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1、精选优质文档-倾情为你奉上南召县房地产市场分析报告南召县位于河南省西南部，伏牛山南麓，南阳盆地北缘。全县辖16个乡镇、340个行政村、63万人，总面积2946平方公里，山区和丘陵面积占96.6%，基本格局是“七山一水一水分田，一分道路和庄园”。先后被国家、河南省命名为：中国辛夷之乡、中国柞蚕之乡、中国特色文化之乡、全国科技进步县、全国有机农业生产基地县、河南省县域经济发展“十快县”、河南省对外开放重点县、河南省无公害水产养殖基地县、全省绿色道地中药材基地县等荣誉称号。 2010年全县GDP完成69.3亿元，同比增长12.8%；全社会固定资产投资完成62.9亿元，增长28.9%；农民人均纯收入达
2、到4306元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入达到13141元，增长11.7%；地方财政一般预算收入完成2.44亿元，增长16.5%；城乡居民储蓄余额达到38亿元，增长16.9%；社会消费品零售总额达到42.3亿元，增长18.6%。 各类政策性项目138个，到位资金6.6亿元；新上及续建招商引资项目102个，到位资金15亿元；实际利用外资1900万美元，总投资7.14亿元的天瑞集团青山水泥项目建成投产，投资5.82亿元的云铸年产10万吨铸造项目设备正在安装，天池抽水蓄能电站、核电站项目扎实推进。产业集聚区建设步伐加快， 工业投资27.3亿元，增长38.5%，占城镇固定资产投资的67.4%
3、，汽配铸造、电力能源、矿产建材、农副产品加工四大主导产业规模进一步膨胀，工业总产值完成108.1亿元，增长12.5%。来自工业的税收突破1.4亿元，增长15.6%。规模以上工业企业达到77家，实现总产值76.7亿元，增长24.8%；完成增加值20.7亿元，增长25%；实现利润3.9亿元，增长63%。南召县由于城市规模比较小，配套不完善，交通不发达，县城被四周山区包围的影响扩大发展有很大的局限性，房地产市场现起步比较晚，居民对商品房的概念比较差，正规项目不多，体量比较小，均价基本在1900左右，私人开发跟小产权把原本不成熟的市场搅得比较混乱，价格基本在12001500每平方。 南召县在售项目市调
4、：1、 城南世家 项目地址：黄洋路南段（新体育中心对面），开发商：河南四方置业有限公司，项目宣传以南召首个商业步行街、滨水、黄金三角、体育中心为主题。多层现房，户型为两室两厅、三室两厅、四室两厅。均价：2000左右，现在不做银行贷款，现在已属尾盘，剩余房子不多。售楼部的装修比较简单，销售人统一着装共5人部分是从南阳过来的，整体销售水平一般。2、 金岭秀水：项目地址：光明西路（县医院对面），项目宣传比较单一，只有宣传单也跟工地围挡，项目本身没有突出的亮点，西边跟北边是未开发的山地。周边环境比较差，项目的体量比较小就两栋多层，现房，只有几套房源，不做银行贷款，户型结构：两房两厅90多平方，三房两厅
5、129140平方，3F的房价为2180元每平方。售楼部简陋，销售人员就一个30多岁的大姐。销售技巧服务水平比较差。3、 名门首府： 项目地址：南召县城关镇人民北路，开发商：南阳鸿欣房地产开发有限公司，项目现在还没有动工，就一栋高层28层，总建面积在3.5万平方左右其中一到四层为8000平米的商业，5到28层为住宅面积为141.39跟143两种，均为三房两厅，宣传方式：流动广告宣传车、派发宣传单、工地围挡，于2012年01月10日进行认筹，认筹方式为交2万抵2.8万，交5万抵6.8万两种优惠方式其中还派发的有小礼品，认筹是不订房号，价格，只显示认筹的号码，预计2012年05月份开盘，现场销售人员
6、4人，统一着装，个人能力，服务意思一般。4、 水岸鑫城：项目地址：光明路与滨河西路交汇处，开发商：南阳鑫泰房地产开发有限公司，整合推广：武汉大唐镇库，项目整体规划6万方以多层为主局部小高层，目前在南召县是比较成熟而且规模比较大的小区小区宣传多以规划、公园、自然水景建筑风格、区位等为主题，向项目已接近尾盘所剩房源有十几套现房，价格在2300元每平方现在不做按揭。售楼部只有两名置业顾问，姓郭跟姓陈后者的各方面水平能力相对比较优秀。本案分析：项目名称：芙蓉苑项目位置：滨河路与丹霞路交汇处向西20米，开发商：南阳弘泰置业有限公司，项目优势：1、 项目地块方正地面无附着物便于开发。2、 紧邻南召县唯一公
7、园、黄鸭河自然人文景观好。3、 滨河路、丹霞路纵横交错出行方便。4、 县重点一中距学校仅500米远。5、 远离县城喧闹地段比较幽静更适合居住。项目劣势：1、 项目体量小不能形成规模。2、 项目占地为旧河道施工阶段稍有不慎对房屋结构会有很大影响。3、 紧邻加油站对项目有很大的安全威胁。4、 周边的商业配套不全没有规模性的商业。5、 周边以修理、洗车行业为主对项目的环境形象有很大的影响。项目推广大概思路： 主要以公园、河流为宣传主题，体现休闲娱乐 项目本身以电梯洋房，凸显小区品质、跟目前市场的稀缺，项目的最大竞争对手：1、 凯旋城、项目31万方体量大，21栋高层，项目本身配套齐全，计划于2012年
8、5月开盘2、 名门首府、两栋28层的高层，地处繁华地段，现认筹期，计划于2012年5月开盘销售入市：1、 争取2012年春节前把项目整体规划设计图、效果图、户型面积、施工方案、报建审批、推广方案等定案。2、 春节后正式对外宣传售楼部开放接受客户来电来访咨询。3、 3月底（两个月的客户积累）根据客户量开始认筹，周期为十天（具体方案另订）。4、 在4月上旬或中旬正式开盘（根据工程进度）。5、 强销期持续到5月（整月）。6、 根据销售量调整销售方案计划跟宣传推广计划。总体推广方案所需：1、 项目投资策划：（1）、项目用地周边环境分析（2）、区域市场现状及其趋势（3）、土地SWOT分析（4）、项目市场
9、地位2、 项目形象策划（1）、项目案名的诠释、总体推广策划思路（2）、项目的宣传主题、宣传语（3）、工地环境包装3、 项目推广策划一、区域市场实态分析1房地产市场总体供求现状2项目周边竞争性楼盘调查项目概况 市场定位 售楼价格销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率公关促销活动 其他特殊卖点和销售手段3项目主要卖点4项目强势、弱势分析与对策二目标客户群定位分析1南召人口总量及地块分布情况2南召经济发展状况和人口就业情况3南召家庭情况分析家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯4项目客户群定位目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述目标客户a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户资料三、价格定位及策略1项目单方成本2项目利润目标3可类比项目市场价格4价格策略5价格分期策略四、入市时机规划1宏观经济运行状况分析2南召房地产相关法规和市场情况简明分析3入市时机的确定及安排五、广告策略1广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略 广告的阶段性划分2广告主题3广告创意表现4入市前印刷品的设计、制作宣传海报、折页 六、媒介策略1媒体总策略及媒体选择2媒体总策略3媒体选择4媒体创新使用5软性新闻主题6媒介组合7投放频率及规模8费用估算七、推广费用计划1现场包装2印刷品3媒介投放4公关活动九、公关活动策划及现场包装 专心-专注-专业