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1、精选优质文档-倾情为你奉上郴 州 市 商 业 市 场 调 研 报 告第一章 郴州市宏观经济环境一、郴州概况郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。郴州市位于北纬24532650，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,
2、冬寒期短的特点。郴州市2009年末总人口为467.02万人（郴州市区人口为47万人）。其中，城镇人口为179.68万人，占总人口的38.8%，乡村人口为283.34万人，占61.2%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提
3、供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。尤其武广高速铁路的贯通，郴州、长沙、广州迈入了“同城”时代。【解说】：1、郴州是湖南融入珠三角经济贸易圈和港粤经济圈前沿阵地，受两大经济圈辐射最直接的地方。地理位置优越，区位的凸显及较好的气候环境为整个郴州经济的发展起到很好的推动作用；2、人口的增加必定会带动消费市场的活跃；3、交通条件的提升改善了郴州与附近城市的经贸往来,让经济圈无形的扩张,
4、对地区的发展有着明显的拉动,同时促进了消费的多样化也促成投资环境的优化,有效的缩减城乡的差距。4、从南海迎面吹来的南风改变了这个城市的每一个角落，郴州人虽然背靠大山，却是面向大海的，他的文化是多元的，外向的。三湘文明和粤港文化在这里交织，在这里你既可以感觉到湖南的楚湘文化，又可以感受到粤港文明，这个城市已经成为了一个多元的文化交织在一起的地方，郴州的发展已经让整个中国的中西部为之侧目，被学者誉为郴州现象。二、郴州宏观经济环境（一）郴州经济近几年一直保持快速发展表 11：郴州市GDP增长情况时间(年)城市GDP（亿元）同比增长2006546.283%2007649.412.3%2008734.1
5、7.0%2009821.516%2010年上半年456.416.6% 从上表可知，郴州市近几年国民经济生产总值一直保持着快速的发展，从2006年的546.2亿元,到2009年的821.5亿元,中间增长差为275.3亿元,增长率为50.4%,再从今年上半年GDP来看几乎已达到2006年全年的GDP水平,可想而知,郴州的经济发展必定会对郴州的房地产市场有着强大的推动作用，同时也为郴州房地产提供了良好的经济环境。房地产行业是一个资金密集型行业，郴州较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。（二）郴州居民人均可支配
6、收入与居民消费性支出保持上涨的趋势 表1.2:郴州市居民人均可支配收入情况时间（年）城镇居民人均可支配收入（元）同比增长农村居民人均可支配收入（元）同比增长200610606105%365462%20071243317.2%38385.1%20081376510.7%41026.9%2009137879.9%451910.2%2010年上半年-表1.3郴州市城市居民消费性支出情况时间城镇人均消费性支出(元)同比增长农村人均消费性支出(元)同比增长200689587.3%28443%200796247.4%29604.1%2008104398.5%32208.8%200994768.7%2831
7、6.6%2010年上半年-上表得知, 近年来，郴州市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，表1.2显示郴州城镇居民人均可支配收入与农村居民可支配收入自2006年以来一直保持上涨的趋势, 整体数字显示2006至2009年每年都以1000元的速度向上增长,到2009年末郴州城镇居民人均可支配收入已达到13787元,这一上涨的趋势也将预示着郴州未来消费市场表现活跃,房地产市场表现旺盛。我们认为，郴州城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目销售价格的提升奠定了一定基础。（三）郴州市全市全社会固定资产投资总额和房地产投资呈高速增长
8、表1.4:郴州市全市全社会固定资产投资情况时间固定资产投资总额（亿元）同比增长20062144143%2007248.816.1%2008299.920.5%200959799.5%2010年上半年321.632%表1.5:郴州房地产投资情况时间(年)房地产投资(亿元)同比增长200622.29.4%200727.423.5%200830.210.1%200942.540.9%2010年上半年13.8924.46%从上表可知,近年来郴州市固定资产投资和房地产投资都保持着持续高速的增长。2009年较2008年来说是郴州固定资产投资和房地产投资出现了一个增长的高峰期,同比增长分别为99.5%和40
9、.9%。郴州各方面进入快速的增长阶段。2010年上半年固定资产投资已达到去年全年的53.87。我们认为，预计在未来几年郴州房地产市场仍然呈现稳定持续的增长速度，郴州房地产供应量也将大幅度增加。（四）从郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积来看 表1.6:郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积情况年度商品房施工面积(万平方米)同比增长商品房峻工面积(万平方米)同比增长商品房销售面积(万平方米)同比增长200632423-9.58%135-12%1358427%2007198.5-10.8%32.2-13.2%101.7-25.1%2008253 27.4%92.43.9%85.2-16.2%2009
10、196.247.64%142.838.25%126.748.7%2010年上半年181.193.15%36.836.3%55.48196.09%从上图表可知，郴州市自2006年前两年商品房施工、峻工、销售面积呈上升的趋势，而后两年商品房施工、峻工、销售面积开始下滑。出现这一现状，并不表明郴州房地产市场以后就停止向前的发展，受全国大趋所影响，2006-07年是我国整个房地产行业的政策调控年，控制商品房投资的增加是为了防止房地产泡沫经济的发生，使房地产市场能够得到良好稳定的发展，控制这一局面也是各地政府所作出的有力措施。我们认为从2009年起需求量保持旺盛，由于供求关系的影响，预计未来郴州房地产仍
11、然会加大对商品房的投资力度，继续保持稳定上升的增涨趋势。【解说】：1、高速持续增长的的房地产投资，将使本项目面临较大的竞争，但当前来看，整体处在健康、稳定的向上发展阶段；2、房地产业在全市社会经济发展中的支柱产业地位日渐凸显；3、房地产业在改变城市面貌、增强城市功能、改善居民居住条件、拉动消费、增加就业等方面发挥了重要作用；4、近年来，郴州市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，从而带动了郴州市商贸业的发展。这充分体现了郴州市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。 第二章 郴州商业市场环境一、规划与市政建设郴州市位于湖南省东南部，因地形使然
12、，四面环山，城区宛如山峦中的腹地，四向发展局限性较大。在新型的市场经济发展态势下，郴州市为提升城市综合竞争力，开始致力于郊区城市化运动。就目前的旧城改造与新城区扩建方面不难看出政府部门的相关整改措施和规划策略。2002年，郴州市政府开始兴建五岭广场，致力于开发五岭广场周边地块，并由此表现出郴州城市南移的迹象，目前在五岭广场周边五岭大道一线分布的市政府、市国税局、招商局、国土局等行政机构一定程度上似已表明决策层有意识将该区域定义为“新政治经济文化中心”。郴州市传统的中心区随着城市的发展变迁，开始呈现单薄紧张的局面，似不足以支撑一个新城市的崛起，在“发展中的郴州”新理念引导下，城市扩张显得刻不容缓
13、。但由于郴州四围是山，城区发展的限制因素颇多，其一，新城区的开发，多是开山整地形成的，也即是原本的青山资源在城市建设中让路，一座座小山坡正在或将被“夷为平地”，这于生态环境而言是种破坏，但城市化进程的反作用力一贯就是不同程度上牺牲自然生态环境；于开发成本而言，亦是工程巨大，耗资不菲。其二，新城区的开发，必然需要相对应的路网建设，目前郴州新兴的开发热点区域虽然已有部分路网初步建设成型，但因地势起伏不平等自然条件限制，道路走向弯度和坡度普遍较大，甚至有部分断头路，还需开发单位打通或另行修建。关于路网建设所存在的多重局限因素，表现最为明显的郴州老城区的交通状况，在郴州传统的中心区，多条街道普遍存在“
14、急转弯”“高坡度”现象，路网构造虽然是纵横交错，但却表现得相当之紊乱，道路走向已不足以成为判断城区地理方位的标准。老城区道路纵横交错现象，于交通而言，似无明显优势，反倒因为较多弯度、坡度缘故，使得车流量与时速颇受限制，同时也导致了城区道路之间大量不规则地块的形成，这于老城区的改造，显然是一种羁绊。目前的郴州，在城市功能板块方面，除商业中心因多年沉积已有区域体现外，商务办公中心、大型住宅生活板块等似尚未正式形成规模。老城区拆迁改造的难度，路网分割过频等缘故也导致了在城市中心区难于打造独立成体系的商务中心和住宅群落。城市中心南迁显然也是在这个基础上进行的功能区域挖掘和延伸。作为旅游城市，郴州的城市
15、生态环境相对较为优越，显然来自于政府机构的精心培育和维护。地处群山“腹地”，郴州市区的可利用土地相当有限，但并不妨碍政府部门在生态环境方面的建设投入，仅郴州市区，目前就有北湖、东塔、南塔三座公园，尤其是颇具规模的北湖公园集山景、水景于一体，在市区形成了一道亮艳的风景，相对有效地改善了城市的生态空间。二、经济与消费水平郴州传统的经济中心主要集中于人民路、国庆路两条纵横东西和南北的主干道上，而最为繁华的商业区域显然集中在由人民路、文化路、中山西街和中山北街围合而成的商业核心圈，该区域主要以娱乐休闲为经营主题，辅助以百货零售等商业设施。其娱乐休闲场所都颇具规模，区域商业供应结构也相对较为完善。据了解
16、，该地娱乐休闲场所的消费价格水平不菲，部分场所甚至可以与长沙行业的消费标准持平，显然这与郴州旅游城市的属性不无关联。郴州的零售商业网点布局颇显规模，但却似乎欠缺合理规划，尤其是商业街区的建设，同质化现象较为严重，仅一市就拥有四条独立的商业步行街，其中兴隆、兴旺两街甚至毗邻而建，风格、经营主题并无多大差异化存在，乃至于目前的经营现状都不尽如人意，有相当高的空置率。一定程度上造成了城市中心区黄金地段的资源浪费，同时也可谓是商业网点布局的一大败笔。但不可否认的是，兴隆商业步行街的设计装饰风格相当具备个性化色彩的，尤其是其内廊式街铺（类似广州上下九步行街），不失为一道景观。其商业经营主题以服装为主，中
17、高等档次。街区除却少许休闲设施，其商品结构较为单一，尚不具备“一站式消费”体系。在市场了解中，可发现目前的郴州商业市场存在较大发展空间，大中型连锁超市新一佳、家润多、步步高、通程电器等都已大举进驻，店面规模普遍不小，从其人流量可初步判断经营状况应较为良好，在超市中了解商品价格时，发现其多种商品的零售价与长沙店价位基本相当，由此可见郴州的消费水平隐约已有追赶长沙标准之势头。目前的郴州商业市场，依然对外来零售企业存在着极强的吸引力。郴州现今的商品层次多以中低端为主，目前还欠缺高端商品经营场所，预计在一定时期内，郴州的中高端商品市场应该是一个值得挖掘与培育的空间。专卖店、加盟店等形式在郴州市场相对较
18、受欢迎，在调查了解中，仅发现郴州南北、东西两条主干道国庆路、人民路沿线，已分布有多家酒类专卖店，如五粮液、茅台、水井坊等名品店历历可见。由其店面包装和营业面积可初步预计经营状况当属良好。郴州的餐饮业也较为繁华，其档次规模、主题特色和服务水准都不俗。在就餐中，比较发现，郴州饮食业发展的背后是旺盛的市场消费力，消费者的饮食水平可谓是一定程度促进了郴州餐饮业的发展，目前郴州饮食风格因地域缘故，某些方面整合了湘菜与粤菜的精华，兼容当地特色风味，并注重附加值的塑造，相对有效地提升了当地饮食业的竞争价值。郴州酒店宾馆等设施存在一个普遍优势，即大气局。调研参观过几家酒店，见其大堂、房间、走廊等，都相对较为开
19、阔通透，显示出了不凡的品质，显然更能受到旅宿者的青睐。据了解，郴州多数酒店宾馆年度平均入住率逾85%即是一个例证。较为全面地测算郴州的物价水平，和查阅相关资料所了解到的郴州普通大众的月薪收入，可见其间存在一个悖论，即郴州主流市民当前之收入水平似乎还不足以支撑目前的商品物价。如果从郴州作为旅游城市的属性出发，可以有一个理解，本地之高物价支撑条件是外来旅游人士的游资消费，但值得推敲的是，外来旅游人士是否能成之为郴州年度累计的主消费力？或者另一个理解是，郴州市民普遍拥有超前消费意识，即透支消费。二者孰是孰非，还有待进一步调研分析。三、产业与资源开发在对郴州地理方位有更多认识的时候，试图作进一步了解的
20、便是郴州的产业结构。查阅相关资料，有说郴州是全省重要能源、原材料的工业产地。经多年的发展，目前郴州已形成冶金、电力、煤炭、建材、烟草五大行业为主，其他新兴产业和高新技术产业不断崛起的地方工业格局。我们在调研期间，感受较为深刻的是郴州旅游事业的发展及其对城市经济的拉动作用。发展中的郴州，旅游资源的蓬勃开发成就了提升郴州城市综合竞争力的重要支撑条件。目前，在郴州，山水概念多有演绎。仅郴州市区，第十八福地苏仙岭、生态公园王仙岭构筑了城市中不可或缺的自然旅游风光，城市中的休闲胜地，现代丛林中的生态氧吧。二岭美丽的神话故事和别致的观光景点更是有力地阐释了郴州城市丰富的文化传承脉络与历史渊源。郴州成之为旅
21、游度假的一大去处，显然离不开郴州温泉的开发和经营。目前郴州的温泉运作已进行得如火如荼，仅郴州市郊，已有天堂、龙女等多个颇具规模的温泉度假山庄，以丰富的温泉水疗产品，有效地将度假、休闲、娱乐、养生和保健等多种功能巧妙地融为一体，吸引了一批批外来游客，尤其是港粤等地旅游人士，据说多喜自驾车前往体验，一定程度上将温泉消费“周期化”。显然郴州温泉开发成就了促进郴州经济指数稳健增长的新亮点。至于郴州下辖的县市，如资兴、桂阳等县市，温泉度假村的开发也争相崛起，并逐步成长为城郊或乡村的支柱型盈利产业，为郴州经济主体的腾飞发展和农村城市化进程作出了不可磨灭的贡献。据关联人士介绍，郴州旅游事业的发展，在很大程度
22、上依赖于郴州温泉开发的拉动力，譬如冬季，旅游事业淡落，郴州温泉即成为地区旅游经济的主力亮点，成之为旅游业“扭亏为盈”的“砝码”。从多方面观察比较，显然可见郴州市旅游资源的开发和旅游事业的蓬勃发展，对郴州城市产业格局的塑造和商品消费的活跃程度是一股强势推动力。相信在未来还将成之为郴州城市经济发展中的强势主导力量，并策动郴州市在城市角色定位和发展战略布局方面形成新的核心竞争优势。第三章 郴州商业现状（一）商圈界定近几年，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州商业地产市场形成了三大板块：一是老城区板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域，是目前郴州房地产开发最为集中的区域，以郴州城市为中心
23、形成住宅、商业、写字楼等多种物业综合开发的局面，这一板块形成“北湖商圈”；二是香雪板块，以今日兴城为中心向外扩散的环形区域，可称为“香雪商圈”；三是五岭广场板块，以五岭广场为中心点的扇形区域，是郴州市房地产业质变的主体区域，房地产的业态定位相对较高，也是能充分代表郴州市形象的区域，是当前开发的热点区域之一，目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花，是为“五岭商圈”。如今，郴州老城区板块的旧城改造已经基本成形，许多大型的房地产项目已陆续竣工，所以老城区板块的开发实际上已接近尾声。香雪板块由于城市发展进度与土地招商进程的制约，城市配套与功能的完善需要一些时间，所以，香雪板块房地产开发与商圈的形成还
24、有待时日。而以占地200多亩的中南五省最大的五岭广场为依托的五岭广场板块是现在房地产开发的热点。郴州五岭广场板块位于郴州城南，是政府部门所在地，是郴州新城市中心，同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心。周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善，有华天、雄森、万国等高档酒店，形成酒店产业集群和城市高档消费区。香雪板块位于城市东南，从郴州老地图看东南，这里是城东和城南的接壤地，它既是瓶颈又是纽带，紧紧地把城南和城东联系起来，从新的城市规划看东南，这里是市政府南延东进战略的结合点，又是郴资桂一体化向资兴方向扩张的起点。无论是东南的交通、商业还是自然人文景观，在郴
25、州城市化进程中都具有不可替代的重要性。从郴州城市商业布局来看，北湖商圈的国庆中路友谊中皇城及其周边是大型百货超市的商务区，五岭商圈的五岭广场是集大型酒店、高级住宅及高档餐饮的商务区，业内人士坚信，它必将成为郴州最具人气最具时尚的商务休闲消费商圈。（二）郴州市城市商业总体规划：2006年-2010年为近期规划，以改造、完善为主，中心城区按48万人口规划；2011年-2020年为远期规划，以发展、提质为主，中心城区按65万人口规划。到2020年，我市将有区域级以上的商业中心4个，社区商业中心17个，专业特色街11条，33家大中型零售网点，农贸市场35家，商品交易市场33家等，在现有的基础上新增25
26、%左右。2010年前重点提升和建设旧城区市级商业中心和五岭广场区域商业中心，调整火车站市场群和五岭市场群的市场格局；2011年至2020年，统筹发展新城区市级副商业中心和白水区域商业中心，形成“一主一副两次多片区”的三级商业体系。（三）郴州三大商圈简析1、北湖商圈A、北湖商圈(市级商业中心)规划：北湖商圈的商业中心为健康路、国庆路、北湖路、八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整
27、经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能。 近期内，重点引导家润多、新一佳、步步高三大超市和友谊中皇城、新鸿悦百货等提高经营水平，实现错位经营，规范国美、苏宁、通程、拓普四大电器经营商和皇朝家私等专业店的经营环境，严格控制占街促销行为和噪声污染；确保超市自选生活必需品的供应和食品安全；改善兴隆步行街服装专卖店的环境，完善停车、休闲、公厕等设施，建成城市商业名片；调整兴旺步行街经营策略，充分利用地下停车场，打造城市中心中外简餐、时尚会所现代休闲街；结合财富大酒店和新世纪广场周边设施，适当发展餐饮、休闲娱乐业。 兴
28、隆步行街 兴旺步行街 （兴隆步行街与兴旺步行街相距不远，但由于商业业态相近，两街商业人气却是一热闹一冷清。未来，兴隆街仍以经营中档服装为主，兴旺街则转变为以经营中外简餐为主，两街之间还将开辟连接巷。）远期内，北湖商圈成为集聚购物中心、百货店、专卖店、专业街及宾馆等的综合商业中心区，带动郴州商业企业经营方式的创新和技术进步，体现郴州的城市形象、商业形象和服务形象。网点设置导向：规划期内，鼓励设置餐饮网点、专业店、专卖店、文化娱乐和宾馆酒店，禁止新建农贸市场，限制新建百货店、大型超市、购物中心和各类批发市场等大型网点，完善书报亭、银行、通讯、停车场、垃圾回收站和公厕等公共配套设施。 A、北湖商圈正
29、在营业中大型商业现状分析项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态新鸿悦百货人民西路8号5万平方米高档装修,，四层每层四部中档百货友谊中皇城国庆北路18号1万平方米高档装修,，三层每层四部中档百货伊佳百货国庆北路2万平方米高档装修,，三层两部电梯中档百货新一佳超市国庆北路1万平方米三层两部电梯大型生活超市家润多超市国庆南路两层两部电梯大型生活超市步步高超市国庆北路5000平方米一层无大型生活超市兄弟百货国庆北路中段3000平米一层无服装、鞋业苏宁电器国庆路和健康路路口9000平方米三层,每层两部家电,数码,拓普家电八一步行街6000平方米一层家电,数码国美电器人民西路17号7000平方米
30、两层家电,数码通程电器燕泉路与文化路交汇处三层家电,数码华鑫电脑城解放路（火车站旁）数码皇朝家私名店国庆路和健康路路口1.3万平方米三层每层两部中高档家具皇朝家私总店八一步路36号4000平方米一层中高档家具拓普家居八一步行街5000平方米一层中高档家具好百年家居八一东路7000平方米四层每层两部中高档家具兴隆步行街国庆北路2.16万平方米共五层底下两层商业无服装、鞋帽、茶楼、网吧、KTV、餐厅、精品店等兴旺风情步行街国庆北路1.3万平方米一层商业无画廊、家居饰品、服装、等八一步行街文化路16万平方米共七层，一二层商业无服装、鞋帽、电器、休闲场所(一楼经营商家主要以品牌服饰专卖为主。二楼为“拓
31、普家电超市、澳门街商务休闲会所、御康堂”等郴州知名品牌.)B、北湖商圈临街商铺现状分析路段商业形式主要业态主力面积区（）国庆北路北端临街商铺农副产品30150国庆北路中段临街商铺服装鞋业、家具、电器、床上用品、美容美体、娱乐、餐饮、20200国庆南路以北临街商铺服装、餐饮、鲜花店、鞋店、建材、五金机电40100人民东路临街商铺手机数码产品、网吧、烟酒店、餐饮、按摩休闲30-90人民西路临街商铺餐饮、美容美发、精品、玉器25-120解放路临街商铺餐饮、药店、手机数码店、30-70八一路步行商业街服装、鞋业、皮具45-100文化路临街商铺服装、皮具、鞋业、化妆品店、精品店、餐饮、15-150燕泉路
32、临街商铺生活超市,电器超市.烟酒店.餐饮30-70【解说】：北湖商圈是郴州的老城区，多年的开发经营，无疑是三个商圈氛围最浓，也是业态最为多样化的一个商圈，从目前市场情况来看，本商圈的在建项目已经越来越少，主要的土地放量集中在五岭商圈、香雪商圈和边缘的区域。据不完全统计，在建项目有 6 家，主要以商住的商业形式，商业总面积为 3 万平米。营业中商业有15家，其中经营百货类商业有 6 家，经营电器类商业有 4 家，经营建材类商业有 4 家，总商业面积为：33 万平米，临街门面的租金价格由于地段不同价格不一，市中心最为繁华地段的租金价格为：160200元/平方米/月。2、香雪商圈A、香雪商圈（社区商
33、业中心）规划购物中心式模式建设商业中心基本服务半径是700-800米，服务人口4-8万，设置于另一商业中心至少半径1000米商圈范围外的板块内。根据不同社区自身特点，商业中心发展模式可分为“购物中心式”、“组团式”、“会所式”和“邻里式”等四种新型商业形态。其中，“购物中心”模式集购物、餐饮、休闲、娱乐、文体活动、社区服务等功能于一体，设置于交通便捷的新兴区域，或居民数量集中的地方，满足居民一站式消费需求；“组团式”商业模式以中型超市为核心，配置生鲜食品超市、便利店、专业店、专卖店、标准化菜市场、大众化餐饮、社区生活服务网点等；“会所式”商业模式以中高档居住小区居民为服务对象，以综合性会所为载
34、体，突出休闲餐饮、健身娱乐、文化商务、家政服务功能，让居民足不出户就可享受市级商业中心才能提供的服务；“邻里式”商业模式适宜于居民规模较小、交通闭塞的的小型居民区，邻里社区商业以发展小型超市和标准菜市场相结合的“农加超”形式为主。B、香雪商圈在建项目商业分析项目名称地处位置商业业态商业形态商业面积天润商业广场龙泉路和香雪路交汇处引进人人乐超市、大地影院商住15000南塔美食广场国庆南路和香雪路交汇处餐饮、休闲、美容、茶楼、商住17000龙泉名都龙泉路北湖区党校旁奇石文化市场商住C、香雪商圈临街商铺现状分析路段商业形式主要业态主力面积区（）国庆南路临街门面灯具、超市、家店、餐饮、烟酒20-40香
35、雪路东段（国庆路以北）临街门面香雪商业街、餐饮、休闲50-100香雪路中段（龙泉路和国庆路）临街门面建材、汽车美容、便利店、汽车店50-80香雪路西段龙泉路以西临街门面建材为主50-90【解说】：香雪商圈是郴州市的一个社区型商圈，该商圈目前较前面两个商圈的商业氛围显得较为清淡，而且整个商圈区域形象较差，据郴州规划及东进南延的发展路线，使得本商圈在不久的将来会有很大的提升和改善。该商圈由于南塔公园坐腹其中，使得整个商圈以旅游作为定位，发展成为餐饮、汽车美容、休闲商业业态的商圈。3、五岭商圈A、五岭商圈规划：以郴州文化馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业
36、、政府办公和居民日常生活消费为主的商业中心。规划以扩大会展业，完善酒店餐饮业集群，新建沃尔玛商圈为主要发展方式。 近期内，重点提升以沃尔玛进驻的五岭新天地商业城，完善商业城的购物、休闲娱乐功能，提高经营水平，创新服务方式，满足居民“一站式”购物和多元化消费需求。与国庆路商业中心共同形成立足市区、辐射郊县、影响湘南的商业体系。 B、五岭商圈正在营业中大型商业现状分析项目名称所处位置商业面积()主力户型面积()楼层状况主要业态七里农副产品批发市场五岭大道5.5万60-80两层农副产品批发七里建材市场五岭大道2.5万60-80共六层一层为市场建材燕泉建材家居市场燕泉南路建材步步高超市(中天大厦)燕泉
37、南路6000-一层百货五岭新天地五岭广场5000一层百货C、五岭商圈临街商铺现状分析路段商业形式主要业态主力面积区（）环城南路临街商铺汽车汽配销售、餐饮。50-400平方米五岭大道临街商铺餐饮、建材、很多空门面50-90平方米燕泉南路临街商铺烟酒店、超市、餐饮20100平方米七里大道临街商铺汽车维修，配件。二手车市场30-60平方米【解说】：五岭商圈是郴州商业网点规划中的一个区级商业中心，但从其区位发展和功能来看，该商圈是郴州的一个新城市中心，东进南延的发展线路也使得本商圈的商业充满着契机。它的幅射也将会对本项目所在的商圈较有一定的影响，以五岭广场为中心，周围汇聚着驻如华天、万国、雄森国际、五
38、岭新天地以及沃尔玛等高档酒店，公寓和大型超市，使得该圈以商业、住宅、酒店高档消费区的新城市中一个核心商圈。五岭广场是目前郴州房地产最为活跃的板块，是以市政府前面的郴州五岭广场为中心的板块，目前从以往的边缘地带蜕化为新城的城市核心区域。这里聚集了天一名邸、山水缘、香雪公馆、香樟雅苑、天润天城等众多高档楼盘，是郴州高档项目的集聚区。武广高铁开通后，这里是郴州站到市区的第一个地产板块。第四章 本项目区域商业分析一、项目介绍:项目位置：位于郴州市北湖区七里大道43号（原107国道），位于五岭广场西北角。道路类别：商业区交通干道。项目四至：地块自北向南呈直角梯形状，北接文星路，南抵五岭广场西北角，西临七
39、里大道，东靠解放军五四四六部队。项目西、南均临街，其中七里大道临街面长近240米，南城市消防道临街面近130米。项目区位：地块距郴州市政府约300米，距离北湖区政府约500米，距离火车站约10分钟车程，距离京珠高速公路约10分钟车程，距离武广高速郴州西站约10分钟车程。周边配套：商 业：沃尔玛、新天地商业城、五岭购物广场、五岭大市场等医 院：189医院、第一人民医院、现代女子医院、明华医院学 校：市一中（五岭阁校区）、市九中、市北湖实验中学、工业交通学校、涌泉小学、郴江小学餐 饮：肯德基、大江南酒楼、鼎福楼、粤港海鲜酒楼、神农元酒楼等酒 店：华天大酒店、雄森假日酒店、天一名邸大酒店、九天商务宾
40、馆、云龙大酒店、万国大酒店等银行保险：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、浦发银行、新华人寿、中华保险邮政电信：中国邮政、中国电信、中国移动、中国联通市 政：市政府、市财政局、市国土局、市国税局、市中级人民法院、市文化局、市博物馆、市广电中心、北湖公安分局、市交警支队公交线路：26路、55路，20路、36路周边环境资源区域位置：本项目地处郴州市政府形象大道七里大道，区域内企事业单位众多，发展潜力巨大自然环境：本项目区块地势与长虹大道有一定高势，高层在14层以上高度可俯视五岭广场，视野非常开阔。交通资源：本项目临郴州南北主干道七里大道大道，多路公交车经本区通往各地，距离京珠高速、武广高速、火
41、车站均只有十分钟车程，交通十分便捷。商业氛围：本项目周边商业已形成一定规模，五星级华天大酒店、雄森大酒店与本案毗邻，附近的五岭广场带来了较大的人流，商业气氛一流。教育资源：市一中（五岭阁校区）、市九中、市北湖实验中学、工业交通学校、涌泉小学、郴江小学，为本案提供了良好的教育资源和文化氛围。升值潜力：五岭广场版块土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。区域人口：常住人口13.4万人，流动人口6.69万人。区域消费水平：从目前本区域集聚的高档楼盘和商业来看该区域具有较强的消费水平。二、项目SWOT分析：优势(Strength)交通方便，可达性较好，是进城的主要通道之一；项目独特的建筑风格，可识
42、别性强，光照水平较好；五岭广场对客流的吸引；本项目区别于传统的商业模式；已经形成的餐饮、娱乐、休闲、商业氛围和汽车销售服务商业氛围；劣势(Weakness)107国道因其功能的历史原因，致使两厢建设开发滞后，商业住宅环境一直呈现脏、乱、差的状况地块与城市道路形成一定高差，土方工程和地下工程浩大，增加了项目开发的成本。地块内有部分单位和民房需进行拆迁安置，将影响项目开发建设的进度。目前所处地段有车流但缺泛人流。发展机遇(Opportunity)稳定的固定消费群，购买力强；规划利好，商圈南延；本项目可作为郴州城南的标志性商业区来开发；此区域缺乏高品质的商业产品供应。威胁因素(Threat)郴州房地
43、产开发市场量价齐升，未来竞争压力不可避免。国家宏观调控的系列政策存在许多不确定性和不可预见性。国家“抑制高房价”、“物业税”、“房产税”、“通胀预期”、“人民币升值”等等消息层出不穷，或将长期影响楼市终端购买，致使项目营销周期加长。三、项目最大价值挖掘4核心竞争力分析 核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。4竞争力对比项目分析项目分 析对 比产品设计 调查显示
44、，郴州商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。 本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的商业地产产品。 以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。主核心竞争力环境景观 五岭商圈中，新天地商业广场、五一华府和本项目将会是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。次核心竞争力规模 本项目具有很高的开发价值，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力四、市场调查报告结论及发展趋势1、纵观郴州市商业市场的发展态势，我们得出如下的结论：u 郴州现阶段
45、的商业物业以临街营业房及大型商厦为主,形成了大型商厦与临街营业房共存且相互促进的发展格局。u 商用营业房有着良好的发展趋势，主要的商场在销售和出租阶段都取得较好的业绩，但也存在着由于地段和招商方式的差异带来经营方式的不同及经营状况的差异。u 面积太大且数层联体销售的临街营业房开始不适应市场发展的趋势，主流买家的购买能力在50-150万之间且层面比较单一，数量亦十分有限。u 大部分临街营业房没有充分发掘地段的商业价值，营业房的设计规划往往是“画地为牢”、临街而建，缺乏创新的精神，没有把地段的商业价值发挥至极限。u 商业管理没有得到应有的重视，临街营业房经营成功与否很大程度上取决于地段的优劣，商业管理尚是一片空白