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1、精选优质文档-倾情为你奉上浅析农村房屋买卖的法律效力和法律关系城南分局 成小林【摘要】集体土地主要包括集体农用地和集体建设用地，农村宅基地是集体建设用地中的主要类型。目前随着城市化建设进程的加快，人口迁徙的增加，农村房屋的买卖，特别是城郊结合部的房屋买卖与日俱增，而作为房屋的载体集体土地使用权的法律纠纷也成了司法实践中的热点、难点。作为法律知识的初学者，结合自身从事基层土地管理的经验，本人试从法律和实际的角度，浅析农村房屋买卖的成因、法律后果及对策。 一、农村宅基地的概念和特点 宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是指农村居民为建造自有居住房屋对本集体土地的占有、使用的权利。由此可以看出
2、，农村宅基地使用权是与具备集体经济组织成员这个资格紧紧联系在一起的，它在很大程度上具有福利性质和社会保障的功能。宅基地使用权具有以下特点： （一）宅基地使用权的使用主体具有限制性。宅基地使用权的主体为本集体经济组织成员。农民申请宅基地的一个必备的前提条件：是本集体经济组织的成员。宅基地使用权的性质为用益物权，权利人享有占有、使用、收益及处分权，即权利人可以对宅基地长期享有占有使用的权利；可以在宅基地上建造房屋和附属物、享有使用该土地带来的便利；对宅基地有权处分，其处分权只能随着房屋处分的实现而实现，房产所有权的转移也必然导致宅基地使用权的转移。（二）宅基地使用权的使用具有限制性。农村村民获得宅
3、基地使用权后，只能在该土地上建造自有的用于居住的房屋。这个规定，就将建造工商业住房排除在外，从而也体现了宅基地使用权的社会保障功能，即它是满足农村村民的生活需求，而非生产需求。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在江苏省土地管理条例中还规定房屋的占地面积不得超过宅基地面积的70%。（三）宅基地使用权具有福利性和无限期性。农村宅基地是与集体经济组织成员的权利和利益联系在一起的，它具有一定的福利性质。主要表现在农民通过无偿或低廉的价格取得宅基地使用权，获取基本的生活条件，这也是农村居民和城市居民相比享有的最低限度的福利。宅基地的使用以户为单位，不因户主
4、的更替或某个家庭成员的死亡而失去原来的宅基地使用权，地面上的房产所有权可以继承，所以宅基地使用权实质上也在“继承”，因而宅基地使用权在一定程度上是无限期地延续使用的。（四）宅基地在权能的实现上具有缺陷性。根据土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）文件中明文规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。一个例外的特定条件是江苏省土地管理条例第三十五条规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申
5、请建房用地条件。”这些都为宅基地交易后产生的法律纠纷埋下来伏笔。二、农村房屋买卖的成因（一）宏观原因城市化建设进程的加快，对原有地域和人口结构的冲击。随着城市化、城镇化建设进程的加快，农村劳动力向城市转移的步伐也在加快，举家进城居住、务工、经商的农民日益增多，原有宅基地的空闲也日益增多。建国后对农村宅基地管理的宽松，也形成了一定数量的一户多宅，这就形成了卖方市场。（二）文化原因基于中国传统的农耕民族的生活习惯。相对于城市里“笼格式”的居住环境决定的“老死不相往来”的生活模式，大多数人更喜欢独门独院的居住环境和“鸡犬相闻”的生活模式。这些人构成了早期购买农村宅基地的主力军，在他们身上还未体现对农
6、村宅基地价格差的追求。（三）根本原因购买农村房屋，特别是城郊结合部的房屋的低成本和高利润。就笔者所在的盐都新区来讲，165平方米的单体别墅宅基地在20042005年私下出售价格从4.5万元、6万元、8万元、10万元、15万元节节攀升，直到最后有价无市。按照15万元算，加上房屋建造价格18万元，一幢近300平米的别墅也就33万元。而同期市场上的等面积别墅市价达到60万元。再以盐城地区常见的三间两厨农村房屋为例，2000年是花上56万元就可以购得，如果2005年拆迁，就可获得拆迁款25万元左右，如果2007年拆迁，就可获得50万元的拆迁款。巨额的价格差，以及农村宅基地买卖后无法依法办理土地登记手续
7、的现实都为今后的法律诉讼埋下了种子。（四）直接外因宅基地分配工作的失管。按照土地管理法中有关规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地时，应依法先予办理农用地转征收手续。在实际工作中，特别是大拆迁、大建设的城郊结合部，按照法律规定的程序依法审查、报批宅基地已不现实。在政府的默许下，由村集体做主进行宅基地重新安置成为宅基地安排的主渠道。由此基于“拆迁工作的顺利推进、农村社会的稳定、社会关系的照顾、个人私利的实现”等等原因，泥沙俱下也就不以为奇了。三、农村房屋买卖纠纷的几种观点房地不可分离，农村房屋的买卖更大程度上是对宅基地使用权的占有。目前针对农村房
8、屋买卖纠纷，法院审理是主要有以下三种观点：1、农村房屋买卖合同无效。这种观点的理论依据是：根据房地不可分离的物理现实，农村房屋的买卖必然涉及到对房屋所占有的土地使用权的占有和转让。宅基地是集体经济组织为解决本集体经济组织内部成员生活居住的基本需求而无偿或低廉地提供土地，用于建造自用住房的。农村房屋是私有财产，但是它却是建立在集体土地使用权之上的，对于土地，农村村民没有处分权。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”国务院办公厅1999年发布的关
9、于加强土地管理严禁土地炒卖的通知第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得向城市居民为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）文件中明文规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。2、农村房屋买卖合同有效这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以合同法规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。合同法第52条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院关于适用若干问题的解释第
10、4条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”宅基地本身就是建设用地，不适用于土地管理法第63条之规定，国务院办公厅关于加强土地管理严禁土地炒卖的通知和国务院关于深化改革严格土地管理的决定并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。3、房屋土地区别对待由于农村房屋买卖涉及宅基地的转让，对于买受人不符合申请建房条件的买卖合同，应当认定合同无效，但驳回出卖方要求返还的诉讼请求。原因是：把房屋和宅基分开考虑。房屋作为私有财产，出卖人有权处分，买受人对房屋通过交换享有权利，但是出卖人对宅基地只
11、享有使用权，无权进行处分。出卖人在出卖房屋的同时意味着对宅基地使用权的放弃。买受人如不符合法定条件，不能取得宅基地的使用权，故买受人只能享有对房屋的所有权，不能享有对宅基地的权利。四、农村房屋买卖的法律关系探讨农村房屋买卖表面上看，是农村村民在处分自己的私有财产。持农村房屋买卖合同有效论的人们从合同法的角度进行认定，认为出卖方处分自有的私有财产，买卖行为是基于双方的真实意思表示，并且签订了书面合同；另一方面从禁止性规定不是法律的角度进行阐述，认为国务院办公厅关于加强土地管理严禁土地炒卖的通知和国务院关于深化改革严格土地管理的规定并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。但是，仔细研究土地管理
12、法第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可以说明宅基地的土地性质和相对人的资格即集体土地使用权和集体经济组织成员。土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是依法兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”这一条说明了本集体经济组织的成员经依法批准可以使用本集体的集体土地用于建设住宅，除此之外不适用本条规定，即需要使用国有土地进行建设。物权法第一百五十
13、二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”物权法一百五十二条规定再次明确了宅基地使用权人对宅基地只有占有和使用的权利，而没有处分的权利。如果说以前就法律层面没有明文禁止农村房屋及宅基地的买卖，那么物权法第一百五十二条规定可以说填补了这项空白。另外物权法第一百五十三条明确宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而国务院关于深化改革严格土地管理的决定无疑属于国家有关规定的范围。因此说，在现有的法律前提下，农村房屋及宅基地的买卖在法律上讲是无效的。专心-专注-专业