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1、精选优质文档-倾情为你奉上剖析房地产企业工程技术管理在我国，房地产业正在逐渐规范成熟起来。对于房地产开发过程中的工程技术管理，却很少有人进行专门的研究。工程技术关系到与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。但在房地产实际的操作过程中，由于工程技术的基础性、普遍性，往往不被房地产企业所重视，这种低估工程技术重要性的做法，房地产企业是会付出代价的。工程技术在房地产企业中的运用有它的特殊性，下面我从五个方面分析房地产企业工程技术管理的独特之处。1.房地产工程技术管理的任务是什么？ 房地产工程技术管理的任务就是将营销
2、理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。2.房地产企业工程技术管理的核心是什么？ 提出这个问题，要从我国房地产企业的工程技术支持资源谈起。在我国，房地产企业工程技术方面的支持单位是设计院、施工单位和各种设计施工一体化的专业化公司。 设计院是房地产公司工程技术的主要支持单位，它们熟悉国家工程技术规范，有较强的工程技术综合实力，它们了解工程技术的“内核”，技术是它们的强项，房地产公司的大部分设计工作是由它们完成的。由于受传统管理模式的影响，设计院的工程师几乎整天坐在
3、办公室计算、绘图，他们对工程材料的价格变化不甚了解，也不会主动针对不同的楼盘量体裁衣选用适当的工程技术，所以设计院设计的工程施工图，往往存在选材用料与楼盘定位不吻合、工程成本上不是最优等等问题。造成这种情况的原因主要是设计院不了解市场。大部分设计单位的工程师迫于创收的压力，接二连三地接受设计任务，没有更多的时间去研究工程技术市场，设计工作基本上处于闭门造车的状态。作为房地产企业，要用好设计院，就必须明确地告诉设计院楼盘档次定位、技术定位及主要技术的市场价格变化情况，所以房地产企业的工程师自己首先要熟悉工程技术市场。 对于我国传统的建筑施工单位，由于历史的原因，加之建筑业管理的不规范，目前我们建
4、筑施工企业的人员层次和管理水平普遍偏低，特别是建筑市场放开后，好像什么样的人都可以搞工程，挂牌借壳揽活的现象已经成了不争的事实，昨天还是脚上粘着泥巴的农民，今天摇身一变成了建筑业的生力军。建筑施工企业的这种现状，很难保证施工企业有良好的工程技术管理系统，施工企业的工程技术一般处于较低的水平，特别是对工程技术的“内核”，施工企业了解不深。但是，由于建筑施工企业已经经受了市场竞争的洗礼，他们的市场观念很强，对建筑市场（建筑材料、设备、劳动力等市场）很熟悉，房地产企业稍微管理不到位，往往容易出现以次充好、以假乱真的现象，所以房地产企业，如果自己不懂技术，那么在工程管理过程中必然处于被动的局面。 随着
5、工程技术不断发展和更新换代进一步加快，工程技术领域不断出现设计、施工一体化的专业化公司，比如智能化专业公司、门窗公司、涂料公司等等。这些公司既懂技术，又熟悉市场，是房地产企业的“职业杀手”，稍有疏忽，他们就会乘虚而入，赚得腰囊满满。 从上面的分析我们就可以知道，房地产企业要在有效控制工程成本的情况下搞好工程技术管理，娴熟地驾驭工程技术市场，有效地整合工程技术社会资源，合理地管理工程技术支持单位，除了熟悉工程技术本身，还要了解建筑市场、工程技术价格市场，所以房地产企业工程技术管理的核心是技术与市场的结合。房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场、既懂技术又懂造
6、价。一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。3. 如何做好房地产企业工程技术管理工作？ 房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场，这个要求是比较高的，如何才能达到这个要求呢？我们的思路是加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。 工程技术研究的思路有二种，一种纵向研究，另一种横向研究。纵向研究就是针对某一项技术，从原理、试验、生产工艺、应用等方面进行深入的纵向的研究，研究到一定的深度后，研究人员自然就成了这方面的专家，这种人在深圳是专家，在北京也是专家，他们也许不熟悉某一厂家，但只要看厂家的技术原理、工艺流程和产品构造，基本上就知道这个厂家的产品档次，学院派就是这种风格。
7、作为房地产企业的技术管理人员，对工程技术的研究，无论从研究的条件和精力的分配上，都无法采用这种思路，一般的情况，房地产企业技术人员的水平也很难达到这种纵向研究型专家的水平。但房地产企业可以走另外一条思路，那就是横向研究。 房地产企业进行研究工程技术的目的其实很简单，就是为开发的楼盘，选用价格性能比好的技术和工程材料，或是为实现特殊要求的技术。工程技术有一个显著的特点，那就是本土化很强，所以房地产企业可以采用横向对比研究的思路，站在宏观市场的角度，研究技术市场本身的情况。比如：墙体材料研究，考虑到服务的方便性，深圳的房地企业可以只研究珠江三角洲（特别是深圳）的市场，珠江三角洲地区，有多少种墙体，
8、这是首先必须搞清楚的，不同的墙体材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术参数和标准、产品质量、生产供应情况、服务态度、以往业绩等等资料，尽可能收集到，然后进行横向的综合对比分析，将这些生产供应单位及其产品质量分成369等，这样墙体材料的技术管理平台就建立好了。用一句通俗的话来讲，搭建的技术管理平台就是一道选择题，针对不同档位的楼盘，很轻松地选择到最佳的答案，选到价格性能比好的材料或技术。 通过对工程技术进行横向的对比研究，房地产企业技术管理人员都可以成为“土”专家，成为房地产企业所在地的技术专家。作为深圳房地产企业的工程技术人员，也许我们到上海去可能一筹莫展，因为我们对技术的“
9、内核”了解得毕竟不多，但在深圳我们可以侃侃而谈，能够正确地选择技术方案，因为我们了解深圳的技术市场。用这种横向研究的思路，比纵向研究更形象、更具体、更实用，从某种意义上讲更科学，纵向研究纯技术的含量比较重，而横向研究是综合的，是结合了市场的，是活生生的，是“泛技术”，对房地产企业来讲，可操作性强。搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。4.房地产企业工程技术标准是什么？ 我们掌握了技术，我们了解了市场，我们有了工程技术管理平台，在楼盘开发过程中，我们以什么样的标准来选用这些技术呢？房地产企业工程技术标准应该
10、是市场标准、客户标准。为什么我们要选择客户标准而不是国家标准呢？其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么；其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心；其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。朗钜实业李海茂先生在朗钜天地创刊号提出的“以市场需求为第一要素、以客户诉求为主导”企业文化理念，正是“客户标准”的体现
11、。李海茂先生在培养员工客户服务理念时曾经说过：“一件事，对发展商可能是举手之劳，但对业主却是大事，甚至是没法解决的难题，我们将心比心，要与业主携手走过这70年的人生路”。作为有社会责任感的房地产企业，推动新技术运用，为客户创造一个安全、舒适的家居环境，是社会赋予的使命。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。5.客户技术标准的效应是什么？ 先讲一个真实的故事。在深圳布吉关外有一个由品牌地产商开发的大型楼盘，有一位客户在一楼买了一套房，房子下面是一个全埋式的地下配电房，买房之前开发商就告诉了他，客户当时没有异议。等搬进新居后，客户才发现配电房的低频噪音给他的生活
12、带来了不良影响，于是他向开发商申诉，开发商按常规投诉流程组织工程技术人员进行了鉴定，结论是噪音未超标可以不处理。客户只好向环保局投诉，环保局按照国家标准进行鉴定，结论也是可以不处理。客户在万般无奈的情况下，还是给开发商的客户服务部写了一份申诉信，希望得到处理。这封申诉信引起了开发商客户服务部的重视，随即召集公司各部门技术主管商议，大家讨论很激烈，大部分技术主管认为不需要处理，理由就是符合国家标准，有一部分技术主管坚持处理，理由也很纯朴，他们认为国家标准是仅仅略高于社会平均水平，深圳地区的生活水平在全国是领先的，对噪音的标准自然高于国家标准，客户的要求并不过分的。客户服务部权衡利弊，最终决定进行了处理。随后，有趣的事情发生了。这位客户的几位朋友陆续买了这个开发商的楼盘，摆脱噪音困扰的客户见人就说开发商的好话，成了开发商的义务宣传员，所以客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。专心-专注-专业