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1、精选优质文档-倾情为你奉上南昌市2009年前三季度土地市场动态监测分析报告南昌市地产交易中心二九年九月南昌市2009年前三季度土地市场动态监测分析报告一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）1、土地供应总量南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来，随着政府积极应对金融危机的不利影响，认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施，狠抓投资项目的落实，土地供应量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量493.47公顷，同比增加了107.89。同比，第一季度增加40.24、第二季度174.12%，第三季度72.31%。2008年以来土地供应总量变动情况见图1-1。 图1-1 20
2、08年以来土地供应总量变动情况 单位：公顷2、土地供应结构土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地184.77公顷，约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应142.94公顷，同比减少36.11%；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应165.76公顷，约为去年同期的23倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的37.44、28.97%、33.59%。与2008年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了34.77和30.51个百分点，商住用地所占比重下降了65.28个百分点。2009年前三季度土地供应
3、结构见图12。图12 2009年前三季度土地供应用途结构从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为22.87公顷、59.90公顷、124.10公顷；供应比例分别为11.06%、28.95%、59.99%，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高了5.03和46.24个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了51.57个百分点。（见表1-1）表1-1 三类用地供应结构比较 单位：公顷土地用途2009年第三季度2008年第三季度2009年第二季度土地供应量比例（%）土地供应量比例（%）土地供应量比例（%）工矿仓储用地22.8711.063.172.64155.7862.63商住用地59.9028
4、.95116.8997.3659.8123.92其他用地124.1059.990034.3813.75合 计206.87100120.06100.0249.971003、土地供应方式出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积321.02公顷，同比增加43.98%，占供应总面积的65.05。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积254.56公顷，同比增加17.96%，占出让总面积的79.29；划拨供应土地172.45公顷，是去年同期的23.62倍，占土地供应总量的20.71%。 从季度情况看，第三季度出让土地面积81.96公顷，环比（209.71公顷）减少60.92%，占土地供应总面积的39.62%。其
5、中，招标、拍卖、挂牌出让面积80.20公顷，环比减少44.72%。划拨供应土地124.91公顷，环比增长206.45%，占土地供应量的60.38%。土地供应方式结构变化情况见表1-2。表1-2 土地供应方式结构变化土地用途2009年三季度2009年二季度2008年三季度土地供应量（公顷）比例（%）土地供应量（公顷）比例（%）土地供应量（公顷）比例（%）出 让81.9639.62209.7183.89120.06100.0划 拨124.9160.3840.2616.1100合 计206.87100249.97100.0120.06100.04、土地供应价款因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅
6、度减少。土地出让价款.33万元，同比下降了48.75%。平均出让单价663元/平方米，同比（1864元/平方米）下降64.42%。其中，招拍挂出让价款.01万元，同比减少了49.02%。招拍挂出让价款占出让总价款的97.45。从季度情况看，第三季度土地出让价款.32万元，同比下降了33.89%，环比增加了33.61%。其中，招拍挂出让价款.18万元，同比下降了39.08%，环比增加了42.21%。二、房地产开发用地（商服、住宅用地）供应分析1、房地产开发用地（商服、住宅用地）总体仍处于调整阶段，房地产开发用地（商服、住宅用地）供应量同比减少，但从季度供应情况看回暖迹象明显。房地产开发用地（商服
7、、住宅用地）供应142.94公顷，同比减少36.11%，占供应总量的28.97%。而三季度房地产开发用地（商服、住宅用地）供应114.67公顷，与去年同期基本持平，环比增加了91.72%，占供应总量的30.12，市场呈现回暖迹象。2、住宅用地总量有所减少。住宅用地供应为83.21公顷，同比减少43.17%，占房地产开发用地的58.21%。其中，三季度住宅用地供应60.71公顷，同比减少了22.66%，环比增加了50.49%，占房地产开发用地供应总量的52.94。3、商服用地总量增加明显。商服用地供应59.73公顷，同比减少22.75%，环比增加84.18%。占房地产开发用地总量的41.78%。
8、其中，三季度商业用地供应53.96公顷，同比增加了40.56%，环比增加了177.14%，占房地产开发用地供应总量的47.06。房地产开发用地供应结构比较见表2-1。表2-1 商业住宅用地供应结构比较土地用途2009年三季度2009年二季度2008年三季度土地供应量比例（%）土地供应量比例（%）土地供应量比例（%）房地产开发用地114.6710059.81100.0116.89100.0其中住宅用地60.7152.9440.3467.4578.5067.38商服用地53.9647.0619.4732.5538.3932.84三、公开出让的房地产开发用地状况分析1、公开出让房地产开发用地区域分布
9、特征分析本报告中将南昌市分为市中心片区、红谷滩（含昌北）片区、朝阳洲片区、京东（含高新）片区、城南（含象湖）片区、湾里片区、英雄（含桑海）片区。各片区成交宗地分布状况见表3-1及图31： 表3-1 商业、住宅分片区公开出让土地情况统计表 单位：公顷片 区市中心红谷滩（昌北）朝阳洲京东（高新）城南湾里英雄（桑海）合计宗数（宗）182921326面积0.2475.406.3512.4818.780.675.66119.58比重（）0.263.055.3110.4415.700.564.73100图3-1商业住宅分片区公开出让土地情况市中心片区市中心片区成交1宗0.24公顷（3.64亩）商业服务用地
10、，占公开出让的总面积0.2%。红谷滩（含昌北）片区该片区有成交宗地8宗，成交土地面积达75.40公顷（1131.0亩），所占公开出让总面积的63.05，可以看出，红谷滩仍然是南昌市今年土地供应市场的主流。所成交的宗地红谷滩片区以商业服务、旅馆、办公用地为主、昌北开发区以居住为主。 朝阳洲片区该片区在上半年无出让土地的状况下，第三季度有2宗居住用地成交，面积为6.35公顷（95.25亩），占公开出让总面积的5.31。京东（含青山湖、高新）片区京东片区成交土地9宗商业服务、居住用地，面积12.48公顷（187.2亩），占公开出让总面积的10.44%。城南片区该片区在上半年无出让土地的状况下，第三季
11、度成交2宗商住综合用地，面积为18.78公顷（281.70亩），占公开出让总面积的15.7。湾里片区湾里片区成交土地1宗，土地面积0.67公顷（10亩），占总面积的0.56。英雄（含桑海）片区该片区成交3宗桑海开发区的中、小面积的居住用地，土地面积5.66公顷（84.9亩），占出让该类用地总面积的4.73%。2、公开出让的房地产用（商服、住宅用地）地价格分析公开出让的房地产用地平均价格水平总体上升，第三季度地价上升明显。前三季度公开出让的房地产开发用地平均地价为1496元/M2米，楼面地价1098元/M2，同比上升幅度为13.33%（1320元/M2）、18.57%（926元/M2）。其中，三
12、季度公开出让房地产开发用地平均单价1744元/M2，同比（644元/M2）上升了170.81%，环比（1372元/M2）上升了27.11%；楼面地价1533元/M2，交易指数为169，同比上升了138.03%，环比上升了65.73%。从整体来看，2009年前三季度地价总体趋势处于上升态势，特别是第三季度上升速度加快。2007年以来房地产开发用地公开出让价格及地价指数详见附件五（南昌市商业住宅用地交易价格走势分析图）。三、工矿仓储用地供应分析工矿仓储用地供应总量和比例明显增加。工矿仓储用地供应184.77公顷，约为去年同期的30倍，占土地供应总量的37.44%，同比增幅明显。从季度情况看，第三季
13、度工矿仓储用地供应22.87公顷，是去年同期的7倍，环比减少了85.32%。工矿仓储用地以完全出让方式供应，市场化配置水平一直保持较高水平。出让工矿仓储用地184.77公顷，其中招牌挂出让135.02公顷，占出让比例的73.07%。第三季度出让工矿仓储用地22.87公顷，招牌挂出让21.56公顷，占出让比例的94.27%。工矿仓储用地出让价款32093.60万元，平均价格174元/M2。其中，招拍挂出让价款28618.15万元，平均价格212元/M2。第三季度出让价款4233.31万元，平均价格185元/M2。其中，招拍挂出让价款4170.42万元，平均价格为193元/M2，与上季度的价格基本
14、持平。四、土地市场运行特点由今年前三季度土地供应实际情况分析，目前我市土地市场呈现以下特点：一是从用地的供应总量上看，南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。其中，工矿仓储用地和其他用地供应增幅明显，分别为去年同期的30倍和23倍；而商业住宅用地供应有所减少，同比减少了36.11%。二是从房地产开发用地供地区域来看，重心仍然在红谷滩（昌北）片区。该片区所出让的房地产开发用地量，占同类用地总量的60%以上。三是从房地产开发用地结构上看，住宅用地供应总量有所减少，而商服用地供应增幅较大。四是从出让的价格看，因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少，单位地价同比下降64.42%。但公开出让的房地
15、产用地平均价格水平总体上升，同比上升13.33%；第三季度地价上升幅度明显，同比和环比分别上升了170.81%、27.11%。五是从成交比例看，流拍率明显降低。自六、七月份以来，竞买人增加，人气渐旺。有些宗地竞价激烈，土地市场出现供不应求现象，流拍现象比去年大幅减少。今年前三季度仅有2宗商业、办公用地流拍，流拍率为7%，同比下降了10个百分点。尤其是第三季度，所推出的商服住宅用地全部成交，流拍率同比下降近40个百分点。五、房地产市场运行状况我市房地产市场继续呈现稳定发展态势，商品房新增上市量、销售量继续增长。据统计局和房管局数据显示，1-7月份全市房地产开发投资累计完成71.23亿元，比上年同
16、期增长15.6%，其中住宅投资完成59.31亿元，增长9.7%，占全市房地产开发投资的83.3%，比去年同期下降4.4个百分点。1-8月份，市区商品房销售面积337.15万平方米，同比增长188.4%；销售金额153.4亿元，同比增长159.12%。其中：商品住宅销售25794套，同比增长199.65%；面积293.9万平方米，同比增长208.03%；销售金额127亿元，同比增长174.97%。存量房交易1.37万宗，同比增长87.63%；交易面积117.73万平方米，同比增长53.68%。其中，存量住房量13219套，同比增长102.16%；交易面积为108.51万平方米，同比增长106.6
17、2%。从商品房销售的价格上看，全市商品房均价已由第一季度4260元/平方米左右，逐步上升至第三季度的4570元/平方米。总之，由于政府以及开发商的共同努力，楼市开始回暖，并已渐趋平稳。六、市场预测和建议08年疲软市场对南昌房地产市场造成了不小的影响，开发商在08年出于资金的考虑，减缓了部分楼盘的施工进度以及新开工面积，拿地激情锐减，在很大程度上使09年潜在可供应项目减少。在09年1-5月份市场需求集中释放的形势下，房地产市场供不应求矛盾渐显，目前商品住宅市场在某种程度上正属于在售项目存量去化，新增项目真空期的阶段，这将加大开发商对土地的需求。为此，我们建议如下：一是推地节奏应随楼市上升而相应加
18、快；二是加强供后监管，防止土地囤积和非法转让，限期开工建设，以保障房地产市场正常供给。附件一：2009年三季度及前三季度建设用地情况一览表附件二：南昌市土地市场动态分析月报表附件三：商业住宅用地楼面地价动态分析图附件四：南昌市商业住宅用地地价监测数据表附件五：南昌市商业住宅用地交易价格走势分析图专心-专注-专业附件一：2009年第三季度建设用地情况一览表填报单位：江西省南昌市国土资源局地产交易中心 单位：公顷/万元建设用地供应总量土地供应方式指标名称合计面积出让小计招标、拍卖、挂牌出让协议出让租赁小计其他有偿供地方式小计划拨小计新增存量面积新增成交价款纯收益应招拍挂面积实际成交价款面积成交价款
19、面积租金面积收入面积新增合计206.8781.96.3280.2080.20.181.76320.140000124.911、商服用地27.3027.3027355.8427.1127.1127244.770.19111.07000002、工矿仓储用地22.8722.874233.3121.5621.564170.421.3162.89000005、住宅用地普通商品住房31.5331.5375109.9931.5331.5375109.9900000中低价位、中小套型商品住房0.260.26146.180.26146.18经济适用住房用地00000000000000廉租住房用地0.810.81
20、别墅、高档公寓用地00000000000000其他住房用地00000000000000其他用地124.100.67124.100.67说明：1、新增是指报告期经依法批准农用地转用和土地征用并在报告期转为国有建设用地已供应出去的面积。本表因开发区上报的此项数据不完整，而无法统计。包括原国有农用地和未利用地经转用审批转为国有建设用地后供应出去的面积和征用集体土地后供应出去的面积。2、成交价款是指市、县人民政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有土地的成交价总额。3、租金是指承租方为取得土地使用权而向国家支付的价款。以报告期实际收入数为准。4、纯收益是指政府取得的纯收益，即成交价款扣除政府的土地取
21、得成本（包括征地拆迁等费用）和土地开发成本后的余额。2009年前三季度建设用地情况一览表填报单位：江西省南昌市国土资源局地产交易中心 单位：公顷/万元建设用地供应总量土地供应方式指标名称合计面积出让小计招标、拍卖、挂牌出让协议出让租赁小计其他有偿供地方式小计划拨小计新增存量面积新增成交价款纯收益应招拍挂面积实际成交价款面积成交价款面积租金面积收入面积新增合计493.47321.02.330254.56254.56.0166.465431.320000172.4501、商服用地59.7359.7365012.95059.4859.4864852.220.25160.730000002、工矿仓储用
22、地184.77184.7732093.600135.02135.0228618.1549.753475.450000005、住宅用地中低价位、中小套型普通商品住房76.5276.52.78060.0760.07.6416.451795.14000000经济适用住房用地廉租住房用地6.69000000000006.690别墅、高档公寓用地000000000000000其他住房用地000000000000000其他用地165.7600000000000165.760说明：1、新增是指报告期经依法批准农用地转用和土地征用并在报告期转为国有建设用地已供应出去的面积。本表因开发区上报的此项数据不完整，而
23、无法统计。包括原国有农用地和未利用地经转用审批转为国有建设用地后供应出去的面积和征用集体土地后供应出去的面积。2、成交价款是指市、县人民政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有土地的成交价总额。招牌挂出让面积、金额以当季在交易中心实际成交数据为准。3、租金是指承租方为取得土地使用权而向国家支付的价款。以报告期实际收入数为准。4、纯收益是指政府取得的纯收益，即成交价款扣除政府的土地取得成本（包括征地拆迁等费用）和土地开发成本后的余额。附件二 南昌市土地市场动态分析月报表南昌市地产交易中心 2009年9月30日制0年分 类成 交宗 地 数土地面积(亩)总 地 价(万 元)总 建 筑面 积(万M2
24、)地 面 地 价楼 面 地 价溢 价(万元)溢 价增 幅( %)竞价人次 (人次/宗地)备 注平均值(万/亩)环 比(%)同 比(%)平均值(元/M2)环 比(%)同 比(%)1月商业住宅用地5314.5924100.6937.2276.61-24.04-32.69648-5.4-23.13001.0工矿仓储用地269.461168.4516.8227.38001.0合 计7384.0525269.1437.22001.02月商业住宅用地213.64237.841.02113.57127.094.821519134.41249.20001.0工矿仓储用地122.38145.465.5-72.5
25、001.0合 计336.02383.291.02001.03月商业住宅用地119.35425.71.9454.0-31.32-189.2539-64.52-50.87003工矿仓储用地00合 计119.35425.71.29003.00年分 类成 交宗 地 数土地面积(亩)总 地 价(万 元)总 建 筑面 积(万M2)地 面 地 价楼 面 地 价溢 价(万元)溢价 增幅 (%)竞价人次 (人次/宗地) 备注平均值(万/亩)环 比(%)同 比(%)平均值(元/M2)环 比(%)同 比(%)4月商业住宅用地4116.5210314.7714.1888.5263.93-58.7272734.88-6
26、6.992448.66.391.5共3宗工业用地未成交工矿仓储用地3446.256950.6315.58-39.17001.0合 计7562.7717265.40005月商业住宅用地1390.9133559.8931.1085.85-3.02-21.04107948.42-18.31001.0共2宗非工业用地未成交工矿仓储用地4834.067786.159.34-40.05-64.8100合 计51224.9741346.04006月商业住宅用地258.587897.2010.70134.8157.03-9.62738-31.60-93.7000工矿仓储用地4329.828397.0525.4
27、6172.5957.9400合 计6388.4016294.2500上半年总计商业住宅用地15913.6076536.1096.1583.76-50.227862.4共3宗工业用地、2宗非工业未成交工矿仓储用地141701.9724447.7314.36合 计292615.57.830年分 类成 交宗 地 数土地面积(亩)总 地 价(万 元)总 建 筑面 积(万M2)地 面 地 价楼 面 地 价溢 价(万元)溢价 增幅 (%)竞价人次 (人次/宗地) 备注平均值(万/亩)环 比(%)同 比(%)平均值(元/M2)环 比(%)同 比(%)7月商业住宅用地5472.2930015.3818.556
28、3.5552.8616.521618119.24138.641357.24.5231宗工业用地未成交工矿仓储用地119.69126.026.4-74.86-73.06001.0合 计6491.9830141.4008月商业住宅用地0000000工矿仓储用地6196.081280.786.532.0300合 计6196.081280.786.53009月商业住宅用地6407.9472339.1348.23177.33179.0461.021500-7.2914026613.5655.824工矿仓储用地4107.712763.6325.66292.9600合 计10515.6575102.7600
29、三季度合计商业住宅用地11880.23.5266.78116.2827.28170.92153365.91139.5327970.7627.333.5共1宗工业用地未成交工矿仓储用地11323.484170.4212.891.0合 计221203.71.94前三季度总计商业住宅用地261793.83.62162.9399.7313.33109818.5730419.3617.01.58共4宗工业用地、2宗非工业用地未成交工矿仓储用地252025.4512567.47合 计513819.28.09备注： 2月份、3月份各有一宗毛地出让的商服用地，测算地价时以净地测算； 未成交宗地共6宗，总面积1
30、07.22亩。其中：非工业用地2宗，面积29.26亩，工业用地4宗，面积77.96亩。商业住宅用地楼面地价动态分析图注备：在同比中，因2007年6、7、9月无非工业用地成交，因此2008年6、7、9月沿用上一个月度的数据。09年8月无商住用地出让，故9月份与7月份环比。附件四： 南昌市商业住宅用地地价监测数据表制表单位:南昌市地产交易中心年 度交 易宗地数土地面积(亩)总地价 (万元)总建筑面积(万m2)平 均 容积率平均成交单价(万元/亩)平均楼面地价(元/m2)地价指数环比涨幅(%)同比涨幅(%)说明二七年一季度231281.93149.091.78886.6972780-8.048二季度
31、8291.765480456.942.81187.896210632.3275三季度240.194103008.693.24256.26119213123.90102.56四季度14657.40105.842.416250.46155617231.2296.34全年统计472271.284320.562.1147.73平均104711656.61二八年一季度15995.13177.542.676187.941053116-32.5644.84二季度111007.41116.761.738155.12133814826.7838.77三季度143706.89248.411.042.9264071
32、-52.17-46.31四季度10601.816618583.942.086109.987888723.13-49.36全年统计506311.24626.651.48990.9907100-13.37二九一季度8347.582476440.171.7376.8066674-14.94-36.21注二季度7566.0251771.87 55.981.4891.4792510238.89-30.87三季度11880.23.7666.781.138116.28153316965.68138.03说 明：一季度出让商业住宅用地中含毛地出让的宗地两宗，测算地价时以净地价为依据计算。（地价指数是以2003年一季度楼面地价906元/M2）附件五：