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1、区域市场1、光华路片区板块能级现状 板块特征3、麒麟片区2、紫金山片区麒麟片区属于新兴板块，在配套及人气上明显不足，与传统的城东两大板块有一定差距开发较早，居住氛围浓厚/繁华/稀缺湖景资源/配套完备主城核心主城稀缺景观资源/高端配套高端配套、环境改善麒麟科技规划利好/交通不便利，发展相对落后/配套缺乏，人气不足整体规划，产业主导区域市场迈皋桥创业园西善桥岱山西侧南京市保障房建设主要分为四大项目：1.迈皋桥创业园项目；2.花岗地块项目；3.江宁上坊北侧项目：4.西善桥岱山西侧项目。其中花岗地块和江宁上坊地块位于麒麟科技园内，对于区域整体形象产生一定负面影响江宁上坊北侧花岗地块麒麟科技园片区区域市
2、场白下高新技术产业园由创新园、创业园、服务园组成，紧邻本项目创新园为高新技术研发孵化区、创业园为先进制造业、现代服务业、总部经济集聚区、服务园为总部经济及综合服务区目前入园企业达330家，其中注册资本超亿元的企业有4家，1000万元以上的企业有29家，包括天安软件城、莱斯、智能交通研究院、光电产业集团等多家国内外知名企业入驻，入驻人群以年轻知识研发人员为主目前生活及服务配套较为缺乏，未来对于本项目支撑不大白下高新技术产业园未来为本项目提供人群支撑，但商业配套支撑较弱公寓市场-竞争研判研究竞品前，先要明确我们的竞争区域在哪里本案1324按照地缘因素划分，本项目核心竞争四大区域：1.光华路片区；2
3、.紫金山片区；3.麒麟片区；4.江宁东山片区按照价格因素划分次级竞争区域住宅以8000-12000元/价格吸引全市客群的板块，包括江北、江宁、城北以及仙林等江北江宁城北仙林核心竞争-光华路片区本案在售项目未来上市项目二手房项目万达紫金明珠鸿意新城银龙花园鸿信清新家园三金福邸城开家园金基月亮湾项目名称建筑类型 均价 （元/） 主力户型（） 金基月亮湾多层、小高层2000090两房100-135三房万达紫金明珠多层、小高层15000118124三房鸿意新城小高层1500090-100两房 银龙花园多层、小高层700050两居90三居120三居 鸿信清新家园多层、小高层1400093两居130三居1
4、70四居 三金福邸多层1800086两房95三房140四房城开家园小高层1870074两房110、130三房150四房核心竞争-光华路片区建筑类型：多层、小高层为主板块内均为二手房，价格普遍在15000-20000元/之间户型区间：主力区间在80-140范围客群：以城东区域客户为主光华路核心卖点：区域、配套核心竞争-麒麟片区本案在售项目麒麟山庄东方红郡东郊小镇项目名称建筑类型 容积率 建筑面积（万） 均价 （元/） 主力户型（） 销售情况 剩余体量（万） 是否精装 主要卖点 麒麟山庄 多层、小高层 1.2540预计9000-10000 140的三房/110的两房 11月中旬开盘 32.3否 性
5、价比、大盘 东郊小镇 多层、小高层1.21308500/精装10000 80两房/103、118三房/ 40、50小小家5、7、8街区在售 72.1毛坯/精装1300 性价比、大盘 东方红郡 小高层 1.816980086两房/ 98、110三房 开盘去化8成 13.7否 性价比、大盘、配套 合计118万方核心竞争-麒麟片区建筑类型：多层、小高层为主板块内项目定位不高，价格普遍在8500-10000元/之间户型区间：主力区间在80-130范围装修：普遍毛坯交付客群：以城东区域客户为主麒麟片区核心卖点：性价比、大盘本案江宁东山片区在售项目共有五个，武夷水岸家园、上善居、天鹅湖花园、绿地紫峰公馆和
6、爱涛尚逸华府未来上市项目为阳光新城武夷水岸家园上善居天鹅湖花园绿地紫峰公馆爱涛尚逸华府在售项目未来上市项目阳光新城核心竞争-江宁东山片区建筑类型：小高层为主板块内项目毛坯价格普遍在9500-12000元/之间户型区间：主力区间在80-110范围装修：普遍毛坯交付客群：江宁本地及全市东山核心卖点：配套、性价比核心竞争-江宁东山片区项目名称建筑类型容积率建筑面积 （万）均价 （元/）主力户型（）是否精装主要卖点武夷水岸家园多层、小高层1.39922.5 980088.32123.32毛坯配套/性价比上善居高层、小高层2.010960048131.41毛坯配套/性价比天鹅湖花园多层、小高层1.302
7、2.5999075127毛坯配套/性价比绿地紫峰公馆高层、小高层2.118.4950080-100毛坯配套/性价比爱涛尚逸华府小高层1.69911.61400088137精装科技/配套/精装阳光新城高层3.412N/AN/AN/AN/A合计剩余体量约为80万方*以上信息采集于专业网站报道及现场调研紫气钟山紫园紫金东郡郎诗钟山绿郡保利紫晶山本案在售项目核心竞争-紫金山片区紫金山1号板块内项目主要针对改善型客户，均价在15000-23000元/主力户型区间：洋房户型在90-160之间装修：普遍毛坯交付客群：以城东区域客户为主核心竞争-紫金山片区紫金山核心卖点：品质、自然资源项目名称建筑类型容积率建
8、筑面积 （万）均价 （元/）主力户型（）销售情况剩余体量 （万）是否精装主要卖点保利紫晶山花园洋房1.220.318000洋房140、170、190去化率78%9.7毛坯品牌、品质、资源紫气钟山花园洋房1.0916500110-228去化率80%5.5毛坯品质、配套、资源紫金东郡花园洋房1.217.11500090-160去化率25%12.8毛坯品牌、品质、配套、资源郎诗钟山绿郡洋房1.211.12100087两房/140三房/165四房去化率17%8.1精装3000元/品牌、品质、精装紫园洋房1.11.623000洋房140-210去化率51%1.1毛坯品质、资源招商紫金山1号大平层1.67
9、7.322000158-315近期去化50%6.9毛坯品质、资源合计44.1次级竞争公寓选取全市8000-12000元/典型项目作为竞争对比分析项目名称板块建筑面积 （万）均价 （元/）主力户型（）销售情况剩余体量 （万）是否精装主要卖点恒基玲珑翠谷仙林23.41200096-131两房、三房近期去化20%23.36毛坯品牌、品质保利罗兰香谷仙林161150087-121两房、三房近期去化率70%14.5毛坯品质、品牌、湖景资源旭日上城江北43.31880080-130两房、三房近期去化70%6毛坯品牌、配套、学区、品质天润城江北360830070-90两房、三房近期去化率80%160.8毛坯
10、品牌、配套、学区、地铁新城金郡城北131200090-130两房、三房去化率70%7.7精装品牌、主城、品质盈嘉香榴湾城北10900078-98两房、三房去化率80%2.6毛坯品牌、主城、性价比中冶天城江宁11.41100088-127两房、三房去化率40%9.9毛坯品牌、品质融侨世家江宁141070088-138三房去化率68%7毛坯品牌、品质、户型*以上信息采集于专业网站报道及现场调研全市核心卖点：品牌、品质别墅市场江北江宁河西城东资源老山、汤泉、珍珠泉将军山、方山、百家湖等资源绿博园、长江、奥体中心等资源紫金山、明孝、中山陵、钟山高尔夫、赛马场、轨道交通2号线、灵山产品独栋、双拼别墅为主
11、，主力面积400-600平米独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态独栋、联排别墅为主独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米配套配套滞后，交通极其不便，但未来规划较好配套成熟，交通便利，与主城距离感逐渐消失交通便利，但配套较为缺乏成熟城市别墅板块，环境优势明显配套相对成熟，通勤便利供应未来供应稳定，但供应总量较少江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移未来供应总量平稳未来供应稳定，但供应总量较少合院产品在南京较为少见，十分稀缺城东别墅与江北、江宁、河西相比占有更多的城市资源，更加稀缺项目名称目前在售产品类型销售均价（元/） 主力户型（）去
12、化率主要卖点中冶钟鼎山庄叠加30000270-40076%资源、品质、成熟配套保利紫晶山联排20000260-35071%品牌、品质、资源紫园联排、叠加23000167-31270%资源、品质、成熟配套板块内别墅主要分布在紫金山附近，景观资源优势明显主要针对高端改善型客户，均价在20000-30000元/主力户型区间：别墅户型在200-300之间装修：普遍毛坯交付客群：以城东区域客户为主别墅市场-城东竞争区域小结板块：项目所在的科技园属于新兴片区，在配套及人气上明显不足，与传统的城东两大片区有一定差距供应：公寓：光华路片区及紫金山片区无新房源销售，市场机会较大；麒麟片区在售项目剩余体量约150
13、万方，东山片区约80万方，未来竞争较为激烈花园洋房：光华路片区、科技园片区以及东山片区无该类产品，市场机会较大；紫金山片区供应量约66.4万方，剩余体量约44万方，未来竞争激烈别墅：未来竞争主要集中在紫金山片区，供应量约为20万方价格：公寓价格光华路片区最高，为15000-20000元/，科技园8500-10000，东山9500-12000；花园洋房价格为15000-23000元/；城东紫金山别墅价格为23000-30000元/竞争项目卖点分析：光华路片区核心卖点为板块及配套；科技园片区核心卖点为大盘、性价比；东山片区核心卖点为配套、性价比；紫金山片区核心卖点为品质及自然资源；次级竞争核心卖点为品牌、品质、性价比竞争突围点光华路片区突围点板块+品牌+性价比麒麟片区突围点精装+品牌东山片区突围点板块+精装+品牌紫金山片区突围点板块+精装+性价比本案全市范围板块+精装+性价比