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1、房地产企业财务管理改进的措施浅析(共5474字)摘要：房地产行业是国民经济发展的重要支柱力量，无论是在应对经济危机还是预防通货膨胀方面，其作用都不可替代。随着一系列政策的出台，房地产行业内部竞争日益激烈，为了进一步提升竞争力，占据更多市场份额，企业要充分意识到财务管理的重要意义，增强财务管控力度。本文对新形势下房地产企业财务管理的改进措施进行了探讨。关键词：新形势；房地产企业；财务管理；改进措施房地产行业属于资金密集型行业，从立项到正式销售环节需要经历较长的时间，同时也要大量的资金、人力投入，一旦其中某一个环节出现问题，将会引起连锁反应，为企业发展带来不可估量的损失。资金回笼时间长、国家政策的
2、出台等，都会对该行业的发展带来了一定影响。在新的时代背景下，房产企业要提升财务管理工作的地位，将资金筹集、分配、房屋预售、利润计算和分配等都纳入财务管理范畴中，扩大其管理范围，对每笔资金支出进行动态化监管。但是就目前情况来看，在房地产企业财务管理方面依然存在较多漏洞，包括认识不足、预算管理不到位等，对企业发展造成阻碍。因此，对新形势下房地产企业的财务管理进行分析具有重要意义。一、房地产企业做好财务管理工作的意义（一）有助于提升资金利用率房地产企业从项目立项到销售环节，时间长、资金投入巨大，资金能否合理利用和企业发展有着密切联系。在财务管理工作中，需要强化对资金的管理，一方面可实现资金的合理分配
3、，另一方面能够有效提升资金利用率，避免浪费，节省成本。（二）有助于规范企业经营行为财务报表能够如实反映企业的经营状况，财务工作也可对企业战略发展目标的实现起到引导作用。在企业日常经营管理中，要以完善的制度体系作为约束和引导。领导人员要根据企业的实际发展情况制定完善的管理制度，提升财务工作效率和质量，合理规避财务方面的风险。（三）有助于实现效益最大化财务管理的顺利开展，需要以完善的监督机制为保障，对房地产企业的经济活动进行监督和管理，确保财务工作更科学、更规范。当前市场竞争日益激烈，除了要提升项目本身的质量之外，还要加强内部管理，提升财务管理水平，能够实现企业经济、社会效益的最大化。（四）降低财
4、务风险房地产项目的建设周期长，资金回笼速度慢，且容易受到市场、国家政策等各方面因素的影响。在投资之前要对各项目的可行性进行深入分析，评估投入和产出之间的关系，财务管理工作的顺利开展，能够减少盲目投资，降低财务风险，为企业稳定发展保驾护航。二、房地产企业财务管理中存在的问题（一）财务管理意识薄弱房地产企业在开展项目的过程中，会将重点放在经济效益或工程质量方面，企业的经营特点决定了其在经营过程中将会面临更多风险。就目前情况来看，很多企业领导人员对财务管理的认知并不充分，意识淡薄。随着市场的进一步发展，当前中小型房地产企业数量不断增加，部分企业并没有职业经理，财务管理工作目标的制定，并没有以企业战略
5、发展目标为导向。且由于管理机制并不完善，导致很多工作都无法落到实处，财务工作的价值得不到充分发挥，为企业发展带来严重阻碍。（二）预算管理机制不健全不论是企业的经营还是管理，或是项目的开展，都需要大量的资金支持，这是房地产行业的特点决定的。目前很多企业的资金管理、预算管理机制并不健全，资金使用环节具有很强的随意性，项目投资较为盲目，没有对实际情况进行深入考察，造成大量资金、资源的浪费。房地产企业无法发挥预算管理的真正作用，没有根据项目特点来编制预算，或是对预算执行环节的监管力度严重不足，部分人员利用公职获取私利的现象较为普遍。不仅如此，部分指标的制定也脱离了市场调研和分析，和企业发展严重脱轨，一
6、方面增加了企业的经营成本，另一方面会让企业面临较为严重的财务风险。（三）融资渠道单一很长一段时间内，我国房地产企业的主要资金来源都是银行贷款，主要是因为在项目开发过程中，需要大量的资金支持，仅凭借自筹资金和预收款项是远远不够的。银行贷款审批时间长，程序烦琐，从申请到获得资金需要耗费大量时间，且利息高，增加了企业融资成本。除此之外，目前中小型的房地产企业数量越来越多，其抵押物价值不高，难以获得银行信任，银行贷款资金根本无法满足其实际需求，对企业发展带来了严重限制。（四）缺乏专业财务管理人才房地产行业是资金密集型行业，一旦涉及大量的资金投入，那么其风险要大大增加，和普通企业相比，对财务人员专业技能
7、的要求就会更高。就目前情况来看，专业财务人员的缺乏，是房地产企业普遍面临的问题，其专业技能有待提升。不仅如此，企业并未重视对财务人员的专业技能培训，内部工作氛围较差，没有责任意识等，都是比较突出的问题，要引起房地产企业领导人员的充分关注。（五）成本管理不完善房地产项目的开展需要大量的资金投入，如果没有做好成本管理工作，将会大大增加企业的资金投入，为其带来不必要的损失。事实情况是很多企业的成本管理机制并不健全，无法发挥其作用，导致实际支出远超成本计划。影响了房地产企业的经济收益。三、新形势下房地产企业财务管理的改进措施（一）扩充企业资金来源渠道房地产企业在开展经济活动或项目建设时，对资金需求量较
8、大，绝大部分企业都长期处于负债状态，一旦某经营环节出现问题，将会引起连锁反应。由于资金投入没有回报，负债会形成恶性循环。在很长一段时间内，我国房地产企业的主要资金来源都是向银行申请贷款，或利用后期预售的方式来收回一部分款项。但由于预收款项数量有限，且对于部分企业而言，难以获得银行信任，可抵押物价值不足，得到的贷款资金较少，限制了其发展。为了解决这一问题，拓宽资金来源渠道十分必要。除了向银行和金融机构申请贷款之外，还可以和其他企业建立合作伙伴关系，共同开发房地产项目，和其他企业共同承担风险，虽然收益有所减少，但能够缓解资金紧张的问题。随着我国科学技术的发展，房地产企业还可通过互联网金融来进行众筹
9、，以合法众筹、证券化等多种模式来达到获利的目的。（二）全面提升财务人员综合素质财务人员是财务工作的主要落实者，房地产企业高层和基层人员都要转变思想理念，充分意识到财务管理的重要作用，提升工作地位，让财务人员参与到业务、经济活动以及企业管理中。房地产项目从开发到建设，再到最后的销售，每一环节都需大量的资金投入，不能仅仅将财务部门作为后勤保障部门，而是要充分发挥其资金管理、资源分配、监督管理等职责。企业要在互联网上广泛发布招聘信息，择优录取工作经验丰富、专业能力突出的财务人员，为财务管理团队注入新的血液。优化内部组织结构，成立专门的财务监督管理小组，简化财务管理流程的同时，做到透明公开，建立健全人
10、力资源管理体系，定期开展专业技能培训，挖掘员工潜力。可利用互联网打造信息化的财务管理平台，加强企业各部门之间的联系，将财务数据及时上传到系统中，便于财务人员进行监督和管理。以房地产企业实际发展情况为主，打造专门的企业管理系统，将企业的人工、财务、业务等各方面联系起来，降低财务管理工作成本的同时，可保证财务数据的真实准确，为领导人员制定关键决策提供可靠的参考依据。（三）完善预算管理制度无论是在项目建设还是投资环节，都涉及大量的资金，一个楼盘可能需要上亿资金才能建设完成，成本和预算工作作为财务管理中的重点内容之一，要引起有关人员的充分重视。一般来说施工环节在项目整体成本投入中的占比较大，因此在这一
11、阶段，企业要提升重视程度，制定完善的材料、仓储管理制度；根据工程的实际需要，对成本进行合理分配，避免实际支出远超预算。从预算的方面来看，财务人员要深入调查市场环境，了解国家政策中的有关内容，确保预算指标和行业发展、企业发展相适应。以项目每一阶段所需要的实际资金为主，或参考以往的项目总体投入，制定合理的预算实施管理指标。在此基础上，合理安排房地产项目的施工环节，让各参建单位协调配合，确保资金能够落到实处，避免产生不必要的浪费，实现企业经济效益的最大化。（四）加强市场风险预估近些年国家为了打击房地产行业的恶性竞争、肆意开发等问题，出台了很多政策，例如“三条红线”等，这也为房地产企业的发展带来了较大
12、挑战。市场发展瞬息万变，任何细微的变化都会给企业带来较大风险。在财务管理中，要对市场风险进行预测和评估，尽可能减少企业的资金风险。对此，房地产企业可成立市场调研部门，专门用于分析国家政策，参与市场调研，提升企业在经营中的灵活性，及时对发展战略进行调整，减少损失的同时，实现稳定发展。（五）优化财务管理机制完善的管理制度能够为各项工作的顺利开展提供可靠参考，确保财务工作有章可循。财务管理机制要将成本管理、风险控制等纳入其中，以企业战略发展目标为导向。一方面，房地产要根据国家以及行业的相关要求，在原有的财务管理机制上进行创新，包括完善内部审核制度、会计审核制度，定期进行财产清查，严格控制企业的资金、
13、成本、应收账款等多个方面，切实做到“开源节流”，增加经济效益的同时减少成本浪费。另一方面，要优化内部组织结构，将不兼容的岗位分离开，明确各岗位职责；规范审核流程和财务管理工作范围。（六）采用动态管理模式动态管理模式对提升房地产企业财务管理水平有着重要意义，同时各级人员也要积极转变思想，提升对工作的认识。可在企业内部加大宣传和培训，营造良好的工作风气，传输正确的思想，不仅如此，财务部门要加强和各部门之间的沟通和交流，明确各方职责以及工作内容，当出现财务数据错误等问题时，要能够及时找到负责单位和负责人。财务的动态管理模式，具体可从以下几个方面进行。首先，要深入了解房地产企业的需求，做到具体问题具体
14、分析，将财务管理的信息化建设、财务机制整改、财务计算和测评等都纳入动态管理中。其次，对财务管理系统进行单元设计，包括财务的基本信息、成本管理、项目可行性、企业绩效等。最后，动态化的管理模式要随着企业的发展而不断变化，要为了提升企业财务管理效率、优化资源分配而服务，实现经济效益的最大化。（七）提升企业成本管理控制房地产项目的开展需要大量的资金投入，一旦出现了管理方面的问题，就会引起连锁反应，给企业带来巨额损失。由于项目建设规模较大，房地产企业财务管理工作涵盖的内容也十分广泛，包含了资金的使用、分配和筹集，项目投入和产出的评估和分析，财务的核算，预算的编制和执行等多方面。要将财务管理作为房地产企业
15、日常运营的核心，尤其要重视资金投入大的项目。对于财务人员而言，要意识到成本管理的重要性，可建立完善的成本控制机制，做好成本预算。以材料采购为例，要根据工程需要来制定材料方面的总成本投入；随后深入市场开展调研工作，了解材料价格的变化情况；选择业界口碑高、信誉有保障，材料质量过关的原材料供应商，从而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外，成本费用的跟踪核算和管理也同样重要，要随时地对资金使用情况进行监管，以免部分人员利用职务获取私利。四、结语总而言之，近些年我国经济发展迅速，房地产行业在“野蛮生长”了很长一段时间之后，国家为了营造良好的市场秩序，出台了一系列政策对该行业进行管理。房子是用来住的，是用来满足人们安居乐业的需求的，而绝不是为了炒作或牟取暴利而服务的。对于房地产企业而言，要明确自身的定位，牢记自身责任，在激烈的市场竞争中，在相关政策的规定下进行经营管理。财务管理作为其日常运营的重要部分，要引起有关人员的充分关注，财务人员要深入分析当前工作中存在的各种问题，并制定针对性的解决对策。要扩充企业资金来源渠道，全面提升财务人员综合素质，完善预算管理制度，加强市场风险预估，优化财务管理机制，采用动态管理模式，提升企业成本管理控制水平。从以上多个方面出发，可降低房地产企业在发展过程中遇到的风险，为行业和我国整体经济的发展保驾护航。第 10 页 共 10 页