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1、 办 泰 樹 锼 丈 嗲 SOUTHWESTERN UNIVERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS 硕士学位论文 MASTER， S DISSERTATION 中国商业地产价格波动区域差异的 实证分析 一基于货币政策的视角 Empirical Analysis on Commercial Real Estate Price Fluctuation in Different Regions of China Based on the Perspective of Monetary Policy 学 位 申 请 人 阚凯 指导教师 刘晓辉 学科专业 金融学 学位类别 经济学
2、 中国商业地产价格波动区域差异的实证分析 于货币政策的视角 Empirical Analysis on Commercial Real Estate Price Fluctuation in Different Regions of China Based on the Perspective of Monetary PoKcy 学位申请人： _ 阚飢 _ 学 号： 211020204214 专 业： _ 金融学 _ 研究方向 : 国际金融 指导教师 : 刘晓辉 定稿时间： 2014年 4月 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明 ： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下独
3、立进行研 究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他 个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均己在文中以明确方式标明，因本学位论文引起的法律结果完全 由本人承担。 本人同意在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西南财经大学。 本人完全了解西南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印、数字化或其他复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1、
4、保密，在 _ 年解密后适用本授权书。 2、 0不保密 特此声明。 学位申请人： 年 月 经过 20多年的发展，我国房地产业已进入快速增长时期，特别是在 1998 年中央在全国范围内停止实物分房的决定之后，房地产业市场化程度不断提 高，对经济增长的拉动作用也日渐显著，房地产业逐渐成为国民经济的支柱 产业。房地产业是资金密集型产业，其供给和需求均离不开金融支持，因此 货币政策对房价的波动有着极其重要的作用，货币政策对房地产调控的有效 性也受到了学术界的极大关注。 货币政策对房地产价格的调控效果，众多学者已经做了大量的研究。但 是相关文献均未对房地产业进行细分 (比如细分为商业地产和住韦地产），对
5、商业地 产价格波动与货币政策的关系的研究几乎没有。 房地产是典型的区域性市场，我国目前处于经济转型时期，全国不同区 域的经济及金融发展极度不平衡，这些因素使得统一的货币政策对房地产价 格的影响效应出现了区域差异。再考虑到最优货币区理论的产生与不断发展 , 这些都使得学术界开始关注和研究货币政策的区域差异性效应。 . 统一货币政策的实施对于我国不同区域、不同省市房地产价格的调控效 果具有差异性。这种区域间的差异会通过局部对总体的牵制作用，削弱货币 政策调控房地产价格的总效力，不利于区域间房地产市场的协调发展。研究 我国货币政策对房地产价格影响效应的区域差异性有助于政策制定者根据货 币政策向区域房
6、地产价格传导的特点，采取体现区域比较优势的政策工具组 合来有效的调控房价。深入研究我国房地产价格区域差异性现状及货币政策 对房地产价格影响效果的区域差异性，具有非常重要的现实意义。 基于上述考虑，本文以中国商业地产价格波动区域差异的实证分析为研 究内容，重点分析货币政策对商业地产价格影响的区域差异性。这既可以丰 富我国货币政策对商业地产价格影响的理论内容，也可以为我国商业地产市 场持续繁荣、国民经济稳定发展提供一些政策建议，具 有一定的理论与现实 意义。 本文结构如下。首先，本文回顾了国内外学者关于货币政策对房地产价 格影响的研究现状，并对相关文献进行了整理和阐述；同时也对货币政策及 其传导机
7、制的相关内容、货币政策区域效应及货币政策对房地产价格影响路 径的相关理论进行梳理和总结。其次，在以上文献综述和研究理论的基础上， 本文就中国各区域房地产市场的现状做了全面的分析，包括各区域主要宏观 经济指标的数据整理、商业地产市场发展趋势等等，进而对商业地产市场以 及政府调控中表现出的突出问题加以描 述，并且分析其背后可能的原因。然 后，本文采用聚类分析方法对选取的 28个省市进行分类。其中，选取各省市 城镇居民人均可支配收入、平均商业地产价格以及商业地产价格复合年增长 率作为聚类分析的评价指标是本文的一大亮点和创新。完成聚类分析后，全 国28省市主要被划分为三个地区 东部、中部和西部地区。本
8、文使用我国 28个省市的1999一 2012年的面板数据，对货币政策和相关经济变量影响商业 地产价格的区域差异进行定性和定量分析。本文使用 eViews6.0进行计量分析， 先对原始数据进行处理，明确了各变量的实际意义 和统计意义，然后基于 panel data模型讨论了商业地产价格波动的区域差异，分析了模型中所设定的影响 因素，尤其是统一的货币政策对商业地产价格波动区域差异的影响。 本文的研究结论包括：货币政策对商业地产的调控存在明显的区域效应， 其对商业地产发展的鼓励效果好于抑制效果。货帀供应量无论是长期趋势还 是短期波动，其对中部地区商业地产价格的影响都比较大，对东、西部地区 的影响都比
9、较小，这表明政府实施的货币政策对调控中部地区的商业地产价 格是有效的。实际利率对各区域影响差异不大，且影响较小。人均可支配收 入无论长 期还是短期对商业地产价格影响都比较大，表明商业地产市场的发 展更多地依赖于该地区的经济发展状况。 本文提出了以下政策性建议：一、在统一的货币政策基础上注重货币政 策的区域差别化。二、促进区域间协调发展，缩小区域差距，推动形成最优 货币区。三、完善商业地产市场，充分发挥其促进货币政策传导的作用。希 望这些分析与建议能够对我国货币政策进行区域差别化的制定提供一定的现 实依据，从而进一步完善货币政策理论体系，提高货币政策对商业地产调控 的有效性。 关键词 ： 区域差
10、异货币政策面板数据模型 商业地产价格波动 Abstract The real estate industry of our country has been in the fast growing period after development of twenty years. Especially, the decision of the central government on stopping material distribution of houses early in 1998 heightened continuously the real estate market deg
11、ree. And the effect of pulling the economy of the real estate industry has been gradually significant. It has become the pillar of national economy. Real estate industry is capital-intensive industry, and neither of its demand and supply can leave the support of finance. Therefore, monetary policy h
12、as very important influence on real estate price fluctuations, and the validity of monetary policy in regulating and controlling real estate price has attracted much attention in academe. Many scholars have done a lot of researches on the effect of monetary policy on real estate price. However, none
13、 of the related research literatures had classified real estate by residential real estate and commercial real . estate. And there is also no research on the relationship between commercial real estate price fluctuation and monetary policy. Real estate is typically regional, so there are significant
14、 difference in the structure of demand and degree of development Meanwhile, China is cxirrently in economic transition the regional economy and finance development are extremely imbalanced in China. Therefore, there are regional differences of unified monetary policy effect on real estate prices. Th
15、e generation and continuous development of optimal currency area theory promote the academic comimmity to pay attention and to study regional difference effects of monetary policy. The implementation of unified monetary policy on real estate price may have differences for different regions and diffe
16、rent provinces in China. The regional difference will weaken the overall validity of monetary policy in regulating and controlling real estate through local constraints on the overall role, and will go against the coordinated development of the regional real estate market. To make Empirical Analysis
17、 on Commercial Real Estate Price Fluctuation in Different Regions of ChinaBased on the Perspective of Monetary Policy researches on regional difference of monetary policy effect on real estate price can help to understand the regional characteristics when monetary policy transmits to real estate pri
18、ces, to take combinations of policy tools that give full play to regional comparative advantages to affect real estate prices effectively. So studying in-depth regional differences of Chinas real estate price and the differential regional effects of monetary policy on real estate price is particular
19、ly significant and practically meaningful. Base on the above consideration, this paper takes commercial real estate price fluctuation in different provinces of China as the research content, focus on analysis of how the monetary policy affect the price of commercial real estate, it has certain theor
20、etical and practical significance. It not only can enrich the theory of monetary policy effect on commercial real estate price in our country, but also can provide some policy recommendations on national commercial real estate market healthy development and continuously stabilized economy growth. Fi
21、rstly, in this paper, we review the past researches of domestic and foreign scholars on the effect of monetary policy on real estate price, and summarize related research literatures. We also analyze some correlation theories about the contents of Chinas monetary policy and transmission mechanism, t
22、he regional difference of monetary policy effect and the pathways that monetary policy influence real estate price. Secondly, based on the above theoretical study, this paper analyzes the current status of commercial real estate market in China, involving the main macroeconomic indicators, commercia
23、l real estate market trends, and then describes the outstanding problems in the commercial real estate market and government regulation as well as analyzes the possible reasons behind it. Thirdly, This paper used cluster analysis to classify the 28 provinces which selected in the empirically analyze
24、. In the cluster analysis, taking the per capita disposable annual income in urban areas ,the average commercial real estate price of selected provinces and annual multiple price growth rate as the index of clustering analysis are the major highlight and innovation of this article. As a result, 28 p
25、rovinces were sorted into three major regions eastem, middle and western. This paper uses the panel data from 1999 to 2010 of 28 provinces and municipalities in China for qualitative and quantitative analysis of regional differences of the monetary policy and the relevant economic variables affect c
26、ommercial real estate price. This paper uses eviews6.0 software to complete the corresponding experimental and statistical the reliability of the verification, to ensure that the experimental analysis can explain the real economic problems. Then this paper analyzes the factors, which determined comm
27、ercial real estate price fluctuation, based on panel data model. In the model, we consider the impact of monetary policy on commercial real estate price specially. Conclusions of this study include: Monetary policy has obvious regional effect on the commercial real estate market. Monetary policy to
28、encourage the development of the commercial real estate market is better than suppression. To the long-term trend and short-term fluctuation of conmiercial real estate price, the effects of money supply in middle region are stronger and the effects in eastern region and western region are weaker. So
29、 we think the money supply is effective to control middle regions commercial real estate price. The effects of interest rate policy have no distinct difference in all regions. The effects of per capita disposable income have significant difference in all regions. The development of commercial real e
30、state market is more dependent on its economic conditions. According to the above conclusions, this paper makes the following proposals. First, based on the unified monetary policy, put emphasis upon the monetary policy differentiation. Second, promote inter-regional coordinated development, narrow
31、the gap in development among region, and promote the conformation of the Optimum Currency Area. Last, improve commercial real estate market and make full use of its function on promoting monetary policy transmission. We hope these analysis and suggestions will provide certain practical basis in diff
32、erential monetary policy making in China, thus further complete the monetary policy theory system, improve monetary policy effectiveness, and establish optimized, scientific, and effective System of Macro-economic Adjustment. Key words： Regional Difference Monetary Policy Panel Data Model Fluctuatio
33、n of Commercial Real Estate Price 目录 1绪论 . 1 1.1选题背景和意义 . 1 1.2 文献 . 2 1.2.1国外研究状况 . 3 1.2.2国内研究状况 . 5 1.2.3国内外研究现状评述 . 8 1.3研究思路和框架 . . .8 1.4本文的创新点 . ： . 10 2货币政策影响商业地产价格波动区域差异的理论基础 . .11 2.1货币政策及其传导渠道的相关理论 . 11 2.1.1货币政策传导渠道的货市观 . 12 2.1.2货币政策传导渠道的信贷观 . 13 2.2商业地产的相关理论 . 14 2.3货币政策区域效应差异的相关理论 . 1
34、4 2.3.1最优货币区理论及其发展 . 14 2.3.2货币政策区域效应差异的相关解释 . 15 2.4货币政策影响商业堆产价格传导机制的相关理论 . 15 2.4.1利率传导机制 . 15 2.4.2信贷传导机制 . 16 2.4.3资产组合传导机制 . 16 3我国商业地产和货币政策的历史考察及现状分析 . 18 3.1我国商业地产发展的简要回顾 . 18 3.2对我国商业地产区域进行聚类分析 . 19 3.2.1用聚类分析重新划分区域的必要性 . 19 3.2.2聚类分析简述 . _ . 19 3.2.3用 SPSS软件做聚类分析的结果 . 19 3.3我国商业地产价格波动的特征分析和
35、区域差异性分析 . 22 3.3.1全国商业地产价格的波动特征 . . . 23 3.3.2东部地区商业地产价格的波动特征 . 25 3.3.3中部地区商业地产价格的波动特征 . 26 3.3.4西部地区商业地产价格的波动特征 . 28 3.3.5全国、东部、中部、西部地区的整体比较分析 . 29 3.4我国货币政策对房地产市场的调控历程 . 31 3.4.1支持发展阶段：宽松货币政策 （ 1998 2003) . 31 3.4.2抑制投资过热阶段：紧缩货币政策 （ 2004 2007) . 32 3.4.3抵御金融危机冲击阶段：宽松货币政策 （ 2008 2010) . 32 3.4.4整体
36、调控房地产投资泡沫阶段：紧缩货币政策 （ 2010至今） .32 4实证分析 . 34 4.1实证模型的构建 . 34 4.1.1商业地产供求平衡的基本模型 . 34 4.1.2供求平衡下的商业地产价格模型 . 35 4.1.3对供求平衡下的商业地产价格模型进行调整 . 36 4.2实证分析 38 4.2.1东部地区 . 38 4.2.2中部地区 . 42 4.2.3西部地区 . 46 4.3 总体分析 . 50 4.3.1从 HC、 SA、 M2影响因素分析 . 51 4.3.2从货币政策角度分析 . 51 5结论与政策建议 . 53 5.1 . 53 5.2对货币政策调控我国商业地产价格的
37、政策建议 . 53 5.3研究不足和展望 . 54 参考文献 . 55 gC . 57 在读期间科研成果目录 . 58 1 绪论 1.1选题背景和意义 中国房地产业起步于 20世纪 80年代中后期，但一直没有走向正常的市 场化，直到 1998年下半年，国务院发布了城镇住房制度改革的通知，自此， 中国房地产行业迈向了货币化、商品化的市场进程，开始了新的发展篇章。 自 1998年至今，房地产总投资始终保持高速增长，房地产价格也快速上升， 整个房地产业对服务业、金融业等下游产业和水泥、钢材、建筑业等上游产 业起到了显著的拉动作用，为中国经济的增长做出了巨大贡献。 房地产业对经济波动的影响十分巨大，因
38、为其除了具有居住属性外，还 具有投资属性。与此同时，房价的变动对消费和投资更有着显著的财富效应。 中国房地产业近几年来过度投资，以及房地产作资产价格的大幅波动，都会 给我国宏观经济带来不稳定的因素，这种不稳定的影响在美国、日本等国家 己有先例。鉴于房地产业是资金密集型产业，其开发资金和居民消费都严重 依赖于银行贷款，货币政策对房地产业的调控作用显得 更加直接、有效。如 何有效地使用货币政策调控房地产市场，在利率方面和信贷方面发挥应有的 作用，防止房地产市场出现投资过热和价格泡沫，使之更好地适应国计民生 , 己成为我国货币当局十分关注的话题。 在国内外，学者们对货币政策和房地产价格之间的关系进行
39、了一系列的 研究，提出了很多颇具价值的观点，但其研究范围都局限在整体的房地产市 场和住宅地产之上，研究商业地产和货币政策关系的文献几乎没有。而兼具 实物资产、虚拟资产和商业消费属性的特殊资产 商业地产，其与金融市 场的关系更加紧密，价格姨动对货币政策的反应也更为复 杂、重要。因此， 本文将把研究视角转向商业地产，对货币政策与商业地产价格关系的研究进 行补充，这对于提高货币政策调控商业地产价格的针对性和有效性，完善货 币政策传导机制理论研究以及维护金融体系和宏观经济的稳定性，都有着重 大的理论意义和现实意义。 房地产的不可移动性，以及其我国经济、文化等各方面的地域性，决定 了房地产市场注定是典型
40、的区域型市场。因为我国各地区之间经济发展不平 衡，经济发展 水平、 对外开放程度、金融一体化程度、资本流动性等经济因 素存在较大差异，因此 货币政策对各地区房地产价格的影响，如敏感程度、 影响时滞、政策效果都有不同。但是从目前国内外的文献来看，其研究主要 集中于从利率、信贷等货币政策角度对全国整体房地产市场进行研究，缺乏 对区域性房地产市场价格波动差异性的研究。 综上所述，本文将我国 28个省市的商业地产作为研究对象（基于实际情 况和模型原因，剔除了新疆、内蒙、西藏三个省份），并根据相关特征将其分 类，然后构建模型进行实证分析，以探究货币政策对我国商业地产价格波动 影响的区域差异性，对相关领域
41、的研究进行补充。 1. 2文献综述 货币政策作为一个国家宏观经济调控手段之一，对房地产市场的发展也 有着重要的调控作用。鉴于货币政策目标是多元的（币值和汇率稳定、充分 就业、国际收支平衡、促进经济增长 ）， 货币当局需要考虑社会经济结构、区 域经济结构等多方面的因素来制定货币政策，在达到政策目的的同时，还得 实现对不同目标政策影响的差异性。货币政策对房地产价格的影响，以及全 国统一的货币政策在在各地区的传导机制和政策效果的差异，已经成为货币 当局和学者们的研究重点。从本文分析的角度来看，国内外文献中有关货币 政策对房地产价格影响效果的研究，其思路 可大概简述如下。关于货币政策 冲击对房地产价格的影响方面，研究的焦点集中在利率、货币供应量、信贷 规模等货币政策变量对房地产价格的影响上面。研究方法上，主要是通过选 择一个或者几个变量代表货币政策，然后用某种静态（如回归等）或者动态 (如 VAR)等方法进行研究。根据研究变量的个数，又可以分为单个变量研 究和多变量研究。单个变量的研究是为了寻找某特定变量对房地产价格是否 有作用以及作用程度有多大；而多个变量的研究是为了确定某特定变量在货 币政策影响房地产价格的过程中 占据何种地