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1、第八章第八章房地产估价程序房地产估价程序和估价报告和估价报告第一节房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 一、获取估价业务（三）自由自估（三）自由自估 （二）接受委托（二）接受委托（一）主动争取（一）主动争取 二、受理估价委托明确物质实体状况、权益状况明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定实体范围由委托方提供由估价目的决定 3. 3. 明确估价时点明确估价时点 公历表示，精确到日公历表示，精确到日 2. 2. 明确估价对象明确估价对象1. 1. 明确估价目的明确估价目的 估价目
2、的源自于对估价的需要估价目的源自于对估价的需要 （一）明确估价基本事项二、受理估价委托估价合同内容一般包括：签订合同估价合同内容一般包括：签订合同双方、估价对象、估价目的、估价双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方须提费用及付款方式、委托估价方须提供的资料和给予的配合、估价方的供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等保密职责、双方违约责任及处罚等 （二）签订估价合同三、拟定估价作业方案 （一）初选估价方法（一）初选估价方法 1.1.对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价对同一估价对象宜选用
3、两种以上的估价方法进行估价 2.2.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3.3.有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4.4.收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5.5.具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6.6.在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价
4、的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法采用成本法作为主要的估价方法 三、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 （二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料四、搜集估价所需资料 （一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 （三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、
5、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料五、实地察看估价对象（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 六、选定估价方法进行计算 七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1.1.叙述式报告叙述式报告2.2.表格式报告表格式报告1.1.封面封面2.2.目录目录3.3.致委托方函致委托方函4.4.估价师声明估价师声明5
6、.5.估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件6.6.估价结果报告估价结果报告7.7.估价技术报告估价技术报告8.8.附件附件 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容八、审核估价报告九、出具估价报告十、估价报告归档一、对估价报告的要求第二节 房地产估价报告 二、估价报告的组成三、估价结果报告三、估价结果报告四、估价技术报告1.市场比较法至少至少10个交易实例，说明：个交易实例，说明：具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（2）选取可比实例（1 1）
7、搜集交易实）搜集交易实例例估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61
8、/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装（3）估价对象与可比实例因素比较估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100
9、101102115（4）比较因素分值分析实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次1
10、00/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/（5）比准价格计算2.收益还原法至少至少5个实例，说明：个实例，说明：具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（1）搜集收益实例（2）求取年潜在毛收入（3）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入潜在毛收入（1-空置率）空置率）=潜在毛收入潜在毛收入出租率出租率2.收益还原法租金中所包含的费用租金中所包含的费用由出租方所付的费用由出租方所付的费用管理费、维修费、税费管理费、维修费、税费 、保险费、保险费（5 5）计算年净收益）计算年净收益年净收益年净收益=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用（6 6）求取还原利率）求取还原利率（7 7）确定收益年限）确定收益年限（8 8）计算收益价格）计算收益价格（4 4）估算运营费）估算运营费用用3.估价结果理由、计算、结论理由、计算、结论估价技术报告：