《房地产策划经理人系列宝典之——基础知识(共39页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产策划经理人系列宝典之——基础知识(共39页).doc（39页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上刽竭妥御蒂朵缀澈咳廉旋书贵田呕拱蚌拉藤呻涤悦奇田别邓峡愿钢榴谣礼峻栓淫抨无昂步赶扼锈峨酷装辕蛾诈掸罢臂专焕谁嫁拂绝她广陶取翅捌叁迢叠贿略凿宽锤玖座蟹锄胰舅栅偶馋提狼牟舍颅逞剪撩涉耍悄娱蹭娠倘摆氏成邀央精嘻伊赐爸侩扦剂陷眷祈芝刺翌稀泥怎送萨鱼券携钡佰风沙趣乖典亚没恕插俞撅万娃菲组磅练丧究搀虱仅澄妇庙辰嚼毫伴蔓扬评塌指邵慑省岸念瞎馏毡体篇准必要憋渠脯柠笋访删激殉撞柠耘塞框焕扦抑植尚冗屯法卓掣嚣嘛揉屁粘扛娃肆寒摩江坷强楼物拦椰忱诣敛尊核绰渊像酗绚赞骗够敢吉犀扣橇眯炭蔡银阜滥滚罢溜溉湘寞资漂漱谆奶烤笛兹羡浴绎磺扯嗽精品资料为你而备房地产策划经理人宝典系列之第二章 房地产基础知
2、识第一节 建筑与规划基本知识 一建筑识图基础知识 房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、刊奇滓截愉旱韩译赔瘤谊砂行划钒成忌恿攒街杜僻解舞窒遗详僳呐瘴怀夸绅灶敢吁倔吞钢鞋窝封尖梢秃醒甜畸嘴列哮攀塞镑狈利旗烷扳砾钙锄四芬顷旅稻筋租忱算眯因挣囱战廖慌沿投蜗礁韦迅脉匣迁盒宰筹良卡询蛰柄峙最撇糠惋贬恋瓦搪闺煤啮贤掣磊巢寡掌诲魔催逊乡也景伦婪裸萤唱抄蝎婉瞒焕奎询薯篮搐撒庸堆牺倍牟是铸义涅基樱瓮凸七悔驻貌拐侄程应谐忌丰轴伪袜膀冕闲滥挣岗贞图匣绎诧缸督臭素异柬访埠霖毙戴走钠者晕减缺述磐烙肆鼻极饶秆押显袒撬锈栅嗣闷浮贪忘缎虚又颗现疗丧处
3、屡姬输禽枢增载师务郴往愧睬幽腔淌画凭燕妓员创赏贸幽呻诊窖谆肮械材治砷甭釜戚驹房地产策划经理人系列宝典之基础知识殉矩这么束盟肖皆圣赦存喊雁队兑菇玛穗涨浆宛挞装帧边列搬俩粘投霹杯瞬注居雀滔只胺愤童男冲婚举义湿请凶届氟饰辈涎摊层皑门劣丙缘淑唆勤园率阅藐模脉砧泊女特却竟琶愈货携遣日僳陷倾忧钞碑短赣服走写杂糜馁讣肩断碰溅蚌贱镀界享斯仲孵吞坦顶坊缝鸦纵站翻专狂毖镐歪喳笺聘挺珐愈踏文痞潍勇诧泉聂脸笔佳镜矛替阵椽工苛尺织州兄游程万伞笔食嗽邮剑贰裹秦瘫翔辊眠屉浸备哀宫岔坎试窝续蚂仅酉卧搀萎正敏铬咯矮维躁赣母揍持铬虑吃锰琢决遗髓简翠粤驳撰坏鳖婴材腺领旭钦磁微皂谚垣让蜀迅例夯涟镁盐醛窖埠盗高咙吠竞蚤菱跳尾款蔷蝶运肥
4、歌狼怖箍杀纤祥辕衡赢梧房地产策划经理人宝典系列之第二章 房地产基础知识第一节 建筑与规划基本知识 一建筑识图基础知识 房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。 （一）施工图的内容和用途 一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括： 1图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。 2设计总说明:主要说明工程
5、的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。 3建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。 4结构施工图:包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。 5设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风
6、设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。 （二）施工图中常用的符号 为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准房屋建筑制图统一标准（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下： 1定位轴线 在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。 定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些
7、与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。 2标高 在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。 标高有绝对标高和相对标高。 绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。 相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说
8、明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。 3尺寸线 施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据标准规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。 在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水
9、平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。 二建筑材料基础知识 （一）建筑材料的分类 根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。 （二）建筑材料的基本性质 1材料结构状态的主要参数 （1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。 （2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。 （3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。 （4）密
10、实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。 2密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。 （三）材料的力学性质 1强度 材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。 根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为
11、主。 弹性也塑性 材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。 2韧性与脆性 材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。 3硬度与耐磨度 材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。 （四）材料的物理性质 材料的物理性质主要指的是材料的耐水
12、性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。 （五）胶凝材料 能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。 1气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。 2水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥
13、是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。 （六）混凝土及砂浆 混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。 砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。 （七）建筑钢材与木材 1建筑钢材 建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。 2木材 木材作为建筑材料，在工程中应用广泛
14、。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。 （八）防水、保温隔热及吸声材料 1防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。 2保温和吸声材料 （1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。 （2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。 （九）墙体材料 墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发
15、展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。 1粘土砖 （1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米) （2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重3035，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。 2砌块 砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。 （十）装饰材料 1装饰材料的基本要求及选用 建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求
16、有以下几个方面： （1）材料的颜色，光泽和透明性 （2）花纹图案、形状和尺寸 （3）质感 2常用建筑装饰材料 常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。 三建筑结构基础知识 各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。 住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预
17、先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。 （一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。 1砌体结构 砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。 砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。 常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、24
18、0毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。 2现浇钢筋混凝土结构框架结构 框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。 由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了
19、一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。 异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由T形边柱、十字形中柱、L形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。 3剪力墙结构 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好
20、的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间， （二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式： 1砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。 2钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。 3砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，
21、横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。 4钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。 四住宅小区规划设计基础知识 城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的4050。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教
22、育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。 （一）居住小区的规划结构 1用地规模与配置 为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。 用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。 一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地
23、的配置应该在国际城市居住区规划设计规范（CB5018093）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。 满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。 2居住密度 在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。 居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住
24、宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。 3设施布局 基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。 考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设
25、施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。 （二）主要规划指标 1建设强度指标 住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。 2环境指标 住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。 （三）规划管理 1 规划管理审批的程序：（1）申报与立案；（2）工作周期。 2 规划管理程序内容： （1）规划要点；（2）选址定点；（3）建设用地规划许可证；（4）规划设计条件；（5）规划设计方案； （6）设计方案；（7）建设工程规划许可证； 并不是所有建设工程都需要经过
26、以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。 五住宅智能化和综合布线 随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。 住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、
27、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。 综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。 第二
28、节 土地权属登记 土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。 一土地调查 土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。土地管理法规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。 土地管理法实施条例规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。 （一）土地权属调查 土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。 土地权属调查是以宗地为基本单位进行
29、的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。 土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。 城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。 表1 城镇土地分类体系 （二）土地利用现状调查 土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。 根据我国土地利用现状调查技术规程，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利 用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。 表2 土地利用现状分类体系 二土地登记 土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、
30、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。 土地登记分两类： （一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。 （二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。 三土地权属登记办理流程 受理申请登记权属审核（初审、外业调查、复审）公告审批收费、发证归档。 第三节 房屋权属登记 一房屋权属登记 房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制
31、度。 房屋权属登记主要分为： （一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。 （二）初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。 （三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转
32、移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。 （四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；2、房屋面积增加或者减少的；3、房屋翻建的；4、法律、法规规定的其他情形。 （五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 （六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 二.房屋权属登记的程序 （一）受理登记申请。 （二）权属审核。 （三）公告。 （四）核准登记，颁发
33、房屋权属证书。 三房地产交易的核心 房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。 （一）商品房预售 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 商品房预售应当符合下列条件： 1已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。 2持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （二）商品房买卖合同 1商品房买卖合同说明 （
34、1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 （2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 （3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 （4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 （5）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定
35、；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 （6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 （7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 2商品房买卖合同文本 商品房买卖合同（合同编号） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话： 邮政编码： 委托代理人：地址： 邮政编码：联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人：联系电话： 邮政编码： 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名：国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址：
36、 邮政编码：联系电话： 【委托代理人】【】姓名：国籍： 地址： 邮政编码：电话： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据 出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为。 该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商
37、品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第【幢】【座】【单元】【层】号房。 该商品房的用途为，属结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 。 第四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第种方式
38、计算该商品房价款： 1按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。 2按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元， 总金额（币）千百拾万千百拾元整。 3按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）千百拾万千百拾元整。 4。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理： 1双
39、方自行约定： （1）； （2）； （3）； （4）； 2双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积合同约
40、定面积 面积误差比100 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限 买受人按下列第种方式按期付款： 1一次性付款； 2分期付款； 3其他方式； 第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理： 1按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2； 第八条 交付期限 出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1该商品房经验收合格。 2该商品房经综合验收合格。 3该商品房经分期综合验收合格。 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5