得消防检验合格证附属工程室外
23、排水系统的标高、窨井设置必须符合GBJ14管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设井圈化粪池应排污量设置，池内无垃圾化粪池进出口高差不小于5CM明沟、散水、落水沟头无断裂、积水房屋按单元设置信报箱挂物钩、晒衣架应安装牢固烟道、通风道、垃圾道畅通配套设施电子报警系统儿童娱乐设施停车场（库）（续页） 项目内 容检验情况检验人陪同检验人备 注其他 物业公司验收责任人： 开发商： 建造商： 交 接 日 期： 年 月 日启用日期：2013年5月1日保管部门：工程部/小区管理部保存期限：长期 工程配套设施施工方/供应商情况一览表小区 第 期工程 序号配套项目安装部位（幢/区域）施工方/供应商地址负责人/联
24、系人联系电话保修期限（年月）备 注启用日期：2013年9月1日保管部门：工程部/小区管理部 保存期限：长期验收表单消防系统验收表格系统竣工表楼号 验收时间：序号项目检验内容数量检验情况备注1消防栓系统室内消防栓2室外消防栓3消防水泵4水泵接合器5气压水灌6稳压泵7通风空调系统风机8防火阀9防烟排烟系统防烟阀10送风机11排风机12排烟阀13安全疏散系统疏散指示标志14消防电源15事故照明16防火门17防火卷帘18消防电梯19火灾报警系统感烟探测器20集中报警器21区域报警器22事故广播23手动按钮24喷洒灭火系统喷洒头25水流报警器26报警阀27压力开关28水泵29稳压泵30气压水罐31消防控
25、制室32其它灭火系统物业公司验收责任人： 开发商： 建造商： 交 接 日 期： 年 月 日启用日期：2013年5月1日保管部门：工程部/小区管理部保存期限：长期 金属管道工程验收及表格保证项目检验记录表项目名称： 验收时间：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格合格口 不合格口2保温材料的材质、规格和性能合格口 不合格口3保冷材料的材质、规格和性能合格口 不合格口4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能合格口 不合格口5绝热层分层厚度合格口 不合格口6设备铭牌覆盖合格口 不合格口7固定件穿透保冷层合格口 不合格口8隔垫设置合格口 不合格口9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料合格口 不合格口
26、10主管、伴管的加热空间合格口 不合格口11充填绝热层的密实合格口 不合格口12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封合格口 不合格口13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封合格口 不合格口14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能合格口 不合格口15硬质制品绝热层伸缩缝的留设合格口 不合格口16绝热层的膨胀间的留设合格口 不合格口17保冷层伸缩缝外再保冷合格口 不合格口18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝合格口 不合格口19防潮层材料的材质、规格和性能合格口 不合格口20金属保温层材料的规格、品种合格口 不合格口21普通薄钢板的防腐合格口 不合格口22金属护壳不加固定件的部位合格口 不合格口23金属护壳的固定不得损坏防潮层合格口 不合格口24金属保护层的接缝合格口 不合格口25保冷结构金属、保护层的接缝密封合格口 不合格口26毡、箔、布类材料的品种、规格合格口 不合格口27毡、箔、布类保护层的接缝合格口 不合格口28抹面灰浆材料的配比、性能合格口 不合格口物业公司验收责任人： 开发商： 承建商： 交 接 日 期： 年 月 日启用日期：2013年5月1日保管部门：工程部/小区管理部保存期限：长期 园林绿化工程验收单项目名称： 验收时间：序号品种规格合同数量实际数量说明备注物业公司验收责任人： 开发商： 承建商： 交 接 日 期： 年 月 日启用日期：2013年5月1日保管部门：