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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年前三季度广东房地产市场分析报告2011年前三季度广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、房地产投资1、完成投资前三季度房地产开发完成投资3277.19亿元，同比增长34.3%。从今年房地产开发投资总体走势看，前8个月同比增速逐月提高，至8月增速达34.5%的最高水平后，于9月份首次出现回落（见图1），这与企业今年的资金压力加大不无关系。 图1 2011年1-9月广东房地产开发投资走势按工程用途分，住宅投资同比增速维持在30%以上水平，近两个月增速略有提高，均
2、为37.6%；办公楼增速上半年基本处于加速状态，于6月达到约70%的高点后，近3个月连续出现回落，但增速仍为各用途分类中最高；商业营业用房和其他用房增速相对较低，但进入三季度后波动幅度明显缩小，趋于平稳（见图2）。 图2 2011年1-9月广东房地产（按用途分）开发投资同比增速走势 2、资金来源前三季度，全省房地产开发企业本年到位资金小计4885.81亿元，同比增长24.8%，增幅比上半年和第一季度分别提高5.1个和7.8个百分点，呈逐季上升趋势（见表1）。但比起完成投资所保持的30%左右的增速，仍有明显差距。 从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来同期第二次出
3、现负增长，但实际贷款额仍较去年以外的其他年份多；利用外资66.16亿元，同比虽然大幅增长49.2%，但实际上只相当于2007年同期水平；自筹资金1524.80亿元，增长37.7%，连续两年出现30%以上增速；其他资金来源（销售回笼资金）2406.36亿元，同比增长33.3%（见图3）。其中，今年来国内贷款中，非银行金融机构贷款同比增速在3个月下探之后持续上升，已接近50%的增长水平；而银行贷款则持续负增长，说明企业融资难度、成本均在加大；另一组数据显示，其他资金来源中，定金及预收款同比大幅增长，个人按揭贷款则持续下降，存在购买力难以为继的隐患（见图4）。从来源结构看，国内贷款占本年到位资金比重
4、为18.18%，比重为近10年同期次低；利用外资占1.35%，继续保持较低比重；自筹资金占32.21%，为近10年次高，仅低于2008年同期水平；其他资金占49.25%，同比提高3.15个百分点，但较2009年同期低3.61个百分点（见图5）。从房地产企业资金充裕度（本年到位资金小计/本年完成投资额）看，今年前三季度为149%，已回到近10年低位水平，与2004、2005年同期相当（见图6）。数据显示，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。 二、开发建设前三季度，房地产开发企业土地购置面积1521.06万平方米，同比增长15.7%；土地成交价款301.53亿元，同比增长10.7%。分季度看，前三
5、个季度土地购置面积分别为387.48万、778.06万和355.52万平方米，第三季度购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业买地意愿再次下降（见表2、图7）。 累计至今年三季度，全省商品房施工面积首次突破3亿平方米，达3.237亿平方米，同比增长21.5%。前三季度新开工面积8948.02万平方米，同比增长14.5%；竣工面积3139.88万平方米，同比基本持平（见图8）。三、商品房交易前三季度，商品房销售面积5137.53万平方米，同比增长14.5%；销售额4121.60亿元，同比增长24.7%；销售均价8023元/平方米，同比增长8.9%。其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为
6、4656.40万平方米、3563.28亿元、7652元/平方米，同比分别增长15.8%、26.8%和9.5%（见图9、图10）。逐月看，商品房销售面积、销售额的同比增速先是快速回落，随后逐步小幅上升，进入三季度后增速再次回落（见图11）。销售均价方面，上半年总体呈下行趋势，三季度起小幅回升，但增幅保持在10%以内，较年初的增幅仍有所回落（见图12）。 从当前统计数据看，前三季度销售市场总体上仍保持一定的增长幅度。但由于销售的统计数据存在较明显的滞后性，如今年办理按揭贷款的，从提交按揭申请到获得同意贷款通知书一般需要2-3个月时间，而多数交易须取得“同贷书”才正式签约，由此判断当前的数据所反映出
7、的只是相当于6、7月份的市场情况。实际上，今年8、9月份的市场在持续僵持的拉锯之下，销量已现下降，多个楼盘采取了各种优惠措施进行促销，价格方面已有松动。从广州、深圳、佛山3个限购城市的商品房成交情况看，3个城市商品房销售面积的同比增幅总体均体现出逐月走低的趋势，增幅明显低于全省平均水平（见图13）。 从全省商品房供求关系来看，今年前三季度商品房批准预售面积5959.56万平方米，同比增长20.2%；销售率（实际销售/批准预售）为86.2%，比去年同期下降4.3个百分点，供求关系略显宽松（见表3）。从商品房待售情况看，历年累计至今年第三季度末商品房待售面积合计2305.50万平方米，其中，按用途
8、分，住宅1340.14万平方米，占总待售面积58.1%；办公楼、商业营业用房及其他则分别占3.5%、21.4%和17.0%。按年限分，待售1年以内754.91万平方米，占总待售面积32.7%；待售1-3年1220.06万平方米，占53.3%；待售3年以上占14%。与去年期末相比，今年前三季度待售面积新增317.04万平方米，其中第三季度新增21.03万平方米，占前三季度新增总面积的6.6%；此外，第三季度的办公楼待售面积减少6.02万平方米，呈去库存化态势（见表4）。 四、结论及预判（一）结论1、关于开发投资。今年以来房地产开发完成投资持续快速增长，但增速已现回落。上半年增速较快的办公楼投资，
9、进入第三季度后也明显减速。2、关于资金状况。前三季度全省房地产企业本年到位资金小计同比增速呈逐季上升趋势，但与完成投资的增速仍有差距。其中，今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长，占本年资金来源小计比重为近10年同期次低；自筹资金连续两年出现30%以上增速，比重仅低于2008年同期水平；非银行金融机构贷款同比增速已接近50%，银行贷款持续负增长；房地产企业资金充裕度已回到近10年低位水平。3、关于开发建设。房地产开发企业土地购置面积1521.06万平方米，同比增长15.7%，其中第三季度企业购置土地意愿再次降低。商品房施工面积达3.24亿平方米，同比增长21.5%；新开工面积同比增
10、长14.5%，竣工面积持平。4、关于商品房销售。前三季度，商品房销售面积增幅连续两个月回落调整；全省商品房待售面积较去年末增加317.04万平方米，供求关系较去年同期略显宽松。综上所述，前三季度广东房地产开发投资稳步增长；商品房销售市场处于僵持博弈阶段，销售均价仍处高位盘整期；银行贷款大幅下降，企业资金压力及融资成本随之增加，未来资金状况将成为市场走向的决定性因素。（二）预判从政策面看，今年来，政策调控效应不断得到强化。近期，温总理在多个场合强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。可见中央政府对楼市调控的决心依然坚决。预计第四季度至明年
11、上半年，调控政策的基本方向都不太可能出现变化。从市场走势看，面对严厉的调控政策，之前开发商多选择推迟开盘。但当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大，而且总体供货量比较大，实际成交量下降明显，市场从供不应求开始转向局部的供过于求，房价开始出现实质性松动。加上全球经济和国内经济未来发展的不确定性，房价回调的趋势可能在第四季度延续。在此形势下，房地产开发企业应及时调整经营策略，采取更灵活的营销手段，才能赢得市场。另外，近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，削弱了首次置业者的购房支付能力，抵消了房价下降给他们的好处，加大市场观望气氛。既与中央在宏观调控中要求“严格执行首套住房与其他住房差别化信贷政策”原则相悖，也将加大社会对保障房需求的压力。2011年10月26日专心-专注-专业