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1、精选优质文档-倾情为你奉上1 范围本标准规定了各类设备设施的维修保养的管理内容和管理要求，适用于各物管中心（处）对机电设备的维修保养管理。2 设备设施维修保养管理2.1 管理原则2.1.1 设备设施的维修保养采取定期、年度、大、中修计划与技术改造相结合，零修、急修与日常保养相结合的方式进行。2.1.2 制定相关专业设备的维修保养管理规程、技术标准和操作规程，并对维修保养人员进行专业培训。2.1.3 由经考核合格的人员进行设备的维修保养，工程技术人员给以必要的指导和协助。2.1.4 国家规定需持证上岗的特殊工种，上岗人员经资格认证后持有效证件方可上岗。2.1.5 应对重要、关键设备、设施进行状态
2、监测和技术诊断，确保其处于正常的完好状态。2.1.6 应健全设备设施的维修保养的信息管理，完善技术档案和维修记录。2.2 计划管理2.2.1 各物管中心（处）每年年底前应组织制定下年度年度设备设施维修保养计划（表37043），报公司主管部门、领导批准。计划内容包括：设备基本信息，维修类型、需要维修的部位、内容、维修费用预算、工作量/用工数等信息。注：未纳入年度计划、不超出预算的零修、小修计划可由物管中心（处）负责人批准。2.2.2 各物管中心（处）根据批准的计划，落实维修的时间和人员安排。2.2.3 维修主管应将月度维修计划列入本月工作计划，或编制月设备设施维修保养计划（表37044）。2.2
3、.4 制定维修保养计划时，应考虑：a) 设备设施的使用频度和运行状况，是否存在隐患，是否带病运行；b) 时间合理，尽量不影响正常的工作、生活秩序；c) 故障多发设备和易损部位；d) 规定的定期保养期限和时间；e) 维修等级与实施方；f) 备品备件的需求与费用预算；g) 其他。2.3 维修管理2.3.1 设备维修的分类a) 零修：指对设备的日常运行中出现的故障进行检查（测）、排除的活动。b) 急修：指对造成事故或突发事件的设备故障的实施的紧急抢修。c) 定期维修：指根据日常点检和定期检查保养中发现的问题，作定期维修保养，更换和修复失效件，以保证正常使用功能。d) 年度维修：指使用一年以上应进行的
4、维修，主要设备设施的主要组件予以整修或更新。e) 中修：维修时需部分解体，对设备设施的大型组件进行拆卸维修保养，更换易损件和修复不能满足运行要求的零部件，使设备局部恢复精度和满足使用功能和运行需要。f) 大修：维修时需全部解体检测检修，更换易损件或修复所有不符合要求的零部件，全面消除缺陷，以恢复原始精度、性能、负荷能力和功能，达到出厂标准。2.3.2 零修管理2.3.2.1 本专业设备日常运行中出现的故障由本专业维修人员维修，非本专业能排除的故障报工程管理部门，由专业人员进行维修。2.3.2.2 维修后应由使用或运行人员检查验收，并填写规定的记录。2.3.2.3 对不能停机维修，缺少备件或其他
5、原因不能及时恢复正常的故障，在不影响运行和业户工作生活的情况下，应做记录，纳入年度维修计划。2.3.2.4 对带病运行的设备，应采取必要的措施，加强巡视，及时发现问题，避免事故。2.3.2.5 工程管理部门应对经常发生的故障进行分析，对易损件准备适量的备品备件，以备急需。2.3.3 急修管理2.3.3.1 对突发性事件和事故有可能引起的设备故障，应制定应急处理预案。2.3.3.2 发生突发事件或紧急情况时，按应急预案进行紧急处理，由当班负责人或工程管理部门组织有关人员进行紧急抢修。2.3.3.3 抢修过程中应查明故障原因，构成设备事故的按Q/CMPMCSF 37107工程事故处理规定的要求进行
6、事故调查和处理。2.3.4 设备的中、大修管理2.3.4.1 设备的大、中修应实行科学管理，认真执行国家和行业标准及技术要求，合理控制维修基金的使用，制定合理的工作定额，不断的提高维修技术水平和工艺水平，延长设备使用寿命，提高业主的投资回报。2.3.4.2 设备设施的大、中修期限为：大修68年（或使用说明书规定的年限）；中修25年（或使用说明书规定的年限）。2.3.4.3 设备的大、中修应制定计划，报公司、发展商、业委会审批后实施。2.3.4.4 设备大、中修应拟订维修方案，方案内容应包括：维修内容，技术要求，质量标准，材料、辅料、备品、备件明细，以及工程进度等组织实施的具体内容。2.3.4.
7、5 设备大、中修应按维修方案拟订的进行，应加强对维修项目和现场的跟踪，确保工艺、技术、质量和安全。2.3.4.6 委外实施的大、中修，应规定612个月的保修期，负责解决在此期间发生的质量问题，保证正常使用。2.3.4.7 大、中修过程应做必要的维修记录如：更换零部件明细，维修前后的技术状态检测数据，设备试运行数据和验收结果。维修记录应有维修人和验收人的签名确认。大、中修工作结束后，记录随维修方案等技术资料整理归档。2.3.4.8 设备大、中修后应进行全面验收。验收时应有使用者参加，验收合格方可交付使用。验收内容和方式可以是：a) 目视外观基本情况；b) 重要技术参数的现场检测或检测报告/记录；
8、c) 与之相关联的辅助设备和系统的外观和运行状态； d) 调试与试运行，检查设备使用功能；e) 观察维修现场环境情况。2.3.4.9 大修后，设备应全面消除缺陷，恢复原始精度、性能、负荷能力和功能，达到出厂标准，满足运行要求，并能达到预期效果。2.3.4.10 中修后，维修局部应恢复精度要求，满足使用功能和运行需要，并保证设备在一定时期内正常使用。2.3.4.11 设备大、中修后，应及时清理现场环境，做到余料、工具、设备及时清场，现场整洁有序。2.3.4.12 大、中修费用的资金来源，应报财务和相关部门审批，总经理批准。3 维护保养管理3.1 设备的维护保养分为日常保养和定期保养。定期保养又分
9、为周期性保养和季节性保养。3.2 应制定各专业设备的维护保养管理规程和操作规程，按规定管理和实施保养活动。3.3 各类设备的定期保养标准（见表1）表 1类别维护保养期限执行者备注周月季半年年季节配电室设备ml电工/委外发电机房ml电工/委外配电箱及设施l维修电工中控室设备ml弱电工/委外监控设施ml弱电工/委外综合布线系统l弱电工/委外空调直燃机系统l空调工/委外空调冷冻机系统l空调工/委外锅炉/换热设备ll委外生活供水系统ml给排水工/委外消防供水系统ml给排水工/委外排水系统l给排水工电梯/起重mmml委外其他ml使用部门注：1“m”表示一般清洁、维护，“l”表示全面检测、保养、维修。2 上表中不完整、不适合部分根据各物业项目的实际情况予以补充修改。3.4 维护保养后应进行检查验收，具体按各类专业设备的维护保养规程执行。附加说明：1. 本标准由招商局物业品质管理专业技术委员会统稿，总部品质管理部门审核。2. 本标准由总部品质管理部门组织标准化审查。3. 本标准由总部品质分管领导批准签发。4. 本标准由公司品质管理部门负责解释、修订。专心-专注-专业