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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产企业所得税税务筹划一、 房地产企业税收情况概述随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策有其特殊性。切确掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。二、 房地产企业所得税税务筹划概述企
2、业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。中华人民共和国企业所得税暂行条例是1994年商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来。形成现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端。真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效。并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、
3、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范同内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。三、 房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析1、 税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。2、税务筹划有利于企
4、业财务管理水平的提高房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策。使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为达到合法的节税目的。房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。四、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段1、纳税人的筹划方面目前房地产企业在纳税人筹划上主要通过设立独立销售公司进行纳税筹划。我国较大的房地产企业多采取在各地设立子公司的模式来进行运营总分支机构的筹划。按照新企业所得税法，
5、第五十条第二款的规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的应当汇总计算并缴纳企业所得税，第五十二条进一步规定除国务院另有规定外企业之间不得合并缴纳企业所得税，这样企业在生产经营规模扩大需要设立新的营业机构时，采取设立分支机构就会较为有利，由于分支机构不具有法人资格，就可以与总机构合并纳税可以享受盈亏互补的好处减少，当期的应纳税所得额达到少交企业所得税的目的，或者至少可以获得资金的时间价值。而企业如果采用设立独立的具有法人资格的营业机构：如子公司，那么子公司设立初期的亏损就不能冲抵母公司的盈利，母公司的应纳所得额就会比设立分公司时大。当期缴纳的税款就会较多占用企业的资金也越多，因此一
6、般说来，在新企业所得税法下设立分公司较设立子公司更为有利。2、税率的筹划方面目前我国房地产企业在税率的筹划方面主要是将一个大型企业划干微小型微利企业进行纳税筹划。企业所得税法第二十八条规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收所得税。小型微利企业要同时符合六个条件：一是从国家非限制和禁止行业；二是年度应纳税所得额不超过30万元；三是从业人数在一定范围内，工业企业不超过100人，其他企业不超过100人；四是资产总额在一定范围内，工业企业不超过3000万元，其他企业不超过1000万元；五是建账核算自身应纳税所得额；六是必须是国内的居民企业。基于以上分析，如果一个企业大大超过小型微利企业的标
7、准，完全可以把该企业进行分立，组成几个小型微利企业，每个小型微利企业经营某一方面的专业业务，可以减轻企业所得税的纳税负担。对房地产企业而言可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设进行专项业务的小型微利企业。3、税基的筹划方面（1）、收入的筹划具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金争取较大的资金时间价
8、值税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划二是尽量投资免税收入新企业所得税法规定：将国债利息收入权益性投资收益和非营利组织的收入作为免税收入，不计入应纳税所得额因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。存货计价方法策划，房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业的应纳税额的计算，存货的计价方法有后进先出法先进先出法加权平均
9、法移动加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择。不同的计价方法对企业营业成本的影响不同，造成的应纳税额也就不同。采用后进先出法在物价上升的情况下，企业耗用原材料的成本较高，当期利润相应减少，当期可以少缴所得税；如果商品的价格趋势与此相反，也就是物价走低，就应采用先进先出法；如果价格比较平稳，涨落幅度不大，宜采用加权平均法；如果材料价格涨落幅度较大，宜采用移动平均法和个别计价法。这几种方法对成本影响，乃至应纳税额都很大，企业可以利用不同的存货计价方法来增大税务筹划空间。（2）、固定资产的筹划在房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑新企业所得税法对折旧方法作
10、了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手一是尽量缩短折旧年限，折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款二是合理预计净残值新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是合理的就是可以的。4、优惠政策的筹划方面根据企业所得税法第八十八条规定：二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处
11、理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。企业从事前款规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。房地产企业可以依照以上规定，使用符合条件的环境保护节能节水的设备，以其达到年度末企业所得税的减少。五、 房地产企业所得税的税收筹划案例分析由于房地产企业项目周期跨度大一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。案例：某公司2000年
12、成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682953元。2002年应纳税所得额为-88元。2003年应纳税所得额为39元。2004年应纳税所得额为-4元。2005年应纳税所得额为-03元。2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的。可以逐年延续弥补。但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一来这
13、200万只能挂应收账款，收不到款也不能作为费用列支。而如果部分费用，将2006年应纳税所得额做成了03元，充分利用了直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税前列支的。对所得税的影响却大不一人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例内，减少了公司应纳税所得额。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费三、结论证明材料，这样1年下来需要调增的业务招待费就少了很多，从而减少了企业所得税。专心-专注-专业