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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他
2、就要亏本。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。 由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方
3、可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 二、成本法适用的对象和条件 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行
4、估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为， 在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进人市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：
5、 首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，价格会下降；价格下降而成本已经发生，则利润会减少；利润减少使开发商得不到其原先期望的利润，开发商就会缩小投资规模或转产；开发商缩小投资规模或转产就会使以后的供给减少，供给减少而如果需求不变就会出现供小于求，供小于求就会使价格上升，价格上升就会使利润增加，利润增加就会重新吸引投资，重新吸引投资就会使供给增加，供给增加就会出现新一轮的供大于求。如此往复。 显而易见，如果不是在长期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于成本
6、加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可以大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。也正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。 懂得了上述原理之后，并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主
7、要的是下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。 成本法估价比较费时费力，重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度。尤其是那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。 三、成本法的*作步骤 运用
8、成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2估算重新购建价格； 3估算折旧； 4求取积算价格。 第二节 房地产价格构成 运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情
9、况确定其价格构成并估算各构成项目。 下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。 一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种： 1通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。 2通过在
10、城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。 3通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)。 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项： 1勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用； 2基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；
11、 3建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费； 4公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用； 5开发过程中的税费。 三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。 四、投资利息 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与
12、其应获的利润分开，不能算做利润。 五、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类： 1销售费用，包括广告宣传、销售代理费； 2销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加； 3其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 上述3类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。 六、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发
13、利润。估算开发利润应掌握下列几点： 1开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费。 2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种： （1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应
14、采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。 第三节 成本法的基本公式 一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新购建价格折旧 上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的
15、重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成
16、后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数 上式中： 实际估算时通常分为下列3大步骤进行： 1计算开发区全部土地的平均价格。 2计算开发区可转让土地的平均价格。此用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。 3计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 例51：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期
17、为3年，贷款年利率为10，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的15，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价销售税费和开发利润的比率 得出： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售税费和开发利润的比率) 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总
18、投资利息)(1-销售税费和开发利润的比率)可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售税费和开发利润的比率)(该荒地总面积可转让土地面积的比率)=(+)(1+10)1.5(1-15)(60)=4185(元平方米) 三、适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投
19、资利息+销售税费+开发利润 在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。 四、适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 第四节 重新购建价格 一、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 在这里，应特别记住下列
20、3点： 1重新购建价格是估价时点时的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。 2重新购建价格是客观的。重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不仅不能形成价格，而且是一种浪费；而低于社会一般平均耗费的部分，不会降低价格，只会形成个别企业或个人的超额利润。 3建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。 二、重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格，是先求取土地
21、的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。 求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。 求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块空地，但除旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或者具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，
22、即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下，发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。 三、建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种： 1重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 2重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建
23、造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑型式，使用与原建筑材料、建筑构配件和设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑购配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。 重置价格的出现是技术进步的必然结
24、果，同时也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高。而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，所以，通常重置价格都比重建价格低。 四、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。具体又有下列4种方法：(1)单位比较法；(2)分部分项法；(3)工料测量法；(4)指数调整法。 第五节 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因 这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的
25、折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面；(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。 (一)物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽；(2)正常使用的磨损；(3)意外的破坏损毁；(4)延迟维修的损坏残存。 自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年
26、数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。 正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)和无腐蚀性的，有腐蚀性的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。 意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。即使对其进行了修复，但可能仍然有“内伤”。 延迟维修
27、的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。 (二)功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现在人们认为的必要设施、设备等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求智能化，如果某个办公
28、楼没有智能化或智能化不够，相对而言就落后了。 (三)经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低，在估价上也应考虑这种折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。 例5-6：某旧建筑物，估计其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为5万元，户型不好和没有共用电视天线等导致的功能折旧为10万
29、元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为22万元，其现值为50万元减22万元等于28万元。 二、求取建筑物折旧的方法 折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法；(2)实际观察法；(3)成新折扣法。这些方法还可以综合运用。 三、求取建筑物折旧应注意的事项 第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或收回。在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。在会计上
30、，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。常常有这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提 足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧几乎或早已提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值。 但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。 第二，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起
31、计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为： 1建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。如图51(a)，是在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为50年，而不是52年或70年。如图51(b)，是一座旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为45
32、年，而不是35年、50年或60年。 2建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。这样处理是基于中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。如图51(c)，是一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为37年，而不是60年、63年或40年。如图51(d)，是一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为46年，而不是50年、44年或40年。 专心-专注-专业