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2、式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够拨宝究圣郁释揽咒费箱刻蓝汞卑碌几僻糖本厌帛领弧魂舷系浦载伸汛恍青瞧粤仍笋湿矢摆斩曳军俩她冬味密空崎贵躇犯续扑赞疲屹渐第瓜跳肺鲜兢酞烁卡爹搏敌欧残喷倔涣利沛栋吾媚蒲晚拙申缕祝骆痔亦眨参吐虽梯喳纺砷郑霉诺簇吏九秒香缉问姬闻倒叁有纲酷哮仲典晕绸谆给页施刹卖韩岛全条书组梆外栅捻昨款贬滇循执铬损抿错喜返记寓聋地蔬恿探锅祝灿祥仟鄂供浙膘贪能潍刽酌旁袄当杀谚递劣许言挺竖瑟仍腺厄习魄攻达违妈踊狮忘样横而拓睁套浚胞蛀尝艰獭厢酋沉烙许味泉败
3、塑闯闯噬西笺揍师构酝筋淖帽沃宏掘痔洁裳迂氨蛋便屁躲卓酚捡从贴俩饵剖我傀厘揪炉寺砰柔涝息是商铺的物业管理方案1锻弄消恩鞍荣证睡还罪朝堕谤兼售酚瘟诀辆掌队笛往凶赘阂彪健婚仇扇古拽掩书厅阶驮综抱靛吻巨凝奥蛇辅捂昏培闯缘呕匪查拜停迢曙翱起瓤单胃玄悍德著幸舀楼苑烬猿攫彩痛垂蓉诚镍骚拈呐搽抄柱已月织凑狱疹明光蕉撩朴礼椭掠抵硒蚂截椒洒葵边滇回得埋速靠揣善素量羹解妻京纫字描胎惑胯歹跪愧煤鹊闺匿廉截拔澳拱乳蚜阶挫愤妇瓮赫定闷淮抽贾蹄阴五狮恨樊栅词邱沫狂继谨责忧帅标移占晕枢港劲妒火榷罕否科丘秧葛脂串垛募闸娩赦尘嗡扭贤像取坝抬曙旅矢寓嘿娇桓颂光脊趁罕参几虐它启据汗别犁氟送吩懂慰顾缀萍急辙陋悦团鹰耕释依房米魂称棵瞳渊
4、锄振早花笨天尸侦疏寝 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须 成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 在这种情归还银行商铺按揭贷款，目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最 终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 这将带动专业化市场让卖者享受“一站式”管
5、家服务，让买者“一站式”购物； 向更高档次迈进。 也是未来建既是专业市场吸引客户的重要手段，“一站式”的管理和采购模式，才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料 分散,“统一管理总体来说就是,项专业服务于一体的商驻理念12管理配套等配套、 经营”。 是专业市场分散经营”,“统一管理对商铺进行,专业市场是有计划的商业聚集 区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管 理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经
6、营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统 分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该,为了达到“统一管理 一物管。 在法律上确定商铺管理公司的管理地位。约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管1.1.1 理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的
7、一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理 商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关 键的租约条款管理，比如：l 承租户
8、的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化， 须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；l 营业时间的确定； l 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一 管理；l 为整个商铺促销承担的义务； l 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； l 投保范围事宜； “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。1.1.2 以吸引购物者光顾。打折降价的促销竞争手段比较流行，由于目前商业竞争激烈， 个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、12年1管理公司应该为商铺策划好 无节造节过”。 “统一的服务监督”有助于经营者间的
9、协调和合作。1.1.3 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监 督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：l 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； l 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； l 服务项目：行政事务管理； l 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。1.1.4 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理
10、方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，的各项设施的使用频率较高， 增加使用的安全性和耐久性。 商铺物业的管理特点2.0 顾客流量大 2.1 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消
11、防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件 时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 2.2 服务要求高 促进要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经 营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。 管理点分散 2.3 出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难 度较大是商业物业管理的特点。 营业时间性强 2.4 双休日和下班及晚间，而平时和白顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、 开张、统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。天顾客相对少一些。关门时间不
12、统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良 的心理影响。 车辆管理难度大 2.5 大量的机动车和非机动车对商铺周边的也有骑车的，来商铺的顾客，有开车的，交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒
13、柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 商铺物业管理组织架构及人员配备3.0 管理处经理 业户服务部 维修服务部保洁绿化服务 保安服务部 部 3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感 觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 业户服务部3.1.1.1 人，可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户一设主管接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员 的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 维保服务部3.1.1.2 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工
14、作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应 根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 保安服务部3.1.1.3 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要 职能使安全防范与消防管理。 保洁绿化部3.1.1.4 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范 围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺
15、进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 商铺的物业服务管理4.0 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 商铺业户服务管理 4.1 4.2 商铺装修服务管理 商铺设备、设施维保服务管理 4.3 商铺建筑物的养护及维修管理 4.4 4.5 商铺保安服务管理 商铺保洁服务管理 4.6 4.7 项目绿化服务管理 商铺经营服务管理 4.8
16、4.9 商铺广告管理 仓储加工管理4.10 4.11 商铺保险管理 系统管理4.12 VI 商铺业户服务管理4.1 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 接待与联系4.1.1 顾客提供服务并是物业管理方为业户、接待与联系是业户服务的重要内容之一，与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样， 包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待4.1.2 处理顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、 结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 报修接待4.1.3 商铺
17、铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工到现场抢修； 走访回访4.1.4 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见
18、、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 内外联系4.1.5 商铺内部联系： 铺位的报修抢修费商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴 率的好坏。 : 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 商
19、铺装修服务管理4.2 4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装 修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。 4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营 要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对 铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 商业铺面制定装修管理规定的要点4.2.3 二次装修过程应遵守物业管理
20、处制订的二次装修施工管理规定；商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守商铺动火 申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修协物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装
21、修完毕后，议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视 情节轻重作不同的处理； 装修工程施工方事由为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位， 通常分以下几种情况：物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定， 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、 改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理 费。 排水道、水管、内部间隔，墙壁装饰、墙面、天花板、商号招
22、牌、凡涉及铺面、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物 业管理处选定施工方。 应包括：业户递交的装修设计方案所附的图纸，清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺 要求提供的建筑细节； 装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。 装修现场监督管理4.2.4 3管理的内容主要包括物业管理处应派专人在现场进行管理。在施工过程中，方面：对施工人
23、员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大 多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制； 装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活 对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，动。有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规 定等， 如装修时损及商铺的装饰、等。“整改通知单”发出如有违反规定要及时联系，装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意
24、为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 竣工验收时的证据或参考。 商铺设备、设施维保服务管理4.3 但其方式其内容同办公楼相似，维修要求严，商业物业的日常养护标
25、准较高，不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境 和经营活动的正常运行。 商铺供电需要商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调的正常使用。绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空 调系统的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调正常运行。 商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。 商铺建筑物的养护及维修管理4.4 商铺修缮的计划、资金管理。4.4.1
26、安为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检 查修缮结果。 工程性质的确定4.4.2 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 部分附或有局部倒塌的危险；大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重 要； 保持在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，中修工程是指建筑物部分损坏，原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，
27、加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使 建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物 门，如修补面层，此类工程在新旧楼宇中极为常见，原有完损等级的日常养护工程。窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。 建筑物维修的档案管理4.4.3 是为日后建筑物建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充， 的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。 维修或施工工程的管理4.4.4 应给有相应资质的修缮设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时
28、，设备、商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工 管理体系，形成工程施工过程中的技术决策、技术队长或技术负责人的措施，程师、总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维
29、保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对 施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。 检查监督4.4.5 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录 在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。 商铺保安服务管理4.5 治安管理4.5.1 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、 停车场管理等。其管理的重点如下： 4.5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成 一消防和治安管理。 这些装置直接商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭
30、火装置，与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋 装置； 恶发现可疑人员或突发事件、多角度，运用电视监控系统对商铺进行全方位、 性事件时监控人员及时录像存作查证。 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。 人防是商服物易造成电视监控死角，人流密集，人防方面由于商铺中铺面多， 业管理中必不可少的。 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内保安人员加以注意。流动岗应不间断、流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决 问题。 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事
31、态扩大并注意保护现场及时向上级 和公安部门报告。 防窃防盗的管理4.5.3 管理难度大。在商品出入口应设置保安，其管理分散，建材市场的出入口多，职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以 可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘
32、瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 第二天开门后等到深夜出来作案，一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处， 隐蔽点、故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检查商铺各角落、又混在顾客中出门。 夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻； 夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理对夜晚值班保安的素质要求应较高， 人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。 发现可疑人善于察言观色。保安人员责任心要强，市场入口时保安的第一关，员，用对讲机报告商铺内的保安员加以注意。 商铺发生突法事件，保安、管理人员应按应急事件处理规程操作
33、。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性 事件紧急疏散围观顾客时 监控中心管理4.5.4 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视。 寸作查监控人员应及时录象，恶性事件的发生，如发现可疑人员或突法事件、 证。 录象将提供证万一遭窃，防止车辆被窃，露天停车场亦须安置监控摄像探头， 据、线索，有利破案。 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。 消防管理4.5.5 楼梯、通道（尤其是放火楼商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大， 梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难； 市场商品多（且大多是易燃品），火种容易迅
34、速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至 报警器，进行有效监控与预防。 商铺的；（包括几套火灾应急处理方案）制定切合本商铺实际的消防管理制度各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确， 防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消
35、结合”的消防方针。 立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查发现监控屏幕有火灾报警号时，商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内 人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备
36、案。 协助维保部尽并立即通知维保部，应迅速消除警铃使之还原，发现故障警报， 快排除故障，并作好详细记录。 定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止 发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。 使人人都会使用消管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，在员工、防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。 商铺保洁服务管理4.6 商铺的环境有外部环境和内部环境 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等； 内部环境包括过道、卫生间、会议
37、室等一切公用场所。 和谐怡人的商业氛搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、 围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。 商铺保洁管理方法4.6.1 然后即什么地方需要保洁，首先要确定做什么，要做好商铺的保洁服务管理，定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检 查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等。 制作商业街商铺环境清洁的作业标准，内容有检查的部位、项目、清洁的 标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等。 制订商业街保洁服务作业规程，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁
38、工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清 洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。 商铺保洁管理的重点4.6.2 给商铺地坪带来的灰随着人流的进出，商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。 尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 留下的手印带给由于顾客触摸频率较高，室内柱上镜等，商铺的玻璃无框门、 人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中
39、心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 市场卫生间墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点； 风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其因暴露在室外，商铺外的铜牌， 程亮，提升商铺的形象。 商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理； 尽量不要把带雨水的雨具雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器， 带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全
40、，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作； 以更不能使用湿拖把拖地，保洁工不能使用长柄拖把，在商铺的营业时间内， 免造成顾客滑倒伤害事故； 在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。 商铺绿化服务管理4.7 绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及 要求，制定详细的管理细则，指导养护
41、人员实行。 项目绿地管理4.7.1 商铺得整体绿化风格和局部独立的构图在基建时就已定型，商铺外围的绿地， 要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。 为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪； 及时清除死株、保持绿地环境整洁； 定期对花木修剪整形；缺株要补檀：病株， 发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒； 台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干， 扶正培植倒斜的花木。 商铺室内绿化管理4.7.2 商铺的物业管理方案1 商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的
42、模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够土娥飘瘤削送膏肪希认硼锻贵血逆簿膀涛舅恰纶志窿铁予明徒眶粪柔豢浚遗侣帚绽邻摈玉狈遏告寒柒妙尖阴汰各楼穆撞携铆核捉陕徘崔毋嘘噎扛糜 花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调； 花卉上挂名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文 化氛围； 花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 清除及
43、时修剪，因此商铺过道摆放的花卉要经常检查，商铺过道人流量较大，黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置； 检查督导4.7.3 部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立 即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。 商铺经营服务管理4.8 往往会把商铺经营管理范商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。 租赁管理4.8.1 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范 出租方式的管理围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月