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1、精选优质文档-倾情为你奉上海南省房地产估价师理论与方法：求土地价值的公式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的_设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。 A房屋建筑物 B土地使用权 C在建工程 D房屋期权 2、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.533、将资金投入
2、与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资 4、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，屋面防水最低保修期限为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章5、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要 B：变现性差 C：需要适时的更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 6、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算 7、是住房公积金管理的中心环节。 A：住房公积金的发放管理
3、 B：住房公积金的运作 C：银行专户、财政监督 D：住房公积金管理的决策 E：执行层的组织协调 8、下列属于流动资产的是。 A：长期投资 B：固定资产 C：无形资产 D：应收账款 E：执行层的组织协调 9、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（） A0.5% B6% C6.16% D6.19% 10、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。 A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调11、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50，乙物业的价值
4、为1300万元和900万元的可能性也均为50。甲、乙物业投资风险比较的结果是。 A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大 C：甲、乙物业的投资风险相同 D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小 E：借款合同 12、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 13、收益递增递减原理可以帮助我们确定_。 A最佳用途和最佳规模 B最佳集约度 C最佳规模和最佳集约度 D最佳用途14、某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本
5、化率为。 A：7.65 B：8.75 C：9.42 D：10.19 E：工业用地的监测点评估价格 15、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有_。 公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积 A B C D 16、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。(2007年试题) A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同 17、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是_。 A了解项目，满足户型方面的需求 B有针对性地制
6、定销售策略 C选择合适的项目位置 D进行宏观调控 18、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。 A：环境 B：生态 C：生态系统 D：景观 E：执行层的组织协调 19、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。 A：5 B：6 C：8 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租
7、-出售模式 C：购买-更新改造-出租模式 D：购买-更新改造-出租-出售模式 E：借款合同 21、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖 E：执行层的组织协调 22、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格23、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 24
8、、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率_。 A为零 B低 C高 D为125、路线价估价法是一种评估大量土地的_。 A迅速估价方法 B较慢估价法 C简易法 D延迟法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、工业房地产的区位影响因素主要考虑。 A：临街状况 B：动力是否易于取得 C：废料处理是否方便 D：接近大自然 E：产品原料的获取方便程度 2、房地产开发的程序主要分为阶段。 A：决策分析，规划设计，建设，租售 B：决策分析，可行性研究，建设，租售 C：投资机会选择与决策分析
9、，前期工作，建设，租售 D：投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 E：借款合同3、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。 A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点 4、引起建筑物折旧的因素包括。 A：地震 B：电梯数量不够 C：酸雨 D：单行道 E：门窗的自然破损5、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009年试题) A：市场供求风险 B：变现风险 C：利率风险 D：时间风险 E：资本价值风险 6、依据中华人民共和国物权法的规定，住宅建设
10、用地使用权期间届满的， A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：执行层的组织协调 7、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。 A.A B.B C.C D.D 8、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。 A：购买商业门市 B：大修自住住房 C：偿还购房贷款本息时 D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件 9、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。 A固定资产购置支出 B企业所得税 C固定资产折旧 D贷款利息 10、国家对房地产开发企业资质管理实行_
11、A统一审批 B国务院审批 C分级审批 D部门审批11、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测 12、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。(2008年试题) A：预测开发成本 B：选定目标市场 C：确定消费群体 D：明确项目档次 E：设计建造标准 13、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。 A：拍卖 B：招标 C：挂牌 D：双方协议 E：直接定标14、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 A流动比率=流动资产总额流动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率
12、” D在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上 15、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过年的，人民法院不予保护。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 16、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 17、对确定资本化率有参考依据的有_。 A折旧率 B物价指数 C银行贴现率 D投资回报率 18、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛
13、法 D杠杆分析法 19、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。 A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单 20、房地产估价师注册证由_核发。 A省级人事部门 B人事部 C人事部和建设部 D建设部或其授权的机构 21、假设开发法的本质与_相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。 A成本法 B市场比较法 C收益法 D长期趋势法 22、已知某地区某类商品住宅20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测20
14、07年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。 A10281.32 B13622.77 C9563.78 D10542.3523、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于_自住住房。 A购买财产保险 B购买 C翻建 D装修和大修 E建造 24、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。 A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估 B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告 C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复 D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑25、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息专心-专注-专业