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1、精选优质文档-倾情为你奉上河南省2017年房地产估价师理论与方法：房地产实物因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C：讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同 2、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20
2、万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。 A1067 B1070 C1087 D11413、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。 A13.0% B43.3% C30% D23.3% 4、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门
3、5、报酬率为与所投入的资本的比率。 A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。 A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同 7、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。 A：物业服务合同 B：物业管理合同 C：前期物业服务合同 D：后期物业服务合同 E：执行层的组织协调 8、不属于保险合同辅助人的是_。 A保险受益人 B保险代理人 C保险公估人 D保险经纪人 9、在假设开发法的传统
4、方法中，一般不计利息的项目为。 A：待开发房地产价值 B：管理费用 C：销售税费 D：购买待开发房地产应负担的税费 E：工业用地的监测点评估价格 10、以下权利中属于用益物权的是。 A：抵押权 B：典权 C：建筑物区分所有权 D：质权 E：执行层的组织协调11、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变 D：升降难定 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是_。 A国务院人事主管部门 B国务院建设主管部门 C省级人事主管部门 D省级房地产主管部门 13、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承
5、担缴付保险费等义务的一方。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：执行层的组织协调14、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率 15、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托
6、估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为_。 A两个方面：租金和物业增值 B三个方面：租金、物业增值和股权增加 C四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D五个方面：
7、租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大 19、二级中误差公式为。 A：002+00006S B：001+00003S C：002+0001S D：004+0003S E：执行层的组织协调 20、股份制企业组织形式中，以最为典型。 A：无限责任制 B：有限责任制 C：股份有限责任制 D：两合责任制 E：执行层的组织协调 21、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。 A：不同类型的房屋的中位数租金 B：同类型的房屋的中位数租金 C：各类物业平均租金 D：同类型物业平均租金 E：借款合同 22、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A：房地产交易方式 B：
8、房地产交易顺序 C：购买房地产目的 D：房地产类型 E：借款合同23、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。 A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险 D：管理风险 E：借款合同 24、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是_。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额25、下列不属于物业管理基本特性的是。 A：城市化 B：社会化 C：专业化 D：市场化 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在我国
9、，_是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。 A法院 B检察院 C海关 D军队 2、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。 A投资合同 B基金发行办法 C信托契约 D基金章程3、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的_认定。 A房屋权属登记机关 B县级以上人民政府 C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门 4、耕地占用税实行_税率。 A递减 B比例 C定额 D超额累进5、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。 A定向使用 B安全运作 C严格时限 D按时使用 6、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于_。 A购买股票 B购买国债 C投资房地产 D投资期货 E法律、法
10、规规定的有关范围 7、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 8、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月
11、1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于_。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m3 9、投资的特性包括_。 A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 10、征收集体土地所具有的特点为_。 A具有一定的强制性 B被征用单位可以根据实际情况提出异议 C妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿 D被征用后的土地所有权发生转移 E土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口11、房地产
12、估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质 B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所 E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 12、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要
13、素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率 D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 13、在房地产定价方法中，名牌策略属于。 A：成本加成定价法 B：目标定价法 C：认知价值定价法 D：领导定价法 E：借款合同14、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。 A：潜在毛租金收入 B：有效毛收入 C：净运营收益 D：税前现金流量 E：税后现金流量 15、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。 A经营收入抵偿
14、全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 16、城市详细规划分为_。 A近期性详细规划和远期性详细规划 B近期性详细规划和控制性详细规划 C近期性详细规划和修建性详细规划 D控制性详细规划和修建性详细规划 17、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以内(含3)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 C：绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业
15、三倍返还买受人 E：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 18、下面不属于不可控制因素的调查的是 A：市场需求容量调查 B：市场营销因素调查 C：竞争情况调查 D：消费者调查 E：借款合同 19、房地产总登记应由_在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。 A当地政府土地管理部门 B当地县级以上人民政府房屋管理部门 C当地县级以上人民政府 D当地县级以上人民政府土地管理部门 20、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。 A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一
16、的投标人 C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 21、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为_。 A44% B50% C67% D86% 22、根据房产测量规范，下列项目中，不计算建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 C房屋之间无上盖的架空通廊 D与房屋相连有上盖无柱的走廊23、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。 A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率 D：静态投资回收期 E：内部收益率 24、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为_万元。 A1830.4 B2176.88 C2169.27 D2285.7125、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53专心-专注-专业