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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年房地产行业现状分析随着2015年的结束和年尾国家对于房地产市场政策的出台，很多人对2016年房地产市场开始有了展望，下面学习啦小编为大家分析一下今年的房地产行业状况。2016房地产行业状况分析2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。不明朗的现状让2016年的市场显得更为扑朔迷离，房地产市场究竟是能再次焕发活力，还是将持续走低呢?为此凤凰房产成都站采访了多名专家人士，大部分专家认
2、为2016年房价或将上涨，但整体市场发展还是较为平稳的。不过也有专家认为，2016年的市场情况可能会继续恶化。目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2016年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。目前商品房库存巨大，有增无减。特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。如何去化库存与防止过剩的供应，是
3、2016年政府主要的任务。而2016年的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。上半年楼市复苏回暖，下半年楼市火热谨慎。按2015年楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束时，2016年房价将继续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。一方面是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。另一方面是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市则逐渐平稳。四是货币政策依然存在放松的空间，降准、降息。五是宏观经济增长7%
4、以下的增速，6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供动力。毫无疑问，2016年全国房地产市场不会比2015年差，会好于2014年。今年5月份以来，成都的楼市其实是在回暖的，不过这个回暖幅度并不大，虽然是在增长，但没有一线城市那么大。从整体区域来看，价格的分化情况还是比较大的，有的区域在走低，有的区域却还在涨价。从目前来看，成都市场回暖的趋势是没有变的，整体市场仍然是以去库存为主。如果今年的市场回暖没有像预期的那么强烈的话，可能房价还会更加宽松一些，以达到房企想要尽快走量的目的。我们认为可能2015年到2016年的过渡不会像去年那么大，可能只是一个常规的波动。在前几年经济高速增长的时候，可
5、能房地产的支撑是最大的，但是今年提出来说，不再某一个单型的企业来支撑整个国家的经济，那就可能对房地产的看中有一定的减小。虽然说房地产可能还是最主要的行业之一，但是与之前相比依赖度可能会降低一些。从产品上来看，未来对于刚需的产品需求可能还是保持原来的市场氛围，继续保持一个去库存的状态，但是对于改善的产品需要来讲，需求可能会有所增长，但是增长的企业一定会是那些拥有成熟的后续服务体系的企业。2016年房地产行业趋势1、基调，房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存以拉投资一方面，当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压
6、力，因此，2016年经济增长仍需支柱产业房地产托底;另一方面，近来习近平、李克强接连表态，楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。2、政策紧密服务“房产下乡”，整体宽松与调控并存虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。3、投
7、资开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右在经济新常态下，房地产开发投资、土地购置面积、新开工等进入“寒冬”，在宽松政策推动下商品房销售显著好转并在2015年创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看，2016年上半年房地产开发投资额仍会继续回落，维持低位运行。预计到下半年开发投资增速将会触底回升，一方面虽然高库存会延迟投资传导效应，但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后，开发投资节奏必然会逐步加快;4、供应新开工与土地成交双降致整
8、体低位，一、二线城市或小幅回升鉴于2015年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%，同时，目前整体楼市供过于求的基本面并未改变，而政府也一再强调推动楼市去库存，维护市场稳定的重要性。预计2016年楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能。就各能级城市来看，一线及南京、苏州、武汉、合肥等库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市，在“有限有供”调节下，为了满足市场需求，若适度增加土地供应，并控制房价非理性上涨，新增供应仍有较大回升空间;而青岛、大连、宁波、沈阳等压力较大城市，今年市场回升明显，库存压力得到一定程度缓解，因而来年供应量或将小幅上涨;对于当前
9、市场去化压力最大的三、四线城市来说，供应高低还在于市场去库存效果，若明年市场需求得不到有效提振，供应增长的可能性不大，或继续保持低位甚至小幅下降。5、销售总量仍将维持相对高位，预计在2014和2015年水平之间从2015年全年的市场表现来看，政府所采取的一系列政策支持对今年行业销售起到了关键作用。我们预计，在政策继续宽松、“去库存”成为国家任务之后，明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳，总量维持相对高位，与2015年水平持平或略有下降，预计年销售面积维持在12-13亿平方米，销售金额预计在8万亿-9万亿元之间。6、房价各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能整体来看，在行业
10、投资额不断下滑、新开工不见起色之下，预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足，库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面，其一，地价推动房价，目前一线城市土地市场愈发火热，北京、上海接连拍出地王就可见一斑。其二，开发商更珍惜投资机会，在中央“控供应”的方针下，开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会，对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;其三，需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下，开发商在一线城市开发项目更有底气，从经验来看，即便项目短期内因售价较高而去化缓慢，但只要不是区位过于偏僻，两至三年内也都可
11、以完成较好的销售成绩。但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市，此类城市大多拥有这三类特征，其一，商品住宅库存、土地库存过高，其二，人均住房面积较大，改善型需求并不强烈，其三，对外来人口吸纳能力不足，多依赖本地居民购房。因此房价仍有下行可能;7、库存部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧，主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道，拖累整个市场的库存去化，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积仍会持续增加，就年底中央屡次表态看，行业“去库存”将继续深化执行。8、需求集中释放后改善需求将回落，农民购房将释放更多刚性需求在经历集中释放高峰期之
12、后，我们认为2016年改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到，随着未来小户型产品供应的增加，一、二线大户型产品或有更多回落的可能。同时，2016年政策着力推动“农民进城购房”运动，将释放更多的刚性需求。目前部分二线城市和多数三四线城市成交情况并不理想，希望通过农民工补贴买房等政策，进一步引导需求释放，缓解三四线市场库存压力。从年末的中央经济工作会议表态来看，我们有理由相信，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。9、土地供需低位徘徊，城市热度分化加
13、剧，热点城市地价继续上升全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊，根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略。2016年这一状况不会改观，全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因为受成交惯性上升拉动，越来越多的房企需要补充土地储备库存，拿地力度应该不会小于2015年。据此研判，2016年全国土地市场成交总量有望“止跌回升”，但增幅不会很大。10、企业营销大规模营销强势宣传，需求定制成为新潮流今年以来，随着行业的不断变化，市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”;加之互联网浪潮，房地产的大数据时代已然到来。分析201
14、5年的典型热销项目，我们不难发现，房企也在逐步适应着市场形势的演变而创新着现有的营销方式。就内部而言，集团统一布控、各城市项目全覆盖因规模效应提升传播效率而得到广泛应用;而外部则主要分为两方面：一是联合第三方机构达成客户共享、联合宣传;二是借助互联网工具产生的海量数据进行分析，实现精准营销及需求定制。依据对2015年营销特征的总结，我们分析2016年房企营销主要有以下三大方向：一是大规模营销趋势将延续，强势宣传提升关注度。今年以来，碧桂园全员微信朋友圈刷屏“不扯蛋，周一见!”、恒大海花岛全渠道轰炸式营销均取得了不错的效果;二是利用大数据描摹客户“画像”，精准营销成为可能。借助线上线下渠道获得客
15、户数据后，企业可以将这些大数据进行分析，提取潜在购房者的身份特征、偏好、行为特征等影响购房的因素，为客户“画像”;三是房企营销将回归产品本源，模块定制带来营销升级。随着“互联网+”营销的不断升级，产品定制方式已引起广泛关注。目前万科、绿地、景瑞等房企都开始了对这个领域的探索，纷纷推出自身特色的定制化产品，绿地的“百年宅”、杭州万科光璟的定制家装和杭州景瑞悦西台的eplus服务模式均为典型代表，预计2016年，房企将会继续深化产品迭代、家装定制和物业升级这三方面的服务内容。11、强者生存，多维度经营变革在即行业正在急剧发生变化，2016年房企将面临更加复杂的环境，去库存压力增大，转型进入深水区，
16、行业将进入一个存量活和整合的新常态。展望2016，房企还将从利润与规模、产品与布局、土地与、创新与升级等维度入手，积极应对市场新常态。12、觅资本、去库存，迎接大数据时代随着房企多元化转型战略逐步落地，2016年，房企与资本市场的结合将更为深入，转变思路去化库存，对大数据的应用将成为未来趋势商业地产行业薪酬现状及预测分析在经历了近十年的高速增长后，行业正面临着发展的瓶颈期：一方面，过去的高速发展造就了当前房地产供应的高峰，一线城市商业地产发展已经趋近于饱和，甚至已经出现过剩的情况，过去跑马圈地的时代一去不复返，重开发轻运营的模式也已经不适应当前发展，有专家因此称，商业地产将进入精细化、集约化的
17、发展时代；另一方面，互联网的兴起不断改变着人们的生活方式和消费方式，迎合消费者的个性化需求的成为未来发展趋势，传统的商业模式由于受到市场竞争的影响以及等原因正不断谋求转型。在这个转型中，人力资源不再会是被动应对的部门，前瞻性地做好人才盘点和规划势在必行。一、高管人才稀缺，预计薪酬涨幅超过9%2015年，商业地产行业开始了资源整合的步伐，各纷纷开始“修炼内功”优化管理，提高公司竞争力。而此时高管人才的稀缺一直是商业地产行业很头疼的问题之一，各地产企业纷纷不惜高价寻求高管人才而不得。根据众达朴信预测，2015年总监及高级经理薪酬涨幅仍在9%以上，二三线的薪酬涨幅会更高。历史遗留的高管人才稀少的问题
18、在短期内很难解决，人才缺口仍有不断拉大的趋势。二、 运营序列薪酬涨幅最高，技术序列其次据众达朴信预测，2015年运营序列的薪酬涨幅为9.8%，技术序列其次，为9.4%。商业地产行业发展至今，传统重招商轻运营的管理模式导致了一系列问题亟待解决，“运营难”问题越来越突出，各企业在不断发展的过程中也意识到了运营的重要性。根据众达朴信商业地产紧缺人才岗位评估结果显示，招商、营销策划和运营管理类的高管人才仍是目前商业地产最紧缺的人才种类。三、一线城市技术类硕士预计年薪过8万技术人才始终是商业地产行业缺乏的人才类型之一。2015年预计技术类硕士应届毕业生起薪可达到7,000元,本科生起薪也可达到5,500元。2015年将是商业地产整合的转型之年，商业地产由此步入新常态。资源整合，竞争加速的当今商业地产行业，对于企业来说，既是一次严酷的考验，也是一次难得的机遇。在群雄逐鹿的过程中，到底是老牌企业能笑到最后，还是地产新贵可以后来居上，让我们拭目以待。专心-专注-专业