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1、 土地及住宅市场小幅拉升，第三季度或真正回暖土地及住宅市场小幅拉升，第三季度或真正回暖 3 月房地产行业月报（第 45 期）月房地产行业月报（第 45 期） 相关研究：相关研究： 投资要点：投资要点： 行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号3 月，需求端方面，房地产税试点暂缓，地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面释放利好，同时，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动，虽然政策比较密集，在“三限”方面也有突破，但是整体力度还是较小，我们期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱，出台实质性宽松政策；
2、供给端方面，对于预售监管和行业融资，中央层面表态积极，但是目前来看落地进展不明显，为了实现保交付的目标，需尽快明确对行业融资的引导，落实预售资金监管的调整纠偏。 住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖从我们监测的 40 城数据来看，3 月全国商品住宅销售面积为 1640.6 万平米，同比下行 47.6%，环比上行 27.1%。从环比情况来看，一线和三四线城市增长相对较慢，核心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看，各能级城市均有较大幅度的下降。 我们认为要更加关注二线城市， 二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市，这些
3、城市的特质是经济实力相对较强，当地居民购买能力充足，更容易吸引人口流入，所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求，从而促使市场回暖。三四线城市保持稳定， 且调控政策不断放宽， 但难以支撑市场回转。 我们认为小阳春虽迟但到，虽然疫情是影响住宅市场的变量，但是若后续疫情能够得到快速控制，三季度市场或将迎来真正的回暖。 土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升2022 年 3 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 11277.2 万平米，同比下降33.5%，环比上升 117.7%。成交总建筑面积为 5134.7 万平米，同比下降 59.1%，环
4、比上升 45.3%。 截至 4 月 6 日，实行集中供地的 22 城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块，其余19 城均已推出首批集中供地地块，3 月供应规模达到小高峰，与 2021 年相比，2022 年首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交方面一线及核心二线城市受供应上升驱动，成交规模有较大幅度的上升，且随着多个城市的政策出现松动，行业环境趋向宽松，加之出让规则上多方位调动企业的参与度，市场观望情绪有所下降，土地成交溢价率有较为明显的回暖。 企业表现：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向企业表现：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向投资方面，20
5、22 年 3 月，多城市供地开启，房企土地投资活动有所增加，根据亿翰监测， 2022 年 3 月 TOP100 房企权益拿地总金额较 2 月环比上升 63.9%，但较 2021 年同期仍下降 36.0%。我们认为，随着市场预期的转向、行业信心的修复，房企拿地热度会逐步回升。销售方面，2022 年 3 月，尽管房地产政策在逐步宽松，但短期内房企销售并未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3 月小阳春未至，房企销售仍延续颓势，根据亿翰智库2022 年 1-3 月中国典型房企销售业绩研究报告，3 月 TOP200 房企总销售额同 2022年3月中国典型房企销售业绩TOP200 月读数据【第51期】2021
6、年商品房成交 “双18” ， 开发投资同比回落至4.4% （2021年1-12月） 730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！ 2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 一文读懂房产税的四大问题 2021 年年 1 月以来行业表现月以来行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 -30%-20%-10%0%10%20%2021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/3房地产指数沪深300房地产行业研究研究报告房地产行业研究研究报告 2022
7、2022 年年 4 4 月月 7 7 日日 亿翰智库、亿翰智库、全联房地产商会全联房地产商会 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 比下降 52.9%，降幅较 2 月扩大 2.5 个百分点；从中期而言，政策仍是房地产市场的重要变量，政策宽松周期已经重新启动，在政策宽松加码达到一定的程度后，房企销售有望迎来改善。融资方面，房企境内债融资规模为 680.4 亿元，环比上升 125.9%，为 2021年 8 月以来新高，主要为国央企拉动；海外债发行形势仍未好转，3 月净融资-49.9 亿美元，仍处于融资净流出的状态，形势仍严峻。资本市场
8、方面，3 月地产股经历了剧烈的波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3 月地产股表现跑赢沪深 300 指数。 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录目录 1 引言引言 . 1 2 行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号 . 1 3 住宅市场：市场恢复不及预期，预计住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖真正实现回暖 . 6 4 土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升 .
9、 9 5 5 企业经营：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向企业经营：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向 . 13 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表图表目录目录 图表 1：3 月需求端方面政策 . 2 图表 2：3 月供给端方面政策 . 6 图表 3：各能级城市 3 月商品住宅成交面积情况（万平米） . 7 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） . 8 图表 5：2022 年 3 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） . 10 图表 6：2022 年 3 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）
10、 . 11 图表 7：2022 年 3 月各能级城市土地成交平均溢价率 . 11 图表 8：2022 年 3 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） . 12 图表 9：2022 年 3 月各能级城市流拍情况 . 12 图表 10：2020 年 1 月至 2022 年 3 月房企 300 城拿地平均溢价率 . 14 图表 11：2021 年至 2022 年 1-3 月权益拿地金额 TOP100 房企企业性质 . 15 图表 12：2022 年 1-3 月销售额 TOP10 房企销售情况 . 17 图表 13：2022 年 3 月样本房企销售业绩及增速（亿元） . 17 图表 14：202
11、0 年 1 月-2022 年 3 月 TOP200 房企销售总额及同比 . 17 图表 15：2021 年-2022 年 3 月房企信用债融资情况（亿元） . 19 图表 16：2021 年 5 月-2022 年 3 月不同类型房企信用债融资情况 . 19 图表 17：2021 年-2022 年 3 月房企海外债融资情况 . 20 图表 18：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅 . 21 图表 19：2022 年 3 月房企主要经营事项 . 22 1 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 1 1 引言引言
12、 3 月，需求端方面，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动，虽然政策比较密集，但多为低能级城市，提振作用较小，期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱， 出台实质性宽松政策。 住宅市场方面二线城市环比增长较快， 我们认为小阳春虽迟但到， 虽然疫情是影响住宅市场的变量， 但是若后续疫情能够得到快速控制， 三季度市场或将迎来真正的回暖。 土地市场方面， 供应驱动成交规模上升， 且随着多个城市的政策出现松动， 行业环境趋向宽松， 加之出让规则上多方位调动企业的参与度， 市场观望情绪有所下降， 土地成交溢价率有较为明显的回暖。 企业投资方面， 多城市供地开启， 房企土地投资活动
13、有所增加； 销售方面尽管房地产政策在逐步宽松，但短期内房企销售并未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3 月小阳春未至，房企销售仍延续颓势； 融资方面， 房企境内债融资规模为 2021 年 8 月以来新高，主要为国央企拉动，海外债形势仍严峻；资本市场方面，3 月地产股经历了剧烈的波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3 月地产股表现跑赢沪深 300 指数。 2 2 行业政策：行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号释放积极信号 （1 1）需求端）需求端：公积金公积金贷款贷款和商业和商业贷款优惠持续，贷款优惠持续，兰州兰州接力郑
14、州放宽限购限贷接力郑州放宽限购限贷 3 月，房地产市场仍呈下行趋势，在此背景下，国家层面宣布暂缓房地产税试点，各地持续从公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面释放利好，同时二线城市兰州、 哈尔滨以及部分三四线城市限购、 限贷或限售政策开始松动，但整体来看，郑州十九条新政暂未得到太多城市尤其二线城市跟进。 首先， 在公积金贷款、 商业贷款和购房补贴等方面， 本月城市主要跟进公积金贷款和商业贷款方面的利好政策，这两方面的政策的广度或力度也有所提升。 公积金贷款优惠上， 中山、 南昌、 贵阳、 达州等十多个城市提高贷款额度，唐山、 孝感等城市降低二套房首付比例， 在此基础上， 我们看到对于公积金贷款和
15、提取的办理限制也出现放宽， 例如达州、 贵阳、 福建可提取公积金支付购房首付，六安异地办理公积金贷款不再要求提供担保人。 商业贷款支持上，部分城市降低首付比例，其中德州、北海、防城港等主要针对首套房， 南宁、 南京等针对二套房， 昆明降低享受最低首付比例的门槛； 2 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 更多城市房贷利率出现明显下调，包括苏州、南京、武汉等高能级城市，以及德州、襄阳、绍兴等三四线城市，下调幅度普遍在 20-40BP 之间，其中苏州更是降至最低 4.6%，实现在 LPR 上“零加点”。 其次，在限购、限贷、限售的放松
16、方面，时隔一个月，兰州终于在郑州之后推出一系列宽松政策， 兰州政策与郑州新政整体一脉相承， 力度还要稍大，例如在限购打开方面， 除了孝老家庭， 多胎家庭也可新购一套， 限贷方面除了实行 “认贷不认房” 还叠加了首付比例降低， 给予改善性需求更大力度的信贷支持。除此之外，福州据传取消限购，但目前未见官方文件，衢州宣布取消限购和限售，哈尔滨、秦皇岛取消限售，青岛即墨区缩短限售年限。 同时， 央行和银保监提出要加强对新市民合理购房信贷需求的支持， 似乎有望为房地产市场注入新力量，但是我们认为该政策从明确到落地尚需时日，难以产生立竿见影的效果，对目前房地产需求影响有限。 总而言之，我们认为 3 月需求
17、端宽松政策力度仍然不大，主要体现在实质性宽松政策只是小范围出台， 高能级城市动作不多， 因此政策层面对市场的提振作用依然有限。 在市场继续下探的形势下， 宽松政策出台的紧迫性越来越高，后续在“房住不炒”基调下，我们认为低能级城市会加快市场松绑，期待二线城市陆续打开政策工具箱， 尽快在限贷、 限购和限售方面进行调整， 例如放宽首套房认定标准、放宽购房门槛、缩短限售年限等等。 图表图表 1 1：3 3 月需求端月需求端方面政策方面政策 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 3 月 1 日 中山 在中山市购买首套房、 第二套房申请住房公积金贷款， 一名缴存人住房贷款最高额度由现行 40万元调整至 5
18、0 万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行 80 万元调整至 90万元。 3 月 3 日 达州 凡在达州市中心城区使用公积金贷款购房的， 缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度 5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷。 此外，夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限由 50 万元调整为 60 万元；夫妻一方(或单身)缴纳住房公积金的，贷款额度上限由 40 万元调整为 50 万元。 3 月 3 日 衡阳 在衡阳市人才购房补贴实施办法 （衡人才办通20185 号）明确的补贴对象范围基础上，将非“双一流”范围内全日制本科毕业生、技师以及全日制大专毕业生、高级工一并纳入人才购房补贴
19、范围。此次新政再次加大了补贴力度，其中对于非“双一流”范围内全日制本科毕业生、技师一次性补贴 3 万元；全日制大专毕业生、高级工一次性补贴 1 万元。 3 月 4 日 宣城 对适用于关于进一步加快人才集聚推动重点产业高质量发展的八条措施的引进人才，经认定， 其职工家庭在本地购买新建商品房的， 首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加10 万元。 3 月 4 日 南昌 南昌市现行住房公积金贷款最高额度（市城区双缴存职工 60 万元、单缴存职工 50 万元，南昌县双缴存职工 50 万元、单缴存职工 40 万元，进贤县、安义县双缴存职工 40 万元、单缴存职工 30 万元）统一调增至双缴存职工
20、80 万元、单缴存职工 70 万元。 3 月 4 日 昆明 云南昆明市放宽首付比要求， 能享受 20%低首付的购房人增多。 此前昆明市首套房的首付比例就可以做到 20%，但能申请到的人不多，对客户资质、还款能力等要求较高，多数都在 25%及 3 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 以上。工商银行某网点的客户经理称，现在政策有所放宽，符合首套房资格等要求，就可以申请两成首付。 3 月 4 日 德州 山东德州市数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比由之前的最低 30%降至最低 20%。
21、建设银行称，是否能申请到两成首付，还是要看客户自身和楼盘情况。上述银行均表示，德州二套房的首付比最低仍为 40%，没有变化。 工商银行德州市上述客户经理介绍，目前该行首套房房贷利率最低为 5.55%，之前最低为5.60%；农业银行刚刚下调，首套房贷款利率从之前最低 5.50%降至最低 5.35%；建设银行称，房贷利率从最低 5.60%降至最低 5.45%。 3 月 4 日 青岛即墨 对即墨区限售政策进行松绑， 新房由原来的取得不动产权证书满 5 年， 变更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。 3 月 4 日 郑州 招商银行，中信银行，华夏银行，邮政银行，光大银行房贷利率调整至
22、首套为 4.9%，二套为5.2%。 3 月 4 日 全国 支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策执行好差别化住房信贷政策， 合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准， 提升借款和还款便利度。鼓励商业银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。 3 月 4 日 唐山 单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由 60 万元调整为 80 万元。购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅的， 贷款额度上浮 20%， 最高贷款额度为96 万元。 职工购买第二套自住住房的， 最低首付款比例由原
23、来的不低于 60%调整为不低于 30%， 贷款利率按中国人民银行公布的同期首套住房公积金个人贷款利率的 1.1 倍执行。 3 月 7 日 贵阳 符合贵阳贵安人才分类认定办法（试行）条件，持有“贵阳人才服务绿卡”的缴存职工，在贵阳市、贵安新区购房的，申请住房公积金贷款时，可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付。在贵阳、贵安行政区域无房且租住住房的，提取额度可在现行额度基础上上浮 0.5倍 （20100 元/年） 。 符合条件的职工住房公积金贷款额度可在其计算可贷额基础上上浮 0.5 倍，最高可贷额度可在现行最高额度上上浮 0.5 倍至 1.5 倍。 3 月 10 日 六安 一、异地缴存职工在
24、我市申请办理住房公积金贷款，取消提供贷款担保人的做法。 二、异地缴存职工已办理住房公积金贷款的，还款满 5 年且无逾期行为的，可申请解除贷款担保人担保。 3 月 11 日 漳州 一是职工家庭购、 建自住住房提取住房公积金支付房款或偿还商业性住房贷款， 取消住房公积金贷款次数和房屋套数限制。 二是职工家庭申请使用住房公积金购买新建商品住房的， 第二套及以上住房首付比例不低于 40%（其中长泰区、南靖县、平和县、华安县、漳州开发区、台商投资区、高新区不低于 30%）。 3 月 14 日 西咸新区 在西咸新区购买首套商品住房并签订正式购房合同的人才可享受 15 万元购房补贴，分 3 年核发。 3 月
25、 15 日 石家庄经济技术开发区 在石家庄市区内购买首套自用商品住房的,给予 15 万元的一次性购房补贴。 3 月 16 日 孝感 对购买面积不超过 144 的新建商品住房的，给予购房契税 100%补贴。取消公积金贷款对象户籍地限制，购买自住住房的缴存职工，符合公积金贷款条件，均可申请住房公积金贷款；首次首套自住住房可贷款额度为所购住房全部价款 70%，首次在孝购房申请贷款最高额度为 50万元； 第二套自住住房或第二次申请住房公积金贷款的， 可贷款额度为所购住房全部价款 60%。 4 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 时间时间
26、 地区地区 政策内容政策内容 3 月 17 日 九江 可提高贷款最高限额。夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭，在中心城区（含浔阳区、濂溪区、九江经济技术开发区、八里湖新区、柴桑区）购房的，贷款最高限额由 40 万元/户提高至60 万元/户。 3 月 18 日 全国 财政部有关负责人表示， 房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行， 一些城市开展了调查摸底和初步研究， 但综合考虑各方面的情况， 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 3 月 18 日 芜湖 在芜正常连续缴存住房公积金满 6 个月，首次使用住房公积金贷款在芜湖市购买首套自住新建商品住房的：B 层次及以上人才贷款最高额度放
27、宽到单人 70 万元、夫妻双方 90 万元；C 层次人才贷款最高额度可放宽到单人 55 万元、夫妻双方 75 万元；部分 D 层次人才可直接享受单人 30 万元、夫妻双方 50 万元的住房公积金最高贷款额度。人才在享受公积金支持政策的同时，还可以向芜湖市惠居公司申请低息组合贷款 3 月 19 日 广西 广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议， 商定下调部分城市房贷首付比例： 在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由 40%调整为 30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由 25%调整为 20%。 3 月 20 日 襄阳、十堰 襄阳、十堰部分银
28、行下调房贷利率 40BP 至 45 个 BP。对此，当地中介回应：“消息属实，今天刚接到通知。现已有几家银行下调了，调整后的利率部分低于 5.3%。而在春节前，本地银行房贷利率最高达到 6.13%。”有媒体从当地建行获悉，该行房贷利率已经调整为 5.18%。 3 月 21 日 怀化 提高住房公积金贷款额度，住房公积金贷款金额上限由 50 万元提高到 60 万元；所缴契税税率为 2%以上（含 2%)的，按所缴契税的 50%对购房人予以补贴。 3 月 22 日 苏州 从苏州地区多家银行了解到，该地区多家银行的首套房贷款利率降至最低 4.6%，与 5 年期以上 LPR 利率持平。不过，该地区二套房贷
29、款利率却较此前未有明显变化，仍保持在 5%以上贷款利率。 3 月 22 日 南京 从南京地区多家银行了解到，该地区首套房贷款利率最低已降至 5.4%。同时，目前该地区的调控政策仍为“认房认贷”，首套房首付比例仍为 30%，较此前未有调整，但购买二套房时已还清贷款或无贷款记录，可按首套房利率执行，但首付款比例为 50%，低于二套房 80%的首付款比例。 3 月 23 日 哈尔滨 经报请市政府同意， 鉴于 哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。此前哈尔滨实行区域性限售政策，政策规定在主城区 6 区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销
30、权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年可上市交易。 3 月 24 日 绍兴 绍兴一家城商行将首套房利率降至 5.05%，其二套房利率也降至 5.25%，均是目前绍兴出现的最低房贷利率。 3 月 25 日 武汉 武汉房贷利率下调，主要银行机构从 3 月 25 日起对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP（1BP 为 0.01 个百分点，目前 5 年期以上 LPR 为 4.6%），即 5.2%执行，二套房利率按照 LPR+80BP，即 5.4%执行。 3 月 26 日 秦皇岛 秦皇岛住建局明确限购政策已经不适合当地房地产市场发展形势，宣布废止。 3 月 30 日 福
31、州 据传福州取消购房对象户口等限制，福建省住建厅称以福州市房管局发布的消息为准。 3 月 30 日 绵阳 夫妻双方正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度由现行 60 万元调整至70 万元。征求意见稿提出对多孩家庭实施财政补贴。对符合政策生育二孩、三孩的家庭，自通知执行之日起，在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200 元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过 2 万元。 5 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 3 月 31 日 郴州 4 月 1 日起执
32、行， 首套房和第二套房最高贷款额度统一为双缴职工 60 万元， 单缴职工 50 万元。调整前政策为，双缴职工首套房 45 万元，单缴职工首套房 30 万元；第二套房单缴职工、双缴职工 30 万元。 4 月 1 日 福建 福建省直住房公积金中心制定了实施细则， 省直公积金缴存职工可按流程材料办理 “购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”。 4 月 1 日 衢州 衢州提出非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业均执行本市户籍家庭相关购房政策；且新建商品住房不再限售。 4 月 1 日 兰州 孝老和多胎家庭， 可在限购区域内新购一套房产； 降低商业贷款首付比例， 首套房不低于 20%，
33、二套房不低于 30%；首套房认定标准上，推行“认贷不认房”。 个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为 60 万元，双职工为 70 万元；新市民在兰州缴纳住房公积金的， 按照住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、 贷款业务等等；发放人才购房补贴等。 资料来源：亿翰智库 （2）供给端）供给端：部分城市部分城市优化预售管理，优化预售管理，中央对中央对行业融资表态积极行业融资表态积极 供给端政策的核心目的是保交付，交付可以从两方面保证，一是直接手段， 通过规范预售资金监管确保项目有足够资金进行开发； 二是根本手段， 确保承担交付责任的大部分市场主体能够正常运转，在当前形势下意
34、味着要缓解行业融资困境。 在这两方面， 中央层面态度是积极的， 但是在具体落地层面尚未看到太多进展。 预售管理方面， 中央层面规范预售资金管理的文件下发已有段时日， 不过各地方调整纠偏的势头并不明显，仅有部分城市优化预售资金监管或放宽预售条件。其中，厦门、河南更新预售资金管理规定，规范化预售资金全过程管理， 厦门取消非重点监管额度提取限制， 河南将对重点监管额度进行差异化管理， 兰州新政中提出要缩短审批时限， 提高资金拨付效率； 苏州规定受疫情影响的项目可申请预售时间节点提前 30 日，绵阳降低预售许可形象进度要求，由原 6 层及以下主体封顶、7 层及以上完成地上层数的 1/3 且不少于 7
35、层，调整为完成地上 3 层后办理预售许可。 行业融资方面， 一方面， 金融管理部门对房地产行业风险的态度已转变，认为房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，另一方面，3 月 16 日金融委会议也释放了积极信号，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案， 提出向新发展模式转型的配套措施”， 随后银保监会重申鼓励金融机构有序开展并购贷款。中央层面的表态无疑让行业看到了曙光，但是问题在于， “应对方案”和“配套措施”仍未落地， 不确定性较大， 在行业并购尤其对出险房企的项目并购积极性不高的情况下，银保监会是否会采取更多行动仍存在不确定性。 总而言之，我们认为，3 月供给端政策力度仍然偏小，叠
36、加市场下行，行 6 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 业和企业处境仍然十分艰难， 最终不利于保交付目标的实现。 因此， 我们建议地方能够积极行动， 落实预售监管资金的差异化监管， 切实提高预售监管资金的利用效率， 让企业经营正常化。 同时， 中央层面尽快明确对行业融资引导的具体政策，避免行业期望和信心落空。 图表图表 2 2：3 3 月供给端月供给端方面政策方面政策 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 3 月 1 日 厦门 监管以工程造价的 120%设定账户内初始留存资金额度，并根据工程形象进度确定账户内的后续留存资金额度。
37、预售资金监管优化后，重点监管额度不变，没有增加企业负担，能确保房地产项目竣工所需资金； 预售资金监管专用账户中达到预留存额度之后的其余资金， 房地产企业可自行提取，无需再向监管机构办理支取手续。 3 月 2 日 全国 2021 年金融重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降了大约 8 个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平， 房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转， 一批高风险企业和违法违规金融机构得到有序处置。现在房地产的调整对金融业来说是好事，但也不希望调整太剧烈，对经济影响太大，要平稳的转换。 3 月 5 日 苏州 因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合
38、研判后，可申请预售时间节点提前 30 日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延 30日。 3 月 11 日 河南 在监管期限和重点监管资金额度方面，意见提到，商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、 施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。 鼓励各地通过加强社会综合信用评价管理， 强化评价结果共享应用， 将重点监管资金额度与房地产开发企业信用综合评价结果挂钩，按照信用评价等级实施差异化管理。 3 月 16 日 全国 国务院金融委会议研究当前经济形势和资本市场问题。会议
39、指出，关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署， 切实振作一季度经济， 货币政策要主动应对， 新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业， 要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案， 提出向新发展模式转型的配套措施。 3 月 16 日 全国 银保监会召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。 3 月 30 日 绵阳 2022 年 12 月 31 日前，新建商品房项目
40、办理预售许可形象进度要求，由原 6 层及以下主体封顶、7 层及以上完成地上层数的 1/3 且不少于 7 层，调整为完成地上 3 层后办理预售许可。 4 月 1 日 兰州 降低土地竞买保证金比例至 20%；压缩预售资金审批时限，提高预售资金拨付使用效率；鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。 资料来源：亿翰智库 3 3 住宅市场：住宅市场：市场恢复不及预期，预计市场恢复不及预期，预计 Q3Q3 真正实现回真正实现回暖暖 （1）成交面积：市场环比上行，但同比修复远不及预期）成交面积：市场环比上行，但同比修复远不及预期 从我们监测的 40 城数据来看，3 月全国商品
41、住宅销售面积为 1640.6 万平 7 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 米，同比下行 47.6%，环比上行 27.1%。从环比情况来看，一线和三四线城市增长相对较慢， 核心二线和普通二线城市增长较快。 从同比来看， 各能级城市均有较大幅度的下降。 具体来看，一线城市同比下降 46.5%，降幅较 2 月明显扩大，环比上升2.9%。 3 月北京、 广州和深圳住宅成交量相比 2 月均有不同幅度的回暖， 其中，北京成交量为 61.1 万平米，环比增长 85.2%；广州成交量为 57.1 万平米，环比增长 3.7%；深圳成交量为 32
42、.4 万平米，环比增长 48.8%。上海是成交量下降的城市，为 76.7 万平米，环比下行 31.0%，概因疫情影响使线下售房活动受阻， 从而导致热度下行， 随着封城管控的持续， 预计 4 月成交量也会有明显下降。 核心二线和普通二线城市同比下行， 但环比均实现较高幅度的增长。 从核心二线城市来看，住宅成交量达到 708.8 万平米，同比下行 42.0%，环比上行36.9%，尤其是武汉、无锡、苏州等城市的住宅成交量环比增幅超过 65%。从普通二线城市来看，住宅成交量达到 346.0 万平米，同比下行 36.1%，环比上行 65.7%，尤其是西安、宁波、东莞和佛山的成交量增长明显，均超过 75%
43、。我们认为出现这种现象的原因主要有两方面：一是 2021 年同期市场热度相对较高，因此前期基数上升导致本期数据下调，且 2022 年市场运行整体处于低位，导致同比大幅下行；二是 2022 年 2 月受春节以及鼓励就地过年政策的双重影响， 成交量保持低位， 因此在节后的 3 月市场回暖较为明显， 数据得以上调。 三四线城市住宅成交量为 358.5 万平米， 同比下降 61.8%， 环比上升4.3%。从具体城市来说，3 月三四线各城市成交量亦得到恢复，但是恢复力度明显不及二线城市， 甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。 我们认为三四线城市市场恢复不畅的原因有三点： 第一， 三四线城市的市场需求
44、已经得到充分释放， 仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长； 第二， 部分三四线城市采取调控政策限制购房， 对市场有一定的抑制； 第三， 三四线城市吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。 图表图表 3 3：各能级城市各能级城市 3 3 月商品住宅成交面积情况（万平米）月商品住宅成交面积情况（万平米） 城市名称城市名称 3 3 月成交面积月成交面积 同比同比 环比环比 一线城市 227.3 -46.5% 2.9% 核心二线城市 708.8 -42.0% 36.9% 普通二线城市 346.0 -36.1% 65.7% 三四线城市 358.5 -61.8% 4.3% 资料来源
45、：亿翰智库 8 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 总的来说，3 月房地产市场得到相应的修复，但是不及 2021 年同期，且各能级城市已经出现明显的分化。 一二线核心城市整体表现较为稳定， 三四线城市恢复力度稍显不足。 但是在调控政策持续放松的情况下， 我们认为一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。 过往， 调控政策存在两个错配， 一是城市的错配， 放宽调控政策的多是三四线城市， 这些城市并不能拉动市场上升； 二是需求的错配， 纯刚需的市场只会出现单边下行， 只有改善性需求，甚至是投资性需求入场，才能促使房地产市场回
46、升。 在这样的基础上， 我们认为要更加关注二线城市， 二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市， 这些城市的特质是经济实力相对较强， 当地居民购买能力充足， 更容易吸引人口流入， 所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求，从而促使市场回暖。由于地理位置、经济水平的差异，对二线城市的判断还是要从城市格局来划分，即中西部的二线城市市场恢复速度相对较慢， 三大城市群的二线城市市场恢复速度较快。 三四线城市保持稳定，且调控政策不断放宽， 但难以支撑市场回转。 我们认为小阳春虽迟但到， 目前疫情是影响住宅市场的变量， 若后续疫情能够得到快速控制， 三季度市场或将迎来真正的回暖。 （2）去化）
47、去化周期：周期：商品房库存小幅下行，但去化周期继续延长商品房库存小幅下行，但去化周期继续延长 亿翰智库监测 40 城库存面积整体有小幅下行，主要原因是 3 月市场小幅回暖所致。 但是从去化周期来看， 多数城市有小幅上行， 我们认为主要原因是自 2021 年下半年以来，商品房市场销售整体下行导致库存持续积累，而 3 月市场虽小幅回暖， 但是恢复力度不足以将前期库存快速消化， 从而使得去化周期延长。 至于未来去化周期能否缩短， 需要观察后续调控政策能否持续放松以及疫情得到控制后的房地产市场恢复程度。 图表图表 4 4：典型城市近半年去化周期情况（月）：典型城市近半年去化周期情况（月） 时间时间 2
48、021.102021.10 2021.112021.11 2021.122021.12 2022.012022.01 2022.022022.02 2022.032022.03 北京北京 12.6 13.5 13.9 12.9 11.2 13.7 上海上海 3.5 3.7 3.8 4.0 3.5 3.8 广州广州 9.7 10.4 10.7 11.4 11.6 9.5 深圳深圳 3.6 5.5 7.1 7.4 7.2 7.2 南京南京 7.2 7.9 8.5 8.5 8.4 7.9 苏州苏州 9.4 9.5 9.9 10.1 10.3 10.4 厦门厦门 8.3 9.5 10.8 11.5 1
49、2.0 12.6 福州福州 15.3 15.4 15.2 15.0 15.4 15.9 西安西安 7.5 7.4 8.1 8.7 8.6 7.4 宁波宁波 5.6 5.9 6.3 7.3 7.5 7.7 9 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 太仓太仓 12.5 11.3 10.4 9.9 9.3 9.1 资料来源：亿翰智库 注：去化周期=商品住宅待售面积/近 12 个月的销售面积均值 4 4 土地市场：土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升供应驱动成交，首批集中供地热度回升 （1 1）土地）土地供应：供地小高峰来临，供应
50、：供地小高峰来临，2222 城仅余城仅余 3 3 城城尚尚未挂牌未挂牌涉宅涉宅地块地块 2022 年 3 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 11277.2 万平米，同比下降 33.5%，环比上升 117.7%。 从单月供应数据来看， 一线城市中广州及深圳两城首批集中供地已挂牌，共推出建筑面积 383.5 万平米，同环比分别下降 70%及 14%，其中广州推出 18 宗地块，建筑面积总计 276.5 万平米，深圳推出 8 宗地块，建筑面积总计 107.1 万平米； 核心二线城市中济南、 长沙、 成都、 厦门、 武汉、杭州、天津、苏州、南京等城市首批集中供地已挂牌，总供应规模 2816.3