《农村土地流转信托比较研究_孟文辉.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农村土地流转信托比较研究_孟文辉.docx（58页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 硕士学位论文 娜南益阳和安徽宿州为例 论文储： mm： m 学 科 专 业 ： 麵 麵 研究方向：中外土地制度比较 华中 !HRfcfc学健瓶学院 2015年 4月 Researches on Rural Land Trust Circulation by comparison Taking Yiyang In Hunan Province and Suzhou in Anhui Province for Instance A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirement For the M.A Degree in Ma
2、nagement By Meng wenhui Postgraduate Program College of Public Administration Central China Normal University Supervisor:Li Zhe Academic Title: Professor Signature Approved April* 2015 华中师范大料 MiU娜 麯 授 权 说 明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研宄工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研 宄成
3、果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名 : 丨 5 曰 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅： 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后遵守此规定 ） 保密论文注释：本学位论文属于保密，在 _ 年解密后适用本授权书。 非保密论文注释纟本文不属于保密范围
4、，适用本授权书 。、 L 作者签名导师签名 . 曰期 ： i 月 、 曰 期 ： 广 r月 曰 :路年月 5 本人已经认真阅读 “CALIS 高校学位论文全文数据库发布章程 ” ，同意将本人的 学位论文提交 “CALIS 高校学位论文全文数据库 ” 中全文发布 ,并可按 “ 章程 ” 中的 掘宙車孕相关权益。 论 1T揋夺后滞后：口半年：口一年： 二年发布 a 作 者 签 名 ： 导 师 签 名 ： 日期 :_ .，年，一 曰期 :V(年 f月 摘要 随着工业化、信息化、城镇化水平的不断提高，家庭联产承包责任之下的传统 农业比较收益逐渐降低。农村劳动力开始向城镇转移，谋求更好的工作和生活，致
5、使农村土地抛荒现象严重。此外，农业技术的进步和农业机械装备的发展都要求土 地集约化、规模化经营，打破农地 “ 细碎化 ” 经营的局面。在坚持农村土地集体所 有，保障农民承包经营权的前提下，促进土地要素合理有序流转己成为各界的广泛 共识。而在土地流转的诸多形式中（包括互换，出租，作价入股等 ）， 土地流转信 托以其兼顾效率和公平的优势逐渐成为关注的焦点。另外，土地流转信托中 “ 三权 分离 ”的特性对我国基本土地制度的冲击较少，并且有利于维持农村生产组织关系 和维护农民利益，比较适合现阶段我国的国情。 在己有绝大多数的农村土地 流转信托实践中，基层政府都充当着主导者的角 色，这主要体现在一手创办
6、土地流转信托机构和其他与之相关的一系列服务组织。 尽管各地的土地流转信托大多取得了促进农地规模经营，提髙农民收入的良好效 果，但也出现了农业企业、经营大户贷款难和基层政府既当 “ 裁判员 ” 又当 “ 运动 员 ” 而导致角色定位不清等问题。针对政府主导的农村土地信托模式所出现的问题， 2013年，中信信托首次开启了新的农村土地流转信托模式，以商业信托公司为主导 来运行农村土地流转信托。无论最终的反响和结果如何，这将是中国农地制度改革 的一次有益探索。两种 模式都有各自的优势和缺陷。农地制度的改革事关中国九亿 农民的福祉。哪种模式更加适应中国农村社会的实际情况和发展潮流是一个值得深 入探讨的问
7、题。 本文将围绕 “ 为什么要用信托制度来流转农村土地 ” 和 “ 具体选择何种土地流 转信托模式 ” 两大问题，通过土地流转信托制度和其他流转方式、以政府主导的土 地流转信托模式和以商业信托公司为主导的土地流转信托模式两组对比，总结各方 的利弊得失，指出在推进农村土地流转信托时出现的问题，并为下一阶段农村土地 制度改革和土地流转信托的发展提供建议。 关键词：土地流转；土地信托；政府主导 ；市场主导；比较 Abstract As the levels of industrialization, informatization, urbanization in China are promoti
8、ng, the comparative advantages of traditional agriculture characterized by household contract responsibility system are disappearing. In addition, the development of agricultural technology and agricultural devices need intensive farming and scale management, changing the situation of farming in fra
9、gment. With the premises of land collective ownership and household contract responsibility system, it is widely acknowledged that rural land should be circulated orderly. Among many modes of land circulation(including land exchange, land leasing and land shared cooperative) Jand trust gradually bec
10、omes the focus because of its efficiency and fairness. On the other hand, the feature of “three rights separated” in land trust circulation has a little impact on the fundamental land institution. It is good to stabilize the existing productive organization in rural area and protect farmers rights.
11、Therefore, land trust circulation fits modern situation. In the large amount of existing land trust circulation, local governments play the main role. This is reflected by what the local governments have done in practice, including the establishment of organizations for land trust circulation. Altho
12、ugh land trust circulation benefits most towns which undertake it. The benefits include land management in scale and the increase of farmers* revenue. However, there are also some problems. For example, it is difficult for capable individual and agricultural enterprises to loan. In addition, the rol
13、e and position of local governments is vague. In order to settle the problems that local governments leads the land trust circulation, CITIC Trust initialed a new kind of land trust circulation in 2013,which was characterized by the leading role of a commercial trust company instead of local governm
14、ents .These two modes have their own advantages and disadvantages. No matter what the results are, this is a good try in the reform of rural land institution. The reform of rural land institution concerns all the Chinese farmers. Which mode is better deserves more discussion and study. This article
15、focuses on two questions: why trust system is used for rural land circulation and which mode should be chosen for land trust circulation. Through the comparison between trust and other different modes of land circulation and the 硕士学位论文 MASTERS THESIS comparison between land trust circulation led by
16、local governments and land trust circulation led by commercial trust companies, this article concludes their own advantages and disadvantages, listing some problems in the process and giving suggestions about the reform of rural land institution and land trust circulation in the next stage. Key word
17、s: Land Circulation; Land Trust; Local Governments Leading; Commercial Companies Leading; Comparison 目录 摘要 . I Abstract . II 1绪论 . . 1 1.1研究背景 . 1 1.2研宄意义 . 2 1.2.1理论 S义 . 2 1.2.2实践意义 . 2 1.3研究内容 . 3 1.4義施 . 4 1乂 1文献 法 . 4 1-4.2比较研宄法 . 4 1.4.3系统分析法 . 5 1.5理论基 5HJ . 5 1.5.1交易成本理论 . 5 1.5.2委托代理理论 . 6
18、1. 6已有的土地信托研宄综述 . 7 1.6.1国外土地信托研宂综述 . 7 1.6.2国内土地信托研宄综述 . 8 1.7创新之处 . 10 1.7.1选题的创新 . 10 1.7.2视角的创新 . 11 2 土地信托概述 . 12 2.1信托的起源 . 12 2. 2 土地信托的概念 . 13 2. 3 土地信托的特征 . 14 2. 4 土地信托与其他几种不同的土地流转方式比较 . 15 2. 4.1 土地信托与转包的比较 . 15 2.4.2 土地信托与互换的比较 . 16 2.4.3 土地信托与土地股份制之间的比较 . 17 2. 5 土地信托的意义 . 17 3我 H农村流转信托
19、比较研宄 . 19 3.1 M史沿革 . 19 3. 2 &展现状 . 21 3. 3案例比较 . 22 3.3.1政府主导的土地流转信托一以湖南益阳为例 . 22 3.3.2市场主导的土地流转信托一以安徽宿州为例 . 25 3.3.3 “ 益阳模式 ” 与 “ 宿州模式 ” 的异同比较 . 28 4我国农村土地流转信托制度的问題及原因分析 . 32 4. 1 土地流转信托出现的主要问题 . ， 32 4.1.1产权边界不清晰 . 32 4-1.2法律不完善 . 32 4.1. 3缺乏中介服务和监督组织 . 33 4.1. 4农村社会保障制度不健全 . 34 4. 2原因分析 . 34 5 完
20、善我流转倍托制度的建议 . 36 5. 1完善我国土地流转信托制度的原则 . 36 5.1. 1坚持农村土地集体所有制 . 36 5.1. 2坚持信托土地的农业用途 . 36 5.1. 3尊重农民意愿，保障农民利益 . 37 5. 2具体建议 . 37 5. 2. 1加强土地信托领域的法律建设，完善土地确权登记制度 . 37 5. 2. 2规范信托行业秩序 . 38 5. 2. 3构建农地信托服务监管体系 . 39 5. 2. 4健全农村社会保障制度，发展农业保险 . 40 5_ 2. 5建立社会诚信体系 . 41 结语 . 42 #文献 . 43 在校期贿科研成果 . 48 致谢 . 49
21、1绪论 1.1研究背景 党的十八届三中全会明确提出 “ 稳定农村土地承包关系并保持长久不变 ” 、 “ 鼓 励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生产 要素和经营模式 ” 的发展方略，进一步稳定了农民土地承包经营权，并释放出 “ 鼓 励资本下乡，推进土地规模经营 ” 的信号。 2G14年 3月 3日，全国政协十二届二次 会议开幕之后，农村土地改革毫无悬念地成为提案热点之一。农工党中央提出的关 于创新制度机制，推进农村土地流转的提案成为今年全国政协的提案，民盟中央 也选择了 “ 农村土地剌度改革 ” 作为大会发言主题，宣明民盟 “ 支持改革 ” 的立场， 可见土改在
22、当下全局改革中的地位 农地制度不仅关乎农民生计和农村繁荣，还影响着国家的粮食安全。 2014年 1 月，中共中央、国务院发布的 关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干 意见强调了保证基本农田数量，保障粮食安全的战略性意义 。这说明国家己把 保障粮食安全作为治国理政必须长期坚持的基本方针。姚洋 （ 2004)认为国家之所 以坚持控制土地的所有权，关乎它自身的战略利益，如保障充足的粮食供应，以免 因饥荒而发生骚乱等。因此，农地制度的改革，不可避免地要涉及粮食安全的问题。 确保农用地性质不变，稳步提高农作物产出，应是我国农地制度改革的重要目标之 自我国确立市场经济体制以来，各种资源的经济价值开
23、始体现出来。 “ 招拍挂 ” 制度大大提升了城 市土地的利用效率，为中国城市经济的腾飞打下了坚实的基础。 “ 有价 ” 的土地使得土地使用者最大限度地发掘土地的潜力，优化单位土地的经济 收益。由于我国实行二元的土地制度，即城市土地归国家所有，农村土地归集体所 有，旨在有偿出让土地的 “ 招拍挂 ” 制度并未延伸到在中国覆盖面最广的农村土地 领域。土地的集体所有、千百年来的农耕传统和农业的弱质性都是农村土地制度改 革困难重重的原因，单纯的效率导向或者 “ 一刀切 ”的改革模式显然不适合我国的 具体国情。农村土地改革应该是渐进式的稳健的改革。基于此，各种改革模式的试 点实践、理 论总结和比较研究是
24、促进农村发展、提高农民收入和解决 “ 三农问题 ” 的重要举措。 王小乔 :地方土改图景 EB/OL Jittp:/wwwjnfcm,com/ccmteivt/98679. 参见新华网： http:/ 1903337L2.htm. 针对我国的实际情况，现阶段主要讨论的土地信托可以具体化为农村土地承包 经营权信托，学界对此都有比较一致的意见。与现有的几种农村土地流转形式（互 换，出租，作价入股等 ） 相比，土地流转信托模式具有明显的比较优势 ，其 “ 三权 分离 ”的特性 （ 即土地所有权、承包权和经营权）对我国基本土地制度的冲击较少， 并且有利于维持农村生产组织关系和维护农民利益，比较适合现阶
25、段我国的国情。 在土地信托的框架内，我国出现过 “ 绍兴模式 ” 、 “ 沙县模式 ” 、 “ 浏阳模式 ” 等 一系列地方自主的农地制度创新之举，其中较具代表性的当属湖南的 “ 益阳模式 ” 。 说其较具代表性，除了出现时间晚、有机会吸收其他模式的经验外，还与益阳市政 府的大力宣传并组织专家深入研宄有关，所得到的资料也比较详尽。因此， “ 益阳 模式 ” 可以看做是由地方政府主导的土地流转信托模式的代表。相比之下， 2013年 在安徽宿州出现的土地信托模式与以往明显不同，其主要特征在于由商业公司主导 组织整个土地流转信托的过程，当地政府只起到引导辅助的作用。两种不同的土地 信托模式的试点为我
26、国农地制度的改革提供了不可多得的借鉴意义。 1.2研究意义 1.2.1理论意义 己有的理论侧重从法学的视角探讨农村土地信托的可行性，而且研宄集中在己 有一定年限的实践案例上，导致研究视角不够丰富多样、资料案例较为陈旧，无法 适应不断发展的政策环境和农村经济社会状况。本文首先对土地信托的含义，历史、 意义进行系统的阐述，梳理己有国内外的关于土地信托的理论观点，并从比较的视 角来对以政府主导的 “ 益阳土地信托模式 ” 和以商业公司主导的 “ 宿州土地信托模 式 ”进行分析，希望借此丰富农村土地信托的理论研宄。 1.2. 2实践意义 一个新的土地制度是否可行值得推广需要长时间的观察研究。在世界范围
27、内， 土地信托远非新鲜事物，但从我国的具体情况来看，土地信托的发展和普及仍需时 日，其目前还处于探索阶段，各方面还未完善。虽然益阳模式和宿州模式开展的 时 间不算长，但各种的优点和不足之处也开始逐渐呈现出来。本文的实践意义主要体 现为在对比分析 “ 益阳模式 ” 和 “ 宿州模式 ” 的基础上，总结这两种不同的土地信 托模式在实践中的优点和不足之处，最后为土地信托模式的发展和推广提出可行的 建议。这种比较研宄并总结经验的方法能够为日后的土地流转信托提供借鉴和参 考。 1.3研究内容 本文以农村土地流转信托为研宄主题，首先介绍总体意义上的土地信托的概念 意义和国内外研宂成果，明确本篇文章研宂的大
28、框架，然后围绕 “ 为什么要用信托 制度来流转农村土地 ” 和 “ 具体选择何种土地流转信托模式 ” 两大问题，通过土地 流转信托和其他流转方式、以政府主导的土地流转信托模式和以商业信托公司为主 导的土地流转信托模式两组对比，务求总结出不同的土地流转信托模式所适用的区 域条件和特征。文章主要分为以下六个章节： 第一章为绪论。主要交代了本文的研究背景、研宄意义、研宄方法、理论基础、 已有研宄综述和本文的创新之处，为下文的展开作铺垫。其中在综述部分，本文介 绍了现阶段国内外学者对土地信托的研宄状况。不同国家的政治和经济体制存在很 大差异，以之为基础的土地制度也相差甚远。所以，不同国家的学者对土地信
29、托的 研宄方向和研宄目的也不尽相同 =由于实行土地私有制度，国外大多数国家的土地 信托并无城市农村之分，相关的 土地信托研宄主要集中在社区土地信托和土地保护 信托两种模式上。在国内，学界对土地信托的研究聚焦在如何通过信托模式实现农 村土地高效流转。综述部分根据分类梳理了国外关于土地信托的研究成果，归纳总 结国内学者提出的有关农村土地信托的观点，务求在己有研究中汲取养分，并对己 有的土地信托研究状况提出了意见。 第二章为土地信托的概述。该部分介绍了信托的起源、土地信托的概念、特 征和意义。信托是一种财产经济管理制度。土地信托属于信托当中的不动产信托。 关于 “ 土地信托 ” 具体的概念有多种阐述
30、，主要因土地信托的目的、模式和所 在地 区的基本土地制度而异。由于本文的研宂范围主要是作为我国农村土地流转形式之 一的农村土地信托，所以笔者倾向于将土地信托的概念具体化为我国农村土地流转 信托的概念。 “ 三权分离 ” 是土地信托制度在我国最主要的特征。此外，本章通过 比较土地信托与土地转包、互换和股份制三种土地流转方式，突出土地流转信托的 优势所在，并在最后从委托人、信托公司和土地实际经营者三个角度出发总结了土 地信托的意义。 第三章主要通过案例比较的形式研究我国的土地流转信托制度。该部分首先叙 述我国土地信托制度的发展历史，并介绍了土地信托模式 的发展现状。接着介绍了 湖南益阳以政府为主导
31、的土地流转信托模式和安徽宿州以商业信托公司为主导的 _ 土地流转信托模式，并就两者的异同进行对比。本部分选取较具代表性的湖南益阳 和安徽宿州两地的土地流转信托模式为例子来反映现阶段我国土地流转信托的具 体实践状况。通过分析两种模式的基本背景、运行模式和实践效果，对比两者的相 同点和不同点，总结已有的实践经验，最终指出两种土地信托模式的应用要根据具 体实践地区的经济和社会状况而决定。 第四章指出我国土地流转信托制度出现的问 题，并分析问题的原因。当前我国 土地流转制度出现的问题主要包括：产权界定不清晰；法律不完善；缺乏中介服务 机构和农村社会保障制度不健全。这些问题都令不少农民或信托机构、农业企
32、业对 土地流转信托的效益表示怀疑。作者认为，交易成本高、委托代理方式所蕴含的风 险因素、农业的弱质性和传统观念的束缚是造成这些问题出现的重要原因。 第五章提出了完善土地流转信托模式的原则和具体建议。本章首先提出了推进 农村土地流转信托必须坚持的三项原则。土地信托虽然有许多优势，但这些优势必 须在保护国家利益、公共利益和农民利益不受损害的前提下实现。只有坚持以上三 项原则，土地流转信托才能真正造福于社会，而不是沦为信托公司和其他商业机构 牟利的工具。以 “ 三项原则 ” 为出发点。针对 “ 益阳模式 ” 和 “ 宿州模式 ” 对比中 各自出现的问题，本章提出改进土地流转信托的具体建议，包括：加强
33、土地信托领 域的法律建设，完善土地信托登记制度；规范信托行业；构建农地信托服务体系； 健全农村社会保障制度，发展农业保险；建立社会诚信体系。 1.4研究方法 1.4.1文献研究法 全面把握土地信托领域最前沿的研宄成果，是本论文最 基础的工作。文献研究 法主要指搜集、分析、梳理理文献，并通过对文献的深入研究，体会文献的内容和 意旨，达到对客观事实进行科学认识的方法 。一直以来，在土地信托方面，国外 的研宄远比国内研宂深入和丰富。本文对国内外有关土地信托的文献分类进行了综 述，介绍国内外己有研宄中关于土地信托问题的关注视角和研宄程度，为下文的对 比研究提供基础。 1.4. 2比较研究法 比较研宄法
34、就是指对两个或两个以上的事物或对象加以对比，以找出它们之间 林聚任 ,刘玉安 .社会科学研究方法 M】 .济南 :山东 人民出 版社， 2008. 的相似性与差异性的一种分析方法。我国幅员辽阔，各地的实际情况千差万别，不 能将于某地某时的成功经验笼统地复制至別处甚至上升为全国性的政策措施。在国 家制度层面上予以确定之前，各种地方的模式经验应该加以对比总结，务求对农村 土地信托模式得出一个较为全面深入的认识。本文将 “ 益阳的土地信托模式 ” 和 “ 宿 州的土地信托模式 ” 进行对比，在对比分析中总结两者的异同和各自的优点以及不 足之处。 1.4. 3系统分析法 系统分析方法是指把要解决的问题
35、作为一个整体的系统，对系统内部各种关键 要素进行分析，把握事物发展的基本规律，找出解决问题的可行方案的分析方法。 研究某一种事物，或揭示某一过程的运行特征，都需要遵循一定的逻辑顺序去展开 分析。系统有序的分析方法不但能够让研宄者全面地分析特定事物或问题的具体特 点，还可以让读者更容易接受和理解研究者的意图和思路，对所研究的问题也有更 清楚深入的认识。本文对两种具体的土地流转信托模式一以政府为主导的益阳土地 流转信托模式和以商业信托公司为主导的宿州土地流转信托模式的研宄分析 |遵循 时间的逻辑顺序，从基本背景、运行模式和实践效果三个方面对其进行了系统 的分 析，相对完整地介绍了两种土地流转信托模
36、式的具体情况气 1.5理论基础 1.5. 1交易成本理论 罗纳德 科斯是现代产权理论的奠基人，他所建立的产权理论一度被视为除土 地、技术、劳动力和资本之外影响生产力的重要要素。产权是指民事权利主体所享 有的经济权利，包括以所有权为主的物权，债权和知识产权等，其内涵可分为资本 权，占有权，收益权和处分权等，其中，所有权是产权当中最重要的一项权利。交 易成本是科斯产权理论的逻辑起点，用以衡量经济活动的效率。在总收益一定的前 提下，交易成本越高，交易各方通过交易所创造的价值或效用就越低。产权的模糊 会增加不确定性风险，导致交易成本的上升。此外，交易成本还包含了信息成本、 谈判成本和履约成本气农户、信
37、托中介机构、农业企业和经营大户等都是交易的 主体。在整个土地流转信托过程中，也无可避免地涉及信息成本（如农户和信托中 赫伯特 *西蒙 .管理决策新科学 M.北京 :中国社会科学出版社 . 科斯，诺斯等 .制度、契约与组织一从新制度经济学角度的透视 M.北京 :经济科学出版社， 2003:62 63. 介机构之间相互搜寻选择所花费的成本）、谈判成本 （ 如各方就信托流转的价格费 用讨价还价所花费的成本）和履约成本（如签订合同后各方面临的道德风险）。考 察不同土地流转信托的交易成本，是土地信托制度比较的一个重要组成部分。 1.5. 2委托代理理论 20世纪 30年代，委托代理理论由美国经济学家伯利
38、和米恩斯提出。委托代理 理论的核心在于倡导所有权和经营权分离 。按照詹森 (Jensen)和威廉 麦克林 (William Meckling)定义，委托代理关系是指根据鲜明或隐含的契约，一个或多个行 为主体指定雇用另一些行为主体为其提供服务，并根据其所提供服务的数量和质量 支付相应的报酬。产权的初始配置不一定符合激励最大和效率最优的要求。这种状 况不但需要社会上出现基于所有权的 产权交易行为，也诞生出 “ 委托代理 ” 这种产 权安排。在一般的委托代理关系中，委托人拥有特定财产的所有权，代理人通过委 托人的委托程序而成为该特定财产的法定使用权人。代理人必须为委托人的利益服 务，通过为委托人创造
39、价值来换取报酬。特定财产的所有权和使用权分离，能够更 好地发掘财产的价值，开发财产潜在的资源，提高社会整体的福利水平。因委托代 理关系而产生的信息不对称问题一直是学界关注的焦点。在委托代理关系中，代理 人相比委托人士具有信息优势的一方，委托人无法充分了解代理人管理财产的一举 一动和行为意图。这种信息上 的不对称就给了代理人在某些情况下为了自身的利益 而牺牲委托人利益的可能性。如何设计合同使得代理人在管理财产过程中参与约束 机制并与委托人之间激励相容，是委托代理理论的核心问题之一。 土地流转信托正是以委托代理关系为基础的一种交易方式。 “ 信托 ” 的解释也 可以简化为 “ 基于信任的委托 ”
40、。农户将土地财产委托给信托公司。在这一过程中， 农户是委托方，信托公司相当于代理方。农户是个体，无论是经济实力还是其他资 源实力都无法和政府主导的信托公司或由商业企业主导的信托公司相比。由这种实 力不均等所产生出来的信息不对称问题尤 为突出。由于作为受托人或代理人的信托 公司在委托代理关系中处于有利的一方，保障土地流转信托中委托人的利益，规范 受托人的义务和责任等问题成为完善我国农村土地流转信托的重要任务。 陶陈 .农村土地流转信托问题研究 D.长沙 :湖南农业大学， 2013:14 15. 1.6已有的土地信托研究综述 1.6.1国外土地信托研究综述 国外的土地制度大多为私有制，在土地权属方面不像我国划分为城市（国有 ） 土地和农村（集体 ） 土地。国外的土地信托起步较早