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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年9月钦州商业市场分析前言：国土部智囊机构中国土地勘测规划院8月2日发布研究报告显示，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。报告为此特别提醒，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。 推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使得商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象,许多投资者将资金转而投向商业地产。目前所有的调控政策都是直指住宅市场，忽略了商业市场的发展，投资客开始退出住宅市场转战商业，那么，
2、房价得以控制的情况下，商业会不会一路飙升呢？下一个新政会不会再指向商业呢？这些都是问题。一、 区域因素钦州市地处中西南沿海，广西南部，位于2054至2241，东经10727至10956之间。背靠大西南，面临，是大西南最便捷的出海通道。钦州北邻广西首府南宁，东与北海市和玉林地区相连，西与防城港市毗邻，陆地长311.44公理。近年来，大力实施“兴产业”和“建大港”战略，优化经济结构，形成了以石油、造纸业为龙头，新型建材、医药化工、轻纺、机械电子等特色产业体系。2008年1月16日 广西北部湾经济区发展规划获国务院批准实施。2008年5月29日 国务院批准设立广西钦州保税港区，规划面积10平方公里。
3、2010年5月4日 海关总署批准设立钦州保税港区整车进口口岸建设。2010年11月11日 国务院批准省级钦州港经济开发区升级为国家级钦州港经济技术开发区。一系列的利好政策和城市规划，将吸引更多的投资客的注意和进驻，大量的资金和人流，带动了钦州经济的快速发展。二、 市场背景分析相比较于全国和周边各市县楼市的大起大落，钦州市由于发展势头正旺的原因，楼市发展一直比较平稳，从2字头开始到4字头的持续都属于正常的上升阶段，随着钦州未来的热式发展，房价还是有非常大的上升空间的。钦州属于开放性城市，主城区的房子主要还是属于钦州本地刚需族购买，购买力有限，随着钦州经济的快速发展，外来投资者越来越多，而河东新区
4、正处于钦州的新型开发区，更将受到投资客的青睐。受到严控政策持久不松动和个别楼盘超低折扣所带来的双重影响，近段时间以来，市场比较混乱，已经不再处于相互博弈的阶段，各大小楼盘解禁浑身解数的推出各类促销活动。在住宅市场仍不明朗的情况下，相关楼盘开始将目标转向商业市场，力求有所突破，例如：年年丰广场、皇庭御珑湾、金湾蓝岸等; 而部分投资客也正由于住宅市场的严控和对房价涨幅的不确定而犹豫时，商业投资，给他们指出一条资金流放的前景道路，两者一拍即合，也就诱使了商业市场的涌动。有着逐利的天性，绝对不会呆在银行或者柜里睡觉，这些被新政逼出来的资金大量涌向商业地产，商铺投资逐步呈现热潮。三、 钦州市区楼盘出售商
5、铺情况项目名称地址结构面积层高出售价格（元/）销售情况备注鑫隆国际子材西大街鑫兴大酒店西侧 1-2层 1楼600 2楼7001楼：5.4米 2楼：5.2米 0商铺5月份推出，靠外街均价45000元，内街9000元，无销售，现考虑：整层出售或招商金辉时代钦州湾大道1-2层 2楼17001楼：4.9米 2楼：4.9米880001楼5万/.已售罄，目前2楼整层出售年年丰广场钦州湾大道1-6层 4楼18-404楼：4米150002-3楼属于大型商场，4楼9月24日开盘，属小型分散店面，虽面积较小，总价低，但楼层太高，难以旺场，销售不理想盛世名门南珠西大街100号 1-2层 1楼34间24-256 2楼
6、12间139-2801楼：4.5米 2楼：4.9米1楼：4.5万2楼：9100元0商铺自去年年底销售以来，一直去化不理想，无销售，目前正在招商当中城市经典南珠西大街41到43号1-3层 1楼25-1001楼：6米 2楼：4.5米 3楼：5.1米1楼均价6-7万0商铺目前无推出，如有意向购买可以申请，价位偏高金湾步行街新兴街与白沙路交汇处买2层得3层 60-2001楼：8米 2楼：3.8米之前有过推出，但价位较高，一直无销量，现封商铺暂不销售青城中央广场新兴街1-4层 40-1001楼：6米4-4.8万1楼100间已经售罄，2-4楼正在招商翰林福第人民路与新兴路交汇处1-2楼 30-1201楼：
7、6米2楼：4.7米外街：4.7万内街：1.4万80%商铺500间，目前已销售80%，即买即可进驻，靠外街销售较好丽景天下金海湾西大街与文峰南路交汇处1-2楼94-320 1楼：4.5米2楼：3米1688851、2楼连着一起销售，面积较大，总价较高，进深15-18米，但地处路口交汇，还是有小量销售金湾蓝岸安州大道308号1-2楼 15-100850019月25日开盘销售2和5号楼18间商铺，地块周边人流较少，商业气氛不浓，商铺销售不理想项目分析： 鑫隆国际项目位于子材西大街鑫兴大酒店西侧，在子材西大街上，目前新型楼盘的商铺无推出，虽属于市中心，但整条街的商业气氛不够浓烈，项目商铺5月份推出，外街
8、4.5万元/，内街9000元/，至今无销售，目前改变策略，采取整层出售或招商。年年丰广场打造的是北部湾商业航母，地段位置适中，采取大范围的广告轰炸来宣传其的中心位置和各大商家的强势进驻，销售面积小，总额少，引起投资客的密切注意，9月24日加推4楼商场，均价15000元/，成交客观。金辉时代位于年年丰广场对面，属于钦州较早的项目，住宅已经基本交房入住，商铺为1-2楼，借助年年丰广场的大力宣传，所处地块也是水涨船高，1楼商铺以5万元/的均价已经售罄，2楼1700整层出售，均价8800元/，面积大，总价高成为其销售瓶颈。盛世名门位于南珠西大街，此街基本以电动车、摩托车销售为主，商业气氛较低沉，而项目
9、将商业街取名：繁华里。目的也是想引起市场对项目的再次关注，但由于一期施工缓慢和后期的拆迁问题，已经严重的损坏了项目的形象，致使街铺从去年年底推出至今无销售。目前项目调整策略，向着招商方面尝试突破。金湾步行街位于新兴街和白沙街交汇，地理位置优越，地处老城区交汇，商业气氛成熟，属于投资客的投资热地，但开发商目光高远，却无宣传意识，地块一直没有被炒热起来。前期预估失误，所推商铺价位较高，面积较大，一直无销售，现在已经封铺暂不介绍，商讨出路。相比金湾步行街，旁边的青城中央广场在宣传意识上比较注重，在宣传和施工上都比金湾步行街抢先一步，目前1楼100间左右商铺已经售罄，2-4楼正在招商。翰林福第地处老城
10、区交汇，一期商铺销售完毕并商家进驻开业，人流量聚集，后期商铺销售较快，目前属于现铺，即买即住（全款到账后），靠新兴街外街均价4.7万元/，内街1.4万元/，二楼开发商自己招商，整个商业气氛较好，也是地块销售较好的项目之一。丽景天下位于金海湾西大街和文峰南路交汇，此路口为各乡镇进城的主要入口之一，也是上高速公路的必经之路，人流量庞大，虽项目商铺属1-2楼连着出售，均价16800元/，面积较大，总价较高，但随着小区的整体完工和入住，周边的消费人群聚集，商铺销售还是取得一定的成果。金湾蓝岸属于钦州较早的楼盘之一，2008年销售开始，一直受到客户的关注，也是钦州重点发展的区域之一，前途应该是不可限量的
11、，但由于规划好施工慢，周边配套一直没有对接上来，加上自身的内部矛盾等原因，久而久之，对项目的形象影响较大。9月25日项目商铺首次开盘18间，目前销售1间。四、 河东新区商铺出售情况项目名称地址结构面积层高出售价格（元/）销售情况备注滨江国际永福东大街上下1-3层 100-4001楼：5.4米 2楼：4.5米 3楼：4.5米未定0商铺建成已久，已经销售一段时间，但无销量，主要原因还是人流量小，商业气氛不够，目前采取封铺，商铺进深19米，实用率不高御珑湾蓬莱大道1-2层1楼20-100 2楼2000转角：30000其他：1500040自之前75折促销后，9月22日皇庭继续加推商铺，1楼商铺面积较小
12、，价位适中，受到青睐，但长时间的促销，客户购买时也担心会有更大的优惠而犹豫。恒大绿洲钦州市子材东大街88号单层 4.5米 90009月17日 6#商铺加推销售，截止今日无销售项目分析：滨江国际属于河东新区较早的项目之一，商业形成较早，目前河东新区正在紧锣密鼓的施工中，大部分楼盘无交房使用，人流量不大，主要人流为政府办公人员和附近居民，政府办公人员在此居住的较少，以至于此路段的商业气氛一直不够热烈。滨江国际作为此地段前期的商业街领头，也是束手无策，在销售过一段时间无果后，还是封铺商讨对策。御珑湾自住宅75折促销后，再一次大范围的推出商铺，并投入了大量的广告宣传，面积小，价位低，成为项目的主要卖点
13、，在经过一段时间的预约后竟低调的采取了公开发售，其原因有：1.经过一段时间预约，预约量较少，如果高调开卖，效果将适得其反。 2.商铺将于2012年6月交铺。较多客户主要冲着区运会的人流量而来，但交铺时间早已经过了区运会，谁也不知道区运会后此地段的业态怎么样？会不会成为笑一个奥运村？恒大绿洲位于子材东大街尽头，目前道路正在修建，交通不方面、地块较远成为项目最大的障碍，前期的商铺出售，以价位低、总价少受到较多外来投资客的青睐，再加上项目前期宣传力度较大，比较到位，商铺已推出，销售较好。但经过了各类新政和个别楼盘的大幅度促销后，投资客开始举牌观望，对项目影响巨大，本月加推的6号楼商铺，均价9000元
14、/，截止今日还是无销量。五、 钦州市永福大街商铺租赁情况2011年9月钦州街铺调研铺名位置经营行业面积（）租金备注联塑管道悉尼阳光入口处五金7025元/垃圾费30元/月物业费0.5元/ 中国移动通讯悉尼阳光入口处通讯类6015元/合同是3年前签的，下期将升至30元/恒通便利店悉尼阳光出口处杂货类401500元/月垃圾费30元/月物业费0.5元/ 中石油宿舍楼永福东大街未定70元/郭文糖烟店行政办公楼旁杂货类6050元/美的厨房体验馆永福西大街（华夏银行旁）橱柜类15070元/永春名烟名酒永福西大街（人才市场旁）烟酒502000元/月北京妙圣堂养生馆永福西大街30号医疗10070元/个体商铺招租
15、香水街外铺面不做饮食11070元/分析：永福大街分为东大街和西大街，永福东大街由于正处于开发周期，小区入住率不高，人流量较少等原因，商铺租赁价位较为低廉，位于钦州市总工会的租金为50元/月，而悉尼阳光小区的租金更是低至15-30元/月。永福西大街比较靠近于市中心，商业配套方面齐全，人流量庞大，那么租金也是相应的提高，达到70元/月的平均价，在面积合适的情况下，商家还是可以承受的，目前永福西大街的街铺已经基本出租完毕，仅剩小部分大面积的商场待租。六、 区域综合分析本次商业市场调查发现，目前开始出售商铺的楼盘基本集中在三个板块：汽车总站板块（年年丰广场、鑫隆国际、金辉时代、盛世名门）、老城区板块（
16、金湾步行街、青城中央广场、翰林福第、丽景天下）、河东新区板块（御珑湾、恒大绿洲）。汽车总站板块位于市中心，人流量聚集，商业配套和生活基本配套齐全，主要公交车路线都有经过，未来升值看得到，但居民拆迁是开发商最主要的问题之一。老城区板块结合了太多钦州市民的美好回忆，不用过多的宣传也会聚集到大量的人气，生活配套齐全，人流量大，交通便捷，投资成本高，收益可以预期，但是回报不高。河东新区板块虽正处于开发区域，地块目前居住率不高，大部分楼盘处于待交房阶段，预计在2011年年底，各楼盘将会相续交房，届时人流量将会按倍剧增，再加上政府的大力支持，高铁站口的落点，地块人气将逐步提升，生活氛围渐浓。七、 项目建议河东新区的商业氛围处于萌芽阶段，在各项生活配套尚未齐全的情况下，除了御珑湾、恒大绿洲外，各楼盘都选择了等待，预计明年将会有大批量的商铺相续推出，但是具体的操作形式各楼盘还是举棋不定。再者，住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，许多投资者将资金转而投向商业地产，在整个商业市场尚未炒热的形势下，特别是河东新区，我项目是否敢做第一个吃螃蟹的，是我们目前考虑的重点。 联创咨询大华富贵世家项目组 2011年9月29日专心-专注-专业