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1、房地产项目目标成本测算及动态成本管控模型的应用摘 要：随着市场竞争日益激烈以及房地产调控政策密集颁布，房地产高利润时代日渐消失，有效的成本控制成为房地产开发企业实现可持续发展的根本保证。如何合理确定目标成本、有效控制动态成本，成为房地产企业成本管理的重要工作。文章提出了目标成本测算、动态成本管控、成本数据库的模型，希望能给成本管理人员实践提供帮助。 关键词：房地产项目 成本管理 目标成本测算 动态成本管控 成本数据库 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2022）04-287-03 一、引言 房地产市场逐渐回归理性，有效的成本控制成为房地产企业生存和发展的最根本
2、保证。大多数房地产企业都建立了比较完整的成本管理制度体系，但在实际执行过程中仍然会出现目标成本控不住、动态成本超目标的问题。如何合理确定目标成本、有效控制动态成本，是摆在成本管理者面前亟需解决的问题。 本文基于当前公司现状及成本管理工作经验，提出建立目标成本测算模型、构建动态成本管控模型和数据库模型，将影响成本的各项因素设计到目标成本测算模型中，全过程使用同一套表格、对比口径一致，定标后能够快速进行目标成本对比、合同签订后能够自动进行成本数据指标更新、结算后能够自动进行项目后评估对比，能大大提高成本测算的准确性及效率、动态成本过程控制的及时性与有效性、成本数据积累的质量与效率。该目标成本测算及
3、动态成本管控模型已在工作实践中得到应用。 二、建立目标成本测算模型 目标成本是基于市场状况、结合公司经营需要、根据项目收益要求而预先确定的，需要经过努力才能实现的成本目标，它是成本执行过程中检查、预警以及考核的主要依据。目标成本的合理制定，对于成本控制意义重大。如果目标成本不合理，则动态成本就失去了可以参照的标准，动态成本管理也就无从谈起。 目标成本从编制到确定的过程涉及部门多、数据信息繁杂，对编制人员的能力和经验要求高;而受到企业经验沉淀程度、产品成熟度等因素的影响，编制目标成本的颗粒度和准确度差异较大。如何编制目标成本，分析所编制的目标成本的合理性是成本管理的重点。结合成本管理工作的实践，
4、建立目标成本测算模型（如图1），通过表单设计明确规划方案、建造标准及含量指标、工程界面与范围、测算时点的市场价格水平等测算输入条件，固化成本测算指标体系，预防成本项目的缺项漏项，提高成本测算的准确性。 （一）明确目标成本测算的输入条件，全面落实影响成本的建造标准及范围，保证成本测算的准确度 1.明确产品配置标准、建造标准、含量指标，确保成本测算的输入条件清晰完整。设计方案直接决定材料规格和数量，设计方案的优劣直接关系到成本的多少。设计单位在设计时往往更多地关注功能、布局、环境、建筑艺术、结构安全和验收规范要求等等，有些设计人员由于专业性不强或者经验不足会出现设计保守、设计出现缺项漏项等情况。房
5、地产开发企业的设计管理部门应更多地从销售需要和降低成本的角度来进行设计管理，通过限额设计让设计人员有一个大概的费用概念，在一定的约束条件下进行设计，而不考虑经济因素;可以通过一些标准化设计减少后期因做法调整、设计错漏等引起的成本增加;同时，通过加强技术沟通，严格控制设计质量，确保相关技术的可行性，避免因为技术问题导致项目后期无法正常进行。 通过宗地指标表、规划指标表、经济技术指标表等表单的设计，对影响成本的规划设计方案相关的前提进行明确，包括从投资拿地到项目后评估的每个阶段，全程跟踪方案变化引发的成本及运营结果变动情况，确保形成以客户价值为导向的设计方案，提升项目的整体价值，实现公司经营目标及
6、项目收益要求。 2.明确各城市市政工程专业部门施工范围、验收交付标准及采购方式差异，准确测算市政机电相关的成本。水电气热等配套设施费用标准、收取方式及手续办理，在不同城市、不同区域间存在较大差异。如电力工程，有的地区按房屋建筑面e的平方米包干价供电到户，有的地区是由电力设计部门完成设计图，交由电力施工企业施工，竣工后按市场价格结算。施工范围、计价方式的不同，对成本有较大影响，提高市政配套工程成本的测算质量是确保目标成本可控的重要因素。 通过设计市政机电界面表单，对项目所在地区城市基础设施配套费、红线外基础设施费和最新的政府收费文件及标准进行调研，落实拟拿地项目周边市政配套情况等，确保合理预估红
7、线外基础设施费用;同时，明确市政配套单位与总包、机电分包间的施工界面划分，避免合同签订后的范围调整、范围缺失等引起的成本变动。 （二）构建目标成本测算模型，提高目标成本测算的准确性及效率 就目标成本测算过程而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：第一步，依据项目各阶段规划设计方案，形成;第二步，与设计及营销等相关部门讨论沟通确定，形成;第三步，依据相关指标和信息，按照产品测算建安成本;第四步，依据相关指标和信息，测算非建安成本;第五步，汇总建安和非建安成本，形成目标成本汇总表。 如何进一步提高目标成本测算的准确性及效率，对成本测算方法进行改进，本文提出构建目标成本测算模型（如图1）。 1.根据项目各阶段方案明确的产品配置标准等前提条件，填写和。 2.结合标准合约框架及工程界面划分、成本指标归集及合同清单列项需要，对成本科目进行梳理调整，对包含范围较大的成本科目设置成本科目子项，固化统一各级成本科目及科目子项。 3.增加“合约关系”：结合标准合约框架对每一成本科目进行合约分判，反映各科目成本的工程界面划分及合约关系，指导成本测算的同时指导现场施工界面划分。 第 5 页 共 5 页