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1、精选优质文档-倾情为你奉上（一）适度加大建造成本法例1甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1，500万元，开发成本3,200万元，含借款利息200万元，可售面积30,000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3,200元，销售收入总额为9,600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本150032002004500（万元）扣除项目金额4500130%96005.5%58505286378(万元)增值额
2、960063783222(万元)增值率3222637850.52%适用税率40%，速算扣除率为5%;应交土地增值税322240%63785%1288.8318.9969.9(万元)方案2：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1,200万元,装修之后，每平方米售价为3,700元,销售收入总额11,100万元,无其他变动因素。不含息建造成本1500320020012005700（万元）扣除项目金额5700130%111005.5%7410610.58020.5(万元)增值额111008020.53079.5(万元)增值率3079.58020.538.40应交土地增值税3079.530
3、%0923.85(万元)方案2与方案1的差额969.9923.8546.05(万元)（二）费用移位法例2仍然利用例1的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。讨论：调整公司编制，10的“房地产开发费用”扣除是否会降低？不含息建造成本15003200200120010025900（万元）扣除项目金额5900130%111005.5%7670
4、610.58280.5(万元)增值额111008220.52819.5(万元)增值率2819.58280.534.05%适用税率30%,速算扣除率为0；应交土地增值税2819.530%0845.85(万元)改变公司编制减少土地增值税额923.85845.8578.00(万元)两种方法降低税负46.0578124.05（万元）综合化法（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税例3宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4,000万元，房地产开发成本9,000万元，其中含银行借款费用1,000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40,000平方米，每平方米平均售价6,400元，销
5、售总额25,600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。建造总成本4000900013,000（万元）不含息建造成本13,0001,00012,000（万元）银行借款费用/建造成本1000120008.33%5土地增值税纳税申报表单位：万元项目行次比例扣除据实扣除房地产开发费用1312001600其中：利息146001000其他房地产开发费用15600600（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额12,000130%25,6005.5%15.6001.40817.008(万元)增值额25600170088592(万元)增值率85921700850.52%适用税率40%,速算扣除率为
6、5%;应交土地增值税859240%170085%3436.8850.42586.4(万元)（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额12000（120%5%）1000256005.5%150001000140817408(万元)增值额25600174088192(万元)增值率81921740847.06%应交土地增值税819230%02457.6(万元)据实扣除法较比例扣除法节税2586.42457.6128.8(万元)（四）合作建房筹划法例4甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备
7、将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据土地增值税条例规定，应征收土地增值税。财税（2003）16号扣除项目金额3,000（8,0003,000）5.5%3275（万元）增值额8,0003,2754,725（万元）增值率4,7253,275144.27%适用税率50%，速算扣除率15%；应纳土地增值税4,27550%3,27515%2,137.5491.251,646.25（万元）（2）筹划方案：变
8、转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：国税发（2009）31号，财税（2003）16号应交营业税（550030002）5%200(万元)应缴城市维护建设税200714（万元）应缴教育费附加20036（万元）转让土地使用权利得550015002203780(万元)会计分录为：借：投资性房地产写字楼 5500万贷：无形资产 土地 1500万应交税费 应交营业税 200万应交税费 应交城
9、建税 14万应交税费 教育费附加 6万营业外收入 3780万甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5,500万元加上土地使用权1,500万元，总成本7,000万元。假设甲公司以8,000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：扣除项目金额（房5500土地1500）（8,000有发票5,500）5.5%7137.5(万元)增值额80007137.5862.5(万元)增值率862.57137.512.08%应纳土地增值税862.530%258.75（万元）减少土地增值税额1646.25258.751387.5(万元)（五）股权转让筹划法例5广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本300
10、0万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，德隆房地产公司准备用10000万元收购这项在建项目。如何转让可以使广源房地产开发公司税费最低？方案1、广源房地产公司将土地使用权转让给德隆公司，应纳税费：（1）营业税及附加：100005.5%550(万元)（2）土地增值税:扣除项目金额(30002000)130%100005.5%65005507050(万元)增值额1000070502950(万元)增值率2950705041.84%应交土地增值税2
11、95030%885(万元)（3）印花税100000.55(万元)（4）企业所得税:应纳税所得额10000500010055088553460应纳所得税346025865(万元)（5）个人所得税：假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：（3460865)20519(万元)（6）应纳税总额55088558655192824(万元)方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。假设，甲公司资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买甲公司全部股权并负责偿债，计算纳税效果。（1）营业税：财税2002191号规定，股权转让不征收营业税（2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业
12、仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。（3）印花税100000.55(万元)股权交易（4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税（75003000）20%900（万元）（5）应纳税总额5900905(万元)方案2比方案1节省税费28249051919（万元）转让在建项目与转让股权纳税比较表单位：万元转让在建项目纳税额转让股权纳税额增（）、减（）1.营业税及附加5505502.契税3.土地增值税8858854.印花税555.企业所得税8658656.个人所得税519900381合计28249051919（六）转让在建工程法例6七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平
13、方米，取得土地使用权支付的费用3,000万元，建造成本10,000万元，其中：金融机构借款费用1,000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10,000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？方案1、销售毛坯房，建造总成本13,000万元，不含息建造成本12,000万元，销售收入总额30,000万元。（1）营业税及附加=30,000 5.5%1650(万元)（2）土地增值税:扣除项目金额12,000130%30,0005.5%17,250(万元)增值额30,00017,25012,750(万元)增值率12,75017,25073.9
14、1%适用税率40%，速算扣除率5%；应交土地增值税增值额40%扣除项目金额5%12,75040%17,2505%4,237.5(万元)（3）印花税=30,000 0.000515(万元)（4）企业所得税：应纳税所得额(30,00013,0001,6504,237.560015)=10,497.5（万元）应交企业所得税10497.525%2624.38(万元)（5）税负总额16504237.5152624.388526.88(万元)（6）税负率8526.883000028.42%方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元
15、，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10,800元，销售总额32,400万元。总体税费由两个公司来承担。（一）七星公司的税负:（1）营业税及附加20,0005.5%1,100(万元)（2）土地增值税：扣除项目金额12,000130%1,10016,700(万元)增值额20,00016,7003,300(万元)增值率3,30016,70019.76%适用税率30%，速算扣除率为0；应交土地增值税增值额30%-03,30030%-0990(万元)（3）印花税20,000 0.000510(万元)（4）企业所得税（20,00012,0006001,10099010）25%5,30
16、025%1325（万元）（5）税负总额1,1009901013253,425（万元）（二）佳德公司的税负：（1）契税20,000 3%600(万元)工程成本20,0002,00060022,600（2）营业税及附加（32,40020,000）5.5%682(万元)（3）土地增值税：扣除项目金额22,6001.368230,062(万元)增值额32,40030,0622338(万元)增值率2,33830,0627.78%应交土地增值税2,33830%0701.4(万元)（4）印花税32,400 0.000516.2(万元)（5）企业所得税：应纳税所得额324,00022,600期间费用20,00
17、10%682701.416.28200.4（万元） 应交企业所得税额8,200.425%2,050.1(万元) (6)税负总额600682701.416.22050.14,049.7(万元)（三）两个公司纳税合计3,4254,049.77,474.7(万元)方案2比方案1节税8,526.887,474.71,052.18(万元)（七）企业筹建期的巧妙运用例8某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2,800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为“普通标
18、准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5,200万元，可售面积20,000平方米，以单位均价6,700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。土地增值税的计算：（1）销售收入总额6,70020,00013,400万元（2）扣除项目金额（2,8005,200）130%13,4005.5%10,40073711,137(万元)（3）增值额13,40011,1372,263万元（4）增值率2,2
19、6311,13720.32%适用税率30%，速算扣除率为0（5）应交土地增值税2,26330%0678.9(万元)筹划方案：国税发1995153号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化土地增值税的计算：（1）销售收入总额6,70020,00013,400万元（2）扣除项目金额（2,8005,200200）130%13,4005.5%10,66073711,397(万元)（3）增值额13,40011,3972,003万元（4）增值率2,00311,39717.57%增值率小于20，免征土地增
20、值税，节税678.9(万元)。（八）增加土地开发成本,降低土地增值税例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。第一方案、取得土地使
21、用权，不进行开发即转让的税负计算：（1）扣除项目金额=2000(50002000)5.5%2165（万元）（2）增值额500021652835（万元）（3）增值率28352165130.95%适用税率50%，速算扣除率15%；（4）应交土地增值税283550%216515%1417.5324.751092.75（万元）第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：（1）扣除项目金额(20001000）1.3(61002000)5.5%3900225.54125.5(万元)（2）增值额61004125.51974.5（万元）（3）增值率1974.54125.547.86适用税率30%，速算扣除
22、率为0；（4）应交土地增值税1974.530592.35(万元)第二方案较第一方案1092.75592.35500.40(万元)（九）投资时机的最佳选择例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13,000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28,800万元。方案一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店（1）营业税及附加：0.00（2）契税：28,80041,152（万元）（3）土地增值税：房产酒店的建造总成本15,0002
23、013,00016,000（万元）扣除项目金额16,00013020,800（万元）增值额28,80020,8008,000（万元）增值率8,00020,80038.46适用税率30，速算扣除率0；应交土地增值税8,000302,400（万元）应交契税与土地增值税1,1522,4003,552（万元）方案二、以20的土地使用权作价和13,000万元的资金对酒店公司进行投资，由酒店公司委托景泰房地产公司代建。（1）营业税及附加：根据财税2002191号文件，可以免征。（2）土地增值税：根据财税200621号文件规定可以免征。（3）契税15,000204120（万元）节税金额3,5521203,4
24、32（万元）方案三、取得土地使用权时，直接把其中20的土地办在酒店的户头，还可以节省契税120万元。方案四、采取企业分立的办法，根据财税2008175号文免契税（十）土地出让金返还筹划法企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补助”的范畴，计入“营业外收入”科目。土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是：1、企业从政府取得的补贴收入符合税法“收入总额”的立法精神。2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。例、A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20，6月16日A
25、公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？方案一、计入“营业外收入”借：银行存款 400万贷：营业外收入 400万纳税效果分析：（1）土地使用权支付的金额仍然是2,000万元，按照130计算扣除项目，扣除2,0001302,600万元；（2）营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元。方案二、把土地出让金返还冲减开发成本，多数企业会计做账借：银行存款 400万贷：开发成本土地征用及拆迁费 400万纳税效果分析：（1）土地使用权支付的金额减少到1,600万元，按照130计算扣除项目，扣除1,6001302,080万元；土地增值税清算时少抵扣增值额2,6002,080520万元土地增值税率按30计算，应交说52030156万元（2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400156）244万元。应缴所得税2442561（万元）应交税费总额15661217（万元）专心-专注-专业